【正文】 業(yè)繳費后超過個人所得稅費用扣除標準的，其超過部分按規(guī)定繳納個人所得稅。　　第七節(jié)　減免稅優(yōu)惠重要必考考點，要分層次掌握：免稅項目中6；暫免征稅項目中19常常結(jié)合計算問題考核，其余項目作為選擇題考點考核?！　〉诎斯?jié)　申報和繳納第三章　土地增值稅一、征稅范圍 　　一般規(guī)定，轉(zhuǎn)讓非國有土地和出讓國有土地不征稅。，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權(quán)征稅。，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，則不予征稅。（贈與行為特指直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務(wù)人和公益性贈與。以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營，暫免征收；、聯(lián)營的企業(yè)屬于從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，征收。合作建房，暫免；，征稅。企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免房地產(chǎn)交換，征稅；。房地產(chǎn)抵押；，不能償還債務(wù)，房地產(chǎn)抵債，征稅。出租不征房地產(chǎn)評估增值不征國家收回房地產(chǎn)權(quán)不征土地的轉(zhuǎn)讓、抵押、置換征稅　　二、應(yīng)納稅額的計算（一）收入額的確定 　　實物收入收入時的市場價格折算成貨幣收入；無形資產(chǎn)收入；專門評估確定其價值后折算成貨幣收入；外國貨幣取得收入的當天或當月1日國家公布的市場匯率折算?！　。ǘ┛鄢椖考捌浣痤~ 　　新建房地產(chǎn)的扣除項目土地使用權(quán)支付的地價款出讓方式為土地出讓金；行政劃撥方式為補交的土地出讓金轉(zhuǎn)讓方式為實際支付的地價款交納的有關(guān)稅費，如契稅、登記、過戶手續(xù)費。土地征用及拆遷補償費（含耕地占用稅）、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。分攤利息支出，并提供證明的利息＋（1＋2）5%以內(nèi)不能分攤利息支出，或不能提供證明的，（1＋2）10%以內(nèi)注意：①超過上浮幅度的部分不允許扣除。②超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。③全部使用自有資金，沒有利息支出的，按以上方法扣除。④有金融機構(gòu)和其他機構(gòu)借款的，不能同時適用兩種辦法。⑤清算時，已開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)至財務(wù)費用中扣。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅+城建稅+教育費附加其他企業(yè)營業(yè)稅+印花稅+城建稅+教育費附加房地產(chǎn)開發(fā)納稅人（1＋2）20%特別說明：代收費用：一并收?。河嬋胧杖?，費用可扣，但不做加計扣除基數(shù)；單獨收?。翰挥绊懹嫸悺Ｅf房及建筑物房屋及建筑物的評估價格有評估價重置成本價成新度折扣率無評估價有發(fā)票發(fā)票金額[1+（售房發(fā)票年購房發(fā)票年） 5%]取得土地使用權(quán)所支付的地價款和國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金注：需要評估的情形：（1）出售舊房及建筑物的；（2）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；（采用市場比較法進行評估）（3）提供扣除項目金額不實的；（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的?！　∪?、稅收優(yōu)惠 　　一般減免稅規(guī)定建普通標準住宅出售，增值率未超過20%的，免稅。超過20%的全部增值額計稅。因國家建設(shè)需要而被政府征用、收回的房地產(chǎn)，免稅。居民個人轉(zhuǎn)讓住房免征土地增值稅。轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租房、經(jīng)濟適用房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征特殊減免稅規(guī)定1994/1/1日前已簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論其何時轉(zhuǎn)讓，均免征。具備條件：。對未投入資金即轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予免稅。果不是首次而是再次轉(zhuǎn)讓，每轉(zhuǎn)讓一次，按規(guī)定征。，也不予免稅?！　∷摹⑸陥蠛屠U納 　　申報納稅程序房地產(chǎn)開發(fā)公司申報時提供的證件和資料：P245房地產(chǎn)開發(fā)公司以外的納稅人申報時提供的資料：P245需要到稅務(wù)機關(guān)備案的轉(zhuǎn)讓行為：P245納稅時間和繳納方法一次性交割付清價款，辦理過戶登記手續(xù)前數(shù)日內(nèi)一次性繳納全部稅款。