【正文】 E．工作方式：水平，自動或平移；垂直，手控。 B．轉(zhuǎn)速：水平轉(zhuǎn)速為10176。 B．上部為工程塑料制成，造型美觀，堅(jiān)固耐用；下部為具有良好透光性能的球型擴(kuò)罩。 C．遠(yuǎn)距離夜視一體化攝像機(jī)：紅外距離80～100米；角度6176。 C．紅外燈的角度與鏡頭靈活搭配，消除中間亮、兩邊暗的現(xiàn)象。在室內(nèi)使用時(shí)其主要作用是密封防塵，隱蔽攝像機(jī)鏡頭；在室外使用時(shí)，其主要作用是保護(hù)攝像機(jī)不受自然因素(如雨、雪、煙霧、風(fēng)沙等)的侵蝕，并在高溫或嚴(yán)寒環(huán)境中自動啟動風(fēng)扇降溫或自動啟動加熱器升溫，保證攝像機(jī)能正常工作。在實(shí)際應(yīng)用中，需根據(jù)現(xiàn)場情況及要求選配不同的鏡頭。 1前端設(shè)備 前端設(shè)備一般包括以下幾種設(shè)備。所以物業(yè)公司要做好規(guī)劃報(bào)告開發(fā)商，提請?jiān)O(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)安防系統(tǒng)時(shí)將規(guī)劃的要求納入設(shè)計(jì)當(dāng)中，同時(shí)還要考慮設(shè)備系統(tǒng)應(yīng)留有合理的擴(kuò)展余量；對于系統(tǒng)中的某個(gè)單臺設(shè)備不要形成“大馬拉小車”的現(xiàn)象，否則不僅會增加開發(fā)商的投資，還會增大日后的維護(hù)成本和設(shè)備的更新成本。在現(xiàn)實(shí)中，開發(fā)商和施工單位往往對此缺乏足夠的重視，常有丟失裝箱單的現(xiàn)象，使物業(yè)公司不知道設(shè)備的配套情況，甚至將備件丟失，日后在維護(hù)保養(yǎng)設(shè)備時(shí)不得不另外花錢購買，使物業(yè)公司蒙受不必要的損失。該驗(yàn)收小組參加各專業(yè)工程的驗(yàn)收，為將來的接管驗(yàn)收奠定良好的基礎(chǔ)。五、竣工驗(yàn)收階段 竣工驗(yàn)收是以開發(fā)商、施工單位、監(jiān)理單位為主，但物業(yè)公司必須參與。 (1)設(shè)備選型報(bào)告及技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證。 (7)存在的其他問題。 6．寫出設(shè)備調(diào)試、試運(yùn)行總結(jié)報(bào)告。物業(yè)公司各專業(yè)技術(shù)人員和相關(guān)人員應(yīng)及時(shí)跟進(jìn)設(shè)備調(diào)試和試運(yùn)行階段并跟進(jìn)到底，通過這一過程了解和掌握設(shè)備系統(tǒng)的質(zhì)量及其操作和維護(hù)的關(guān)鍵部位、技術(shù)經(jīng)濟(jì)性能是否達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)、運(yùn)行狀態(tài)是否正常。 5．了解施工進(jìn)度，其目的在于掌握重點(diǎn)施工階段的施工時(shí)間，便于及時(shí)對施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)查。 l．在已經(jīng)詳細(xì)研究各設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計(jì)文件、設(shè)計(jì)圖紙和產(chǎn)品使用說明書的基礎(chǔ)上，結(jié)合現(xiàn)場實(shí)際情況，比較、對照建筑結(jié)構(gòu)空間尺寸和設(shè)備外型尺寸，熟悉了全部設(shè)備系統(tǒng)的布置情況。 (5)鍋爐房空間面積太小，勉強(qiáng)擠下了各類設(shè)備和管線，沒有維修和更換大件設(shè)備的充?？臻g，沒有水處理化驗(yàn)間，值班室也是勉強(qiáng)擠在配電室內(nèi)。 (5)地下車庫負(fù)二層的污水管線未設(shè)計(jì)與市政排污管線相通，致使污水排上地面。 (8)鍋爐房、水泵房的大功率電動機(jī)由于無法進(jìn)行人工搬運(yùn)，檢修時(shí)必須借助起重工具才能拆卸、搬運(yùn)，且其周圍及上空有管道阻擋，周邊空間狹窄，無法架設(shè)起吊用的三腳架，而其上方樓板或梁上也未預(yù)設(shè)起重用的吊環(huán)，這些都給檢修工作帶來困難。 (5)是否在系統(tǒng)的合理位置配備了測量和計(jì)量裝置(如溫度和流量)，以便于運(yùn)行管理和經(jīng)濟(jì)核算。 7．針對國家重點(diǎn)監(jiān)控的設(shè)備和材料，如消防設(shè)備、器材及材料，應(yīng)驗(yàn)證其生產(chǎn)廠家的資質(zhì)，保證相關(guān)產(chǎn)品應(yīng)符合國家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)。進(jìn)行設(shè)備前期管理，可以防患于未然，在日后設(shè)備的長期運(yùn)行管理中，延長其使用壽命，便于操作維護(hù)，為物業(yè)公司贏得經(jīng)濟(jì)效益奠定良好的基礎(chǔ)。 (2)保潔開荒類。 6．取得《樓門牌號證明信》后，到當(dāng)?shù)剜]政投遞局辦理小區(qū)通郵手續(xù)。 (三)經(jīng)濟(jì)適用房、危改回遷小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi) 經(jīng)濟(jì)適用房、危改回遷小區(qū)，在未成立業(yè)主大會前，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。 2．物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常管理運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)小區(qū)物業(yè)的基本情況，按照地方政府的政策規(guī)定進(jìn)行測算。 5．填寫收樓登記表的要求。 3．禮儀、禮貌，文明服務(wù)。 2．設(shè)備系統(tǒng)現(xiàn)狀。 6．安全生產(chǎn)知識(重點(diǎn)對象是主管工程的人員)。 在人員到崗，業(yè)主入住前，物業(yè)公司除了要做好入住準(zhǔn)備工作外(將在“物業(yè)后期管理”章節(jié)中詳細(xì)討論)，首先要做好員工的培訓(xùn)考核工作，讓員工以飽滿的熱情、嫻熟的業(yè)務(wù)、優(yōu)良的服務(wù)迎接業(yè)戶人住。物業(yè)公司應(yīng)與保潔公司簽訂合同，適時(shí)配備人員)。 3．各工程專業(yè)技術(shù)人員，每個(gè)專業(yè)1人或兼職。只有了解了國家關(guān)于建筑工程質(zhì)量保修的法律法規(guī)，才能理解將保修工作納入物業(yè)前期管理工作范疇的含義。 原建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》對保修責(zé)任做了如下規(guī)定。 原建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第二條還規(guī)定，工程質(zhì)量保修辦法不僅適用于新建、擴(kuò)建、改建各類房屋建筑工程的質(zhì)量保修，同樣也適用于裝修工程。 國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條、原建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第七條規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限如下。 1．《中華人民共和國建筑法》，1988年3月1日施行。第三節(jié)建筑工程質(zhì)量保修的前期管理一、保修期限問題 從字面上看，建筑工程質(zhì)量(包括各類設(shè)備設(shè)施)保修工作屬于物業(yè)后期管理的范疇。 2．