【正文】 型化，“421”家庭結(jié)構(gòu)日益普遍，空巢家庭不斷增多?！兑?guī)劃》還提出，為保障社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，將加大資金投入，建立長(zhǎng)效機(jī)制。 構(gòu)建和諧社會(huì)的需要構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)是我國(guó)我黨始終堅(jiān)持的目標(biāo)。本項(xiàng)目就是在這樣的背景下提出的。 市內(nèi)約有13，800多人，%。退休在機(jī)關(guān)、事業(yè)單位的老年群體，平均退休金每月2800元左右，高者在5000元以上。但總體來(lái)看，退休金水平低，平均在1200元左右；住房條差，約有40%與子女住在一起；啃老的現(xiàn)象比較嚴(yán)重。除此之外，有的區(qū)還根據(jù)不同情況，對(duì)低保、特困老年人每月給予50—200元的補(bǔ)貼金；對(duì)80歲以上的高齡老年人，給予100—300元不等的補(bǔ)貼金?！梆B(yǎng)兒防老”的年代，將隨著社會(huì)的發(fā)展逐漸退出歷史舞臺(tái)。其余是“空巢家庭”，即單身或只與配偶生活在一起的家庭。住機(jī)構(gòu)養(yǎng)老院的老年人數(shù)，%。 除以上養(yǎng)老機(jī)構(gòu)外，市內(nèi)還有目前，日間托老所的數(shù)量遠(yuǎn)滿足不了需要。、設(shè)施簡(jiǎn)陋、 人員素質(zhì)低、服務(wù)職能不健全（1）.民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在和老人簽訂入院的合同方面法律不健全,經(jīng)常發(fā)生老人與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)之間、家屬與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)之間的矛盾和民事責(zé)任糾紛。（4）.多數(shù)民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老職能尚不完善, 不具備必要的醫(yī)療條件, 多數(shù)養(yǎng)老院沒(méi)有正規(guī)的檢驗(yàn)和醫(yī)療設(shè)備, 這也成了很多人不選擇一些民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的重要原因。另外, 部分民辦養(yǎng)老院觀念陳舊, 以為養(yǎng)老就是讓老人吃飽、穿暖, 這種陳舊的觀念抑制了民辦養(yǎng)老院的發(fā)展進(jìn)程。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2011年，XX市60歲以上戶籍老年人口110萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口約66萬(wàn)人，農(nóng)業(yè)人口約44萬(wàn)人，%，而且正在以每年3%的速度增長(zhǎng)。是老年人安度晚年的首選之地。同時(shí)加強(qiáng)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，也是擴(kuò)大消費(fèi)和促進(jìn)就業(yè)的有效途徑。積極探索采取直接補(bǔ)助或貼息的方式，支持民間資本投資建設(shè)專業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。第四章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及管理方案 建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃用地3100m2，總建筑面積3400m2。目標(biāo)一：良心公寓 全心全意為老年人服務(wù)，讓老年人體驗(yàn)家一樣的溫暖，讓其在心靈上產(chǎn)生歸屬感。經(jīng)濟(jì)效益的提升有利于老年公寓各項(xiàng)設(shè)施的進(jìn)一步完善。讓那些曾倍感孤獨(dú)的老人在敬老院里感受到人間的溫暖和愛(ài)，在平凡的細(xì)節(jié)中，在老人們幸福的笑容里體現(xiàn)養(yǎng)老公寓的價(jià)值。主要應(yīng)從以下四個(gè)方面著手： 一、加強(qiáng)制度化建設(shè)和規(guī)范化管理。二、落實(shí)以老人為本的原則。同時(shí)，發(fā)揮五保老人的積極性和主動(dòng)性，進(jìn)行自我管理和服務(wù)。首先，要保證合適的工作人員數(shù)量。 四、走開(kāi)放的市場(chǎng)運(yùn)作之路。此外，有些子女不在身邊的老人有代養(yǎng)需求，老年公寓應(yīng)該充分利用現(xiàn)有資源，積極開(kāi)展代養(yǎng)業(yè)務(wù)。（3）地理氣候適宜老年人居住。