【房地產(chǎn)】新安江溪頭項(xiàng)目分析報(bào)告-資料下載頁
2025-05-13 22:18本頁面
【正文】 2. 投資計(jì)劃（見財(cái)務(wù)分析表二）(三) 項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析（見財(cái)務(wù)分析表二、三）項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、銷售進(jìn)度均包含于表中。(四) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)1. 項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)分析（見下表）序號項(xiàng)目名稱計(jì)量單位基本方案1土地出讓費(fèi)萬元5602 征地費(fèi)單價(jià)元/M21200 征地費(fèi)單價(jià)元/畝800271 征地費(fèi)占比例%2項(xiàng)目總成本萬元118973資金籌措萬元11897 資本金萬元6543 借款萬元53534經(jīng)營總收入萬元15409 銷售收入萬元15409 租賃收入萬元05利潤總額萬元35136所得稅萬元11597稅后利潤萬元23548全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%9資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%10全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=%)萬元187711資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=%)萬元678412全投資回收期年13資本金回收期年14投資利潤率%15資本金利潤率%2. 項(xiàng)目凈現(xiàn)值評價(jià)以全部投資測算，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為1877萬元，表明本項(xiàng)目開發(fā)完成后累計(jì)收益的現(xiàn)值大于原始投資的現(xiàn)值，該投資項(xiàng)目的報(bào)酬率大于基準(zhǔn)收益率（即2004年國內(nèi)79家房地產(chǎn)類上市企業(yè)平均凈資產(chǎn)收益率），開發(fā)商可以獲得折現(xiàn)后凈收益1877萬元，項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上完全可行。3. 項(xiàng)目內(nèi)部收益率評價(jià)%，高于基準(zhǔn)收益率，具備優(yōu)秀的盈利能力。本項(xiàng)目內(nèi)部收益率計(jì)算的基本前提是項(xiàng)目在后續(xù)開發(fā)過程中保持穩(wěn)定持續(xù)的開發(fā)銷售狀態(tài)，同時(shí)建德房地產(chǎn)市場亦保持穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢。4. 項(xiàng)目敏感性分析投資風(fēng)險(xiǎn)來源于市場的變化，由于目前政策調(diào)控的力度比較大，市場存在很多不確定的變數(shù)，市場銷售價(jià)格在未來三年內(nèi)起伏的可能比較大。%，所以總成本的變化概率比較小，本方案以銷售市場的變化作為變量，具體分析項(xiàng)目敏感性，見下表：項(xiàng)目名稱基數(shù)敏感性分析結(jié)果銷售20%銷售15%銷售5%銷售+10%銷售+20%經(jīng)營總收入154091232813098146391695018491 銷售收入（萬元）154091232813098146391695018491利潤總額（萬元）35136341354279349526391稅后利潤（萬元）2354425907187233184282全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=%)萬元1914473124131731074301資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=%)萬元680543424958618980379268全投資回收期（年）資本金回收期（年）投資利潤率%資本金利潤率%216。 內(nèi)部收益率敏感性分析：銷售下降20%，%，銷售下降15%，%，銷售上升20%，%，線性影響非常大，銷售波動對收益率影響幾乎成正比。216。 銷售下滑20%是比較悲觀的估計(jì)，但即使如此，項(xiàng)目依然能實(shí)現(xiàn)盈利。%時(shí)，項(xiàng)目內(nèi)部收益率為0，在該銷售價(jià)格形勢下項(xiàng)目完全不可行。216。 本方案對基準(zhǔn)銷售價(jià)格的設(shè)定是比較保守的價(jià)格，已經(jīng)考慮了部分政策調(diào)控因素，上浮10%應(yīng)該是比較合理的價(jià)位。本方案自由資金設(shè)定比率為55%，比一般項(xiàng)目高；融資成本則按人民銀行的基準(zhǔn)貸款利率設(shè)定。如果自由資金下降，而融資成本上升則會影響降低利潤率。所以在項(xiàng)目開發(fā)過程中必須密切關(guān)注和控制資金成本，節(jié)省資金的運(yùn)用和加快資金的流轉(zhuǎn)，同時(shí)嚴(yán)格控制費(fèi)用發(fā)生。 六 結(jié)論與建議(一) 新安江房地產(chǎn)市場發(fā)展偏弱，目前新安江市場的高端住宅產(chǎn)品依然稀缺，而購買群體已經(jīng)形成，加上財(cái)務(wù)層面彈性空間比較大，本項(xiàng)目完全有條件啟動。(二) 一般所認(rèn)為建德土地供應(yīng)緊缺的情況目前基本已經(jīng)不再存在，必須正視未來有更多的市場競爭者進(jìn)入。(三) 政策調(diào)控必將暫時(shí)滯緩新的市場競爭者的進(jìn)入，本項(xiàng)目應(yīng)在經(jīng)濟(jì)可行性比較好的情況下，盡快啟動，穩(wěn)步開發(fā)。政策調(diào)控對自由資金比率較高的項(xiàng)目或許有積極的意義。(四) 新安江的客戶已經(jīng)比較重視品質(zhì)和品牌，項(xiàng)目的開發(fā)質(zhì)量、品牌形象和小區(qū)生活品質(zhì)的提高是本項(xiàng)目在競爭上處于領(lǐng)先地位的關(guān)鍵所在。(五) 新安江大規(guī)模城市建設(shè)華章初序，樓市的花樣年華才剛剛開始，至少3~5年的黃金時(shí)期就是本項(xiàng)目的發(fā)展機(jī)遇。24 / 24
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