【正文】 綜上所述，本項(xiàng)目是一項(xiàng)社會(huì)公益性很強(qiáng)的建設(shè)項(xiàng)目，是一項(xiàng)惠及當(dāng)?shù)匕傩盏拿裥墓こ蹋蠂?guó)家及XX市的相關(guān)政策，其實(shí)施有利于解決當(dāng)?shù)貒?yán)峻的養(yǎng)老問(wèn)題，改善養(yǎng)老環(huán)境。由此可見，本次項(xiàng)目建設(shè)是適應(yīng)當(dāng)前國(guó)家福利社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，符合國(guó)家及各級(jí)政府的工作要求，得到了各級(jí)政府的支持，尤其對(duì)XX市及XX市的福利社會(huì)化的發(fā)展，將起到推動(dòng)作用。該類企業(yè)對(duì)管理型和服務(wù)型人才的需要都很迫切，行業(yè)間人才的流動(dòng)是很普遍的現(xiàn)象，但重要的管理人員和服務(wù)人員的流失，對(duì)企業(yè)的發(fā)展也會(huì)帶來(lái)不可忽視的影響。通過(guò)利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表計(jì)算得出：在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)。營(yíng)業(yè)收入估算詳見附表3。經(jīng)估算，建筑工程費(fèi)合計(jì)448萬(wàn)元，具體估算結(jié)果見附表11。 每月制定集中學(xué)習(xí)日，學(xué)習(xí)內(nèi)容為黨的政策和法規(guī)、敬老院各項(xiàng)規(guī)章制度，評(píng)比好人好事。二、 建筑本項(xiàng)目建筑物耐火等級(jí)設(shè)為二級(jí)，火災(zāi)危險(xiǎn)性為乙類。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理和糾正。5. 實(shí)行專人管理，加強(qiáng)對(duì)員工的節(jié)能意識(shí)宣傳，并制定獎(jiǎng)懲辦法。各載熱設(shè)備及管道均采用導(dǎo)熱系數(shù)小的新型保溫材料保溫，以減少熱損失。在建設(shè)中認(rèn)真防治環(huán)境污染，貫徹環(huán)境保護(hù)“三同時(shí)”原則，污染物穩(wěn)定達(dá)標(biāo)排放，符合國(guó)家現(xiàn)行的環(huán)境保護(hù)有關(guān)法規(guī)，不會(huì)改變?cè)摰貐^(qū)現(xiàn)行生態(tài)環(huán)境，各項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。以上措施可以滿足《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB3096規(guī)定的要求。 防雷與接地系統(tǒng)建構(gòu)筑物防雷接地裝置的設(shè)置執(zhí)行《建筑物防雷接地設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB5005794）?；S池按污水停滯時(shí)間為24小時(shí)、清掏周期為半年設(shè)計(jì)。 通風(fēng)：本項(xiàng)目宜采用自然通風(fēng)，當(dāng)自然通風(fēng)不能滿足室內(nèi)使用要求時(shí)，可采用機(jī)械通風(fēng)。 三、 綜合活動(dòng)室綜合活動(dòng)室主要分健身室（如乒乓球室等）、棋牌室、多功能影像廳等。園中風(fēng)景優(yōu)美、樹木成林、花草繁茂，上百畝野生槐樹槐香拂面。本著上述選址原則，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，本項(xiàng)目的建設(shè)地址選在XX市李官鎮(zhèn)龍王廟村。首先，要保證合適的工作人員數(shù)量。讓那些曾倍感孤獨(dú)的老人在敬老院里感受到人間的溫暖和愛，在平凡的細(xì)節(jié)中，在老人們幸福的笑容里體現(xiàn)養(yǎng)老公寓的價(jià)值。積極探索采取直接補(bǔ)助或貼息的方式，支持民間資本投資建設(shè)專業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。另外, 部分民辦養(yǎng)老院觀念陳舊, 以為養(yǎng)老就是讓老人吃飽、穿暖, 這種陳舊的觀念抑制了民辦養(yǎng)老院的發(fā)展進(jìn)程。 除以上養(yǎng)老機(jī)構(gòu)外，市內(nèi)還有“養(yǎng)兒防老”的年代，將隨著社會(huì)的發(fā)展逐漸退出歷史舞臺(tái)。 市內(nèi)約有13，800多人，%。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)實(shí)行以家庭養(yǎng)老為主的養(yǎng)老模式，但隨著計(jì)劃生育基本國(guó)策的實(shí)施，以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)的轉(zhuǎn)型，家庭規(guī)模日趨小型化，“421”家庭結(jié)構(gòu)日益普遍，空巢家庭不斷增多。 對(duì)城市發(fā)展的影響。課題組在前期調(diào)研、提案辦理基礎(chǔ)上，召開了專題研討會(huì)。