【正文】 制定完善的經營制度，并做好宣傳推廣工作，使項目投入經營后即達到設計經營能力的100%。該項目規(guī)模適宜，技術方案合理，公用及輔助設施條件較好，符合國家城市規(guī)劃的要求，市場前景良好，經濟效益、社會效益和環(huán)境效益顯著，因而該項目的實施具有可行性和必要性。擁有廣闊的發(fā)展前景。本項目的建設體現了三個有利于：一是有利于XX市關注民生建設的進程；二是有利于拉動XX市養(yǎng)老產業(yè)的快速發(fā)展；三是有利于緩解項目地的養(yǎng)老壓力。本項目建成投入使用后，可以解決240名老年人養(yǎng)老需求。也具有提高本地區(qū)資源利用率，帶動該地區(qū)經濟發(fā)展的意義。近年來，XX市各級政府十分重視養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展，制定了一系列促進養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展的政策措施，積極探索建立與社會主義市場經濟體制和社會發(fā)展相適應的養(yǎng)老運行機制。該項目對于推動XX市養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展具有重要的意義。XX市現有養(yǎng)老機構已滿足不了養(yǎng)老的需求?？茖W經營并制定完善的管理制度，各部門緊密配合，嚴格抓好各項工作，切實提高經營意識。經營不善帶來的風險項目投入經營后，主要面對的是老年群體，而老年群體的主要特征是，身體素質較差、行動不便、視力模糊等問題，如果經營管理不善，將存在極大的風險。能夠維持項目的正常運營。盈虧平衡圖計算結果表明，項目盈虧平衡點較低，%，年營業(yè)收入達到404萬元時，就可以盈虧平衡，達到保本運營。 單位運營成本單位運營成本=年平均運營成本/床位總數 ≈。十、 總成本費用總成本費用為六九項之和，計提估算詳見附表4。固定資產折舊費估算見附表5。六、 經營成本經營成本按一五項費用之和計算。二、燃料動力費該項目投入使用后，燃料動力費用包括水、電、煤等，經估算。二、財務評價基礎數據項目計算期設定11年，其中建設期設定為1年，經營期10年。 一、流動資金流動資金用于項目啟動時燃料動力及人員工資等支出，按同行業(yè)類似項目經驗估算流動資金100萬元。 安裝工程費安裝工程費按設備及工器具購置費的15%進行估算。根據各項目費用估算金額，本項目招標的方式除建筑工程采用公開招標外，其余均采用邀請招標；招標組織形式采用委托招標。具體進度安排，如表121。工作人員、來客到食堂用膳應交伙食費。 定期給老人和護理人員講授有關心理護理、飲食護理、自我保健、老年常見疾病的護理等有關知識，提高自我防護能力。 搞好食堂衛(wèi)生，嚴防病從口入，食堂要勤打掃、餐具要勤消毒，嚴禁購買和使用腐爛、變質食品。 院民房間要通風、無異味、無明顯灰塵、污跡和蜘蛛網，窗明地凈，衣物擺放整齊；公共場所、綠化區(qū)做到無紙屑、煙頭、雜物、垃圾等；水溝、下水道要保持暢通、清潔。院工作人員不得利用職權和工作之便謀取私利。 出現公款被盜應由出納賠償。支出憑證（除老人生活費開支發(fā)票外）必須符合國家規(guī)定，并有經手人、證明人和領導簽字，財會人員方可報帳。 每季季末召開一次民主生活會，主要內容是：通報院辦經濟收支情況，學習黨和國家有關政策和法規(guī)，開展批評與自我批評，進行工作自查，交流思想。本項目組織機構按照工作職能劃分為三大部門：綜合服務部、行政事務部和后勤保障部。（2）、 本工程消防水量標準序號消防系統(tǒng)名稱消防用水標準火災延續(xù)時間消防用水量1室外消火栓系統(tǒng)15L/S2H108 m32室內消火栓系統(tǒng)25 L/S2 H180m3 電氣防火建筑電氣設計中設火災事故照明和疏散指示裝置。