【正文】 際情況，本項(xiàng)目招標(biāo)組織形式擬采用委托招標(biāo)。四、建設(shè)投資費(fèi)用=工程費(fèi)用+工程建設(shè)其他費(fèi)用+預(yù)備費(fèi) =建設(shè)投資估算詳見附表1。其中老人入住費(fèi)用按照不同條件和不同護(hù)理程度分不同檔次收費(fèi)，參照本地區(qū)其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)價格，本項(xiàng)目價格標(biāo)準(zhǔn)為：完全臥床養(yǎng)員2600元/，設(shè)置30床；半自理養(yǎng)員2200元/，設(shè)置50床；完全自理養(yǎng)員1800元/，設(shè)置160床。五、其他費(fèi)用其他費(fèi)用是指在制造費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用中扣除經(jīng)營成本、工資及福利、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、攤銷費(fèi)、銷售費(fèi)用、利息支出后的費(fèi)用，根據(jù)該項(xiàng)目的特點(diǎn)，其他費(fèi)用按上述四項(xiàng)費(fèi)用之和的10%計取。 九、 財務(wù)費(fèi)用該項(xiàng)目無銀行貸款，不產(chǎn)生財務(wù)費(fèi)用。一、盈虧平衡分析 BEP(c)= 固定成本銷售收入可變成本銷售稅金及附加增值稅100%=%BEP(銷售收入)=年?duì)I業(yè)收入BEP(c) =404萬元。 建設(shè)風(fēng)險XX老年公寓建設(shè)項(xiàng)目是屬于私營企業(yè)投資的項(xiàng)目，社會影響較大，建設(shè)過程中存在著諸多風(fēng)險。第十七章 社會評價目前，XX市60周歲以上的老年人達(dá)13萬之多，%以上，而且正在快速增長。為養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展做出巨大的貢獻(xiàn)，建立一個面向新時代、新市場，一所集醫(yī)療、康復(fù)、養(yǎng)老、娛樂、休閑、教育為一體的老年公寓。項(xiàng)目的建立得到了當(dāng)?shù)厝罕姷拇罅χС帧? 從市場需求來看，本項(xiàng)目的建設(shè)既滿足XX市的養(yǎng)老需求，也滿足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求。項(xiàng)目面對的群體為老年人，所以前期勘察設(shè)計工作尤為重要，設(shè)計工作要堅持以老人為本，考慮全面，設(shè)計科學(xué)合理，讓老年人居住方便、安心、放心。 建議 該項(xiàng)目一次性投資較大，開工建設(shè)后應(yīng)按照建設(shè)進(jìn)度計劃足額籌措資金并合理安排，以保證該項(xiàng)目建設(shè)工程順利進(jìn)行。 該項(xiàng)目的建設(shè)符合國家及地方各級政府的發(fā)展規(guī)劃要求。因此項(xiàng)目所在地的各級組織對于該項(xiàng)目的建設(shè)所持有的態(tài)度是積極肯定的，該項(xiàng)目的建設(shè)也是順應(yīng)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、利用本地有利資源優(yōu)勢的要求。本次項(xiàng)目建設(shè)，是順應(yīng)社會發(fā)展要求的產(chǎn)物。定期對工作人員進(jìn)行考核，并組織培訓(xùn)學(xué)習(xí)，以提高其護(hù)理或管理能力，同時，針對養(yǎng)員也要進(jìn)行安全教育知識教育，采取有效措施，將經(jīng)營中可能存在的風(fēng)險降到最低。作為福利性項(xiàng)目，該項(xiàng)目財務(wù)分析結(jié)果是可行的。二、財務(wù)現(xiàn)金流量 項(xiàng)目財務(wù)現(xiàn)金流量項(xiàng)目財務(wù)現(xiàn)金流量詳見附表8， 由該計算得出：財務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR=%財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV=226萬元（ic=10）投資回收期Pt=（含建設(shè)期）由此可見，該項(xiàng)目財務(wù)分析結(jié)果是可行的。 八、 攤銷費(fèi)，攤銷年限5年。三、工資及福利費(fèi)用項(xiàng)目建成后勞動定員為68人，人均工資為2000元，福利費(fèi)按工資額的14%估算，則年需支出186萬元。在建設(shè)期內(nèi)，項(xiàng)目單位應(yīng)做好市場宣傳，預(yù)計項(xiàng)目計算期第2年（含建設(shè)期）投產(chǎn)，就能達(dá)到設(shè)計生產(chǎn)能力的100%。二、工程建設(shè)其他費(fèi)用工程建設(shè)其他費(fèi)用包括前期工程費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、工程保險費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)等，詳見附表13。