老年公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制單位： 二〇一二年四月老年公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制單位：XX咨詢（XX）有限公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 注冊(cè)咨詢工程師參加人員： 經(jīng) 濟(jì) 師工 程 師注冊(cè)咨詢工程師注冊(cè)咨詢工程師注冊(cè)咨詢工程師項(xiàng)目審核人： 注冊(cè)咨詢工程師二〇一二年四月6XX老年公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總 論 1 概述 1 編制依據(jù)和范圍 1 2 3 3第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景與必要性 5 項(xiàng)目建設(shè)的背景 5 6 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 7第三章 市場(chǎng)分析與需求預(yù)測(cè) 10 10 14 14第四章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及管理方案 16 建設(shè)規(guī)模 16 16第五章　項(xiàng)目的選址和建設(shè)條件 19 19 項(xiàng)目建設(shè)條件 19第六章　項(xiàng)目建設(shè)方案 22 設(shè)計(jì)依據(jù) 22 22 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 22 24 24第七章 配套工程 2通風(fēng)設(shè)計(jì)方案 26 26 28第八章　環(huán)境影響評(píng)價(jià) 30 環(huán)境現(xiàn)狀 30 30 控制污染措施及方案 31 33 33第九章　節(jié)能設(shè)計(jì) 34 34 耗能分析 34 35 36 37 37第十章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防 38 38 勞動(dòng)安全、衛(wèi)生與消防設(shè)計(jì)要求 38 勞動(dòng)保護(hù)和安全衛(wèi)生措施 39 40第十一章　組織機(jī)構(gòu)與勞動(dòng)定員 42 42 45第十二章　項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 47第十三章 招投標(biāo)管理 48 48 48 48 48十四章 投資估算與資金籌措 50 50 50 51第十五章 財(cái)務(wù)分析 52 52 52 52 54 55 55第十六章 風(fēng)險(xiǎn)分析及評(píng)價(jià) 57 57 57第十七章 社會(huì)評(píng)價(jià) 59 59 59 60第十八章 結(jié)論及建議 61 結(jié)論 61 建議 61 附 錄附表：附表1：建設(shè)投資估算表附表11：建設(shè)工程投資估算表附表12：設(shè)備購(gòu)置費(fèi)估算表附表13：工程建設(shè)其他費(fèi)用估算表附表2：項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措附表3：營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表附表4：總成本費(fèi)用估算表附表5：固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算表附表6：無(wú)形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)攤銷費(fèi)用估算表附表7：利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表附表8：項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表二. 附圖：1．項(xiàng)目所在位置示意圖2．項(xiàng)目平面布置示意圖三. 附件：1．企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件2. 合作雙方意向書3. 政府部門有關(guān)批示文件51第一章 總 論 概述 項(xiàng)目名稱老年公寓建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目建設(shè)單位 編制依據(jù)和范圍 編制依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（2005）；《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估咨詢指南》（2000）；《老年人（老年公寓）建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ 122—1999）；《xx省人民政府關(guān)于加快養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》；《XX市“十二五”發(fā)展規(guī)劃》；其他國(guó)家現(xiàn)行的行業(yè)規(guī)定、產(chǎn)業(yè)政策、法律法規(guī)、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；建設(shè)單位提供的相關(guān)資料本可行性研究報(bào)告論述了項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性，對(duì)建設(shè)指導(dǎo)思想、建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件、場(chǎng)址選擇、建筑單體方案、經(jīng)營(yíng)策略、環(huán)境保護(hù)與安全衛(wèi)生、節(jié)約能源、組織機(jī)構(gòu)與勞動(dòng)定員、項(xiàng)目管理與實(shí)施進(jìn)度、投資估算與資金籌措、社會(huì)效益等方面進(jìn)行了分析論證，并提出本報(bào)告的結(jié)論與建議。課題組綜合各方面意見，形成了《遼寧養(yǎng)老模式及改革方向研究》的報(bào)告。