本著上述選址原則，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，本項(xiàng)目的建設(shè)地址選在XX市李官鎮(zhèn)龍王廟村。東部低山疊翠，山峰連綿，河流湍急，谷地狹窄；西部丘陵低緩，溪流短小，谷地開(kāi)闊；沿海島嶼坨礁密布，海域?yàn)┩块_(kāi)闊平緩。李官鎮(zhèn)全鎮(zhèn)人口為6648戶，29723人。李官鎮(zhèn)旅游業(yè)發(fā)展較快，有龍王廟旅游區(qū)海濱浴場(chǎng)，有白沙灣、金象灣、淺水灣等呈月牙形天然浴場(chǎng)，其中李官砂石海濱浴場(chǎng)：，面積10萬(wàn)平方米，浴場(chǎng)有水上自行車、動(dòng)力艇、橡皮舟等游樂(lè)設(shè)施，還建有沙灘排球場(chǎng)、拔河場(chǎng)等體育比賽場(chǎng)地。園中風(fēng)景優(yōu)美、樹(shù)木成林、花草繁茂，上百畝野生槐樹(shù)槐香拂面。XX及XX地區(qū)建筑設(shè)計(jì)單位眾多，整體水平較高，施工隊(duì)伍充足，技術(shù)力量雄厚，項(xiàng)目的施工單位可在本市招標(biāo)解決。所建建筑物和購(gòu)置的設(shè)備、器材要符合相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。其中：一部綜合樓一棟，建筑面積1460 m2， 廂房一座，建筑面積240 m2；二部綜合樓一棟，建筑面積1440 m2，附屬廂房?jī)勺?，建筑面積共260 m2。 三、 綜合活動(dòng)室綜合活動(dòng)室主要分健身室（如乒乓球室等）、棋牌室、多功能影像廳等。老年公寓各項(xiàng)功能分布及指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑面積（m2）設(shè)計(jì)層數(shù)備注1養(yǎng)員宿舍2400主要13層個(gè)別4層2辦公室2001層、4層3綜合活動(dòng)室300一層4醫(yī)療室180廂房5廚房餐廳220廂房6鍋爐房及配套用房100廂房合計(jì)3400新建建筑突出簡(jiǎn)潔、莊重、大方等特點(diǎn)，建筑外立面顏色以暖色為主，讓人在視覺(jué)感官上產(chǎn)生親切感。其它按《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GB500092001）根據(jù)各樓層功能要求確定樓面活荷載。 項(xiàng)目根據(jù)老年人建筑的使用特點(diǎn)，以低層建筑為主，綜合樓采用混凝土框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)澆鋼筋砼樓板，廂房采用磚混結(jié)構(gòu)。 通風(fēng)：本項(xiàng)目宜采用自然通風(fēng)，當(dāng)自然通風(fēng)不能滿足室內(nèi)使用要求時(shí)，可采用機(jī)械通風(fēng)。在室外給水管網(wǎng)上設(shè)置室外消火栓，并根據(jù)需要配備消防水泵接合器及室外給水栓。循環(huán)給水系統(tǒng)應(yīng)按規(guī)范進(jìn)行水質(zhì)穩(wěn)定計(jì)算，并采取防蝕、防腐、防垢及殺菌措施。本項(xiàng)目擬采用雨污水分流、暗管排水方式。化糞池按污水停滯時(shí)間為24小時(shí)、清掏周期為半年設(shè)計(jì)。2.《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB500342004）。 供配電系統(tǒng)供電設(shè)施概述本項(xiàng)目供電電源為李官鎮(zhèn)變電所，該項(xiàng)目將購(gòu)置一臺(tái)30KVA變壓器，以滿足供電需求。室外采用路燈照明，照度應(yīng)該滿足夜間方便老人出行的要求。 防雷與接地系統(tǒng)建構(gòu)筑物防雷接地裝置的設(shè)置執(zhí)行《建筑物防雷接地設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB5005794）。應(yīng)將上述建筑物的防雷接地、防靜電接地、低壓配電線路的重復(fù)接地于變壓器的工作接地連接在一起，其接地電阻不應(yīng)大于4Ω。地下水質(zhì)較好，水質(zhì)監(jiān)測(cè)指標(biāo)達(dá)到國(guó)家《地下水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》Ⅲ類標(biāo)準(zhǔn)。2. 廢氣施工現(xiàn)場(chǎng)周邊應(yīng)設(shè)置圍擋，其高度和用材應(yīng)達(dá)到地方有關(guān)規(guī)定的要求。以上措施可以滿足《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB3096規(guī)定的要求。6. 采用適當(dāng)?shù)恼彰鞣绞胶图夹g(shù)，避免電焊和夜間作業(yè)照明對(duì)周邊環(huán)境造成光污染。