項(xiàng) 目 實(shí) 施 進(jìn) 度 表表121工程階段分項(xiàng)工程2011年2012年456789101112123456789前期準(zhǔn)備可研立項(xiàng)規(guī)劃報批工程設(shè)計施工招標(biāo)施工準(zhǔn)備及施工建安施工水電施工配套工程施工竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收第十三章 招投標(biāo)管理根據(jù)《中華人民共和國招投標(biāo)法》和原國家計委員會第3號令《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目工程施工達(dá)到下列標(biāo)準(zhǔn)之一的必須進(jìn)行招標(biāo)： 單項(xiàng)合同估算價在200萬元人民幣以上的； 重要設(shè)備、材料等貨物的采購，單項(xiàng)合同估算價在100萬元人民幣以上的； 勘察、設(shè)計、監(jiān)理等服務(wù)的采購，單項(xiàng)合同估算價在50萬元人民幣以上的； 單項(xiàng)合同估算價低于以上三條規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，但項(xiàng)目總投資額在3000萬元人民幣以上的。 食堂的庫存，如大米、食油、調(diào)料等存放在保管室內(nèi)，指定專人保管，進(jìn)出庫要登記并做到帳物相符。四、食堂管理制度對養(yǎng)員進(jìn)行定期體檢，建立養(yǎng)員健康檔案。 個人衛(wèi)生做到“五勤”：勤洗手、勤剪指甲、勤洗澡、勤理發(fā)、勤洗衣服。在業(yè)務(wù)來往中絕不允許行賄受賄、收禮送禮、收取回扣和饋贈。 具體組織機(jī)構(gòu)設(shè)置如下圖：老年公寓組織機(jī)構(gòu)圖本項(xiàng)目根據(jù)實(shí)際需要確定工作時間，管理人員采用一班工作制，每天工時8小時，服務(wù)人員采用兩班輪流制。廂房也按消防規(guī)程配備滅火器等消防設(shè)備。一旦發(fā)生火災(zāi)，又能使火災(zāi)得到及時有效的控制和撲滅，使經(jīng)濟(jì)損失降低到最小。12. 給水水源由地下水機(jī)井提供，管道密閉、衛(wèi)生。5. 按勞保規(guī)定，及時向有關(guān)人員發(fā)放工作服等勞動保護(hù)用品。入駐企業(yè)要求嚴(yán)格執(zhí)行《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》、國家勞動部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目（工程）勞動安全衛(wèi)生監(jiān)察規(guī)定》以及針對消防安全的專項(xiàng)法律法規(guī)。在建筑設(shè)計選材時考慮使用材料的可再循環(huán)使用性能，在保證安全和不污染環(huán)境的情況下，可再循環(huán)材料使用重量占所用建筑材料總重量的10%以上。用水定額應(yīng)參照國標(biāo)用水定額和其他相關(guān)的用水標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的用水定額，并結(jié)合當(dāng)?shù)鼐唧w情況和氣候條件，考慮利用雨水等非傳統(tǒng)水源作為綠化、景觀、澆灑道路用水，達(dá)到節(jié)水的目的。另外，做好自然通風(fēng)氣流組織設(shè)計，保證一定的外窗可開啟面積，可以減少房間空調(diào)設(shè)備的運(yùn)行時間，達(dá)到節(jié)約能源的目的。 耗能分析本項(xiàng)目年消耗能源種類、數(shù)量情況如表91。 1. 采取有效的環(huán)境管理措施，保證建筑運(yùn)行過程中無不達(dá)標(biāo)廢氣、廢水排放。5. 為保證室內(nèi)有良好的空氣品質(zhì)，考慮通風(fēng)的展廳、辦公室等主要部位開門窗自然通風(fēng)或空調(diào)機(jī)通風(fēng)換氣，衛(wèi)生間等經(jīng)排風(fēng)道有組織排至室外。 控制污染措施及方案 室外措施1. 廢水施工工地的污水排放要嚴(yán)格執(zhí)行國家標(biāo)準(zhǔn)《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB8978的要求排放；運(yùn)營期的食堂污水經(jīng)隔油池進(jìn)行處理后與生活污水經(jīng)化糞池沉淀處理，達(dá)標(biāo)后排入市政排水干線，符合《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB8978的要求。全部電氣設(shè)備均采用接零保護(hù)系統(tǒng)，低壓聯(lián)絡(luò)電源電纜在進(jìn)戶處應(yīng)重復(fù)接地。照明線路穿鋼管暗敷。1.《民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（JGJT162008）。 給水管材及設(shè)備：室內(nèi)生活給水管采用PVC塑料給水管，管道連接為粘接；室外暗敷的給水管道采用無縫鋼管，管道連接為焊接。室外給水：由高壓送水泵將井水送入設(shè)在樓頂?shù)母呶凰洹? 根據(jù)當(dāng)?shù)氐牡刭|(zhì)地貌與建筑的特點(diǎn)，本項(xiàng)目建筑基礎(chǔ)宜采用樁基礎(chǔ)。五、 鍋爐房及配套營房鍋爐房及配套用房內(nèi)含洗衣房，設(shè)置在廂房內(nèi)，總建筑面積100 m2。主要建筑物為2棟4層框架結(jié)構(gòu)的綜合樓與3座磚混結(jié)構(gòu)的附屬配套廂房。