【正文】 成部分；在統(tǒng)一風(fēng)格前提下，不同組團(tuán)的建筑應(yīng)有不同的手法來表現(xiàn)，個性化的構(gòu)件和符號或不可缺失；n 整體建筑形象的主色調(diào)系列：柔色（白色、米色、藍(lán)色）為主，高貴素雅使得整個小區(qū)與周邊建筑的產(chǎn)生鮮明對比； 建筑設(shè)計建議n 采用陽光地下停車場與室外綠化停車的設(shè)計，強(qiáng)調(diào)人車分流，保證空間的私密性；n 戶型單位建議空中花園（陽臺）設(shè)計，空中花園上下層錯開設(shè)置，層高挑空6m，不僅增強(qiáng)建筑立面的層次感，而且做到真正的空中花園，進(jìn)一步的拉近住戶與自然的距離，提升項目檔次形象；n 部分建筑首層架空設(shè)計，增加公共活動空間，方便空氣流通；n 建議小區(qū)地下停車場采用陽光型地下車庫，改善了車庫的采光和通風(fēng)性；n 空調(diào)室外機(jī)位建議作隱蔽裝飾，空調(diào)室外機(jī)位及滴水管的設(shè)置要考慮不影響立面的外觀。 園林建議本項目處于居民工廠結(jié)合區(qū)，自然景觀資源相對缺乏，因地制宜，在保留原有部分原生植物的前提下，再結(jié)合人工景觀處理，把建筑、園林景觀有機(jī)結(jié)合，達(dá)到建筑、自然和人和諧共存的社區(qū)。n 根據(jù)首期的包裝定位“春鳴水澗”,建議在首期設(shè)置水景, 用主題雕塑、跌式流水、樹木、花草、涼亭創(chuàng)造一種與自然渾然一體的園林景觀走廊；項目整體設(shè)定為“江南水鄉(xiāng)風(fēng)情”主題園林。 n 景觀的組織營造應(yīng)強(qiáng)調(diào)自然和諧、開放容納的形態(tài)，人工環(huán)境與自然景觀的結(jié)合；每一組團(tuán)的環(huán)境設(shè)計中都應(yīng)考慮有可供住戶們一起交流溝通的共享空間場所；n 在產(chǎn)品周邊的園林布局上，采用的植物應(yīng)具有層次性，再參雜碎石增強(qiáng)自然感，注意整體園林景觀的色彩，跳躍以及層次感；n 在小區(qū)人行道處理上，應(yīng)秉承主題的文化氣息。在鋪設(shè)道路細(xì)部上，以鵝軟石或不規(guī)則的石塊鋪砌。同時設(shè)立一些雕塑性的路標(biāo)，便于小區(qū)道路的識辨。n 園林景觀植栽應(yīng)充分考慮季相變化，喬灌藤草花配合，復(fù)層群落式栽培，落葉樹與常綠樹并重，彩葉樹與芳香樹種配合，形成一季觀花、夏秋觀果、冬季有綠、季相豐富的特色。 現(xiàn)場銷售中心的布局?jǐn)M一期規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)注意商業(yè)、銷售路線的形象及與內(nèi)部環(huán)境的關(guān)系，以便快速形成良好的銷售環(huán)境；為了保證一期的銷售效果，建議在一期正式銷售時設(shè)立樣板展示區(qū),包括園林以及板房,形成綜合的景觀帶,增強(qiáng)對客戶的吸引力.3 住宅開發(fā)產(chǎn)品 戶型產(chǎn)品建議n 三房二廳（主力戶型）建筑面積分別為95－10110125平方米兩種。采用直通式走廊，動靜分區(qū)的鮮明，增強(qiáng)戶型的實用性。n 舒適三房二廳（次主力戶型）三房單位125140平方米，一梯四戶；陽光陽臺，增強(qiáng)戶內(nèi)采光，主人臥室?guī)词珠g及衣帽間，每戶由電梯進(jìn)入私家花園式門廳1214平方米。n 錯層式三房二廳（示范樣板區(qū)）三房單位面積、125140平方米，一梯四戶；錯層設(shè)計，多層次空間，附送30平米的喜愛空間()，陽光空中花園，增強(qiáng)戶內(nèi)采光。n 二房二廳（次主力戶型）二房單位面積、7090平方米，一梯四戶，客廳超大弧形陽臺設(shè)計和主人房的90度轉(zhuǎn)角飄窗，讓住戶更好享受園林美景。n 四房二廳（輔助戶型）產(chǎn)品特點(diǎn)：面積145160平方米，一梯二戶，部分可采用躍式，設(shè)置室內(nèi)空中陽光花園，花園錯層設(shè)計，層高設(shè)置為6m。 n 創(chuàng)意小復(fù)式（補(bǔ)充戶型）建議在商業(yè)綜合大樓上建設(shè)出一個相對獨(dú)立的組團(tuán)，考慮針對公寓式小戶型（復(fù)式）。產(chǎn)品特點(diǎn)：面積：38～70㎡、一房或小兩房間隔，使用率為150％以上，并引進(jìn)酒店式管理的概念。 住宅產(chǎn)品創(chuàng)新建議“以營造多重的觀景視野，全面關(guān)注人的居住本質(zhì)需求”作為產(chǎn)品創(chuàng)新的基本思路，在戶型空間上，結(jié)合小區(qū)的景觀布置以及城市景觀和自然景觀，營造出多角度、開放式的角度。1) 建筑類型設(shè)計采用部分帶電梯的小高層（79層）2) 戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計錯層式三房兩廳、創(chuàng)意型小復(fù)式。3) 戶型景觀角度設(shè)計采用入戶花園（陽臺）、錯落式挑空6米空中花園4) 戶型間隔設(shè)計小面積復(fù)式單位、多功能房的設(shè)置，大面積單位雙套房設(shè)計。 戶型配比建議 項目總體戶型面積配比原則：1) 本項目總體以三房為主，滿足核心消費(fèi)群二次置業(yè)的需求2) 結(jié)合銷售效果以及社區(qū)環(huán)境的程度度等因素考慮，隨著項目開3) 發(fā)，小面積戶型數(shù)量比例逐期減少，大面積戶型比例逐漸增加4) 創(chuàng)新產(chǎn)品和常規(guī)產(chǎn)品戶數(shù)比控制在3：7的比例戶型類型面積（㎡）面積比例（%）戶數(shù)比（%）四房二廳四房兩廳（復(fù)式）145—160617413四房兩廳（平層）135—140119三房二廳舒適型（部分采用躍式）125－1401165962寬松型110－1253028經(jīng)濟(jì)型95－1052425二房以下二房二廳70－8515182025二房一廳（）55－7023一房一廳（）38－5512合計————100100100100 各期戶型配比n 一期主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1） 占地面積：36667平方米2） 建筑面積：110000平方米其中：住宅面積：107100平方米商業(yè)面積：1400平方米幼兒園面積：1500平方米（占地面積：2000平方米）3） 容積率：4） 建筑密度：≤30%5） 綠地率：≥35%6） 一期建筑類型戶型面積配比建筑類型戶型面積（㎡）占本期戶數(shù)比（%）本期面積比例（%）總面積比例（%）小高層（712）四房兩廳（平層）135—1408113舒適型三房兩廳（部分采用躍式）125－14081022寬松型三房兩廳110－1252528經(jīng)濟(jì)型小三房95－1053130二房二廳70－8528217合計10010032n 二期主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1） 占地面積：51600平方米2） 建筑面積：146934平方米3） 建筑密度：≤30%4） 綠地率：≥35%n 住宅區(qū)占地面積：36667平方米總建筑面積：110211平方米 容積率：其中：住宅面積：105211平方米商業(yè)面積：5000平方米二期住宅建筑類型戶型面積配比建筑類型戶型面積（㎡）戶數(shù)比（%）本期面積比例（%）總面積比例（%）中高層（約1114層）四房兩廳（復(fù)式）145—160577四房兩廳（平層）135—140911舒適型三房兩廳125－140101225寬松型三房兩廳110－1253234經(jīng)濟(jì)型小三房95－1052623二房二廳70－8518135合計10010038n 二期商業(yè)綜合區(qū)商占地面積：14936平方米總建筑面積：36723平方米容積率：其中：公寓建筑面積：9123平方米商業(yè)建筑面積：27600平方米二期商業(yè)綜合樓公寓戶型面積配比建筑類型戶型面積（㎡）本期面積比例（%）占本期戶數(shù)比（%）總面積比例（%）高層（約1315層）小復(fù)式一房一廳（）385533401小復(fù)式二房一廳（）557067602合計1001003n 三期主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1） 占地面積：27733平方米2） 總建筑面積：88746平方米其中：住宅建筑面積：84346平方米商業(yè)建筑面積：4400平方米3） 容積率：4） 建筑密度：≤30%5） 綠地率：≥35%6） 三期建筑類型戶型面積配比建筑類型戶型面積（㎡）戶數(shù)比（%）本期面積比例（%）總面積比例（%）高層（約14層）四房兩廳（復(fù)式）145—1608117四房兩廳（平層）135—1401214舒適型三房兩廳125－140121417寬松型三房兩廳110－1253132經(jīng)濟(jì)型小三房95－1052017二房二廳70－8517123合計10010027 商業(yè)、公共設(shè)施產(chǎn)品建議 商業(yè)設(shè)置建議1) 拋棄傳統(tǒng)的單一商業(yè)配套形式，采用臨街商鋪與商業(yè)中心大樓相結(jié)合，形成內(nèi)街商業(yè)的模式。加上商業(yè)中心大樓與公寓疊加的方式，在北湖路樹立一座標(biāo)志性建筑，成為北湖路的視覺落腳點(diǎn)。2) 結(jié)合商業(yè)配套建立營業(yè)性會所概念； 商業(yè)及公共設(shè)施產(chǎn)品建議本案周邊目前僅有一些屬于低檔次的簡單配套，且近期（12年內(nèi)）明顯改善的可能性不大，鑒于本案的定位，建議在項目一期開發(fā)的首先完善其公建配套設(shè)施。滿足項目的居住需求；二期則利用項目臨北湖路的特點(diǎn)，根據(jù)市場需要，設(shè)置集中式商業(yè)中心，提升地塊的價值，由于商業(yè)操作對資金運(yùn)轉(zhuǎn)要求較高，再加上二期以后兩條規(guī)劃路才能相繼開通，因此建議再二期開發(fā)集中式商業(yè)中心。項 目建筑面積(平方米)備 注一期2900幼兒園1500占地2500㎡，首批住戶入住時建議完成，臨街（規(guī)劃路）商鋪1400雜貨店、便利店、洗衣店等，首批住戶入住時建議完成二期32600備注商業(yè)休閑中心27600與二期住宅同時開發(fā)會所（2000m2）餐飲8001000高級粵菜館西餐酒廊400為住戶提供優(yōu)雅快捷的餐飲服務(wù)，可同時提供中式套餐，分隔部分空間作為咖啡廊，為住客提供一個會客、交友的場所。斯諾克100200會友娛樂、商務(wù)交往、身心調(diào)節(jié)均宜棋牌、麻將200棋牌，麻將兩部分分開設(shè)置，棋牌可考慮設(shè)置一個大廳；麻將房考慮設(shè)置為獨(dú)立的包房。美容美發(fā)（含香薰）200可考慮引進(jìn)品牌經(jīng)營，為住客提供一個較高質(zhì)素的服務(wù)。超市5,000俱樂部3,000電器店3,000手機(jī)專賣店2,000書店200家私2,000餐飲3,000服裝店1,000醫(yī)療保健中心1,000美容美發(fā)400其他5000根據(jù)市場發(fā)展情況來定臨街商鋪（北湖北路、規(guī)劃一路）5000與二期住宅同時開發(fā)，與北湖北路相臨的商鋪可考慮部分在一期開發(fā)，與銷售中心結(jié)合使用三期4400備注臨街（規(guī)劃路）商鋪2700與三期住宅同時開發(fā)其他配套1700配電房、水泵房、垃圾回收站等等第五部分 營銷推廣策略1 總體營銷推廣思路城市春天共分三期開發(fā)，開發(fā)時間較長，每一期產(chǎn)品都應(yīng)該根據(jù)不同的開發(fā)任務(wù)而制定相關(guān)的營銷定位。第一期營銷定位：回籠開發(fā)資金，拔高項目形象。