【正文】 總投資： 萬元。按照總建筑面積 平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本： 25 / 34元/平方米。按照總可售面積 平方米進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t單方成本： 元/ 平方米。詳見下表：表 17 靜態(tài)總投資構(gòu)成一覽表（按總建筑面積分?jǐn)偅┬蛱?hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì)(萬元) 按總建面分?jǐn)?元/㎡） 按銷售面積分?jǐn)?元/㎡）7　靜態(tài)開發(fā)成本總額（+～ ） 土地成本 前期費(fèi)用 土建及裝修工程 市政配套工程 間接成本注: 間接成本為:工資及福利 元，辦公費(fèi) 元，招待費(fèi) 元，交通費(fèi) 元，通訊費(fèi) 元?！? 銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用為： 萬元。詳見下表；表 18 銷售費(fèi)用一覽表序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì)(萬元) 按總建面分?jǐn)?元/㎡） 按銷售面積分?jǐn)?元/㎡）8 銷售費(fèi)用（+～） 日常費(fèi)用 廣告宣傳費(fèi) 代理費(fèi) 裝飾、賣場(chǎng)租賃※ 管理費(fèi)用管理費(fèi)用為： 萬元。詳見下表；表 19 管理費(fèi)用一覽表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì)(萬元) 按總建面分?jǐn)?元/㎡） 按銷售面積分?jǐn)?元/㎡）9 管理費(fèi)用（+～） 辦公費(fèi)26 / 34 工資、福利費(fèi) 燃料停車，修理費(fèi) 招待費(fèi) 差旅費(fèi) 租賃費(fèi) 折舊費(fèi) 印花稅※ 資金籌措本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：首先，是企業(yè)自有資金；其二是銀行貸款；第三，是預(yù)售款。資金運(yùn)作方式如下：自有資金全部用于投資，當(dāng)自有資金全部投入完畢尚有資金缺口時(shí)，通過貸款解決。預(yù)售房主要安排在靜態(tài)總投資已經(jīng)達(dá)到 25%時(shí)，但由于該部分收入不穩(wěn)定，原則上只用于還貸，而不作為投資資金的來源。本項(xiàng)目貸款金額 萬元?！? 財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用為貸款利息費(fèi)用支出。 （利息收入計(jì)入收入項(xiàng)目） 。本項(xiàng)目貸款期 xx 年 xx 月 xx 日至 xx 年 xx 月 xx 日表 110 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用一覽表序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì)(萬元) 按總建面分?jǐn)?元/㎡） 按銷售面積分?jǐn)?元/㎡）10 財(cái)務(wù)費(fèi)用（利息支出）注： ◆ 項(xiàng)目稅費(fèi)及其他費(fèi)用本項(xiàng)目之經(jīng)營稅、費(fèi)，主要指的是銷售過程中發(fā)生的稅費(fèi)?！? 經(jīng)營稅、費(fèi)經(jīng)營稅、費(fèi)按實(shí)際住宅銷售額計(jì)為： 萬元。詳見下表：表 21 物業(yè)銷售經(jīng)營須繳納的稅費(fèi)一覽表序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì)(萬元) 按總建面分?jǐn)?元/㎡） 按銷售面積分?jǐn)?元 /㎡）11 物業(yè)銷售有關(guān)稅費(fèi)（+～） 營業(yè)稅金：按營業(yè)額 5%計(jì)算27 / 34 營業(yè)稅附加按營業(yè)稅額 %計(jì)算 防洪費(fèi)：按營業(yè)額 %計(jì)算 房屋維修基金：按營業(yè)額 %計(jì)算 印花稅：按交易額的 %計(jì)算注： ※ 土地增值稅土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率。增值未超過扣除項(xiàng)目金額 50%的部分，稅率為 30%；增值額超過扣除項(xiàng)目 50%~100%的部分，稅率為 40%；增值額超過扣除項(xiàng)目 100%~200%的部分，稅率為 50%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額 200 的部分，稅率為 60%。免征土地增值稅有兩種情況，一是納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的；二是因國家建設(shè)需要依法征用、收回房地產(chǎn)。土地增值稅的征收，發(fā)生在企業(yè)所得稅之前。土地增值稅暫按銷售額的 1%預(yù)繳，已繳納 萬元。