【正文】 鳳凰水城 10 富力灣 11 公主郡 12 東和福灣 13 紅勘香水灣 一房 二 房 三房 四房 復式 50平米 100平米 75平米 150平米 300平米及以上 1 3 1 1 2 2 2 4 4 5 5 5 6 6 7 7 7 8 8 10 10 11 11 11 12 12 9 9 9 9 13 13 3 3 4 4 4 10 10 5 5 5 5 5 5 Code of this report| 103 總結： 市場上普通獨棟別墅的面積區(qū)間在 300500平米，暢銷別墅為 100120㎡ 的迷你別墅，別墅面積緊湊化趨勢明顯。 ?目前市場上普通獨棟產品的核心面積區(qū)間在 300500㎡ ?獨棟產品面積緊湊化趨勢在近幾年表現(xiàn)得十分明顯 ?100120㎡ 的創(chuàng)新小獨棟產品市場接受度最高 300㎡ 50㎡ 200㎡ 500㎡ 魯能三亞灣 時代海岸 公主郡 260㎡ 88㎡ 東和福灣 雅居樂 80120㎡ 富力灣 香水灣一號 紅磡香水灣 360530㎡ 570㎡ 西山渡 普通獨棟核心面積區(qū)間 300600㎡ 105180㎡ 311567㎡ 216251㎡ 172260㎡ 500675㎡ 128㎡ 501698㎡ 小獨棟核心面積區(qū)間 Code of this report| 104 總結： 市場上獨棟別墅產品暢銷總價在 4001000萬左右。 總價 3000萬 1500萬 800萬 400萬 雅居樂 紅磡香水灣 東和福灣 西山渡 富力灣 香水灣 1號 公主郡 獨棟總價競爭區(qū)間 4002023萬 核心總價區(qū)區(qū)間 400900萬 項目 ?目前市場上獨棟別墅總價區(qū)間集中在 4002023萬之間 ?市場上獨棟別墅的核心總價區(qū)間在 8001200萬之間，其中暢銷總價在 500800萬左右 ?也有部分總價突破 3000萬 的“天價別墅”迎合了國內頂級富豪階層的需求，市場表現(xiàn)強于一般高總價獨棟產品 Code of this report| 105 小結 ?市場上除近年來逐漸興起的 120㎡ 左右的小別墅外，普通獨棟的核心面積區(qū)間還是維持在 300500㎡ 之間，其中度假獨棟別墅多以 300㎡ 以下為主，樓王單位基本在 500㎡ 以上。 ?市場現(xiàn)有公寓產品各戶型面積相對集中， 5075㎡ 一房、 80120㎡ 兩房和 120170㎡ 三房是公寓的主力面積段，總價區(qū)間基本在 300萬元以內。 Code of this report| 106 ?功能空間齊全、舒適、享受型的 中小戶型公寓 為各度假大盤的首要設計選擇，度假公寓戶型設計更加合理、實用，在控制總價的情況下進行產品創(chuàng)新。 ?高端海景樓盤所搭配的別墅多以 200350㎡ 的獨棟別墅產品為主，但目前不少項目都出現(xiàn)了大都數(shù)客戶能夠接受的迷你小別墅 （ 100— 120㎡ ）， 這種產品總價較低又兼具別墅功能，成為市場熱銷產品之一。 小結 三、客戶需求、敏感點 Code of this report| 108 海南客戶置業(yè)關注點 ：需求不同，客戶關注點也不同；對于海景資源、氣候資源的關注是客戶共有的敏感點。 度假型客戶 核心關注點：由陽光、沙灘、大海、島嶼等組成的稀缺資源 重要關注點：濱海休閑配套、周圍環(huán)境、度假的氛圍、物管 養(yǎng)老型客戶 投資型客戶 核心關注點：由負氧離子、熱帶雨林、溫泉組成的氣候資源 重要關注點：由交通、醫(yī)療、物管、商場所組成的生活配套資源；以及倡導的生活方式 核心關注點：投資環(huán)境由金融、經濟、政策所構成的投資環(huán)境 重要關注點：由片區(qū)交通、規(guī)劃前景、升值潛力、投資回報所構成的投資信心與保障 客戶關注點 Code of this report| 109 海南客戶的產品需求： 傾向于中小戶型的公寓和獨棟別墅，產品設計細節(jié)要求到位。 