【正文】 反映本案濃烈的時代氣息。小區(qū)具有超前的設施及配套，同時結合莘城的策劃思路，反映一種全新的生活理念。概念： 借助藝術大師卓別林所拍攝的《摩登時代》這一膾炙人口的著名影片的片名作為案名，可使本案更加容易被消費者所接受，有益于推廣小區(qū)的知名度。五、 CI戰(zhàn)略與VI視覺系統(tǒng)設計1． CI戰(zhàn)略 CI也稱CIS，是英文Corporate Identity System（企業(yè)統(tǒng)一化系統(tǒng)）的縮寫，它是將富于個性和企業(yè)特征的經(jīng)營理念、管理策略、行為規(guī)范等信息，運用統(tǒng)一化、規(guī)范化的視覺傳達系統(tǒng)及廣泛的公共關系活動，傳達給企業(yè)的關系者乃至全社會，在企業(yè)的內(nèi)部、外部以及相關環(huán)境產(chǎn)生一致的認同感和價值觀，從而為其產(chǎn)品的總價值，對于消費者而言，開發(fā)商的整體形象，公司實力、管理理念，已成為其消費時的主要考慮因素，所以作為房地產(chǎn)企業(yè)，運用CI戰(zhàn)略將自身推向市場，已成為當今市場的主導趨勢，要在競爭激烈對手林立的市場中站穩(wěn)腳根，尋得自己一份市場份額，統(tǒng)一化、規(guī)范化的系統(tǒng)包裝策劃是必不可少的。2． VI視覺系統(tǒng)設計 VI設計是CI戰(zhàn)略中重要的一環(huán)，它的重要性在于體現(xiàn)企業(yè)外觀，這一意義，在CI戰(zhàn)略中的VI體系是由企業(yè)的標志基礎設計系統(tǒng)和其他凡是觸及到眼睛的所有項目所構成，其基本要素包括以下幾個方面。A． 企業(yè)標志（本案LOGO）——本案視覺溝通的基本形態(tài)，它是VI設計的核心，是設計的基礎。B． 個案標準字體——中英文字體的選擇，其應當在符合本案性質以及決定的個案標志的要求。它會在銷售的各個環(huán)節(jié)上被應用，能達到完美的契合。C． 個案標準色及輔助色——這對于本案來說是一種形象色彩，它的功用及滲透性是極強的，它會在相當廣泛的范圍內(nèi)展開使用。如：標志、標準字、樓書、DM、廣告、橫幅、引導旗、指路牌、制服等。  所有視覺系統(tǒng)都必須符合以上三方面的因素，去設計、組合，才能在銷售過程中達到統(tǒng)一、有序的目的。使用VI視覺系統(tǒng)設計可大幅度提高消費者對開發(fā)商專業(yè)能力及經(jīng)濟實力的信任指數(shù)，在營銷策劃中必不可少。六、 售樓處包裝1． 售樓處包裝的必要性對于一個個案來說，售樓處作為一個窗口，將直接影響到銷售的業(yè)績。對于消費者來說，售樓處是體現(xiàn)一個樓盤品質，開發(fā)商實力，品位的第一印象，一個好的售樓處能夠直接吸引客戶的注意力。是個案推向市場的第一步。一個好的售樓處，它可以直接體現(xiàn)個案的策劃思路，突出其優(yōu)勢所在，在VI視覺系統(tǒng)中占有一席之地。本案售樓處建議 本案位于春申路、滬閔路，考慮到售樓處必須是設立在人流密集的主干道路上，因此本案售樓處選址在春申路、滬閔路口較為合適。春申路、滬閔路均屬交通主干道，其來往人流、車流頻繁，售樓處建造于此可借助良好的地理優(yōu)勢進行宣傳。同時滬閔路良好的綠化帶還可使之更加醒目。  為了達到整盤包裝超值性這一效果。在售樓處的包裝上要做到高雅、新潮、獨具一格，因此建議在售樓處的建造上采取以下幾項措施：A． 外觀： 由于選取的地理位置形狀較佳，所以在售樓處的外形上可擺脫傳統(tǒng)長條形設計，可采用扇型外形，這樣可包容滬閔、春申兩條干道，在外形上力爭達到本案獨有特色，顏色采用本案VI系統(tǒng)的主色調與其他宣傳資料達成統(tǒng)一。