【正文】 的方式。在評(píng)估周期的確定方面，由于不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值是一個(gè)動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)變量，因此，為提高稅基評(píng)估的準(zhǔn)確，保證物業(yè)稅稅負(fù)的公平性，評(píng)估應(yīng)當(dāng)定期進(jìn)行。一般而言，以三年為一個(gè)周期比較合適。在評(píng)估率的設(shè)置方面，參照國(guó)外通行的做法，我們?cè)诓捎梅康禺a(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)的時(shí)候，對(duì)不同用途的不動(dòng)產(chǎn)可以采取不同比例（通常稱為“評(píng)估率”）。評(píng)估率的確定遵循以下公式：評(píng)估率＝稅基／市場(chǎng)價(jià)值。政府可以通過調(diào)節(jié)評(píng)估率來(lái)調(diào)整不同用途的不動(dòng)產(chǎn)稅基，如普通住宅適用于較低的評(píng)估率，豪宅適用于較高的評(píng)估率；根據(jù)土地分類的不同農(nóng)用地、建設(shè)用地和和未利用土地 [25]適用不同的評(píng)估率，根據(jù)住房的分類不同住宅、商用、工業(yè)用和農(nóng)用房產(chǎn)適用不同的評(píng)估率。 (4)稅率。稅率是稅法的核心要素，是衡量納稅人稅收負(fù)擔(dān)是否適當(dāng)?shù)臉?biāo)志。稅率的確定應(yīng)當(dāng)考慮保護(hù)人民基本財(cái)產(chǎn)權(quán)、人民經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的自由和人格發(fā)展的自由。 [26]由于存在評(píng)估率原則，物業(yè)稅的稅率有名義稅率和實(shí)際稅率之分。我們通常所說(shuō)的物業(yè)稅的稅率實(shí)際是它的名義稅率，而其實(shí)際稅率則為評(píng)估率與名義稅率之積。實(shí)際稅率代表了納稅人承受的實(shí)際稅收負(fù)擔(dān)。我們認(rèn)為只要通過評(píng)估率的差別，可以調(diào)節(jié)不同房地產(chǎn)的實(shí)際稅收負(fù)擔(dān)，達(dá)到調(diào)節(jié)貧富分化的目的，而不再對(duì)不同的房地產(chǎn)設(shè)置不同的稅率。建議由中央規(guī)定幅度稅率，按現(xiàn)在的房地產(chǎn)稅收收入，%—%比較合適，具體稅率由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在規(guī)定的幅度范圍內(nèi)，根據(jù)本地市政建設(shè)狀況、經(jīng)濟(jì)繁榮程度及房屋等級(jí)等實(shí)際情況，因地制宜地確定本地區(qū)的適用稅率。另外，我們認(rèn)為，對(duì)經(jīng)營(yíng)性住房和住宅性住房征收統(tǒng)一稅率。有學(xué)者建議稅率涉及到對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)和住宅性物業(yè)進(jìn)行稅目分類，理由是區(qū)別對(duì)待的問題以納稅能力衡量，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)與純消費(fèi)性的住宅物業(yè)性質(zhì)是不同的，前者有收入來(lái)源，后者是純支出。但我們認(rèn)為若將個(gè)人非自住、用于出租的房產(chǎn)納入經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的范圍，適用較高稅率，將可能導(dǎo)致很多出租行為由顯形變隱性，加大實(shí)際的征稅成本。經(jīng)營(yíng)性的收入、租金等已經(jīng)可以通過其他稅種進(jìn)行征收，不需要對(duì)兩者設(shè)置不同的稅目。 (5)稅收減免。稅收優(yōu)惠規(guī)模和水平的規(guī)定對(duì)納稅人的稅收負(fù)擔(dān)將有重大影響。如果物業(yè)稅實(shí)行大規(guī)模的減免稅，就會(huì)影響其收入水平和公正性。稅收減免政策的制定，要以我國(guó)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和現(xiàn)階段國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控方向?yàn)橐罁?jù)，客觀的衡量社會(huì)各收入階層的實(shí)際負(fù)擔(dān)能力。因此，建議對(duì)物業(yè)稅的減免作以下規(guī)定。第一，對(duì)非商業(yè)用途而占有的住宅房地產(chǎn)實(shí)施減免，這涉及免征額的確定問題。目前提出的可供選擇的方案有三。方案一：對(duì)家庭擁有第一套房屋免稅、第二套房屋交稅，這樣操作起來(lái)有問題：首先，第一套房產(chǎn)大小不一，通常是收入高的業(yè)主的房產(chǎn)大些。