客戶語錄 戶型細部設計需求 客廳要求空間大、觀景好 臥室需要舒適、溫馨 廚房功能弱化，建議開放式廚房 陽臺很重要，作為休閑觀景使用 別墅特色設計：室外涼亭、泳池 物業(yè)類型 面積需求 總價承受能力 功能空間需求 公寓 5080平米左右 150萬左右 1房 1廳 80100平米左右 150300萬 2房，雙主臥 100130平米 300400萬 3房 2廳 2衛(wèi)，雙主臥 獨棟 150300平米 不超過 1000萬 34房，不超 3層，雙主臥，私密性好 客廳一定要大，觀景一定要好，許多活動在客廳內發(fā)生，帶朋友到家里有面子 建議大門入口處考慮設計一定空間放臵潛水用具，另外設臵空間懸掛衣物 Code of this report| 110 海南客戶裝修需求： 傾向于精裝修交房，喜歡五星級酒店式裝修，公寓與別墅檔次要分開。 客戶語錄 精裝修設計需求 提供多套方案，菜單式裝修，供客戶選擇 裝修部位包括屋頂、墻面、地面、洗手間、廚房 愿意承受裝修成本 20234000元 /平米 精裝修就可以，裝修風格和外部風格協(xié)調 酒店式公寓裝修成本在 2500元 /平米左右 別墅的裝修傾向于東南亞的裝修風格，檔次要與公寓裝修有區(qū)分 Code of this report| 111 海南客戶配套需求： 度假生活的內容要豐富， 生活配套完善。 其它： 提供租車服務，包括汽車、自行車，園區(qū)內提供電 瓶車服務；園區(qū)內隨處放臵免費借用傘。 餐飲配套：世界各地風味小吃， 地方特色餐飲，一流衛(wèi)生條件， 能滿足度假生活需求。 商業(yè)配套： 引入多家精品店，濱海休閑商業(yè)街，建議在海邊做精品店、高檔休閑娛樂設施等 醫(yī)療配套： 社區(qū)高檔醫(yī)療所， 24小時提供服務 生活配套 ： 20233000平米會所，包括超市、便利店、酒吧等， 設臵網球場、籃球場、游泳池等運動設施配套 Code of this report| 112 海南客戶園林景觀需求： 熱帶園林景觀自然、精致，能塑造出度假氛圍。 自栽種熱帶植物，制造強烈熱帶雨林感受 開辟山路小徑，增加情趣 兩側設計遮陽傘蓋，方便遮陽休息 園區(qū)栽種大樹，尤其是別墅院落內，增加園區(qū)的成熟感以及歷史感 客戶追求園林景觀： 自然、精致，在里面很放松，氛圍的營造很不錯，一些石雕、小畫等 “少一些人工雕琢，多些參與性的東西” “景觀要做好，不要太做作，自然一點，本身海南的植被就很好” 客戶語錄： Code of this report| 113 海南客戶物管需求： 認為好的物管是保值增值的保障，人性化管理和智能化管理是高端度假住宅必須具備的要素。 客戶需求 物管選擇 維護工作 人性化服務 十分重視物業(yè)管理，傾向于貴族化專屬管家服務；最好是世界一流的物業(yè)管理公司，他們比較了解上流階層的需求增加。 強調海邊房屋防潮防腐的維護工作以及日常生活娛樂配套維護。 希望物業(yè)管理提供人性化的服務，希望提供酒店式服務，例如室內清潔、通風等。 產品定位 2 物業(yè)類型及檔次配比 建筑空間功能組合及其配比 產品戶型及其配比 根據項目的用地性質規(guī)劃有低密度別墅、高層公寓、星級酒店、商業(yè)中心等物業(yè)。 物業(yè)類型及檔次配比 1 1 地塊性質界定 3 2 地塊規(guī)劃方向 產品配比方案 市場參考 3 項目的居住產品主要集中在 A08地塊，分布了低密度別墅和高層公寓產品， A10地塊價值最高可建低密度產高端權式酒店別墅產品，建議自持酒店部分不超過 50%。 地塊 占地面積 （公頃） 規(guī)劃用途 A08 公寓、別墅 A09 酒店、商業(yè) A10 星級酒店 A11 休閑場所 物業(yè)類型及規(guī)劃 1 A08地塊 居住用地 A09地塊 商服用地 A11地塊 廣場用地 A10地塊 旅游用地 項目產品功能分區(qū)示意 建筑空間功能組合 2 市場參考 —— 公寓面積 市場上主流面積區(qū)間在 50110㎡ 之間，戶型以一房和二房為主，公寓市場需求有變小的趨勢。 