3. 合理選用室內(nèi)裝飾材料，室內(nèi)游離甲醛、苯、氨、氡和TVOC等空氣污染物濃度符合現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》GB50325中的有關(guān)規(guī)定，減少建筑裝修材料對(duì)環(huán)境的污染。對(duì)廚房、垃圾房、設(shè)備機(jī)房等易產(chǎn)生廢水、廢氣之處，采用先進(jìn)的設(shè)備和材料或其他方式對(duì)排放進(jìn)行處理，并結(jié)合排放管理手段，杜絕建筑運(yùn)營(yíng)（施工）過(guò)程中廢水和廢氣的不達(dá)標(biāo)排放。在建設(shè)中認(rèn)真防治環(huán)境污染，貫徹環(huán)境保護(hù)“三同時(shí)”原則，污染物穩(wěn)定達(dá)標(biāo)排放，符合國(guó)家現(xiàn)行的環(huán)境保護(hù)有關(guān)法規(guī)，不會(huì)改變?cè)摰貐^(qū)現(xiàn)行生態(tài)環(huán)境，各項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。表91 能源消耗種類、數(shù)量序號(hào)種類 年耗量實(shí)物量折標(biāo)煤 單位數(shù)量單位數(shù)量1電Kwh/a105000tce/a2水噸110000tce/a94273煤噸350tce/a250合計(jì)tce/a注：折標(biāo)煤系數(shù)①電力：；②水：；③煤： kgce/t。3. 各房間或場(chǎng)所的照明功率密度值不高于現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50034）規(guī)定的現(xiàn)行值。6. 該項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)可以優(yōu)先考慮回收排風(fēng)中的能量，設(shè)置集中熱回收裝置，可以取得很好的節(jié)能效益和環(huán)境效益。各載熱設(shè)備及管道均采用導(dǎo)熱系數(shù)小的新型保溫材料保溫，以減少熱損失。2. 設(shè)置合理、完善的供水、排水系統(tǒng)。1. 該項(xiàng)目建筑造型要素簡(jiǎn)約，在設(shè)計(jì)中應(yīng)減少?zèng)]有功能作用的裝飾構(gòu)件的大量應(yīng)用。 1. 制定并實(shí)施節(jié)能管理模式管理制度。5. 實(shí)行專人管理，加強(qiáng)對(duì)員工的節(jié)能意識(shí)宣傳，并制定獎(jiǎng)懲辦法。還有國(guó)家經(jīng)貿(mào)委組織制定的《職業(yè)安全健康管理體系指導(dǎo)意見(jiàn)》和《職業(yè)安全健康管理體系審核規(guī)范》。2. 電器設(shè)備及插座均做接地處理，機(jī)械設(shè)備安裝防護(hù)罩或防護(hù)欄板，對(duì)各種設(shè)備、儀器要定期檢查和維修，衛(wèi)生間設(shè)置通風(fēng)設(shè)施，保證空氣新鮮暢通。6. 定期對(duì)職工進(jìn)行身體檢查，尤其是食堂餐廳及服務(wù)人員以確保工作人員的身體健康。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理和糾正。13. 采用密閉壓力給水設(shè)備供水安全衛(wèi)生。16. 采用非傳統(tǒng)水源時(shí)，采取安全用水措施。一、 總平面總平面布置嚴(yán)格按照現(xiàn)行防火規(guī)范設(shè)計(jì)，以滿足安全、防火和消防要求。二、 建筑本項(xiàng)目建筑物耐火等級(jí)設(shè)為二級(jí)，火災(zāi)危險(xiǎn)性為乙類。建筑物的安全出口分散設(shè)置，安全出口的數(shù)量、疏散通道的位置及寬度均按規(guī)范設(shè)計(jì)。第十一章　組織機(jī)構(gòu)與勞動(dòng)定員（1）利于項(xiàng)目正常運(yùn)行，符合國(guó)家和地方政府有關(guān)文件規(guī)定的原則；（2）體現(xiàn)科學(xué)性和整體性；（3）精簡(jiǎn)、效能、統(tǒng)一，有利于提高管理水平、工作效率和經(jīng)濟(jì)效益。一、學(xué)習(xí)和會(huì)議制度 　　每月制定集中學(xué)習(xí)日，學(xué)習(xí)內(nèi)容為黨的政策和法規(guī)、敬老院各項(xiàng)規(guī)章制度，評(píng)比好人好事。 二、財(cái)務(wù)管理制度敬老院種、養(yǎng)、加工及所有經(jīng)營(yíng)收入，有關(guān)部門(mén)捐款捐物，上級(jí)民政部門(mén)、鄉(xiāng)政府的撥款、財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租收入、利息收入等均應(yīng)入帳。公寓里所有的固定資產(chǎn)都要入帳，其它財(cái)產(chǎn)要有財(cái)產(chǎn)清查表并列入移交。 