吸引消費者注意力。整個售樓處外形還需有明顯標識。B． 內(nèi)部包裝： 售樓處內(nèi)部，借助外形的大開面達到明亮的采光效果，同時配以良好的照明系統(tǒng)，保持售樓處光線明亮，使客戶在洽談過程中始終保持明快的心情。內(nèi)部色調采用系統(tǒng)色中較為溫馨的顏色。增強客戶歸屬感。內(nèi)部裝修簡潔、大氣，符合時代快節(jié)奏，設主控與洽談區(qū)域。提升本案售樓處專業(yè)化印象。C． 銷售道具：在售樓處內(nèi)擺置各式點綴、突出個案品味，同時配以模型、LOGO墻、展板等銷售道具，使銷售更具洽談氛圍。所有道具的選取、設計、制作必須符合VI要求，另外增設背景音樂，活躍氣氛。（本案為初步方案，具體方案待與開發(fā)商協(xié)商擬定）七、 樣板房設計1． 樣品房的作用 樣品房、樣板屋均可稱之。在客戶購房時具有盲從性及引導性。與廣告相似，樣品房同樣具有極強的引導及刺激購房的作用。一套好的樣品房，可給予消費者美好未來生活的憧憬。使購買欲更形象化、具體化，是個案在銷售中重要不可缺少的一環(huán)。樣品房的設計往往會影響到個案銷售的分布，因此在選擇設計樣品房之時應慎重考慮到各方面因素的分析。2． 本案樣品房的設計 本案把客戶定位在中高檔次同時，房型設計上的選擇面較廣、面積覆蓋大，所以在選擇設計裝璜樣品房時，應仔細考慮選取三至四套進行設計、推向市場。（選擇的房型將在正式啟動時予以決定）。以達到良好的銷售輔助作用，對于樣品房的設計可遵循以下標準。a. 設計：考慮到現(xiàn)場都市人對家居的裝飾要求，本案的樣品房設計可聘用專業(yè)的設計公司，設計符合時代節(jié)奏的樣稿。在房型上可采用一至二種品味，以適合消費者不同審美觀念。b. 選址：考慮到帶看樣品房的便捷成度，與今后樣品房的銷售。因此可選二樓作為設計裝璜樣品房的樓層。c. 內(nèi)布置：由于樣品房設在工地內(nèi)部，因此腳手架等各種施工工具會影響到室內(nèi)的采光，所以樣品房內(nèi)可增設高品味窗簾，但必須保證充足的照明，同時在細小擺設、裝飾的選擇上要有品味及新意，能使樣品房更具居家氛圍（具體細節(jié)，將于樣品房正式啟動后決定）。八、 廣告宣傳基調 常言道“凡事預則立，不預則廢”只有在事先做好充足的準備工作，我們才能找到宣傳的切入點，從而制定廣告的策略。一項周密的廣告策劃，對于其實施的每一個步驟、每一個層次、每一道手續(xù)、每一項宣傳都將規(guī)定具體的實施辦法。這包括了：廣告應在什么時間、什么形式、什么地點發(fā)布出去。廣告活動如何與樓盤整體促銷策略相配合、如何在檢驗其效果后及時調整，如何對周邊的物業(yè)情況作出相應的反映，這些都是我們要考慮的問題，在整個過程中每一環(huán)節(jié)都相當重要，并且缺一不可。廣告宣傳基調的確定我們將參考以下幾個思考： 找出產(chǎn)品的特色。 與市場上競爭產(chǎn)品作比較。 分析價格與產(chǎn)品的關聯(lián)性。 尋出最與眾不同的特色，即最具競爭力的特點。 產(chǎn)品與當前消費者心理的關聯(lián)性。  按照以上幾點，展開我們對本案廣告宣傳的思路。我們清晰的可以看出：上海莘城這塊“新大陸”仍是我們包裝的重點，我們的立意要高，不能單純包裝本案，而是應該把整個上海莘城視作是一塊“新大陸”，是為全體新人類提供全新生活的“新大陸”。在這里提供的是5萬M2的中央公園，即將興建的17萬M2的SHOPPING MALL以及幾座高星級的大酒店。在這塊“新大陸”上，我們可以收獲未來。 因此我們包裝的順序應該是首先包裝上海莘城、爾后再包裝本案，由大到小兩者結合，形成立體包裝，從而達到我們宣傳的真正目的。九、 廣告宣傳形式： 當今的企業(yè)界流傳著這樣一句至理名言，就是：自然資源可以枯竭，唯有理念生生不息。