【正文】 合廣州的公寓市場，推出具有差異化的市場產品，建議從以下幾個方面強力推出：打造國際家居生活館；營造管家式服務新理念；建設全新智能化家居配套系統(tǒng)。 香江國際大廈香江國際大廈構想1) 定 位l 時尚家居研發(fā)基地l 集團國際化辦公總部基地l 家居信息集成地l 時尚家居辦公體驗場所2) 規(guī) 模l 原則l 滿足小區(qū)規(guī)劃要求，約為2萬平方米l 滿足集團辦公需求3) 設計建議建議采用集成化辦公設計理念，將酒店資源有效充分的利用，形成緊密地結合體。定位綜述：本項目定位于“國際家居總部基地”，集商業(yè)、酒店、辦公及公寓為一體的現(xiàn)代化智能建筑群體，由于項目獨特的區(qū)域優(yōu)勢，政策優(yōu)勢，以及香江集團自身的資源以及人脈優(yōu)勢，共同組成本項目的核心優(yōu)勢，將項目打造成為國際家居業(yè)的旗艦、航母，創(chuàng)新與引領全新的消費模式以及生活方式，項目建設完成后，必將成為集國際化、產業(yè)化、信息化為一體的大型綜合項目。n 以獨特的形象—家居論壇的聚集地引人來n 以優(yōu)質服務、高品質的配套設施留人住n 以建筑外立面的沖擊力建立與其他項目的差異項目的價格定位從以下三方面考慮； n 市場比較策略：目前市場上供應的較高品質的項目的價位大致在600010000元/平方米左右。 n 成本控制策略；項目要在精度上超越對手，必須在項目品質打造上投入更多的成本。建議提高單方建造價格，每平方米在一般樓盤基礎追加投資，主要用在項目的內外環(huán)境、建筑和配套上。 根據(jù)以上分析和銷售估算:公寓銷售面積按照70%的比例計算，即6000070%=42000平方米；公寓部分30%用于出租經營，即6000030%=18000平方米；銷售價格：公 寓：7000 8000元/平方米。租賃價格公 寓：2元/平方米/天酒店客房：標準間平均700元/平方米/天商 業(yè)：平均 6元/平方米/天注：辦公樓作為自用，不計入本次的財務分析計算中 建筑風格按照經營城市的理念，本項目建筑風格的選定既要體現(xiàn)建筑的商務內涵，還應該與周圍環(huán)境相適應，與本地區(qū)經濟特征相匹配。因此設計為：現(xiàn)代、獨特、有個性，建筑色彩形式與城市景觀與城市設計相協(xié)調。 開發(fā)節(jié)奏與項目投資計劃安排為了保證項目資金的快速回流，建議以公寓部分作為最先開發(fā)，回流資金用于酒店、商業(yè)的建設。本項目前期2007年6月開工（為了財務計算方便，暫估），項目總工期從 2007年6月開始—2010年6月結束。開發(fā)一個純銷售項目不同于開發(fā)經營性的項目，他需要一個長期的投入和努力，需要企業(yè)做好長期打大戰(zhàn)，打硬戰(zhàn)的思想準備、人力準備、資金準備、資源準備。企業(yè)必須要從一個常規(guī)的房地產開發(fā)商成為管理者、經營者，資源整合者，相關產業(yè)的投資者和經營者。不再是一個親力親為的做事者，而是要站在更高的角度，整合一切自己可用的資源，規(guī)劃設計資源、配套資源、政府資源、推廣銷售資源等等，去管理和經營資源。 n 盡快對項目定位形成決策建議； n 進行總體規(guī)劃設計方案的委托；n 在委托規(guī)劃設計的同步開始進行政府公關、市場推廣和輿論引導等工作n 招商前置，盡早安排項目招商，商務酒店經營管理團隊的選擇。n 定位準備盡快完成對項目的定位工作；n 規(guī)劃準備規(guī)劃設計方案的落實，單位的選擇；n 招商準備經營類項目成功的關鍵在于招商的成功進行。技術經濟指標統(tǒng)計技術資料項目控制指標備注占地面積69999平方米其中代征地：1425平方米建設用地：7978平方米容 積 率2．25/總建筑面積75000 地上30000平方米；地下45000平方米其中總地上建筑面積157500總地下建筑面積90000其 中：商 業(yè)75000其中地上30000平方米地下45000平方米會 所2500辦 公15000酒 店50000（450－500房）公 寓60000車位（含設備用房）45000（1250車位）根據(jù)我們對目前廣州市房地產開發(fā)成本的調查，經估算，項目總投資為125307萬元（寫字樓除外）。其中：建設投資121100萬元，建設期利息4207萬元。具體組成及估算結果見附表2“項目投資估算表”。