7%* * * * * * 2023 * * * * * * 2023 * * * * * 2023 * * * * * * 分面積段成交走勢 (面積比） * * * * 2023 * * * * * * 2023 * * * * * * * 2023 * 分面積段成交走勢 (套數(shù)比） 數(shù)據來源：中原地產調研 ?6090㎡ 兩房戶型仍為市場主流需求 ?60㎡ 以下單房戶型市場份額逐步擴大（ 1室 1廳更受青睞） ?90120㎡ 需求“瘦身”，市場份額被小戶型“吃進” ?大平層公寓戶型滯銷（ 140㎡ 以上尤其突出） 物業(yè)類型及檔次配比 3 高層公寓不建議做三房戶型產品 物業(yè)類型及檔次配比 3 項目定位為精品度假社區(qū)，主要以休閑度假為主，不建議做大戶型、高總價的三房產品。 高總價三房產品與項目的小別墅總價相當甚至更高，客戶的選擇空間很大，給銷售帶來更大的難度，不利于資金的回流。 且在目前市場行情較淡的情況下，客戶愈加謹慎的，總價高的公寓產品市場抗性越來越大?？蛻舾永硇詫Ξa品的需求不再是炫耀奢華，而是追求實用、舒適。 建議一房一廳的戶型產品為主，適當創(chuàng)新。 物業(yè)類型及檔次配比 3 目前海南市場度假公寓中最受歡迎的產品是 7580㎡ 的一房一廳產品，這種產品可以通過合理的戶型設計可以做到一室半的功能，這樣產品性價比更高，具備更強的市場競爭力。 一室半的度假產品可以設臵一個主臥和一個休閑室，需要的時候可以改成小臥室，這種產品暨可滿足二人度假又可滿足三口之家度假居住需求。 一房產品總價較低實用易被客戶接受，能夠快速實現(xiàn)現(xiàn)金回流。 二房產品為輔，帶少量單房產品。 物業(yè)類型及檔次配比 3 二房產品是實現(xiàn)項目形象檔次的標桿產品，主要滿足中高端客戶的需要，在高層正面看海的位臵可以設臵豪華二房度假產品，面積適當放寬至 110㎡ ，拔高項目的檔次。 二房產品總價稍高，特別是部分豪華二房產品總價會接近別墅價格，所以二房產品總量不宜過多。 高層公寓需帶少量單房產品，總價最低，受眾面廣，也是市場比較暢銷的產品之一。單房產品大都設臵在景觀稍差的位臵，該戶型產品適合年輕的二人度假家庭，豐富了項目的產品組合，少量即可。 綜合以上對各物業(yè)類型主流面積的調查，建議產品控制總價、縮小戶型面積，不建議做三房公寓產品。 建議各類型物業(yè)戶型面積定位為： 高層公寓面積 公寓單房： 5065㎡ 公寓一房一廳： 7580㎡ 公寓二房一廳： 95110㎡ 獨棟別墅面積： 小獨棟 110 ㎡ 120 ㎡ 大獨棟 160 ㎡ 180 ㎡ 物業(yè)類型及檔次配比 3 Code of this report | 123 戶型配比 建筑面積（㎡） 面積比 總套數(shù) 套數(shù)比 產品 主力戶型面積（㎡） 高層公寓 單房 5065㎡ 10395 11% 165 15% 高層公寓 一房一廳 7580㎡ 42350 47% 550 50% 高層公寓 二房一廳 95110㎡ 37989 42% 385 35% 合計 90734 100% 1100 100% 高層公寓產品戶型配比建議 物業(yè)類型及檔次配比 3 Code of this report | 124 戶型配比 建筑面積（㎡） 面積比 總套數(shù) 套數(shù)比 產品 主力戶型面積（㎡） 小獨棟 二房二廳 110120㎡ 9352 60% 84 70% 大獨棟 三房二廳 160180㎡ 6120 40% 36 30% 合計 15472 100% 120 100% 低密度別墅戶型配比建議 物業(yè)類型及檔次配比 3 4/ 第四章 戶型設置建議 總體原則 戶型建議 本次戶型設臵建議遵循以下原則 原則一 別墅與公寓同時啟動開發(fā) 原則二 高層公寓不設計三房產品 項目戶型規(guī)劃 原則四 別墅產品帶地下室 原則三 別墅、公寓控制 面積、控制總價 設計要點 戶型建議