這句名言中所指的理念，即為我們上述概念的底蘊。當我們把理念滲透到概念中之后，就形成了一股內(nèi)部的導向力與沖擊力，就需要有良好的推廣形式予以闡發(fā)。根據(jù)我們對本案的了解，我們制定了以下組合推廣形式。A、主要宣傳通路：NS—報紙媒體廣告具有內(nèi)容全面、詳盡，傳閱性強，保存可能大的特點，可作為反復認知的工具，也將成為本案主要的宣傳手段。媒體廣告的發(fā)布，可使本案的各種資訊組合向外推廣，起到了“拉網(wǎng)捕魚”的作用。但是在目前上海眾多媒體當中要選擇適當媒體，根據(jù)進度、銷售率、工程進度等各方面因素作為載體是相當重要的，媒體選擇不能從一而終，而應有所變化，才能達到良好的宣傳效果。B、輔助宣傳手段216。 TV—電視廣告具有接受面廣，包括內(nèi)容豐富、全面、視覺沖擊力極強的特點，是當今房產(chǎn)界開始逐步風靡的宣傳形式，電視廣告對于消費者來說更能體現(xiàn)開發(fā)商的實力，可信度也較強于媒體廣告。因此在本案的宣傳上我們將其定為主要的輔助通道。通過有序的電視廣告配合媒體廣告進行宣傳。216。 橫幅—可以創(chuàng)造銷售氣氛，傳播銷售對象，塑造良好的形象，加強消費者對公司及樓盤的印象。216。 引導旗—在本案附近區(qū)域懸掛，可起到與橫幅相同的作用，并能作為指示標志在開盤和SP活動期間使用。216。 樓書—直接體現(xiàn)本案策劃理念、房型設計，來引導消費。216。 DM—主題概念的滲透者，依策劃重點指示對特定區(qū)域訴求對象實施整體密集轟炸，把策劃概念真正滲入消費者心中，在強銷階段，根據(jù)開盤期購房業(yè)主的統(tǒng)計有針對性的進行宣傳。216。 車身廣告—車身廣告流動性強，覆蓋面廣，易于對本案的主概念進行宣傳，半強制性將本案印象滲透到消費者心目之中。由于本案地理優(yōu)勢，投放車身廣告比較適合。216。 SP—促銷活動定期或不定期的舉行，能進一步加強本案資訊的傳播，加強與客戶的交流，更深一步提升銷售氛圍。216。 房展會—可擴大本與案客源的接觸，運用房展會現(xiàn)場的熱烈氣氛，推廣本案知名度，吸引客戶參觀。十、 廣告節(jié)奏控制 廣告投放在宣傳中起到相當重要的作用，在本案的銷售過程中廣告的投放要根據(jù)各銷售階段的實際情況，隨時調整，達到良好的銷售業(yè)績。以下根據(jù)各銷售階段作一大體分配（詳細分配待簽約后協(xié)商擬訂）。A、 試銷階段—這一階段由于預售許可證尚未下達，所以在媒體上的宣傳較難實施。在此階段可以在媒體上發(fā)布軟性文章來宣傳本案的規(guī)劃及策劃理念，對本案進行形象上的包裝，作形象廣告，同時可以將車身廣告推向社會，在前期先行推廣本案案名，將其滲透入消費者的心目之中，為開盤銷售作一定鋪墊。B、 公開階段—這一階段作為銷售中比較重要的環(huán)節(jié)。在廣告的投放上應該要組合出擊，開盤前期運用較大版面宣傳開盤信息，開盤之后保持一定投放量，同時在開盤時舉行大型SP活動，制造銷售氣氛，懸掛橫幅、引導旗配合推廣，加以電視廣告的輔助宣傳，達到預期的銷售目標。C、 強銷階段—與公開階段相同。這一階段在銷售中起著相當重要的作用，在這一階段主要選擇有效的媒體，加以TV廣告。并根據(jù)前階段客戶的來源分析歸納其主要區(qū)域，以DM的形式集中宣傳，迅速提高本案的知名度，推廣其理念，吸引準客戶前來購置，并能定期參加房展活動。在銷售中配以SP促銷活動，聚集人氣，達到預期銷售目標。D、 此階段主要保持前兩階段的銷售熱潮。在此階段廣告的投放主要以媒體持續(xù)的廣告，配合各進度舉行SP促銷活動，參加房產(chǎn)活動，在宣傳上深化策劃理念。E、 續(xù)銷階段—此階段是銷售的再次升溫，在宣傳上更上一個臺階，廣告上再次配合DM進行宣傳，媒體宣傳突出現(xiàn)房概念。