項(xiàng)目清算時(shí)須對(duì)土地增值稅清算，尚需稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)予以審計(jì)，對(duì)于本項(xiàng)目效益的影響尚不清楚。按現(xiàn)有財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)計(jì)算的土地增值稅額如下（此數(shù)為估算）：表 22 土地增值稅一覽表序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì)( 萬元) 備注12 土地增值稅 售房收入 按實(shí)際銷售額 開發(fā)成本　 開發(fā)費(fèi)用 銷售、管理、財(cái)務(wù) 相關(guān)稅金 營業(yè)稅及附加、印花稅、維修基金等 增值額 　 增值率 稅率 　注： ※ 所得稅本項(xiàng)目所得稅現(xiàn)按銷售收入額預(yù)繳，已繳納 萬元。若本項(xiàng)目效益清算按現(xiàn)有財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)計(jì)算的所得稅額如下：28 / 34表 23 所得稅一覽表序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì)( 萬元) 備注13 所得稅 營業(yè)收入 利息收入 　 補(bǔ)貼收入 開發(fā)成本 銷售費(fèi)用 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用（利息） 銷售稅費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi) 土地增值稅 應(yīng)納稅所得額 所得稅稅率注： ※ 其他費(fèi)用表 24 其他費(fèi)用一覽表序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì)( 萬元) 按總建面分?jǐn)?元/㎡） 按銷售面積分?jǐn)?元/㎡）14 其他費(fèi)用（不可預(yù)見費(fèi)）注: ◆ 項(xiàng)目開發(fā)綜述※ 總投資構(gòu)成29 / 34表 31 項(xiàng)目全部開發(fā)總投資構(gòu)成比例（按總建筑面積分?jǐn)偅┮挥[表序號(hào) 項(xiàng)目名稱靜態(tài)總投資（萬元）按總建面分?jǐn)?元/㎡）按銷售面積分?jǐn)?元/㎡） 占總投資比例1 土地成本 政府地價(jià)、出讓金、契稅 其它土地成本2 前期費(fèi)用3 建安工程費(fèi)用 土建工程造價(jià) 電梯、消防、門窗等4 市政配套費(fèi)5 間接成本　 直接開發(fā)成本6 銷售費(fèi)用7 管理費(fèi)用8 財(cái)務(wù)費(fèi)用（貸款 萬）　 期間費(fèi)用9 不可預(yù)見費(fèi)用10 物業(yè)銷售有關(guān)稅費(fèi)11 土地增值稅12 所得稅30 / 34　 政府稅費(fèi)　 項(xiàng)目總投資注： 圖 32 項(xiàng)目全部開發(fā)總投資構(gòu)成比例圖二、經(jīng)濟(jì)效益分析? 靜態(tài)投資效益分析綜述表 34 靜態(tài)投資效益分析綜述序號(hào) 項(xiàng)目名稱 金額(萬元) 備注1 資金流入 ++ 項(xiàng)目銷售收入 住宅、底商、會(huì)所、車位 利息收入 資金存款利息 財(cái)政退稅收入 　 　2 資金流出 +…+ 直接開發(fā)總成本 ++ 土地成本 占地 平方米 前期費(fèi)用 　 建安成本 配套費(fèi)用 　 間接費(fèi)用 　 銷售稅費(fèi)營業(yè)稅及附加、維修基金、印花稅等31 / 34 銷售費(fèi)用 　 管理費(fèi)用 　 財(cái)務(wù)費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi) 土地增值稅3 項(xiàng)目利潤 　4 項(xiàng)目利潤率 　5 稅前資本利潤率 資本額 萬6 經(jīng)營所得稅7 所得稅后利潤 8 所得稅后利潤率 　9 稅后資本利潤率 資本額 萬注： ? 項(xiàng)目贏利能力參照我國的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，在進(jìn)行本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)判時(shí)，所選取的財(cái)務(wù)指標(biāo)為： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR ）內(nèi)部收益率（IRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于 0 時(shí)的折現(xiàn)率，它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。當(dāng) IRR 大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。