物業(yè)稅政策的國際經(jīng)驗及對我國的啟示-資料下載頁
2025-08-04 17:33本頁面
【正文】 收更高的物業(yè)稅稅率。而如果物業(yè)稅對非自住房的高稅率，會使得擁有多套住房的業(yè)主持有成本增加。 （二）對供給的影響是短時間內(nèi)二手房供應(yīng)增長，新建房的供應(yīng)量將會下降。從存量角度看，征收物業(yè)稅會將市場囤積的二套及二套以上的房源釋放出來，對二手房市場的價格形成下行壓力。初步估計目前市面上的二套房及以上的囤積量占市場供應(yīng)總體的10%左右。如果這些房源全部釋放，二手房市場會在短時間內(nèi)增加大約10%左右的房源?；诔鍪鄣钠惹行裕赡軙允袌稣劭蹆r出讓，進一步打壓二手市場的房價。從增量角度看，新建房的供應(yīng)量應(yīng)該會有所下降。雖然土地成本會下降，但是由于物業(yè)稅增加了持有成本，購房者可能會在住宅價格上尋求更大的折扣。特別是當(dāng)市場上已付地租物業(yè)與未付地租物業(yè)并存的情況下，購房者可以進行橫向比較。所以住房價格下降可能比土地成本下降幅度更大，從而減少開發(fā)商的盈利率。此外，由于物業(yè)稅對投資需求、多套房需求及高價房需求的打壓，將使得開發(fā)商對市場預(yù)期更為審慎。對結(jié)構(gòu)增量的影響主要體現(xiàn)在高端房型向中端房型轉(zhuǎn)變這一變化中。因為高端住宅將會被征收較高的物業(yè)稅。從而加重投資者和購房者的持有成本。（三）對住宅價格將產(chǎn)生下行壓力。從短期來看，住宅市場價格將因為短期二手房供應(yīng)的增加而下降。如果物業(yè)稅的實施是逐步的，價格的調(diào)整也會經(jīng)歷一個過程。具體的價格下行幅度將取決于供應(yīng)與需求的價格彈性。從中長期來看，住宅市場價格同樣會受到負(fù)面影響，主要是因為購房者對成本下降的預(yù)期，持有成本上升（可支配收入減少）。土地出讓金中減少了土地租金這部分，即使土地成本從量而言沒有減少，購房者也會期望新的住宅物業(yè)有相對較低的售價。同時由于持有成本的上升和可支配收入的較少，購房能力勢必下降。從租金收益的角度來看，中國現(xiàn)在的平均租金回報率在5%6%左右。對物業(yè)征收1%的物業(yè)稅率相當(dāng)于對租金征收15%到20%左右的稅率。如果保持投資收益率不變及不考慮市場供需的情況下，征收1%的物業(yè)稅率所對應(yīng)的房價要下跌的幅度應(yīng)該在15%20%左右。在我們的模型中，%%左右，對應(yīng)的房價下跌幅度為8%10%左右。高檔住宅的物業(yè)稅稅率可以超過1%，所以高檔住宅所受的影響會相對較大。需要指出的是，高檔住宅的投資收益率相對也比較高。所以對于高檔物業(yè)房價的負(fù)面影響可能會隨房價上升而呈現(xiàn)一個邊際效用遞減的情況。換言之，超過1%的稅率后，每增加1%的物業(yè)稅稅率對應(yīng)的房產(chǎn)價格下降幅度應(yīng)該會小于17%20%。此外，住宅市場價格在中長期仍舊受市場供給需求的影響。而這部分影響會對物業(yè)稅影響產(chǎn)生對沖或者放大的作用。 四、目前我國開征物業(yè)稅要突破的難題物業(yè)稅的開征要以理清產(chǎn)權(quán)關(guān)系，建立一系列新的政府制度、市場制度以及完善稅收各環(huán)節(jié)為前提。任何一個方面都是一個復(fù)雜的過程。需要經(jīng)過反復(fù)討論和驗證。（一）關(guān)于產(chǎn)權(quán)法律基礎(chǔ)。在開征物業(yè)稅之前要理順?biāo)袡?quán)的關(guān)系。對集體所有的農(nóng)基地，小產(chǎn)權(quán)房等要明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系，為征稅做好法律基礎(chǔ)。否則二元的土地所有權(quán)制度將在物業(yè)稅征收期間扭曲市場的供給需求，也不利于城鄉(xiāng)稅制的統(tǒng)一進程。（二）建立新機構(gòu)制定稅率稅基的過程會比較繁復(fù)。在制定稅基稅率的過程中既要體現(xiàn)差異又要兼顧平等。首先是相關(guān)機構(gòu)和系統(tǒng)的建立。對于稅基的制定地方政府需要成立各自的物業(yè)價值評估機構(gòu)。對于評估系統(tǒng)要開發(fā)，對評估人員要培訓(xùn)。其次對于稅率的制定要考慮到居民承受力和地方財政需求兩個方面。各地方政府需要作大量的研究，根據(jù)地方實際情況做出決定。而中央政府要考慮到全國的統(tǒng)一性和平等性，而對各地方政府的決定進行審批。其次，不論制定稅率或稅基，都需要真實可靠的物業(yè)價值歷史數(shù)據(jù)。目前還沒有這樣的數(shù)據(jù)庫，而積累數(shù)據(jù)的過程也將是長期的。另外，地方財政要公開透明化，建立更直接的納稅人監(jiān)督機制。由于物業(yè)稅是納稅人對地方建設(shè)的投資，地方政府有必要就稅費的使用情況如實向納稅人匯報。這樣地方政府的支出對稅率也有比較明確的指導(dǎo)意義。（三）在實際操作過程中，需要搭建一系列新的結(jié)構(gòu)和平臺。首先從收取稅費的角度上來說，物業(yè)稅不可能像個人所得稅一樣采取先征收的方法。對此，地方要建立高效率的收稅平臺。網(wǎng)上納稅或者是銀行作為納稅窗口的一套系統(tǒng)必須及時建立。其次，需要完善法律制度督促納稅行為。從國外的經(jīng)驗來看，完善的信用體制和有效的懲戒措施必不可少。從目前我國的現(xiàn)實情況來看，要進一步完善個人征信系統(tǒng)，及時將房地產(chǎn)市場與稅收系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。同時加大對偷、逃稅的法律懲戒力度。
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1