少年人口的減少和人口老齡化的加劇將帶來(lái)就業(yè)人數(shù)的變化，將引起投資結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、現(xiàn)代化建設(shè)的加速推進(jìn)，人口、資源、環(huán)境間的矛盾將進(jìn)一步顯現(xiàn)，對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展提出嚴(yán)峻考驗(yàn)。家庭規(guī)模的縮小和結(jié)構(gòu)變化使其養(yǎng)老功能不斷弱化，對(duì)專業(yè)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和社區(qū)服務(wù)的需求與日俱增。他們大多數(shù)是老革命、老領(lǐng)導(dǎo)，有較高的收入，平均養(yǎng)老金在5000元以上，同時(shí)享受國(guó)家給予的各種待遇。二、養(yǎng)老模式：日間托老所 16所。在管理上沒(méi)有充分體現(xiàn)“以人為本”的服務(wù)思想, 使老人不能找到家的感覺(jué), 使入住率的提高成為難題。由此可見，該項(xiàng)目具有明顯的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。是XX老年公寓所追求的最終目標(biāo)。五保老人是老人中的特殊群體，體力弱，自我管理能力差。 項(xiàng)目建設(shè)條件 地理位置及氣候條件項(xiàng)目所在里隸屬于XX市李官鎮(zhèn)，位于XX市最北端，素有XX市的“北大門”和沈陽(yáng)市的“后花園”之稱，屬暖溫帶大陸季風(fēng)氣候區(qū)，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，四季分明，℃，無(wú)霜期165185天，平均降水量540759毫米。種植區(qū)蔬菜滿庭瓜果滿院 ，農(nóng)家綠色果蔬無(wú)污染無(wú)農(nóng)藥殘留，養(yǎng)殖區(qū)雞鴨成群牛羊滿圈，家養(yǎng)跑山雞鴨蛋，有益健康營(yíng)養(yǎng)豐富。主要設(shè)置在綜合樓一層，建筑面積共300 m2。1. 建設(shè)單位提供的任務(wù)書、各種設(shè)計(jì)文件及建筑專業(yè)提供的條件圖； 2.《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500152003）； 3.《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB500162006）；4．《生活飲用水標(biāo)準(zhǔn)》(GB574985) 設(shè)計(jì)范圍本工程的設(shè)計(jì)內(nèi)容為：生活給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、室內(nèi)外消火栓給水系統(tǒng)等。雨水經(jīng)分布于各處的雨水斗和雨水口收集后排入蓄水池，經(jīng)沉淀后可用于項(xiàng)目地綠化灌溉用水。按三類防雷設(shè)置，屋面女兒墻設(shè)避雷帶、屋頂設(shè)避雷針做防雷接閃器。4. 生活垃圾生活垃圾嚴(yán)禁隨意堆放或丟棄，各走廊設(shè)垃圾筒，由清潔工定時(shí)收集，要選擇適當(dāng)?shù)奈恢眉卸逊?，每日專車送往區(qū)域集中垃圾站。項(xiàng)目建設(shè)從環(huán)境保護(hù)方面分析是可行的。10. 配線采用銅芯電纜線路供電以降低線損，各主要配電線路裝設(shè)電度表，加強(qiáng)用電管理，設(shè)備配套使用，計(jì)劃用電。第十章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防 為確保項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中和投產(chǎn)后具有安全衛(wèi)生的居住環(huán)境和良好的勞動(dòng)條件，保護(hù)老年人的安全和健康，項(xiàng)目的工程設(shè)計(jì)遵循以下有關(guān)規(guī)范要求：1. 《建設(shè)項(xiàng)目（工程）勞動(dòng)安全衛(wèi)生監(jiān)察規(guī)定》（國(guó)家勞動(dòng)部1996年10月17日頒發(fā)）；；2.《安全生產(chǎn)許可證條例》；3.《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》；4.《關(guān)于加強(qiáng)防塵防毒工作的決定》國(guó)發(fā)[1984]97號(hào)；5.《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》；6.《中華人名共和國(guó)建筑法》；7．《城市道路和建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ502001）；8．《生產(chǎn)過(guò)程安全衛(wèi)生要求總則》（GB/T128012008）。10. 對(duì)發(fā)熱設(shè)備及管道一律采用保溫措施，以防燙傷事故發(fā)生。本項(xiàng)目緊挨主干道路，院內(nèi)道路可作為消防通道，可抵達(dá)院內(nèi)的各個(gè)角落。 財(cái)會(huì)人員應(yīng)妥善管好敬老院的款、物等，嚴(yán)格按照現(xiàn)金管理?xiàng)l例，單位庫(kù)存現(xiàn)金原則不能超過(guò)200元。 建立衛(wèi)生責(zé)任制，實(shí)行衛(wèi)生區(qū)包干，對(duì)綠化區(qū)、公共場(chǎng)所、廁所的衛(wèi)生由專人負(fù)責(zé)，院民住房?jī)?nèi)外衛(wèi)生由院民自己負(fù)責(zé)，生活不能自理的院民住房衛(wèi)生由護(hù)理人員負(fù)責(zé)。 堅(jiān)持一天一小掃、一周一大掃、一周一小評(píng)、一月一初評(píng)、一季一大評(píng)的衛(wèi)生評(píng)比制度。組織養(yǎng)員開展文體活動(dòng)，提供有益院民身心健康的娛樂(lè)，嚴(yán)禁賭博行為。 