可以采用下列方程式求得：∑（CICO ） t（1＋FIRR） t=0在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)中，將求出的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率與行業(yè)基準(zhǔn)收益率相比較，當(dāng)前者大于或等于后者時(shí)， 則認(rèn)為該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以通過的。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率可以通過內(nèi)插法求得，即先按行業(yè)基準(zhǔn)收益率求得項(xiàng)目的凈現(xiàn)值，如為 正， 則 采用更高的貼現(xiàn)率為接近于零的負(fù)值 ，最后利用內(nèi)插法公式求得FIRR。32 / 34FIRR=i1+（i1－i 2）（FNPV1）247。（FNPV1+‖F(xiàn)NPV2‖）式中：i1—當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的正值時(shí)的折現(xiàn)率；i2—當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的負(fù)值時(shí)的折現(xiàn)率；FNPV1—正凈現(xiàn)值；FNPV 2—負(fù)凈現(xiàn)值。貼現(xiàn)率是計(jì)算凈現(xiàn)值的主要參數(shù)，其大小取決于銀行利率的高低、項(xiàng)目性質(zhì)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)程度、經(jīng)營目標(biāo)和要求，一般趨于選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率。本項(xiàng)目選用銀行金融機(jī)構(gòu)一年期貸款利息增加約 2 點(diǎn)，即約 %作為社會(huì)平均收益率或本項(xiàng)目的貼現(xiàn)率。詳見本項(xiàng)目全部資金現(xiàn)金流量表。本項(xiàng)目全部資金所得稅前內(nèi)部收益率(IRR)： %本項(xiàng)目全部資金所得稅后內(nèi)部收益率(IRR)： % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）凈現(xiàn)值（NPV ）是按設(shè)定的貼現(xiàn)率（本項(xiàng)目為 %） ，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于0 時(shí)的項(xiàng)目是可以考慮接受的。其表達(dá)式為：FNPV=∑（CICO） t（1＋I(xiàn)c） tFNPV—財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值CI—現(xiàn)金流入量；CO—現(xiàn)金流出量N—計(jì)算期；iC—基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的貼現(xiàn)率本項(xiàng)目全部資金所得稅前凈現(xiàn)值(NPV)： 萬元本項(xiàng)目全部資金所得稅后凈現(xiàn)值(NPV)： 萬元詳見本項(xiàng)目全部資金現(xiàn)金流量表。33 / 34 資本回報(bào)率（靜態(tài)）項(xiàng)目靜態(tài)投資回報(bào)率是以項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量之和除以全部投資而得出的指標(biāo)，它沒有考慮通貨 膨脹而使貨幣貶值的因素，是一個(gè)簡(jiǎn)單表達(dá)盈利情況的指標(biāo)。本項(xiàng)目全部資金所得稅前資本回報(bào)率： %本項(xiàng)目全部資金所得稅后資本回報(bào)率： %經(jīng)濟(jì)效益分析：三、項(xiàng)目預(yù)算分析收入預(yù)算項(xiàng)目 項(xiàng)目總預(yù)算 累計(jì)金額 完成比率 備注銷售金額 　 　租金收入 　 　項(xiàng)目融資 　 　　 　成本預(yù)算成本項(xiàng)目 計(jì)劃投資 累計(jì)投資 完成比率 備注土地費(fèi)用 　 　 　 　前期工程費(fèi) 　 　 　 　基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 　 　 　 　建筑安裝工程費(fèi) 　 　 　 　公共配套設(shè)施費(fèi) 　 　 　 　??開 發(fā) 總 投 入利 潤凈 現(xiàn) 金 流 量資 本 收 益 率 ?34 / 34開發(fā)間接費(fèi) 　 　 　 　合計(jì) 　 　 　 　費(fèi)用預(yù)算項(xiàng)目 項(xiàng)目總預(yù)算 累計(jì)金額 超預(yù)算比率 備注銷售費(fèi)用 　 　管理費(fèi)用 　 　財(cái)務(wù)費(fèi)用 　 　　 　項(xiàng)目預(yù)算評(píng)估：四、項(xiàng)目目標(biāo)成本、責(zé)任成本分析1. 項(xiàng)目目標(biāo)成本分析2. 項(xiàng)目目標(biāo)責(zé)任成本分析五、項(xiàng)目整體評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)部xx 年 xx 月 xx 日