工程所需水泥、鋼材等主要建筑材料可從XX市及XX市建材市場購入。占總面積的10%，鎮(zhèn)機(jī)關(guān)所在地為李官村。地勢東北高西南低，千山余脈由東北向西南延伸，形成低山、丘陵、平原、陸地和灘涂結(jié)合的多種地貌類型，自然構(gòu)成大體是“六山一水三分田”。（2）場地在城市供水、供電、醫(yī)療、交通道路等方面的條件優(yōu)越性，且有修建通信管道的用地。其次，按分級管理的原則加強(qiáng)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)，通過講座培訓(xùn)、持證上崗等多種渠道對工作人員進(jìn)行培訓(xùn)，掌握護(hù)理、老年心理、老年?duì)I養(yǎng)、行政管理等基本知識，學(xué)習(xí)按摩、急救等技能。如可以在餐廳里設(shè)立祝壽榜，每位老人的生日都公示在墻上，集體慶賀。因此，老年公寓將加強(qiáng)制度建設(shè)，強(qiáng)化內(nèi)部管理，努力提高服務(wù)質(zhì)量。目標(biāo)四：經(jīng)濟(jì)效益 滿足各項(xiàng)基本要求的同時追求可觀的經(jīng)濟(jì)效益。另外《XX市社會養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)新增床位資助暫行辦法》中規(guī)定，對于符合相關(guān)要求的企事業(yè)單位、社會組織以及個人等社會力量投資興辦的各類社會養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)均可申請相應(yīng)補(bǔ)助。加強(qiáng)社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，是解決失能、半失能老年群體養(yǎng)老問題、促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定的當(dāng)務(wù)之急。贍養(yǎng)老人是中華民族的傳統(tǒng)美德, 而一部分人卻把贍養(yǎng)狹義地理解為子女應(yīng)同父母共同生活, 如果把老人送進(jìn)養(yǎng)老院就會遭人恥笑和譴責(zé), 會被認(rèn)為是“不孝”之舉, 由于傳統(tǒng)觀念的束縛, 老人盡管希望到養(yǎng)老院安度晚年, 卻迫于社會輿論不敢走進(jìn)養(yǎng)老院。（3）.收入低、勞動強(qiáng)度大導(dǎo)致民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)專業(yè)護(hù)理人員匱乏。不僅豐富了老年人的晚年生活，也解決了子女無力照顧老人的后顧之憂。 即走出家門到社會養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。 我市目前養(yǎng)老模式主要分為為兩種：一種是家庭養(yǎng)老，一種是機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。按XX市民政局規(guī)定，凡月收入不足360元者，缺多少補(bǔ)多少，享受最低生活保障待遇。 市內(nèi)退休的老年人約有33萬，%, 其中28%退休在機(jī)關(guān)、事業(yè)單位，其余退休在企業(yè)。老年公寓項(xiàng)目實(shí)施后，將緩解原有農(nóng)村敬老院和現(xiàn)有老年公寓設(shè)備陳舊、環(huán)境較差等這一現(xiàn)狀，進(jìn)一步擴(kuò)大供養(yǎng)、優(yōu)撫、頤養(yǎng)規(guī)模，完善服務(wù)功能，亮化、美化生活環(huán)境，充分發(fā)揮社會保障作用，更好地履行“上為黨和政府分憂，下為人民群眾解愁”的服務(wù)宗旨。同時加強(qiáng)社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，也是擴(kuò)大消費(fèi)和促進(jìn)就業(yè)的有效途徑。加強(qiáng)社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，是應(yīng)對人口老齡化、保障和改善民生的必然要求。有資料顯示，占全世界人口的五分之一，占全國總?cè)丝诘?0%以上。 空巢老人問題。對未來的養(yǎng)老模式和改革思路，課題組提出了“三個三”的建議:形成3種養(yǎng)老模式，即居家養(yǎng)老、公寓養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。到21世紀(jì)中葉將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8%。 新建本項(xiàng)目規(guī)劃用地3100m2，總建筑面積3400m2，設(shè)置床位240張。本項(xiàng)目的全部資金由XX市李官鎮(zhèn)白沙山冷凍加工廠自籌。2009年年初，遼寧省政協(xié)社會和法制委員會在省政協(xié)十屆二次會議上作了《大力發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)、讓天下老人后顧無憂》的大會發(fā)言并提交相關(guān)提案，被省政協(xié)列為當(dāng)年主席督辦的13件重點(diǎn)提案之一。XX市目前有近百萬人口，其中60歲以上老人超過17萬，人口老齡化非常嚴(yán)重。 年輕人負(fù)擔(dān)增加。另有相關(guān)資料顯示，我國現(xiàn)有2360多萬老年人“獨(dú)守空巢”。