這對(duì)納稅人而言，可能享受到的免稅額不同，不能切實(shí)考慮其實(shí)際稅負(fù)的公平性。其次，如此征收將導(dǎo)致高檔商品房?jī)r(jià)格的上漲。既然第一套房免物業(yè)稅，購(gòu)房者在選擇其第一套房時(shí)將傾向于高檔商品房。方案二：一定面積以下的物業(yè)免征。這個(gè)方法引起的問題就是如果一個(gè)家庭中人口較多的話，會(huì)造成不公平，試想對(duì)一個(gè)三口之家的100平方米的房子和一個(gè)五口之家的100平方米的房子征收同樣的稅收，明顯是不公的。方案三：對(duì)基本住宅面積的物業(yè)免征。比如說(shuō)，人均20平方米，三口之家60平方米以下的房子就不必納稅。這樣操作還是存在一個(gè)問題，就是由于房子是根據(jù)面積免征，由于不同地點(diǎn)房子價(jià)格差異很大，住宅面積所對(duì)應(yīng)的價(jià)值是不相等的，按這種思路征稅也是有失公允的。因此我們認(rèn)為采用對(duì)人均免征額的方法，比如人均的免征額是20萬(wàn)，那么一個(gè)三口之家購(gòu)買60萬(wàn)的房子就不需要征收物業(yè)稅，這樣做能全面考慮居民的實(shí)際經(jīng)濟(jì)能力，更能充分體現(xiàn)“量能負(fù)擔(dān)”的原則。而且這一標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)是評(píng)估價(jià)值，能解決方案三中的矛盾。第二，對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)和各種非盈利性（科研、醫(yī)療、慈善、教育等）組織的自用不動(dòng)產(chǎn)及社會(huì)公共物業(yè)免稅。第三，對(duì)于弱勢(shì)群體減免。對(duì)于家庭人均收入低于當(dāng)?shù)刈畹蜆?biāo)準(zhǔn)的，由納稅人提出申請(qǐng)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)查實(shí)后，依其實(shí)際負(fù)稅能力給予定期減免，但限于其自住用房。 [27]為保證孤老、殘疾等特殊人群的基本住房需求，對(duì)其自住用房免稅，其經(jīng)營(yíng)性用房，可依據(jù)收入水平，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)減征。第四，災(zāi)情減免。對(duì)因遭受人力不可抗拒的自然災(zāi)害造成重大損失而生產(chǎn)生活確有困難的納稅人，對(duì)安全生產(chǎn)部門鑒定的危房，大修期在半年以上且在大修期間內(nèi)的房地產(chǎn)，需要給予稅收照顧的，經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)減免。第五，對(duì)鼓勵(lì)發(fā)展的事業(yè)或行業(yè)，主要是針對(duì)一些地區(qū)為促進(jìn)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)某些急需發(fā)展、鼓勵(lì)發(fā)展的行業(yè)占用房地產(chǎn)，或特定開發(fā)區(qū)、高科技園區(qū)內(nèi)的企業(yè)在物業(yè)稅上給予不同程度的減免稅。 3．物業(yè)稅的征收 稅收征管制度是物業(yè)稅稅收制度的具體實(shí)施機(jī)制。離開了實(shí)施機(jī)制，再好的制度安排，也只是“空中樓閣”。物業(yè)稅的良好運(yùn)行及其目標(biāo)追求需要健全的征管機(jī)制和高效的稅收管理來(lái)保證和實(shí)現(xiàn)。(1)在征收方法方面，我們建議宜實(shí)行以代扣代繳、代收代繳方式為主，自主申報(bào)為輔的制度，因?yàn)橛捎谖覈?guó)目前法制不健全，人們的自覺納稅意識(shí)還比較低。具體為對(duì)未上市交易的單位房改房，由單位代扣代繳；對(duì)已上市交易的房改房，由單位代收代繳；對(duì)商品房，如果有物業(yè)公司管理的，則由物業(yè)公司代收代繳；對(duì)其他建筑，采取納稅人主動(dòng)申報(bào)和稅務(wù)人員上門征收相結(jié)合的方式。(2)在納稅期限方面，可實(shí)行按年計(jì)算、分期預(yù)繳的征收方法。我國(guó)納稅期限可分四季預(yù)繳納，以便兼顧納稅義務(wù)人和征稅機(jī)關(guān)的雙重利益。由征稅機(jī)關(guān)在季初發(fā)出征收通知書，而有關(guān)款額須于每季的第一個(gè)月（即一月、四月、七月及十月）月底前繳清。(3)在逾期的懲罰措施方面，對(duì)于逾期未繳納稅款者，下發(fā)催繳稅款通知書，限其在1個(gè)月之內(nèi)繳納，并加收滯納金；超過1個(gè)月仍未繳納的，可以采取強(qiáng)制執(zhí)行措施，比如通知其開戶銀行直接從其銀行存款中扣款；對(duì)于情節(jié)惡劣，欠款數(shù)額巨大的，拍賣其房產(chǎn)抵繳稅款，拍賣抵繳后的余款仍歸業(yè)主本人所有。 [28] 注釋:[1]參見劉劍文：《WTO體制下的中國(guó)稅收法治》，北京大學(xué)出版社2004年版，第245頁(yè)。 [2]楊冬梅、廖全文：《我國(guó)開征物業(yè)稅的現(xiàn)實(shí)意義》，載《甘肅農(nóng)業(yè)》2006年第7期。 [3]參見張富強(qiáng)主編：《稅法學(xué)》，法律出版社2007年版，第79頁(yè)。 [4][美]費(fèi)雪著：《州和地方財(cái)政學(xué)》，吳俊培譯，中國(guó)人民大學(xué)出版社2000年版，第289頁(yè)。 [5]沈蘭：《物業(yè)稅的國(guó)際借鑒及若干思考》，載《華東經(jīng)濟(jì)管理》2005年第11期。 [6]蘭相潔：《物業(yè)稅的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)及其借鑒》，載《重慶工商大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版）》2007年第2期。 [7]參見財(cái)政部稅收制度國(guó)際比較課題組編著：《美國(guó)稅制》，中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社2000年版，第301頁(yè)。 [8]同注 [3]，第391392頁(yè)。 [9]孫健夫、楊絢麗、李偉：《論我國(guó)開征物業(yè)稅對(duì)不同利益主體的影響》，載《河北大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版）》2006年第3期。 [10]姚麗萍：《“虹吸效應(yīng)”和馬云》，載,2008年3月6日訪問。 [11]參見時(shí)衛(wèi)干：《中國(guó)資產(chǎn)的背風(fēng)波（下）》，載《南風(fēng)窗》2006年第12期。 [12]陳玉清、應(yīng)潔芳：《我國(guó)開征物業(yè)稅的必要性分析及試點(diǎn)“空轉(zhuǎn)”發(fā)展情況》，載《黑龍江科技信息》2007年第2期。 [13]白云：《物業(yè)稅開征以及中國(guó)物業(yè)稅設(shè)計(jì)的若干構(gòu)想》，載《甘肅政法成人教育學(xué)院學(xué)報(bào)》2006年第3期。 [14]萬(wàn)婷：《對(duì)我國(guó)開征物業(yè)稅的理性思考》，載《中國(guó)房地信息月刊》2004年第6期。 [15]馬克和：《我國(guó)開征物業(yè)稅的難點(diǎn)及現(xiàn)實(shí)選擇》，載《稅務(wù)研究》2004年第4期。 [16]吳俊培：《關(guān)于物業(yè)稅》，載《涉外稅務(wù)》2004年第4期。 [17]同注 [16]。 [18]同注 [15]。 [19]參見許一：《我國(guó)開征物業(yè)稅初探》，載《財(cái)會(huì)研究》2004年第5期。 [20]參見何振一：《物業(yè)稅與土地出讓金不可替代性簡(jiǎn)論》，載《中國(guó)國(guó)土資源經(jīng)濟(jì)》2004年第7期。 [21]參見宏誠(chéng)：《物業(yè)稅如包含土地出讓金弊多利少》，載《中國(guó)房地信息月刊》2004年第6期。 [22]關(guān)于這一點(diǎn)，最近財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局和國(guó)土資源部官員在多個(gè)場(chǎng)合不約而同地表示：“開征物業(yè)稅不會(huì)取消土地出讓金”，表明了政府的立場(chǎng)和態(tài)度。 [23]其中物權(quán)法53條規(guī)定“國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)其直接支配的不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定處分的權(quán)利?！钡?4條規(guī)定“國(guó)家舉辦的事業(yè)單位對(duì)其直接支配的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定收益、處分的權(quán)利?！钡?8條規(guī)定“企業(yè)法人對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)嚴(yán)依照法律、行政法規(guī)以及章程享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利?！?[24]陳晴：《影響物業(yè)稅開征的法律因素及其制度設(shè)計(jì)》，載《現(xiàn)代財(cái)經(jīng)》2006年第5期。 [25]根據(jù)國(guó)土資發(fā)(2001) 255號(hào)文，在《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》和《土地利用現(xiàn)狀調(diào)查技術(shù)規(guī)程》的土地分類基礎(chǔ)上，重新制定城鄉(xiāng)統(tǒng)的《土地分類》，并于2002年1月1日起試行。 [26]劉劍文：《財(cái)稅法學(xué)》，高等教育出版社2004年版，第397頁(yè)。 [27]同注 [19]。 [28]郭家華、段存廣：《物業(yè)稅征收制度探析》，載《經(jīng)濟(jì)體制改革》2006年第3期。 15 / 15