【正文】 ...........................................9 所得稅 ........................................................................................................................10 其他費用（不可預見費） ......................................................................................................11 項目全部開發(fā)總投資綜述 ...............................................................................................12二、 經(jīng)濟效益分析........................................14 靜態(tài)投資效益分析綜述 ...................................................................................................................... 項目盈利能力分析 .............................................................................................................................21 / 34 收入預算分析 .....................................................................................................................................三、 項目預算分析........................................14 收入預算分析 ..................................................................................................................................... 成本預算分析 ..................................................................................................................................... 費用預算分析 .....................................................................................................................................四、 項目目標成本、責任成本分析............................五、 項目整體評價..........................................一、投資分析本項目各項總投資開發(fā)成本的計算，是按開發(fā)過程中實際發(fā)生的款項投入計算，其分項成本為：土地費、前期費用、建安工程造價、紅線內外市政配套設施工程費用和開發(fā)期銷售費、管理費、財務費的投入。◆ 投資構成分析本項目總投資的基本構成和整體建設的開發(fā)投入，經(jīng)過項目竣工結算按結算額確定。各類投資成本的分階段發(fā)展投入安排，是基于穩(wěn)健有序、滾動式開發(fā)的原則。 商業(yè)銷售 套，銷售均價 元/ ㎡。尚未售出 套，面積 ㎡，銷售報價 元/㎡。詳見下表：表 13 土地成本構成一覽表23 / 34序號 項目名稱 合計( 萬元) 按總建面分攤(元/㎡） 按銷售面積分攤(元/㎡）3 土地成本（+～） 土地轉讓費 咨詢、評估費 土地出讓金 契稅注： ※ 前期費用前期費用總計為： 萬元。詳見下表：表 15 建安工程造價構成一覽表序號 項目名稱 合計(萬元) 按總建面分攤(元/㎡） 按銷售面積分攤(元/㎡）5土建及裝修工程（+～ ） 土建、樁基24 / 34 電梯 消防 門窗 涂料、石材 公共部分裝修、鋼結構 通風、人防設施 沉降監(jiān)測、土建監(jiān)理 雜項零星工程 其中：※ 市政配套工程大小配套費及市政工程費等共計： 萬元。按照總建筑面積 平方米進行分攤，則單方成本： 25 / 34元/平方米。詳見下表：表 17 靜態(tài)總投資構成一覽表（按總建筑面積分攤）序號 項目名稱 合計(萬元) 按總建面分攤(元/㎡） 按銷售面積分攤(元/㎡）7　靜態(tài)開發(fā)成本總額（+～ ） 土地成本 前期費用 土建及裝修工程 市政配套工程 間接成本注: 間接成本為:工資及福利 元，辦公費 元，招待費 元，交通費 元，通訊費 元。詳見下表；表 18 銷售費用一覽表序號 項目名稱 合計(萬元) 按總建面分攤(元/㎡） 按銷售面積分攤(元/㎡）8 銷售費用（+～） 日常費用 廣告宣傳費 代理費 裝飾、賣場租賃※ 管理費用管理費用為： 萬元。資金運作方式如下：自有資金全部用于投資，當自有資金全部投入完畢尚有資金缺口時，通過貸款解決。本項目貸款金額 萬元。 （利息收入計入收入項目） 。※ 經(jīng)營稅、費經(jīng)營稅、費按實際住宅銷售額計為： 萬元。增值未超過扣除項目金額 50%的部分，稅率為 30%；增值額超過扣除項目 50%~100%的部分，稅率為 40%；增值額超過扣除項目 100%~200%的部分，稅率為 50%；增值額超過扣除項目金額 200 的部分，稅率為 60%。土地增值稅的征收，發(fā)生在企業(yè)所得稅之前。項目清算時須對土地增值稅清算，尚需稅務中介機構予以審計，對于本項目效益的影響尚不清楚。若本項目效益清算按現(xiàn)有財務數(shù)據(jù)計算的所得稅額如下：28 / 34表 23 所得稅一覽表序號 項目名稱 合計( 萬元) 備注13 所得稅 營業(yè)收入 利息收入 　 補貼收入 開發(fā)成本 銷售費用 管理費用 財務費用（利息） 銷售稅費 不可預見費 土地增值稅 應納稅所得額 所得稅稅率注： ※ 其他費用表 24 其他費用一覽表序號 項目名稱 合計( 萬元) 按總建面分攤(元/㎡） 按銷售面積分攤(元/㎡）14 其他費用（不可預見費）注: ◆ 項目開發(fā)綜述※ 總投資構成29 / 34表 31 項目全部開發(fā)總投資構成比例（按總建筑面積分攤）一覽表序號 項目名稱靜態(tài)總投資（萬元）按總建面分攤(元/㎡）按銷售面積分攤(元/㎡） 占總投資比例1 土地成本 政府地價、出讓金、契稅 其它土地成本2 前期費用3 建安工程費用 土建工程造價 電梯、消防、門窗等4 市政配套費5 間接成本　 直接開發(fā)成本6 銷售費用7 管理費用8 財務費用（貸款 萬）　 期間費用9 不可預見費用10 物業(yè)銷售有關稅費11 土地增值稅12 所得稅30 / 34　 政府稅費　 項目總投資注： 圖 32 項目全部開發(fā)總投資構成比例圖二、經(jīng)濟效益分析? 靜態(tài)投資效益分析綜述表 34 靜態(tài)投資效益分析綜述序號 項目名稱 金額(萬元) 備注1 資金流入 ++ 項目銷售收入 住宅、底商、會所、車位 利息收入 資金存款利息 財政退稅收入 　 　2 資金流出 +…+ 直接開發(fā)總成本 ++ 土地成本 占地 平方米 前期費用 　 建安成本 配套費用 　 間接費用 　 銷售稅費營業(yè)稅及附加、維修基金、印花稅等31 / 34 銷售費用 　 管理費用 　 財務費用 不可預見費 土地增值稅3 項目利潤 　4 項目利潤率 　5 稅前資本利潤率 資本額 萬6 經(jīng)營所得稅7 所得稅后利潤 8 所得稅后利潤率 　9 稅后資本利潤率 資本額 萬注： ? 項目贏利能力參照我國的財會制度，結合現(xiàn)時房地產開發(fā)的實際情況，在進行本項目的經(jīng)濟效益評判時，所選取的財務指標為： 財務內部收益率（FIRR ）內部收益率（IRR）是指項目在整個計算期內各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于 0 時的折現(xiàn)率，它反映項目所占用資金的盈利率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)評價指標?？梢圆捎孟铝蟹匠淌角蟮茫骸疲–ICO ） t（1＋FIRR） t=0在房地產開發(fā)項目評價中，將求出的財務內部收益率與行業(yè)基準收益率相比較，當前者大于或等于后者時， 則認為該項目在財務上是可以通過的。32 / 34FIRR=i1+（i1－i 2）（FNPV1）247。貼現(xiàn)率是計算凈現(xiàn)值的主要參數(shù)，其大小取決于銀行利率的高低、項目性質、經(jīng)營風險程度、經(jīng)營目標和要求，一般趨于選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準貼現(xiàn)率。詳見本項目全部資金現(xiàn)金流量表。它是考察項目在計算期內盈利能力的動態(tài)評價指標，凈現(xiàn)值大于或等于0 時的項目是可以考慮接受的。33 / 34 資本回報率（靜態(tài)）項目靜態(tài)投資回報率是以項目計算期內的凈現(xiàn)金流量之和除以全部投資而得出的指標，它沒有考慮通貨 膨脹而使貨幣貶值的因素，是一個簡單表達盈利情況的