隨著人口老齡化、高齡化的加劇，失能、半失能老年人的數(shù)量還將持續(xù)增長，照料和護(hù)理問題日益突出，人民群眾的養(yǎng)老服務(wù)需求日益增長，加快社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)已刻不容緩。積極探索拓展社會養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)市場化融資渠道。截止目前，我市60歲以上老年人約有104萬，XX市內(nèi)（四區(qū)），%。他們絕大部分住在福利院里。從目前來看，二者大有平分秋色之勢。為調(diào)動社會力量投資興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，2008年我市出臺了新增床位補(bǔ)貼政策。XX市現(xiàn)有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)300多家，其中城鎮(zhèn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)近200家，國辦福利院占總數(shù)的10%，集體辦養(yǎng)老院占總數(shù)的12%，各類民營養(yǎng)老院占總數(shù)的78%；總床位數(shù)約5萬張，約等于每20個老人擁有一張養(yǎng)老床位，這對于日益龐大的老年團(tuán)體來說，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。, 管理制度落后民辦養(yǎng)老院由于管理制度和經(jīng)營理念的限制使企業(yè)不能發(fā)揮管理效能, 束縛企業(yè)發(fā)展。區(qū)位優(yōu)勢老年公寓位于XX市李官鎮(zhèn)，素有XX市的“北大門”和沈陽市的“后花園”之稱，依山傍海，風(fēng)景秀麗，冬無嚴(yán)冬，夏無酷暑。采取公建民營、委托管理、購買服務(wù)等多種方式，支持社會組織興辦或者運(yùn)營的公益性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。主要建筑為2棟4層綜合樓與3座配套附屬廂房。讓項(xiàng)目區(qū)內(nèi)老人老有所依，老有所樂。對疾病、火災(zāi)、地震等突發(fā)情況的預(yù)防和處置，要有一套行之有效的方案，并進(jìn)行演習(xí)，以提高工作人員和老人的安全防范意識及對突發(fā)事件的實(shí)際處置能力。三、提高工作人員素質(zhì)和服務(wù)水平。尊老敬老的精神，每個人都應(yīng)學(xué)習(xí)和發(fā)揚(yáng)，更應(yīng)該積極主動地關(guān)愛老人！以自愿為前提，大力倡導(dǎo)社會各界為老人們捐款捐物和義務(wù)服務(wù)。 （4）遠(yuǎn)離易燃、易炸物的生產(chǎn)和儲存場所。南到XX130公里，北距沈陽225公里。面積600余畝。4.《居住區(qū)景觀設(shè)計規(guī)范》（2004）；5.《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GB 500092001）（2006年版）；6.《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GB500112001）；建設(shè)區(qū)域性老年公寓，按照整合資源、科學(xué)規(guī)劃、合理安排、強(qiáng)化功能、提高標(biāo)準(zhǔn)的基本要求，遵循以下原則：堅持科學(xué)論證、統(tǒng)籌兼顧、量力而行、逐步完善的原則。一、 養(yǎng)員宿舍分為一部和二部兩部分，建筑面積共2400 m2，主要設(shè)置在綜合樓一至三層，少部分設(shè)置在四層。 設(shè)計依據(jù)《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》GB500032001《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》GB500072002 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB500092002《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》GB500102002《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB500682001《建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》GB5022395《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》GB500112001 風(fēng)荷載：（按100年一遇取值）。墻體材料：外墻采用多孔承重磚，內(nèi)墻采用輕質(zhì)材料，以減少梁柱截面尺寸。為了保證各樓層用水的壓力適宜，從高位水箱接出的各給水干管以減壓閥進(jìn)行減壓。醫(yī)療室排出污水必須經(jīng)過處理達(dá)標(biāo)后統(tǒng)一排出。4．《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》（GB5005794） （2000年版）。弱電設(shè)計綜合樓內(nèi)各房間均設(shè)置電話、電視終端孔、計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)插孔