設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi) ，詳見附表。 一、營(yíng)業(yè)費(fèi)用該項(xiàng)目營(yíng)業(yè)費(fèi)用指出主要為飲食支出。提取盈余公積金（按10%提?。┖?，在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，累計(jì)未分配利潤(rùn)為956萬(wàn)元。 避免風(fēng)險(xiǎn)的主要對(duì)策應(yīng)是： 在建設(shè)過(guò)程中，建立嚴(yán)格的組織管理體系，嚴(yán)格按照《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行招投標(biāo)活動(dòng)，加強(qiáng)管理和監(jiān)督，嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)組織施工并驗(yàn)收，以確保施工質(zhì)量，另外要求建設(shè)單位和施工單位要精心組織、嚴(yán)格管理、強(qiáng)調(diào)施工安全，杜絕和防范建設(shè)中的各種風(fēng)險(xiǎn)。一個(gè)組織一定要存在于一定的地理區(qū)域和社會(huì)關(guān)系中才能更好地發(fā)揮其功能，建立一個(gè)這樣現(xiàn)代化的高水平養(yǎng)老公寓，對(duì)于提高所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)以及社會(huì)影響力方面的作用是十分重要的。在實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的基本目標(biāo)，產(chǎn)生較好的經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，更將創(chuàng)造良好的社會(huì)效益和環(huán)境效益。 項(xiàng)目的建設(shè)新增就業(yè)崗位近60個(gè)，給當(dāng)?shù)氐氖Ｓ鄤趧?dòng)力帶來(lái)了新的就業(yè)機(jī)會(huì)。按照投資多元化、服務(wù)對(duì)象公眾化、服務(wù)形式多樣化、服務(wù)隊(duì)伍職業(yè)化的總體要求，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化、產(chǎn)業(yè)化的要求。人才流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn) 企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)歸根結(jié)底是人才的競(jìng)爭(zhēng)。 一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)說(shuō)明 所得稅 本項(xiàng)目免收所得稅 利潤(rùn)及利潤(rùn)分配情況利潤(rùn)及利潤(rùn)分配情況見附表7。二、營(yíng)業(yè)稅金及附加計(jì)算根據(jù)國(guó)家優(yōu)惠政策，本項(xiàng)目免收各種稅費(fèi)。 招標(biāo)的基本情況見表131招標(biāo)基本情況表表131招標(biāo)內(nèi)容招 標(biāo)范 圍招標(biāo)組織形式招 標(biāo)方 式不采用招標(biāo)方式備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)設(shè)計(jì)√√√建筑工程√√√安裝工程√√√監(jiān)理√√√主要設(shè)備√√√重要材料√√√其他十四章 投資估算與資金籌措 一、工程費(fèi)用估算 建筑工程費(fèi)用估算建筑工程費(fèi)用采用單位建筑工程投資估算法，即以單位建筑工程量投資乘以建筑工程量總量計(jì)算。廚房的炊具和公共物品必須指定專人負(fù)責(zé)保管，進(jìn)出物品要登記造冊(cè)，損壞和消耗的物品需經(jīng)院長(zhǎng)同意方可報(bào)損。會(huì)議要求充分發(fā)揚(yáng)民主，做到人人發(fā)言，暢所欲言，互相尊重，互相支持，互相信任，相互理解。 所有電纜井、管道井均設(shè)防火隔斷。9. 建立必要的規(guī)章制度，堅(jiān)持“安全第一、預(yù)防為主”的方針，做到安全供電、供熱、和衛(wèi)生等，按規(guī)章制度嚴(yán)格檢查落實(shí)。4. 制定并實(shí)施包括綠化用水的使用及計(jì)量、各種殺蟲劑、除草劑、農(nóng)藥等化學(xué)藥品的規(guī)范使用等綠化管理制度。9. 加強(qiáng)設(shè)備的運(yùn)行管理和用電管理、杜絕空負(fù)荷運(yùn)行，提高設(shè)備運(yùn)行率，減少用電損失，實(shí)現(xiàn)節(jié)電。 項(xiàng)目在建設(shè)施工期間的污染屬于短期行為，待施工結(jié)束后即可消除。3. 噪聲施工期采用相應(yīng)的隔聲設(shè)備使噪聲達(dá)到《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》GB12523的要求；本工程所有水泵均采用隔聲基礎(chǔ)，與管道連接處設(shè)有隔震橡膠接頭，水泵間單獨(dú)設(shè)立并采取了相應(yīng)的隔音、降聲措施；該項(xiàng)目東西兩側(cè)相鄰的道路并非主要干道，車流量較小，臨街還布置了大量的綠化帶可以起到降低噪聲的作用，而且，建筑物的圍護(hù)結(jié)構(gòu)和外窗設(shè)計(jì)具有很好的隔聲性能。電話、電視、網(wǎng)絡(luò)線路均穿管暗敷。排水管道需考慮設(shè)置通氣立管。第七章 配套工程、通風(fēng)設(shè)計(jì)方案 設(shè)計(jì)依據(jù)1.《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB500162006)；2.《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)