協(xié)助監(jiān)理單位對各項(xiàng)工程施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，建設(shè)優(yōu)質(zhì)物業(yè)。開發(fā)商與業(yè)主達(dá)成協(xié)議，由業(yè)主在裝修中自行施工整改，其費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)。 (6)在支路組合時(shí)，未充分注意將三相負(fù)荷盡量平均分配，致使三相負(fù)荷有較大的不平衡。 審核設(shè)計(jì)圖紙的過程中，出現(xiàn)最多的有以下幾個(gè)方面的問題。 (4)高檔樓內(nèi)大堂的景觀照明常由多個(gè)不同形狀、不同光色的燈具按照特定的幾何形狀布置，所以也要分為相應(yīng)的支路進(jìn)行控制，才能實(shí)現(xiàn)普通照明與景觀照明的區(qū)別使用．以達(dá)到節(jié)電的目的。當(dāng)兩者均有時(shí)，在控制上應(yīng)加以區(qū)分，實(shí)行分別控制。 ①I1級照明是不擾民、高照度的照明，其照明范同是小區(qū)圍墻和大門區(qū)域。 9．垃圾桶有不同的樣式，室外安放的垃圾桶的式樣和色彩應(yīng)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。 4．公告牌一般安裝在小區(qū)主出入口處、主要通道處或電梯廳，為了整齊美觀，物業(yè)公司應(yīng)提出長、寬、高的具體尺寸要求。 (5)關(guān)注各樓層垃圾桶的設(shè)置是否合理。 2．垃圾儲運(yùn)場地的位置應(yīng)考慮以下幾點(diǎn)。所以小區(qū)的綠化用水應(yīng)把收集雨水及景觀廢水作為輔助手段，盡量節(jié)約水資源。 (八)綠化用水規(guī)劃 綠化用水應(yīng)該本著節(jié)約水資源，降低養(yǎng)護(hù)成本，取水便利等原則考慮。此外，考慮到養(yǎng)護(hù)費(fèi)用較高，應(yīng)盡量少用或不用花缽。 4．種植設(shè)計(jì)錯(cuò)誤 (1)常綠樹中雪松、白皮松、華山松為強(qiáng)陽性樹種，與其他樹種的間距應(yīng)大于5米．否則會影響樹形(若為單一樹種的純林則例外)。 (8)圍墻四周種植品種宜控制在5～6種，并采用常綠喬木與花灌木間種的形式，株高以不影響安防監(jiān)控?cái)z像為原則。 (7)石貝竹，其習(xí)性忌高溫酷熱及多雨環(huán)境，北方地區(qū)6月中旬至8月正是此種氣候，石貝竹將會因條件不適而大量死亡。 ①白樺，適宜生長于海拔高的山區(qū)。 (3)為較快形成綠化效果，可采用速生與慢生相結(jié)合的樹種，并以速生樹種為主。 (10)所有施工中應(yīng)改良士壤，或按《城市園林綠化工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》中對土質(zhì)的要求進(jìn)行施工，施工中應(yīng)施底肥。綠地以觀賞為主．也可在其中靈活設(shè)置一些游戲娛樂設(shè)施，供休息、活動用。 3．綠地率 綠地率指在居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率(不包括屋頂、曬臺的人工綠地)。 7．盡量少建或不建樹池，即使建造，其高度不應(yīng)超過50厘米、內(nèi)徑應(yīng)不小于1．5米(方形樹池比圓形樹池要美觀、大方)。 2．一般應(yīng)將主體景觀設(shè)置在小區(qū)的主出人口處及園區(qū)的中心地帶，形成園區(qū)整體景觀的核心部分。 4．因自行車棚周邊一般會有綠地，所以要對通往自行車棚通道的走向進(jìn)行合理規(guī)劃，防止行人出入自行車棚時(shí)走捷徑，踩踏綠地。 (3)有機(jī)動車通過的路面，鋪裝材料(不論是石材還是彩磚)的尺寸不宜過大并應(yīng)達(dá)到一定的厚度，以滿足承載要求，避免重載車輛對路面的損壞。 (3)單車道，每隔150米應(yīng)有一段回車處。 (3)便于救護(hù)、消防、裝修及搬家等車輛的通行，尤其是樓前小路更應(yīng)考慮救護(hù)、消防、裝修及搬家車輛的通行。 8．居民委員會用房及業(yè)主委員會用房的使用功能一般分兩類：一類是辦公用房；一類是公眾娛樂用房，如圖書(報(bào)章)閱覽室、會議室、乒乓球室、舞廳及其他與老年人相關(guān)的文化活動等。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)介入的具體內(nèi)容 (一)小區(qū)公共建筑規(guī)劃 1．規(guī)劃有幼兒園、學(xué)校的小區(qū)，每千人建筑面積為559～850平方米。 (2)員工住宿條件應(yīng)能滿足以下要求：住宿房間數(shù)量和面積夠用；員工食堂、文化娛樂、衛(wèi)生間、洗浴室列入規(guī)劃且規(guī)劃合理。 (4)庫房及工作間的面積是否夠用，并且盡可能將庫房和工作間安排在相鄰處，這對日后的工作和管理十分有利。這些都要在前期規(guī)劃中以正式文件報(bào)告開發(fā)商，使開發(fā)商在同地方供電管理部門簽訂供電協(xié)議時(shí)留有余地。 。 3．這些配套設(shè)施是否便于物業(yè)公司對它們進(jìn)行管理(如環(huán)境管理、交通和治安管理、垃圾清運(yùn)等)。 (一)配套設(shè)施的完善 對于一個(gè)較大型的居住小區(qū)而言，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)周邊區(qū)域環(huán)境著重考慮幼兒園、學(xué)校、生活服務(wù)功能(如商業(yè)、飲食、郵政、銀行、娛樂健身等)、鍋爐房、垃圾站等配套設(shè)施，而作為物業(yè)公司應(yīng)關(guān)注以下幾點(diǎn)。 。 此外，臨時(shí)供電也是物業(yè)公司所應(yīng)關(guān)注的問題。 1．提供良好的辦公環(huán)境 (1)以方便業(yè)主為目的，物業(yè)公司辦公地點(diǎn)距各住宅樓的距離應(yīng)大體相當(dāng)。 2．提供良好的休息環(huán)境 (1)員工的生活環(huán)境同辦公環(huán)境一樣，都是物業(yè)公司對環(huán)境管理的重要組成部分。 1．物業(yè)公司在長期的管理和使用實(shí)踐中，對各類建筑材料、各類設(shè)備設(shè)施、通用器材和材料質(zhì)量的了解比較全面。 6．附屬建筑如變電站、水泵房、鍋爐房、燃?xì)庹{(diào)壓站、垃圾站等是否滿足使用，并考慮建筑位置是否合理，是否會擾民。 12．居民委員會和業(yè)主委員會辦公用房最好不與物業(yè)公司在同一座樓內(nèi)。(4)四級道路為樓門前道路，路寬不小于3米，能滿足上面所述的機(jī)動車通行要求。為了景觀多樣性，可采用“綠籬”隔離和漏孔磚交替使用。 1．集中設(shè)置有利于管理，但既要考慮合理的服務(wù)半徑，又要考慮管理的經(jīng)濟(jì)合理性。 3．對設(shè)施的使用功能性設(shè)計(jì) 物業(yè)公司應(yīng)從住戶的視角出發(fā)，盡可能全面、細(xì)致地考慮各種設(shè)施的使用問題，如是否安全、規(guī)范、既方便使用又方便維護(hù)等，提出合理化建議，提請開發(fā)商和設(shè)計(jì)單位注意。 5．園區(qū)里不宜制作太多的“地形”，可在重點(diǎn)地方少量修建。 (4)道路綠地，指同區(qū)內(nèi)各道路的行道樹及綠地。 (2)充分利用原有的自然資源和自然條件。高層住宅前后的綠地，因樓群間隔較大，可作為一般的公共活動之用。 基于此，物業(yè)公司必須認(rèn)真審核景觀、綠化的設(shè)計(jì)圖紙，從整體景觀效果、使用功能、日后養(yǎng)護(hù)、管理成本等方面進(jìn)行綜合分析，糾正圖紙錯(cuò)誤和偏差，以期最終實(shí)現(xiàn)“管理方便、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用少、綠化效果好”的目標(biāo)。 (8)盡量少種或不種時(shí)令花卉和草本花卉。 (4)部分區(qū)域設(shè)計(jì)種植密度過高，不利于樹木生長。 (5)宿根花卉(如福祿考、鳶尾等)種植面積過大，會造成晚秋至初春時(shí)段這5～6個(gè)月的時(shí)間有較大面積黃土裸露而影響景觀；又因?yàn)樵O(shè)計(jì)在路邊或道路轉(zhuǎn)彎處，在黃土裸露時(shí)期易被人穿行踩踏，影響來年的返青發(fā)芽。 (11)龍柏因其株體不直，不適宜做“綠籬”，應(yīng)改用其他灌木做“綠籬”。 (5)大型喬木的種植點(diǎn)距建筑物距離不應(yīng)小于5米，窗前種植的竹林也不應(yīng)太近，太近會影響采光。 ⑧因?yàn)楦畈輽C(jī)割刀的長度是最小為50厘米的直形刀，難以將峰頂和谷底修剪成圓形，因而應(yīng)加大波峰間距，緩解波峰傾角過大的問題，便于修剪。 5．地下雨水收集池的位置，一般應(yīng)設(shè)在小區(qū)雨水總排泄出口處。 9．各樓單元門口通道兩側(cè)的噴灌要考慮不影響人員出入。 (3)垃圾場應(yīng)比較隱蔽，不礙觀瞻。 1．社區(qū)文化和公益宣傳欄一般應(yīng)安裝在小區(qū)的休閑活動中心區(qū)，在與中心區(qū)的景觀相協(xié)調(diào)的原則下，物業(yè)公司向開發(fā)商提出宣傳欄的式樣、長度和高度要求。 7．信箱可以安放在整幢樓的一層大堂內(nèi)，也可以安放在每個(gè)單元入口的避風(fēng)閣內(nèi)。 (2)將每個(gè)控制區(qū)域的照明按使用功能劃分等級，再按照不同使用功能結(jié)合實(shí)際情況(如建筑物的分布、道路的長短、景觀要求、照度要求、照明時(shí)間等)劃分支路，不同功能的支路不得混合。 ①Ⅱ1級照明是有安全管理要求的照明，其照明范圍包括小區(qū)內(nèi)外水系邊、小橋、梯級路等易使行人發(fā)生意外的場所，要求徹夜照明。 (2)一般節(jié)假日可開啟部分節(jié)日燈，24：00后可關(guān)閉。手動控制是對時(shí)鐘控制的補(bǔ)充，當(dāng)自動控制出現(xiàn)故障時(shí)，以手動方式控制照明。 (4)有些樓前甬道的高桿燈正對一層住宅的窗戶，易對住戶造成光污染。 對此，開發(fā)商在樓宇伸縮縫處采取止水銅板防水工藝，在伸縮縫外部重做止水帶進(jìn)行補(bǔ)救。物業(yè)公司在施工階段雖然處于非主要地位，但是長期物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)和對已建成物業(yè)工程質(zhì)量的詳細(xì)了解，比較容易發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問題，所以物業(yè)公司十分有必要參與施工階段的質(zhì)量檢查，為下一步的物業(yè)接管和后期物業(yè)管理打下一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 6．對材料、器材、設(shè)備的質(zhì)量、品牌進(jìn)行驗(yàn)證，避免施工中使用質(zhì)量差的材料、器材、設(shè)備。這樣做并不違反國家相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，因?yàn)榉ㄒ?guī)中明確說明其規(guī)定的保修期限是“最低期限”。 (一)建筑工程質(zhì)量的保修范圍 《中華人民共和國建筑法》第六十二條規(guī)定，建筑工程的保修范圍應(yīng)當(dāng)包括：地基基礎(chǔ)工程；主體結(jié)構(gòu)工程；屋面防水工程及其他土建工程；各類設(shè)備以及電氣管線、上下水管線的安裝工程；供熱、供冷系統(tǒng)工程。其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包人與承包方約定。 (四)建筑工程質(zhì)量保修責(zé)任的確定 國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理》第四十一條規(guī)定，建設(shè)工程在保修范圍和保修期內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。 第十五條 因保修不及時(shí)造成新的人身、財(cái)產(chǎn)損害，由造成拖延的責(zé)任方承擔(dān)賠償責(zé)任。 項(xiàng)目開發(fā)