院長(zhǎng)在財(cái)務(wù)開(kāi)支審批中，要嚴(yán)格按照財(cái)經(jīng)紀(jì)律辦事，五保金只能用于院民生活，不得挪作他用。院領(lǐng)導(dǎo)和工作人員必須自覺(jué)做到廉潔自律，改進(jìn)工作和生活作風(fēng)，抵制各種不正之風(fēng)。禁止隨地吐痰、隨地大小便，保持良好的衛(wèi)生習(xí)慣。醫(yī)務(wù)室必須備有常用藥品。 安排好食譜，講究干濕相濟(jì)，葷素搭配，按時(shí)就餐。 本項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后，共設(shè)置床位240張，考慮到老年公寓的實(shí)際情況，勞動(dòng)定員人數(shù)為68人。根據(jù)上述規(guī)定，本項(xiàng)目全部進(jìn)行招標(biāo)。經(jīng)估算，建筑工程費(fèi)合計(jì)448萬(wàn)元，具體估算結(jié)果見(jiàn)附表11。 三、預(yù)備費(fèi)估算在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，考慮項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中可能發(fā)生難以預(yù)料的支出，需估算一定的預(yù)備費(fèi)；工程預(yù)備費(fèi)估算按工程費(fèi)用和工程建設(shè)其他費(fèi)用之和的3%比例進(jìn)行估算。 項(xiàng)目建設(shè)總投資=建設(shè)投資+流動(dòng)資金+建設(shè)期利息=，全部由建設(shè)單位自籌。一、營(yíng)業(yè)收入項(xiàng)目建成后，共設(shè)置床位240張，收入主要來(lái)源于入住老人繳納費(fèi)用。營(yíng)業(yè)收入估算詳見(jiàn)附表3。 四、修理費(fèi)根據(jù)該項(xiàng)目的特點(diǎn)，年修理費(fèi)按折舊費(fèi)30%估算。固定資產(chǎn)折舊年限：建（構(gòu)）筑物平均20年，設(shè)備平均10年。無(wú)形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)攤銷費(fèi)用估算見(jiàn)附表6。通過(guò)利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表計(jì)算得出：在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)。 投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率=平均利潤(rùn)總額投資總額100%=%計(jì)算結(jié)果表明，該項(xiàng)目投資利潤(rùn)率大于行業(yè)平均值要求，說(shuō)明單位投資對(duì)企業(yè)利潤(rùn)貢獻(xiàn)水平達(dá)到并超過(guò)了本行業(yè)的平均水平。對(duì)財(cái)務(wù)基本數(shù)據(jù)中的營(yíng)業(yè)收入、經(jīng)營(yíng)成本、建設(shè)投資三項(xiàng)因素分別做出不利于企業(yè)效益的增加或降低5%幅度的變化，以判斷其單因素變化對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的敏感程度，敏感性分析詳見(jiàn)下表：敏感性分析表序號(hào)不確定因素變化率（%）IRR（%）敏感系數(shù)（%）基本方案1營(yíng)業(yè)收入5%5%2經(jīng)營(yíng)成本5%5%3建設(shè)投資5%5%從上表可以看出：營(yíng)業(yè)收入為最為敏感因素，只要營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)（或減少）1%，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率便增加（或減少）%，其次是經(jīng)營(yíng)成本和建設(shè)投資。第十六章 風(fēng)險(xiǎn)分析及評(píng)價(jià)本項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)是建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)和人才流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。該類企業(yè)對(duì)管理型和服務(wù)型人才的需要都很迫切，行業(yè)間人才的流動(dòng)是很普遍的現(xiàn)象，但重要的管理人員和服務(wù)人員的流失，對(duì)企業(yè)的發(fā)展也會(huì)帶來(lái)不可忽視的影響。