綜合樓樓內走廊設置消火栓，并設置火災自動報警系統(tǒng)，按消防規(guī)程配備滅火裝置。所有管道穿過隔墻樓板時用石棉氈將其周圍的空隙填實。 《建筑設計防火規(guī)范》 《民用建筑設計通則》（GB50352 2005年版）防火設計應貫徹“預防為主，防消結合”的方針，努力杜絕火災發(fā)生。15. 各衛(wèi)生間、制作間、洗滌間地面鋪地磚，墻面貼墻面磚。11. 安全用電，本項目配電實行三級用電保護，并設置防雷保護與接地系統(tǒng)。8. 滿足供熱、供電等各環(huán)節(jié)管、線路暢通，設備安排合理，操作地設有寬敞通道，以保證人員操作安全。4. 整體設置報警系統(tǒng)，便于各種信息的快速傳遞及聯(lián)絡。 勞動保護和安全衛(wèi)生措施 本項目是以房屋建筑工程為主的建設項目，再設計和施工過程中必須注意以下幾個方面：1. 總圖布置上考慮到項目區(qū)與外界及內部區(qū)間的合理設置，項目區(qū)內同時考慮到道路和綠化等布置；在較大噪聲源處采取隔聲設施。9．《建筑設計防火規(guī)范》（GB500162006）. 勞動安全、衛(wèi)生與消防設計要求 為了加強安全生產監(jiān)督管理，防止和減少生產安全事故，保障人民生命和財產安全，促進經濟發(fā)展。3. 制定并實施包括建筑、設備、系統(tǒng)的維護制度和耗材管理制度。3. 建筑結構材料合理采用高效能混凝土、高強度鋼。3. 采取有效措施避免管網漏損， 采用高效低耗的設備如變頻供水設備、高效水泵等；采用節(jié)水型設備如性能高的閥門、零泄漏閥門等，各主要用水處裝設水表加強用水及良好管理，防止跑、冒、滴、漏，達到節(jié)約用水。1. 合理制定水系統(tǒng)規(guī)劃方案，統(tǒng)籌、綜合利用各種水資源。8. 建筑所采用的電氣設備均采用節(jié)能、節(jié)電型產品；根據不同的用電負荷，合理設計電路，選用合理的材料減少電耗；室內照明選用T5節(jié)能燈，照明效果好，節(jié)能效果顯著。5. 該建筑外窗可開啟面積不小于外窗總面積的30%，建筑幕墻具有可開啟部分并設有通風換氣裝置，通過開啟外窗通風來獲得熱舒適性和良好的室內空氣品質，建筑幕墻的可開啟部分不小于幕墻總面積的15%。本項目使用的能源有水、電、熱等，在工藝方案及設備選型中以采用合理工藝和先進設備為基本方案，有良好節(jié)能低耗效果，在制定方案中，注重節(jié)能和綜合利用，采取一系列措施和技術，按照綠色建筑的節(jié)能設計標準，在合理利用能源、減少能源消耗的同時，降低生產成本，并減少環(huán)境污染。 第九章　節(jié)能設計1. 國家計委、經貿委、建設部聯(lián)合頒發(fā)的《關于固定資產投資工程項目可行性研究報告“節(jié)能篇（章）”編制及評估規(guī)定》（計交能[1997]2542號）；2.《中華人民共和國節(jié)約能源法》；3.《公共建筑節(jié)能設計標準》（GB501892005）；4.《民用建筑熱工設計規(guī)范》GB17693；5.《工程設計節(jié)能技術暫行規(guī)定》GBJ685；6．國家、地方現行的相關建筑節(jié)能標準和法規(guī)。收集處理過程中不對環(huán)境造成二次污染。5. 建筑室內照度、統(tǒng)一眩光值、一般顯色指數等指標滿足現行國家標準《建筑照明設計標準》GB50034中的有關要求。 室內措施1. 該項目設計過程中采取合理的保溫隔熱措施，減少圍護結構熱橋部位的傳熱損失，防止建筑圍護結構內部和表面結露。對垃圾收集堆放點做到及時清理和消毒，保證環(huán)境清潔衛(wèi)生。四級風以上天氣要停止土方作業(yè)。1. 廢水：施工期產生的生活污水和現場施工產生的廢水；營運期產生的生活污水；2. 