第二期營銷定位：持續(xù)平穩(wěn)開發(fā)，打造經(jīng)典產(chǎn)品。第三期營銷定位：創(chuàng)造項目利潤，確立企業(yè)品牌。本案體量較大，在推廣中必須建立市場差異化的形象，以此突破市場，同時在推廣上必須打破區(qū)域消費(fèi)的概念，在城市高點(diǎn)上構(gòu)筑本項目，以此區(qū)別于其他的項目。 城市春天各階段營銷定位策略的實現(xiàn)北湖路屬于城北區(qū)，是南寧市的老城市中心，本地人口聚集，周邊房改房較多，整體市容市貌稍差。但居民的生活配套比較齊全，交通路線發(fā)達(dá)，人民生活比較方便。城市春天，作為一個建筑面積30萬平方米左右的大盤，要保證自身順利開發(fā)的基礎(chǔ)上，還要在改變區(qū)域居住形象上做出貢獻(xiàn)，把樓盤建設(shè)成為城北區(qū)的后小康時代的典范小區(qū)。首先，我們要采用特色化的產(chǎn)品，即“城市居住文化+產(chǎn)品創(chuàng)新”的手段作出好的產(chǎn)品，運(yùn)用9層的帶電梯小高層做成市場亮點(diǎn)，然后利用示范樣板帶沖擊市場，形成中、高檔的市場形象，并通過各種大眾媒體的整合包裝宣傳傳播，高姿態(tài)、高形象入市，初步建立品牌認(rèn)知度和美譽(yù)度。拔高項目的整體形象，使城市春天成為改變城北區(qū)舊的居住面貌的領(lǐng)導(dǎo)樓盤之一，得到城北本區(qū)常駐人口的認(rèn)同和追捧，首先確定區(qū)域指標(biāo)盤的地位，吸引本區(qū)域的消費(fèi)。所以，第一期產(chǎn)品，在樹立、拔高樓盤形象的同時，還能夠達(dá)到快速回籠資金的目的。其次，在城市春天的第二期當(dāng)中，我們配套了中高檔次的商業(yè)中心，填補(bǔ)了本區(qū)“有大量需求卻沒有上檔次消費(fèi)中心”的空白，良好的商業(yè)項目不但能提高樓盤本身的形象，更加能夠提升北湖路的地段價值，形成一個新的商業(yè)中心。從而使樓盤的形象更上一個檔次，樓盤目標(biāo)客戶群擴(kuò)大，甚至?xí)潜眳^(qū)以外的整個南寧市的購房消費(fèi)者，從而占領(lǐng)我們樓盤的區(qū)外重要購房消費(fèi)者市場。達(dá)到我們樓盤“持續(xù)平穩(wěn)開發(fā)，打造經(jīng)典產(chǎn)品”的二期營銷定位和目標(biāo)。再次，經(jīng)過兩年的開發(fā)和前兩期產(chǎn)品的影響，城市春天已經(jīng)形成了一個區(qū)域的形象樓盤，有規(guī)模、有檔次、有品位、有居住氛圍，所以第三期產(chǎn)品經(jīng)過良好的宣傳推廣，其影響力會擴(kuò)展到整個南寧市，目標(biāo)客戶群再次擴(kuò)大，并對來自南寧市各縣鎮(zhèn)以及廣西其他區(qū)域的客戶形成有力的吸引。第三期產(chǎn)品必然會為企業(yè)創(chuàng)造可觀的利潤，并最終確立云星集團(tuán)在南寧房地產(chǎn)市場的企業(yè)品牌。“文化+產(chǎn)品+包裝+宣傳”就是城市春天的成功之路。 城市春天入市策略城市春天營銷時段劃分開發(fā)時段第一期1012個月（包括正式開售前的準(zhǔn)備階段2個月）第二期1012個月（包括正式開售前的準(zhǔn)備階段2個月）第三期1216個月（包括正式開售前的準(zhǔn)備階段2個月）1) 入市時機(jī)策略針對南寧地區(qū)主要客戶的銷售工作分析，每年的幾大公眾假期將會是最好的促銷時機(jī)。如：五一假期、國慶假期等，再如5月份、10月份等銷售黃金月。具體工作安排將實際根據(jù)項目開發(fā)進(jìn)程細(xì)分計劃。在此將制定的是一般固定銷售階段策略。如果項目工程能夠按照我司提交的設(shè)計任務(wù)書日期完工，那么城市春天的最佳銷售時期應(yīng)在：明年四月開始內(nèi)部認(rèn)購，但此銷售時機(jī)必須結(jié)合項目開發(fā)進(jìn)度。在貴公司所有開發(fā)證件齊備的前提下，應(yīng)趕在房地產(chǎn)銷