建立有效的激勵(lì)機(jī)制，使機(jī)構(gòu)的工作人員始終保持旺盛的工作熱情，把機(jī)構(gòu)員工的利益與企業(yè)的發(fā)展緊密地聯(lián)系在一起；其次，加強(qiáng)職工隊(duì)伍的服務(wù)培訓(xùn)，尊重知識(shí)，重視人才，不斷提高工作人員的生活待遇，改善工作條件，形成企業(yè)凝聚力，做到吸引人才，留住人才。該項(xiàng)目的建設(shè)，增加了項(xiàng)目區(qū)的養(yǎng)老能力，面對(duì)老年人需求多樣的變化趨勢(shì)，該老年公寓將提供多樣化、便利化、高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，以滿足其需求，有效地緩解了當(dāng)?shù)氐酿B(yǎng)老壓力。項(xiàng)目建成后，將緩解項(xiàng)目區(qū)及其周邊地區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的壓力，并可改善項(xiàng)目區(qū)養(yǎng)老設(shè)施不足、陳舊等問(wèn)題。由此可見(jiàn)，本次項(xiàng)目建設(shè)是適應(yīng)當(dāng)前國(guó)家福利社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，符合國(guó)家及各級(jí)政府的工作要求，得到了各級(jí)政府的支持，尤其對(duì)XX市及XX市的福利社會(huì)化的發(fā)展，將起到推動(dòng)作用。項(xiàng)目的建立大大提升了XX市的養(yǎng)老能力，從而有效緩解了項(xiàng)目區(qū)及周邊地區(qū)的養(yǎng)老壓力，不僅為當(dāng)?shù)靥峁┝艘粋€(gè)健康、快樂(lè)、和諧、舒適的環(huán)境，而且也為當(dāng)?shù)氐氖Ｓ鄤趧?dòng)力提供了幾十個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。項(xiàng)目的實(shí)施不僅可以改善XX市養(yǎng)老事業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)落后的局面，整合養(yǎng)老資源，健全養(yǎng)老服務(wù)，創(chuàng)新養(yǎng)老服務(wù)方式，強(qiáng)化養(yǎng)老服務(wù)體系，還可以以該項(xiàng)目建設(shè)為基礎(chǔ)，通過(guò)努力，逐步建立與社會(huì)主義和諧社會(huì)相適應(yīng)，覆蓋全市所有孤寡老人、服務(wù)主體多元、服務(wù)功能完善、服務(wù)質(zhì)量和管理水平較高的社會(huì)福利服務(wù)體系，具有良好的社會(huì)效益。該項(xiàng)目建設(shè)條件好,項(xiàng)目的建設(shè)得到XX市人民政府的大力支持，項(xiàng)目建成后可以充分利用當(dāng)?shù)貎?yōu)越的自然條件，吸引當(dāng)?shù)丶爸苓吇蚱渌鞘械睦先藖?lái)此安度晚年。綜上所述，本項(xiàng)目是一項(xiàng)社會(huì)公益性很強(qiáng)的建設(shè)項(xiàng)目，是一項(xiàng)惠及當(dāng)?shù)匕傩盏拿裥墓こ?，符合?guó)家及XX市的相關(guān)政策，其實(shí)施有利于解決當(dāng)?shù)貒?yán)峻的養(yǎng)老問(wèn)題，改善養(yǎng)老環(huán)境。該項(xiàng)目建設(shè)投資均為估算，隨著設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料的不斷完善，將根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。袁節(jié)膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚇螂肀莂蚆羅袂羋蚅蚄膈膄蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螁螃羇葿螀裊膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃螞肂莈蒂螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羈莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃蠆羆艿薃袁節(jié)膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚇螂肀莂蚆羅袂羋蚅蚄膈膄蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螁螃羇葿螀裊膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃螞肂莈蒂螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羈莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅蒁