【正文】 竣工驗收竣工驗收第十三章 招投標管理根據《中華人民共和國招投標法》和原國家計委員會第3號令《工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》的有關規(guī)定，項目工程施工達到下列標準之一的必須進行招標： 單項合同估算價在200萬元人民幣以上的； 重要設備、材料等貨物的采購，單項合同估算價在100萬元人民幣以上的； 勘察、設計、監(jiān)理等服務的采購，單項合同估算價在50萬元人民幣以上的； 單項合同估算價低于以上三條規(guī)定標準，但項目總投資額在3000萬元人民幣以上的。根據上述規(guī)定，本項目全部進行招標。招標的組織形式有自行招標和委托招標，根據國家發(fā)展計劃委員會制訂的《工程建設項目自行招標試行辦法》，自行辦理招標事宜對招標單位有一定要求，因此，結合項目建設單位的實際情況，本項目招標組織形式擬采用委托招標。根據各項目費用估算金額，本項目招標的方式除建筑工程采用公開招標外，其余均采用邀請招標；招標組織形式采用委托招標。 招標的基本情況見表131招標基本情況表表131招標內容招 標范 圍招標組織形式招 標方 式不采用招標方式備注全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標設計√√√建筑工程√√√安裝工程√√√監(jiān)理√√√主要設備√√√重要材料√√√其他十四章 投資估算與資金籌措 一、工程費用估算 建筑工程費用估算建筑工程費用采用單位建筑工程投資估算法，即以單位建筑工程量投資乘以建筑工程量總量計算。經估算，建筑工程費合計448萬元，具體估算結果見附表11。 設備及工器具購置費 ，詳見附表。 安裝工程費安裝工程費按設備及工器具購置費的15%進行估算。二、工程建設其他費用工程建設其他費用包括前期工程費、建設單位管理費、勘察設計費、工程監(jiān)理費、工程保險費、竣工驗收費等，詳見附表13。 三、預備費估算在項目建設過程中，考慮項目實施過程中可能發(fā)生難以預料的支出，需估算一定的預備費；工程預備費估算按工程費用和工程建設其他費用之和的3%比例進行估算。四、建設投資費用=工程費用+工程建設其他費用+預備費 =建設投資估算詳見附表1。 一、流動資金流動資金用于項目啟動時燃料動力及人員工資等支出，按同行業(yè)類似項目經驗估算流動資金100萬元。二、建設期利息該項目無銀行貸款，不產生建設期利息。 項目建設總投資=建設投資+流動資金+建設期利息=，全部由建設單位自籌。第十五章 財務分析一、財務評價依據根據《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）的有關規(guī)定，以及項目單位提供的有關基礎材料。二、財務評價基礎數據項目計算期設定11年，其中建設期設定為1年，經營期10年。在建設期內，項目單位應做好市場宣傳，預計項目計算期第2年（含建設期）投產，就能達到設計生產能力的100%。一、營業(yè)收入項目建成后，共設置床位240張，收入主要來源于入住老人繳納費用。其中老人入住費用按照不同條件和不同護理程度分不同檔次收費，參照本地區(qū)其他養(yǎng)老機構價格，本項目價格標準為：完全臥床養(yǎng)員2600元/，設置30床；半自理養(yǎng)員2200元/，設置50床；完全自理養(yǎng)員1800元/，設置160床。二、營業(yè)稅金及附加計算根據國家優(yōu)惠政策，本項目免收各種稅費。營業(yè)收入估算詳見附表3。 一、營業(yè)費用該項目營業(yè)費用指出主要為飲食支出。二、燃料動力費該項目投入使用后，燃料動力費用包括水、電、煤等，經估算。三、工資及福利費用項目建成后勞動定員為68人，人均工資為2000元，福利費按工資額的14%估算，則年需支出186萬元。 四、修理費根據該項目的特點，年修理費按折舊費30%估算。五、其他費用其他費用是指在制造費用、管理費用、財務費用和銷售費用中扣除經營成本、工資及福利、折舊費、修理費、攤銷費、銷售費用、利息支出后的費用，根據該項目的特點，其他費用按上述四項費用之和的10%計取。六、 經營成本經營成本按一五項費用之和計算。七、 折舊費，其中，建（構），（含預備費和建設期利息）。固定資產折舊年限：建（構）筑物平均20年，設備平均10年。固定資產凈殘值率取5%。固定資產折舊費估算見附表5。 八、 攤銷費，攤銷年限5年。無形資產和其他資產攤銷費用估算見附表6。 九、 財務費用該項目無銀行貸款，不產生財務費用。十、 總成本費用總成本費用為六九項之和，計提估算詳見附表4。 一、財務評價說明 所得稅 本項目免收所得稅 利潤及利潤分配情況利潤及利潤分配情況見附表7。通過利潤及利潤分配表計算得出：在整個經營期內。提取盈余公積金（按10%提?。┖螅谡麄€經營期內，累計未分配利潤為956萬元。 單位運營成本單位運營成本=年平均運營成本/床位總數 ≈。二、財務現金流量 項目財務現金流量項目財務現金流量詳見附表8， 由該計算得出：財務內部收益率 FIRR=%財務凈現值FNPV=226萬元（ic=10）投資回收期Pt=（含建設期）由此可見，該項目財務分析結果是可行的。 投資利潤率投資利潤率=平均利潤總額投資總額100%=%計算結果表明，該項目投資利潤率大于行業(yè)平均值要求，說明單位投資對企業(yè)利潤貢獻水平達到并超過了本行業(yè)的平均水平。一、盈虧平衡分析 BEP(c)= 固定成本銷售收入可變成本銷售稅金及附加增值稅100%=%BEP(銷售收入)=年營業(yè)收入BEP(c) =404萬元。盈虧平衡圖計算結果表明，項目盈虧平衡點較低，%，年營業(yè)收入達到404萬元時，就可以盈虧平衡，達到保本運營。財務評價以基本數據為基礎，具有不確定性。對財務基本數據中的營業(yè)收入、經營成本、建設投資三項因素分別做出不利于企業(yè)效益的增加或降低5%幅度的變化，以判斷其單因素變化對財務評價指標的敏感程度，敏感性分析詳見下表：敏感性分析表序號不確定因素變化率（%）IRR（%）敏感系數（%）基本方案1營業(yè)收入5%5%2經營成本5%5%3建設投資5%5%從上表可以看出：營業(yè)收入為最為敏感因素，只要營業(yè)收入增長（或減少）1%，財務內部收益率便增加（或減少）%，其次是經營成本和建設投資。 通過利潤和利潤分配表計算得出，該項目在整個經營期內。能夠維持項目的正常運營。作為福利性項目，該項目財務分析結果是可行的。第十六章 風險分析及評價本項目的主要風險是建設風險、經營管理風險和人才流動風險。 建設風險XX老年公寓建設項目是屬于私營企業(yè)投資的項目，社會影響較大，建設過程中存在著諸多風險。經營不善帶來的風險項目投入經營后，主要面對的是老年群體，而老年群體的主要特征是，身體素質較差、行動不便、視力模糊等問題，如果經營管理不善，將存在極大的風險。人才流動風險 企業(yè)的競爭歸根結底是人才的競爭。該類企業(yè)對管理型和服務型人才的需要都很迫切，行業(yè)間人才的流動是很普遍的現象，但重要的管理人員和服務人員的流失，對企業(yè)的發(fā)展也會帶來不可忽視的影響。 避免風險的主要對策應是： 在建設過程中，建立嚴格的組織管理體系，嚴格按照《中華人民共和國招投標法》的有關規(guī)定進行招投標活動，加強管理和監(jiān)督，嚴格按照國家有關標準組織施工并驗收，以確保施工質量，另外要求建設單位和施工單位要精心組織、嚴格管理、強調施工安全，杜絕和防范建設中的各種風險。科學經營并制定完善的管理制度，各部門緊密配合，嚴格抓好各項工作，切實提高經營意識。定期對工作人員進行考核，并組織培訓學習，以提高其護理或管理能力，同時，針對養(yǎng)員也要進行安全教育知識教育，采取有效措施，將經營中可能存在的風險降到最低。建立有效的激勵機制，使機構的工作人員始終保持旺盛的工作熱情，把機構員工的利益與企業(yè)的發(fā)展緊密地聯(lián)系在一起；其次，加強職工隊伍的服務培訓，尊重知識，重視人才，不斷提高工作人員的生活待遇，改善工作條件，形成企業(yè)凝聚力，做到吸引人才，留住人才。第十七章 社會評價目前，XX市60周歲以上的老年人達13萬之多，%以上，而且正在快速增長。XX市現有養(yǎng)老機構已滿足不了養(yǎng)老的需求。龐大的老年隊伍給各家庭及社會都帶來巨大的壓力。該項目的建設，增加了項目區(qū)的養(yǎng)老能力，面對老年人需求多樣的變化趨勢，該老年公寓將提供多樣化、便利化、高標準的服務，以滿足其需求，有效地緩解了當地的養(yǎng)老壓力。養(yǎng)老產業(yè)是繼教育產業(yè)、房地產業(yè)、文化產業(yè)、旅游產業(yè)等之后興起的又一具有廣闊前景的產業(yè)。該項目對于推動XX市養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展具有重要的意義。本次項目建設，是順應社會發(fā)展要求的產物。項目建成后，將緩解項目區(qū)及其周邊地區(qū)養(yǎng)老機構的壓力，并可改善項目區(qū)養(yǎng)老設施不足、陳舊等問題。為養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展做出巨大的貢獻，建立一個面向新時代、新市場，一所集醫(yī)療、康復、養(yǎng)老、娛樂、休閑、教育為一體的老年公寓。近年來，XX市各級政府十分重視養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展，制定了一系列促進養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展的政策措施，積極探索建立與社會主義市場經濟體制和社會發(fā)展相適應的養(yǎng)老運行機制。按照投資多元化、服務對象公眾化、服務形式多樣化、服務隊伍職業(yè)化的總體要求，實現養(yǎng)老服務社會化、產業(yè)化的要求。由此可見，本次項目建設是適應當前國家福利社會發(fā)展的必然趨勢，符合國家及各級政府的工作要求，得到了各級政府的支持，尤其對XX市及XX市的福利社會化的發(fā)展，將起到推動作用。一個組織一定要存在于一定的地理區(qū)域和社會關系中才能更好地發(fā)揮其功能，建立一個這樣現代化的高水平養(yǎng)老公寓，對于提高所在地區(qū)的經濟以及社會影響力方面的作用是十分重要的。也具有提高本地區(qū)資源利用率，帶動該地區(qū)經濟發(fā)展的意義。因此項目所在地的各級組織對于該項目的建設所持有的態(tài)度是積極肯定的，該項目的建設也是順應本地區(qū)經濟發(fā)展、利用本地有利資源優(yōu)勢的要求。項目的建立大大提升了XX市的養(yǎng)老能力，從而有效緩解了項目區(qū)及周邊地區(qū)的養(yǎng)老壓力，不僅為當地提供了一個健康、快樂、和諧、舒適的環(huán)境，而且也為當地的剩余勞動力提供了幾十個就業(yè)機會。項目的建立得到了當地群眾的大力支持。本項目建成投入使用后，可以解決240名老年人養(yǎng)老需求。實施本項目是XX市經濟社會發(fā)展的需要，是關注民生、維護民利、發(fā)展養(yǎng)老事業(yè)的需要，是維護社會穩(wěn)定和創(chuàng)造孤寡老人安居樂業(yè)環(huán)境的需要，更是夯實和諧社會基礎、提升孤寡老人生活質量和城市文明程度的需要。項目的實施不僅可以改善XX市養(yǎng)老事業(yè)基礎設施建設落后的局面，整合養(yǎng)老資源，健全養(yǎng)老服務，創(chuàng)新養(yǎng)老服務方式，強化養(yǎng)老服務體系，還可以以該項目建設為基礎，通過努力，逐步建立與社會主義和諧社會相適應，覆蓋全市所有孤寡老人、服務主體多元、服務功能完善、服務質量和管理水平較高的社會福利服務體系，具有良好的社會效益。70第十八章 結論及建議 結論 XX老年公寓的建設工程，是經濟和社會效益顯著的民心工程。本項目的建設體現了三個有利于：一是有利于XX市關注民生建設的進程；二是有利于拉動XX市養(yǎng)老產業(yè)的快速發(fā)展；三是有利于緩解項目地的養(yǎng)老壓力。 該項目的建設符合國家及地方各級政府的發(fā)展規(guī)劃要求。該項目建設條件好,項目的建設得到XX市人民政府的大力支持，項目建成后可以充分利用當地優(yōu)越的自然條件，吸引當地及周邊或其他城市的老人來此安度晚年。 從市場需求來看，本項目的建設既滿足XX市的養(yǎng)老需求，也滿足養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展的需求。擁有廣闊的發(fā)展前景。 項目的建設新增就業(yè)崗位近60個，給當地的剩余勞動力帶來了新的就業(yè)機會。綜上所述，本項目是一項社會公益性很強的建設項目，是一項惠及當地百姓的民心工程，符合國家及XX市的相關政策，其實施有利于解決當地嚴峻的養(yǎng)老問題，改善養(yǎng)老環(huán)境。在實現項目的基本目標，產生較好的經濟效益的同時，更將創(chuàng)造良好的社會效益和環(huán)境效益。該項目規(guī)模適宜，技術方案合理，公用及輔助設施條件較好，符合國家城市規(guī)劃的要求，市場前景良好，經濟效益、社會效益和環(huán)境效益顯著，因而該項目的實施具有可行性和必要性。 建議 該項目一次性投資較大，開工建設后應按照建設進度計劃足額籌措資金并合理安排，以保證該項目建設工程順利進行。該項目建設投資均為估算，隨著設計基礎資料的不斷完善，將根據實際情況進行調整。項目面對的群體為老年人，所以前期勘察設計工作尤為重要，設計工作要堅持以老人為本，考慮全面，設計科學合理，讓老年人居住方便、安心、放心。制定完善的經營制度，并做好宣傳推廣工作，使項目投入經營后即達到設計經營能力的100%。定期對工作人員進行培訓，以提高服務水平，為老年人營造舒適、溫馨、和諧、友愛的居住環(huán)境。袁節(jié)膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚇螂肀莂蚆羅袂羋蚅蚄膈膄蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螁螃羇葿螀裊膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃螞肂莈蒂螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羈莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃蠆羆艿薃袁節(jié)膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚇螂肀莂蚆羅袂羋蚅蚄膈膄蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螁螃羇葿螀裊膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃螞肂莈蒂螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羈莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