【正文】 的方式。在評估周期的確定方面，由于不動產(chǎn)市場價值是一個動態(tài)的市場變量，因此，為提高稅基評估的準確，保證物業(yè)稅稅負的公平性，評估應(yīng)當定期進行。一般而言，以三年為一個周期比較合適。在評估率的設(shè)置方面，參照國外通行的做法，我們在采用房地產(chǎn)市場評估價值為計稅依據(jù)的時候，對不同用途的不動產(chǎn)可以采取不同比例（通常稱為“評估率”）。評估率的確定遵循以下公式：評估率＝稅基／市場價值。政府可以通過調(diào)節(jié)評估率來調(diào)整不同用途的不動產(chǎn)稅基，如普通住宅適用于較低的評估率，豪宅適用于較高的評估率；根據(jù)土地分類的不同農(nóng)用地、建設(shè)用地和和未利用土地 [25]適用不同的評估率，根據(jù)住房的分類不同住宅、商用、工業(yè)用和農(nóng)用房產(chǎn)適用不同的評估率。 (4)稅率。稅率是稅法的核心要素，是衡量納稅人稅收負擔是否適當?shù)臉酥?。稅率的確定應(yīng)當考慮保護人民基本財產(chǎn)權(quán)、人民經(jīng)濟活動的自由和人格發(fā)展的自由。 [26]由于存在評估率原則，物業(yè)稅的稅率有名義稅率和實際稅率之分。我們通常所說的物業(yè)稅的稅率實際是它的名義稅率，而其實際稅率則為評估率與名義稅率之積。實際稅率代表了納稅人承受的實際稅收負擔。我們認為只要通過評估率的差別，可以調(diào)節(jié)不同房地產(chǎn)的實際稅收負擔，達到調(diào)節(jié)貧富分化的目的，而不再對不同的房地產(chǎn)設(shè)置不同的稅率。建議由中央規(guī)定幅度稅率，按現(xiàn)在的房地產(chǎn)稅收收入，%—%比較合適，具體稅率由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在規(guī)定的幅度范圍內(nèi)，根據(jù)本地市政建設(shè)狀況、經(jīng)濟繁榮程度及房屋等級等實際情況，因地制宜地確定本地區(qū)的適用稅率。另外，我們認為，對經(jīng)營性住房和住宅性住房征收統(tǒng)一稅率。有學者建議稅率涉及到對經(jīng)營性物業(yè)和住宅性物業(yè)進行稅目分類，理由是區(qū)別對待的問題以納稅能力衡量，經(jīng)營性物業(yè)與純消費性的住宅物業(yè)性質(zhì)是不同的，前者有收入來源，后者是純支出。但我們認為若將個人非自住、用于出租的房產(chǎn)納入經(jīng)營性物業(yè)的范圍，適用較高稅率，將可能導(dǎo)致很多出租行為由顯形變隱性，加大實際的征稅成本。經(jīng)營性的收入、租金等已經(jīng)可以通過其他稅種進行征收，不需要對兩者設(shè)置不同的稅目。 (5)稅收減免。稅收優(yōu)惠規(guī)模和水平的規(guī)定對納稅人的稅收負擔將有重大影響。如果物業(yè)稅實行大規(guī)模的減免稅，就會影響其收入水平和公正性。稅收減免政策的制定，要以我國社會的經(jīng)濟發(fā)展水平和現(xiàn)階段國家對經(jīng)濟的調(diào)控方向為依據(jù)，客觀的衡量社會各收入階層的實際負擔能力。因此，建議對物業(yè)稅的減免作以下規(guī)定。第一，對非商業(yè)用途而占有的住宅房地產(chǎn)實施減免，這涉及免征額的確定問題。目前提出的可供選擇的方案有三。方案一：對家庭擁有第一套房屋免稅、第二套房屋交稅，這樣操作起來有問題：首先，第一套房產(chǎn)大小不一，通常是收入高的業(yè)主的房產(chǎn)大些。這對納稅人而言，可能享受到的免稅額不同，不能切實考慮其實際稅負的公平性。其次，如此征收將導(dǎo)致高檔商品房價格的上漲。既然第一套房免物業(yè)稅，購房者在選擇其第一套房時將傾向于高檔商品房。方案二：一定面積以下的物業(yè)免征。