廢氣：施工過程中由于土方挖掘、殘土及建筑材料運輸過程中的揚塵，水泥、石灰等建筑材料的拌合與堆放過程中產生的粉塵，車輛尾氣的污染；運營期出入停車場的車輛產生的尾氣；3. 噪聲污染：施工期機械噪聲污染、運輸車輛噪聲污染；項目運營后加壓泵站噪聲、設備噪聲及停車場車輛出入產生的噪聲；4. 固體廢物：主要是建筑垃圾和運營期產生的生活垃圾。、環(huán)境現狀本項目位于XX李官鎮(zhèn)龍王廟村，項目用地為城市規(guī)劃建設用地，場地環(huán)境條件較好。接地采用綜合接地，利用建筑物鋼筋混凝土屋面板、梁、柱和基礎的鋼筋作為接閃器，引下線和接地裝置，每根引下線的沖擊接地電阻不應大于4Ω。弱電設計綜合樓內各房間均設置電話、電視終端孔、計算機網絡插孔，信號取自有線電視網和市話網。設置疏散照明和安全出口標志燈，其照度不應低于10LX。4．《建筑物防雷設計規(guī)范》（GB5005794） （2000年版）。排水管材：室外排水管道采用PVC塑料排水管，管道連接為粘接；室外排水管網采用無縫鋼管，管道連接為焊接。醫(yī)療室排出污水必須經過處理達標后統(tǒng)一排出。系統(tǒng)的消防水量Q=20L/s，火災延續(xù)時間為2小時。為了保證各樓層用水的壓力適宜，從高位水箱接出的各給水干管以減壓閥進行減壓。本項目估算年用水量為11000噸，現兩部場地內均有機井一眼，井深60米，水量充足，滿足項目用水需求。墻體材料：外墻采用多孔承重磚，內墻采用輕質材料，以減少梁柱截面尺寸?；A設計等級為丙級。 設計依據《砌體結構設計規(guī)范》GB500032001《建筑地基基礎設計規(guī)范》GB500072002 《建筑結構荷載規(guī)范》GB500092002《混凝土結構設計規(guī)范》GB500102002《建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準》GB500682001《建筑抗震設防分類標準》GB5022395《建筑抗震設計規(guī)范》GB500112001 風荷載：（按100年一遇取值）。四、 廚房餐廳 廚房餐廳設置在廂房內，總建筑面積220 m2。一、 養(yǎng)員宿舍分為一部和二部兩部分，建筑面積共2400 m2，主要設置在綜合樓一至三層，少部分設置在四層。 項目建設內容本項目為老年公寓建設項目，占地面積3100m2，建筑面積3400 m2，設置床位240張，分為兩個部，每部設置床位120張。4.《居住區(qū)景觀設計規(guī)范》（2004）；5.《建筑結構荷載規(guī)范》（GB 500092001）（2006年版）；6.《建筑抗震設計規(guī)范》（GB500112001）；建設區(qū)域性老年公寓，按照整合資源、科學規(guī)劃、合理安排、強化功能、提高標準的基本要求，遵循以下原則：堅持科學論證、統(tǒng)籌兼顧、量力而行、逐步完善的原則。項目周邊交通暢通，無任何障礙物，交通狀況良好，可滿足建設期的運輸條件要求。面積600余畝。年全鎮(zhèn)完成工農業(yè)總產值約10億元，實現稅收約1600萬元，人均收入約6000元。南到XX130公里，北距沈陽225公里。 地形地貌 XX市依山傍海，自然景觀秀麗。 （4）遠離易燃、易炸物的生產和儲存場所。 第五章　項目的選址和建設條件 結合項目用地性質，及建設單位自身條件，項目選址主要原則為：（1）建設用地需滿足近期建設還應預留適當發(fā)展余地。尊老敬老的精神，每個人都應學習和發(fā)揚，更應該積極主動地關愛老人！以自愿為前提，大力倡導社會各界為老人們捐款捐物和義務服務。工作人員少了，無法起到應有效果，多了則成本太高。三、提高工作人員素質和服務水平。要克服只要讓老人吃飯穿暖就行的想法，想方設法滿足老人的合理需要。對疾病、火災、地震等突發(fā)情況的預防和處置，要有一套行之有效的方案，并進行演習，以提高工作人員和老人的安全防范意識及對突發(fā)事件的實際處置能力。