分期收款方式轉(zhuǎn)讓：合同規(guī)定的收款日確定，按比例計算每次稅額，每次收款后數(shù)日內(nèi)繳納。全部竣工前轉(zhuǎn)讓的，預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。納稅地點房地產(chǎn)的坐落地　　五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理 　　應(yīng)進行土地增值稅清算的情形（1）開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。要求土地增值稅清算的情形（1）已竣工驗收的項目，已轉(zhuǎn)讓建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清 算手續(xù)的；（4）省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。清算時應(yīng)提供的資料（1）清算表及其附表；（2）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明；（3）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付 的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收 入、成本和費用有關(guān)的證明資料； （4）委托中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，報送鑒證報告。清算相關(guān)問題的處理收入：全額開發(fā)票的，發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。質(zhì)量保證金：有票可扣除，未開發(fā)票的，不得計算扣除。土地閑置費：不得扣除。拆遷安置費：①回遷，視同銷售確認收入，同時確認拆遷補償費，差價調(diào)整拆遷補償費；②異地安置：包括本企業(yè)項目安置、購入安置和貨幣安置，計入拆遷補償費。預(yù)繳后，清算補繳的，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加滯納金。清算審核方法開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵等視同銷售行為時收入按下列方法和順序確認：（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；（2）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。配套的居委會和派出所用房、會所等公共設(shè)施的原則處理：，其成本、費用可以扣除；、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。銷售已裝修的房屋的裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本房預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。核定征收的情形核定征收率不低于5%，P253第四章　印花稅一、納稅人；；；；；。注意：　（1）當事人在兩方或兩方以上的各方均為納稅人；（2）不包括保人、證人、鑒定人。（3）如立據(jù)人未貼花或少貼花的，書據(jù)持有人負責貼花。（4）如果應(yīng)稅憑證是由當事人的代理人代為書立的，則由代理人代為承擔納稅義務(wù)?！　《⒄鞫惙秶?、計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計算 　　稅目重點內(nèi)容購銷合同（不含訂閱單位和個人）之間訂立的書報等征訂憑證。電廠與電網(wǎng)間、電網(wǎng)與電網(wǎng)間的購售電合同，不含電網(wǎng)與用戶間的合同。，即不作任何扣減的購銷金額，特別是調(diào)劑合同和易貨合同，應(yīng)包括各自提供貨物額之和。加工承攬合同、印刷、廣告、測試等合同。：分別記載原材料和加工費分別貼花，未分別記載，全額按加工承攬合同計稅貼花。：受托方只提供輔助材料，以輔助材料與加工費的合計數(shù)，依加工承攬合同貼花。對委托方提供的主要材料或原料金額不計稅貼花。建設(shè)工程勘察設(shè)計合同。建筑安裝工程承包合同，不得剔除任何費用。，分包或轉(zhuǎn)包合同也貼花。財產(chǎn)租賃合同。租賃金額，稅額不足1元的，按1元貼花。貨物運輸合同（ 即運費收入），不含貨物的金額、裝卸費和保險費等。：起運地統(tǒng)一結(jié)算全程運費以全程運費為計稅金額，起運地結(jié)算雙方貼花；分程結(jié)算以分程運費為計稅金額，分別由辦理運費結(jié)算的各方繳納印花稅。：凡由我國運輸企業(yè)運輸?shù)?，以本程運費計算應(yīng)納稅額；托運方按全程運費計算應(yīng)納稅額。由外國運輸企業(yè)運輸進出口貨物的，運輸企業(yè)所持的運費結(jié)算憑證免納印花稅，托運方所持的運費結(jié)算憑證，應(yīng)按規(guī)定計算繳納印花稅。倉儲保管合同計稅依據(jù)為收取的倉儲保管費用。（不包括倉儲物的價值）借款合同；＝借款金額（本金）‰；