（一）土地取得成本《根據(jù)關于公布廣州市國有土地使用權基準地價的通知》 （穗國房字〔 2006〕669號 ）的規(guī)定，基準地價采用的是土地在正常市場條件、“五通一平”的土地開發(fā)程度和合理容積率下的熟地價格，它包括土地取得費(征地或拆遷的費用及相關稅費)、土地開發(fā)費用和土地有償使用費。本項目住宅用途樓面基準地價750元/平方米，商業(yè)用途樓面基準地價3000元/平方米。地價款合計=750003000+60000750+50000+3000=42000（萬元）投入進度 投入比例 金額— 100% 42000萬元（二）前期工程費包括勘查設計費和可行性研究費等根據(jù)相關資料，按工程直接費用的3%取得。前期工程費=651503%=1955（萬元）（三）直接工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的直接工程費用。 直接工程費直接工程費計算如下：土建安裝按照2200元/平方米計算，另外酒店裝修按照2500元/平方米計算。直接工程費=750002200+600002200+500002200+500002500=65150（萬元）間接工程費包括室外工程等與建安工程相關的費用，取直接工程費的10%。間接工程費=651503%=1955（萬元）房屋建安工程費合計：65150+1955=67105（萬元）投入進度 投入比例 金額— 30% 20131萬元— 40% 26842萬元— 30% 20131萬元（四）室外工程費按建安工程費的3%計取，總費用2013萬元。（五）管理費用是指項目開發(fā)的過程中，為組織和管理開發(fā)項目而發(fā)生的各項費用，包括勘察、監(jiān)理、設計等專業(yè)人士費。本項目擬按前四項和的2% 估算。管理費用為2261（萬元）（六）不可預見費按照1中土地開發(fā)費及15項之和的5%得出不可預見費為5767萬元（七）財務費用%計算項目財務費用指項目建設過程中所發(fā)生的貸款利息，為4207萬元。具體計算見附表5“項目現(xiàn)金流量表”。（八）建設投資合計：為1至7項之和。建設投資125307萬元。根據(jù)我們的了解，房地產項目成功與否關鍵在融資。考慮到國內金融機構受國家宏觀調控政策的影響，金融機構對于位置較好、資信較好、有擔保的抵押貸款房地產項目貸款額度能相對放寬。本項目投資的資金來源有自有資金、金融機構借款、銷售款回收再投入，開發(fā)商資本金70000萬元，申請金融機構貸款21634萬元，（一）銷售經營計劃依據(jù)項目的工期安排，結合資金回流情況與市場狀況，確定本項目先進行公寓部分的建設后進行商業(yè)部分的建設：A：2008年4月，開始公寓部分的銷售（始于房地產、旅游旺季的開始），計劃于當年售完80%。2009年計售完20%。公寓部分出租經營可于2008年9月投入使用。；；（二）銷售經營收入通過對市場同類項目的調查，綜合考慮本項目的情況，確定本項目銷售階段公寓售價為70008000元/平方米，商業(yè)租賃為5元/平方米/天起，逐步拉高。地下車庫統(tǒng)一按照租賃考慮，500元/車位/月。廣州五星級酒店折扣價基本在650—2000元/天/客房之間，平均價格在750元/天/客房左右，結合項目產品定位的實際情況，擬訂以高品質加與五星級價位匹配的價格入市，在逐步打開市場和積累客戶的同時，逐步提高酒店入住率，以期實現(xiàn)經營目標的定價策略。確定本項目酒店部分以折扣后650元/天/客房的價格入市，之后逐步提高，三年平均價格達到750元/天/客房。同時，餐飲收入按照客房收入的20%計算，會議收入按照客房收入的5%計算，其他收入包括娛樂等項目按照客房收入的20%計算。銷售費用：公寓部分80%對外出售，銷售費用根據(jù)銷售收入的2%得出，總額為613萬元。為了計算方便，計算期按照18年考慮，建設期3年，經營期15年，項目期末轉售，單價6000元/平方米。通過計算，銷售總收入為596861萬元。具體詳見附表3“銷售收入測算表”。n 靜態(tài)投資稅前凈利潤288394萬元n 靜態(tài)投資稅后凈利潤193224萬元n %n 稅前累計凈現(xiàn)值NPV（I＝10%）為21195萬元n n 稅前項目內部收益率IRR＝%n 稅前項目內部收益率IRR＝%動態(tài)分析通過揭示項目的資金運轉環(huán)節(jié)，反映項目在建設經營期內順利操作的可靠性和可能性。財務現(xiàn)金流量(全部投資)分析反映項目的總體可行性程度。%，稅前累計凈現(xiàn)值NPV（I＝10%）為21195萬元。因此項目具有良好的經濟效益，項目可行。每個組團的入口結合水景做一個回家橋橋43 / 43