擁有一套健全的管理制度和一支好的管理服務人員隊伍將為敬老院的規(guī)范管理奠定堅實的基礎。讓項目區(qū)內老人老有所依，老有所樂。目標三：經驗積累 通過經營管理，不斷積累經驗并進行完善，為老年公寓將來的發(fā)展擴建積累寶貴的經驗。主要建筑為2棟4層綜合樓與3座配套附屬廂房。地方政府扶持政策優(yōu)勢目前，遼寧省實行多項優(yōu)惠政策助推養(yǎng)老企業(yè)發(fā)展，包括適當減免土地出讓金，免征養(yǎng)老院企業(yè)所得稅，及日常水、電、天然氣費用向民用看齊等。采取公建民營、委托管理、購買服務等多種方式，支持社會組織興辦或者運營的公益性養(yǎng)老機構。2011年國務院辦公廳公布《社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃（20112015年）》對我國目前的養(yǎng)老形式與存在問題進行了深入的分析，并提出相應解決措施：即加強社會養(yǎng)老服務體系建設，是適應傳統(tǒng)養(yǎng)老模式轉變、滿足人民群眾養(yǎng)老服務需求的必由之路。區(qū)位優(yōu)勢老年公寓位于XX市李官鎮(zhèn)，素有XX市的“北大門”和沈陽市的“后花園”之稱，依山傍海，風景秀麗，冬無嚴冬，夏無酷暑。觀念還未形成也是一個重要原因。, 管理制度落后民辦養(yǎng)老院由于管理制度和經營理念的限制使企業(yè)不能發(fā)揮管理效能, 束縛企業(yè)發(fā)展。有的養(yǎng)老院, 基本上沒有綠化空地、休閑空間及活動場地。XX市現有養(yǎng)老機構300多家，其中城鎮(zhèn)養(yǎng)老機構近200家，國辦福利院占總數的10%，集體辦養(yǎng)老院占總數的12%，各類民營養(yǎng)老院占總數的78%；總床位數約5萬張，約等于每20個老人擁有一張養(yǎng)老床位，這對于日益龐大的老年團體來說，還遠遠不夠。日間托老所是設在各街道，供老年人日間養(yǎng)護、休閑、學習、娛樂、餐飲等多功能于一體的托管形式，是深受廣大老年人歡迎的養(yǎng)老形式。為調動社會力量投資興辦養(yǎng)老機構，2008年我市出臺了新增床位補貼政策。占老年人口家庭數的55%，“空巢”已成為城鄉(xiāng)老年人主要生存形態(tài)。從目前來看，二者大有平分秋色之勢。他們絕大部分住在福利院里。 目前，XX市內約1萬人，% 。所以，在老有所養(yǎng)方面是無后顧之憂，即使子女沒有精力照顧，也有足夠的養(yǎng)老金雇傭保姆，或住高檔公寓，幸福地頤養(yǎng)天年。截止目前，我市60歲以上老年人約有104萬，XX市內（四區(qū)），%。尊老愛幼是我們中華民族的優(yōu)良傳統(tǒng)，新建老年公寓，將為XX市孤寡老人、優(yōu)撫對象、獨居老人提供一個“老有所養(yǎng)、老有所學、老有所為、老有所樂”的好場所，不僅使老年人的晚年生活豐富多彩、快樂幸福，也為優(yōu)撫對象等困難弱勢群體提供一個溫暖幸福的大家庭，使其在這個充滿愛和溫暖的大家庭里頤養(yǎng)天年，必然對XX市構建社會主義和諧社會起到積極的促進作用。積極探索拓展社會養(yǎng)老服務產業(yè)市場化融資渠道。加強社會養(yǎng)老服務體系建設，是解決失能、半失能老年群體養(yǎng)老問題、促進社會和諧穩(wěn)定的當務之急。隨著人口老齡化、高齡化的加劇，失能、半失能老年人的數量還將持續(xù)增長，照料和護理問題日益突出，人民群眾的養(yǎng)老服務需求日益增長，加快社會養(yǎng)老服務體系建設已刻不容緩?！笆濉币?guī)劃的需要2011年國務院辦公廳公布《社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃（20112015年）》，我國的人口老齡化是在“未富先老”、社會保障