舉行大型SP活動。輔助宣傳。第七部分  摩登時代的合作方式為獨家營銷總代理代理，本公司將提供以下服務： 主概念設計與案名設計A、 主概念設計；B、 主概念的立意與闡述；C、 案名設計及案名寓意。 全套VI視覺識別系統(tǒng)：A、 樓書設計；B、 樓標設計；C、 戶外展板設計；D、 橫幅設計；E、 引導旗設計；F、 室內(nèi)看板設計；G、 售樓中心設計；H、 室內(nèi)主控臺設計；I、 LOGO墻設計；J、 胸卡設計；K、 名片設計；L、 售樓人員服飾設計。 全程營銷策劃方案的制定：A、 試銷期推廣方案的制定；B、 公開期推廣方案的制定；C、 其他后期方案的準備。 全程廣告計劃的制定：A、 試銷期廣告主題的確定及推廣計劃；B、 公開期廣告推廣計劃；C、 后期廣告計劃的安排。 全程價格構成系統(tǒng)的制定與完善A、 價格構成系統(tǒng)的制定原則；B、 價格構成系統(tǒng)；C、 景觀系數(shù)；D、 樓層系數(shù)；E、 朝向系數(shù)；F、 平均加收系數(shù)；G、 價格控制表。 規(guī)劃設計布局及園藝布局的建議書：A、 小區(qū)整體布局建議；B、 園林設計建議；C、 外觀立面設計建議；D、 會所設計建議。 促銷方案的制定：A、 SP展示活動方案；B、 DS直銷活動方案；C、 展示會方案；D、 現(xiàn)場SHOW方案。 現(xiàn)場銷售人員培訓與現(xiàn)場銷售；A、 房地產(chǎn)專業(yè)知識的培訓；B、 有關法律法規(guī)的培訓；C、 專業(yè)銷售技巧培訓；D、 客戶心理學；E、 客戶類型判別及相應措施；F、 現(xiàn)場專案銷控；G、 現(xiàn)場銷售組織架構的派駐；H、 現(xiàn)場銷售任務的執(zhí)行與反饋市場反映。上海盤古房產(chǎn)咨詢有限公司二OOO年十一月盤古公司簡介 上海盤古房產(chǎn)咨詢有限公司是滬上一家專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃代理公司。自公司成立以來，吸納了來自本市及各地的數(shù)十位策劃、銷售精英，本著“專業(yè)、兢業(yè)、樂業(yè)”的企業(yè)理念，竭誠為滬上數(shù)十家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了專業(yè)化服務。公司成立后在閔行區(qū)內(nèi)的主要業(yè)績有： 梅蓮苑（虹梅路1111號）。 接手總代理后，通過良好的策劃和廣告推廣，在100天內(nèi)完成總銷量的90%。 美麗家園（莘西南路128弄）。 在總代理期內(nèi)，通過新奇、有效的促銷創(chuàng)意。 金榜世家（15期）（滄源路）全程策劃的金榜世家項目，以教育作為物業(yè)推廣的主線，推導出“東川大學城”的主概念，在市場上取得了良好的反響。本物業(yè)榮獲1999年度全市銷量排行榜第18位，閔行區(qū)第6位。 目前，金榜五期在本司的精心策劃下，正處于正常運作的狀況中，銷售前景樂觀。 富仕名?。|川路、碧江路）約13萬M2。 本司擔任該盤的全程策劃，并一舉獲得成功。自今年9月18日開盤至今（40天）完成銷量176套。 本司相信：專業(yè)策劃公司與開發(fā)商企業(yè)，在未來的房地產(chǎn)發(fā)展中，將處于共生共榮的“雙贏”模式中，我們的努力將帶給開發(fā)企業(yè)更多的市場份額、更快的銷售速度、更好的企業(yè)品牌?！拔覀儾荒茏笥绎L向，但我們可以調整風帆”。 我們愿與貴司攜手共進，同創(chuàng)輝煌。 上海盤古房產(chǎn)咨詢有限公司 二000年十一月102 / 102