這個方法引起的問題就是如果一個家庭中人口較多的話，會造成不公平，試想對一個三口之家的100平方米的房子和一個五口之家的100平方米的房子征收同樣的稅收，明顯是不公的。方案三：對基本住宅面積的物業(yè)免征。比如說，人均20平方米，三口之家60平方米以下的房子就不必納稅。這樣操作還是存在一個問題，就是由于房子是根據(jù)面積免征，由于不同地點房子價格差異很大，住宅面積所對應(yīng)的價值是不相等的，按這種思路征稅也是有失公允的。因此我們認為采用對人均免征額的方法，比如人均的免征額是20萬，那么一個三口之家購買60萬的房子就不需要征收物業(yè)稅，這樣做能全面考慮居民的實際經(jīng)濟能力，更能充分體現(xiàn)“量能負擔”的原則。而且這一標準的依據(jù)是評估價值，能解決方案三中的矛盾。第二，對國家機關(guān)、軍隊和各種非盈利性（科研、醫(yī)療、慈善、教育等）組織的自用不動產(chǎn)及社會公共物業(yè)免稅。第三，對于弱勢群體減免。對于家庭人均收入低于當?shù)刈畹蜆藴实?，由納稅人提出申請，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)查實后，依其實際負稅能力給予定期減免，但限于其自住用房。 [27]為保證孤老、殘疾等特殊人群的基本住房需求，對其自住用房免稅，其經(jīng)營性用房，可依據(jù)收入水平，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)批準減征。第四，災(zāi)情減免。對因遭受人力不可抗拒的自然災(zāi)害造成重大損失而生產(chǎn)生活確有困難的納稅人，對安全生產(chǎn)部門鑒定的危房，大修期在半年以上且在大修期間內(nèi)的房地產(chǎn)，需要給予稅收照顧的，經(jīng)過有關(guān)部門批準減免。第五，對鼓勵發(fā)展的事業(yè)或行業(yè)，主要是針對一些地區(qū)為促進本地經(jīng)濟發(fā)展，對某些急需發(fā)展、鼓勵發(fā)展的行業(yè)占用房地產(chǎn)，或特定開發(fā)區(qū)、高科技園區(qū)內(nèi)的企業(yè)在物業(yè)稅上給予不同程度的減免稅。 3．物業(yè)稅的征收 稅收征管制度是物業(yè)稅稅收制度的具體實施機制。離開了實施機制，再好的制度安排，也只是“空中樓閣”。物業(yè)稅的良好運行及其目標追求需要健全的征管機制和高效的稅收管理來保證和實現(xiàn)。(1)在征收方法方面，我們建議宜實行以代扣代繳、代收代繳方式為主，自主申報為輔的制度，因為由于我國目前法制不健全，人們的自覺納稅意識還比較低。具體為對未上市交易的單位房改房，由單位代扣代繳；對已上市交易的房改房，由單位代收代繳；對商品房，如果有物業(yè)公司管理的，則由物業(yè)公司代收代繳；對其他建筑，采取納稅人主動申報和稅務(wù)人員上門征收相結(jié)合的方式。(2)在納稅期限方面，可實行按年計算、分期預(yù)繳的征收方法。我國納稅期限可分四季預(yù)繳納，以便兼顧納稅義務(wù)人和征稅機關(guān)的雙重利益。由征稅機關(guān)在季初發(fā)出征收通知書，而有關(guān)款額須于每季的第一個月（即一月、四月、七月及十月）月底前繳清。(3)在逾期的懲罰措施方面，對于逾期未繳納稅款者，下發(fā)催繳稅款通知書，限其在1個月之內(nèi)繳納，并加收滯納金；超過1個月仍未繳納的，可以采取強制執(zhí)行措施，比如通知其開戶銀行直接從其銀行存款中扣款；對于情節(jié)惡劣，欠款數(shù)額巨大的，拍賣其房產(chǎn)抵繳稅款，拍賣抵繳后的余款仍歸業(yè)主本人所有。 [28] 注釋:[1]參見劉劍文：《WTO體制下的中國稅收法治》，北京大學出版社2004年版，第245頁。 [2]楊冬梅、廖全文：《我國開征物業(yè)稅的現(xiàn)實意義》，載《甘肅農(nóng)業(yè)》2006年第7期。 [3]參見張富強主編：《稅法學》，法律出版社2007年版，第79頁。 [4][美]費雪著：《州和地方財政學》，吳俊培譯，中國人民大學出版社2000年版，第289頁。 [5]沈蘭：《物業(yè)稅的國際借鑒及若干思考》，載《華東經(jīng)濟管理》2005年第11期。 [6]蘭相潔：《物業(yè)稅的國際經(jīng)驗及其借鑒》，載《重慶工商大學學報（社會科學版）》2007年第2期。 [7]參見財政部稅收制度國際比較課題組編著：《美國稅制》，中國財政經(jīng)濟出版社2000年版，第301頁。 [8]同注 [3]，第391392頁。 [9]孫健夫、楊絢麗、李偉：《論我國開征物業(yè)稅對不同利益主體的影響》，載《河北大學學報（哲學社會科學版）》2006年第3期。 [10]姚麗萍：《“虹吸效應(yīng)”和馬云》，載,2008年3月6日訪問。 [11]參見時衛(wèi)干：《中國資產(chǎn)的背風波（下）》，載《南風窗》2006年第12期。 [12]陳玉清、應(yīng)潔芳：《我國開征物業(yè)稅的必要性分析及試點“空轉(zhuǎn)”發(fā)展情況》，載《黑龍江科技信息》2007年第2期。 [13]白云：《物業(yè)稅開征以及中國物業(yè)稅設(shè)計的若干構(gòu)想》，載《甘肅政法成人教育學院學報》2006年第3期。 [14]萬婷：《對我國開征物業(yè)稅的理性思考》，載《中國房地信息月刊》2004年第6期。 [15]馬克和：《我國開征物業(yè)稅的難點及現(xiàn)實選擇》，載《稅務(wù)研究》2004年第4期。 [16]吳俊培：《關(guān)于物業(yè)稅》，載《涉外稅務(wù)》2004年第4期。 [17]同注 [16]。 [18]同注 [15]。 [19]參見許一：《我國開征物業(yè)稅初探》，載《財會研究》2004年第5期。 [20]參見何振一：《物業(yè)稅與土地出讓金不可替代性簡論》，載《中國國土資源經(jīng)濟》2004年第7期。 [21]參見宏誠：《物業(yè)稅如包含土地出讓金弊多利少》，載《中國房地信息月刊》2004年第6期。 [22]關(guān)于這一點，最近財政部、國家稅務(wù)總局和國土資源部官員在多個場合不約而同地表示：“開征物業(yè)稅不會取消土地出讓金”，表明了政府的立場和態(tài)度。 [23]其中物權(quán)法53條規(guī)定“國家機關(guān)對其直接支配的不動產(chǎn)動產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定處分的權(quán)利?！钡?4條規(guī)定“國家舉辦的事業(yè)單位對其直接支配的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定收益、處分的權(quán)利。”第68條規(guī)定“企業(yè)法人對其不動產(chǎn)和動嚴依照法律、行政法規(guī)以及章程享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利?！?[24]陳晴：《影響物業(yè)稅開征的法律因素及其制度設(shè)計》，載《現(xiàn)代財經(jīng)》2006年第5期。 [25]根據(jù)國土資發(fā)(2001) 255號文，在《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》和《土地利用現(xiàn)狀調(diào)查技術(shù)規(guī)程》的土地分類基礎(chǔ)上，重新制定城鄉(xiāng)統(tǒng)的《土地分類》，并于2002年1月1日起試行。 [26]劉劍文：《財稅法學》，高等教育出版社2004年版，第397頁。 [27]同注 [19]。 [28]郭家華、段存廣：《物業(yè)稅征收制度探析》，載《經(jīng)濟體制改革》2006年第3期。 15 / 15