【正文】 際情況，本項目招標組織形式擬采用委托招標。四、建設投資費用=工程費用+工程建設其他費用+預備費 =建設投資估算詳見附表1。其中老人入住費用按照不同條件和不同護理程度分不同檔次收費，參照本地區(qū)其他養(yǎng)老機構價格，本項目價格標準為：完全臥床養(yǎng)員2600元/，設置30床；半自理養(yǎng)員2200元/，設置50床；完全自理養(yǎng)員1800元/，設置160床。五、其他費用其他費用是指在制造費用、管理費用、財務費用和銷售費用中扣除經(jīng)營成本、工資及福利、折舊費、修理費、攤銷費、銷售費用、利息支出后的費用，根據(jù)該項目的特點，其他費用按上述四項費用之和的10%計取。 九、 財務費用該項目無銀行貸款，不產(chǎn)生財務費用。一、盈虧平衡分析 BEP(c)= 固定成本銷售收入可變成本銷售稅金及附加增值稅100%=%BEP(銷售收入)=年營業(yè)收入BEP(c) =404萬元。 建設風險XX老年公寓建設項目是屬于私營企業(yè)投資的項目，社會影響較大，建設過程中存在著諸多風險。第十七章 社會評價目前，XX市60周歲以上的老年人達13萬之多，%以上，而且正在快速增長。為養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展做出巨大的貢獻，建立一個面向新時代、新市場，一所集醫(yī)療、康復、養(yǎng)老、娛樂、休閑、教育為一體的老年公寓。項目的建立得到了當?shù)厝罕姷拇罅χС帧? 從市場需求來看，本項目的建設既滿足XX市的養(yǎng)老需求，也滿足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求。項目面對的群體為老年人，所以前期勘察設計工作尤為重要，設計工作要堅持以老人為本，考慮全面，設計科學合理，讓老年人居住方便、安心、放心。 建議 該項目一次性投資較大，開工建設后應按照建設進度計劃足額籌措資金并合理安排，以保證該項目建設工程順利進行。 該項目的建設符合國家及地方各級政府的發(fā)展規(guī)劃要求。因此項目所在地的各級組織對于該項目的建設所持有的態(tài)度是積極肯定的，該項目的建設也是順應本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展、利用本地有利資源優(yōu)勢的要求。本次項目建設，是順應社會發(fā)展要求的產(chǎn)物。定期對工作人員進行考核，并組織培訓學習，以提高其護理或管理能力，同時，針對養(yǎng)員也要進行安全教育知識教育，采取有效措施，將經(jīng)營中可能存在的風險降到最低。作為福利性項目，該項目財務分析結果是可行的。二、財務現(xiàn)金流量 項目財務現(xiàn)金流量項目財務現(xiàn)金流量詳見附表8， 由該計算得出：財務內部收益率 FIRR=%財務凈現(xiàn)值FNPV=226萬元（ic=10）投資回收期Pt=（含建設期）由此可見，該項目財務分析結果是可行的。 八、 攤銷費，攤銷年限5年。三、工資及福利費用項目建成后勞動定員為68人，人均工資為2000元，福利費按工資額的14%估算，則年需支出186萬元。在建設期內，項目單位應做好市場宣傳，預計項目計算期第2年（含建設期）投產(chǎn)，就能達到設計生產(chǎn)能力的100%。二、工程建設其他費用工程建設其他費用包括前期工程費、建設單位管理費、勘察設計費、工程監(jiān)理費、工程保險費、竣工驗收費等，詳見附表13。項 目 實 施 進 度 表表121工程階段分項工程2011年2012年456789101112123456789前期準備可研立項規(guī)劃報批工程設計施工招標施工準備及施工建安施工水電施工配套工程施工竣工驗收竣工驗收第十三章 招投標管理根據(jù)《中華人民共和國招投標法》和原國家計委員會第3號令《工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》的有關規(guī)定，項目工程施工達到下列標準之一的必須進行招標： 單項合同估算價在200萬元人民幣以上的； 重要設備、材料等貨物的采購，單項合同估算價在100萬元人民幣以上的； 勘察、設計、監(jiān)理等服務的采購，單項合同估算價在50萬元人民幣以上的； 單項合同估算價低于以上三條規(guī)定標準，但項目總投資額在3000萬元人民幣以上的。 食堂的庫存，如大米、食油、調料等存放在保管室內，指定專人保管，進出庫要登記并做到帳物相符。四、食堂管理制度對養(yǎng)員進行定期體檢，建立養(yǎng)員健康檔案。 個人衛(wèi)生做到“五勤”：勤洗手、勤剪指甲、勤洗澡、勤理發(fā)、勤洗衣服。在業(yè)務來往中絕不允許行賄受賄、收禮送禮、收取回扣和饋贈。 具體組織機構設置如下圖：老年公寓組織機構圖本項目根據(jù)實際需要確定工作時間，管理人員采用一班工作制，每天工時8小時，服務人員采用兩班輪流制。廂房也按消防規(guī)程配備滅火器等消防設備。一旦發(fā)生火災，又能使火災得到及時有效的控制和撲滅，使經(jīng)濟損失降低到最小。12. 給水水源由地下水機井提供，管道密閉、衛(wèi)生。5. 按勞保規(guī)定，及時向有關人員發(fā)放工作服等勞動保護用品。入駐企業(yè)要求嚴格執(zhí)行《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》、國家勞動部頒發(fā)的《建設項目（工程）勞動安全衛(wèi)生監(jiān)察規(guī)定》以及針對消防安全的專項法律法規(guī)。在建筑設計選材時考慮使用材料的可再循環(huán)使用性能，在保證安全和不污染環(huán)境的情況下，可再循環(huán)材料使用重量占所用建筑材料總重量的10%以上。用水定額應參照國標用水定額和其他相關的用水標準規(guī)定的用水定額，并結合當?shù)鼐唧w情況和氣候條件，考慮利用雨水等非傳統(tǒng)水源作為綠化、景觀、澆灑道路用水，達到節(jié)水的目的。另外，做好自然通風氣流組織設計，保證一定的外窗可開啟面積，可以減少房間空調設備的運行時間，達到節(jié)約能源的目的。 耗能分析本項目年消耗能源種類、數(shù)量情況如表91。 1. 采取有效的環(huán)境管理措施，保證建筑運行過程中無不達標廢氣、廢水排放。5. 為保證室內有良好的空氣品質，考慮通風的展廳、辦公室等主要部位開門窗自然通風或空調機通風換氣，衛(wèi)生間等經(jīng)排風道有組織排至室外。 控制污染措施及方案 室外措施1. 廢水施工工地的污水排放要嚴格執(zhí)行國家標準《污水綜合排放標準》GB8978的要求排放；運營期的食堂污水經(jīng)隔油池進行處理后與生活污水經(jīng)化糞池沉淀處理，達標后排入市政排水干線，符合《污水綜合排放標準》GB8978的要求。全部電氣設備均采用接零保護系統(tǒng)，低壓聯(lián)絡電源電纜在進戶處應重復接地。照明線路穿鋼管暗敷。1.《民用建筑設計防火規(guī)范》（JGJT162008）。 給水管材及設備：室內生活給水管采用PVC塑料給水管，管道連接為粘接；室外暗敷的給水管道采用無縫鋼管，管道連接為焊接。室外給水：由高壓送水泵將井水送入設在樓頂?shù)母呶凰洹? 根據(jù)當?shù)氐牡刭|地貌與建筑的特點，本項目建筑基礎宜采用樁基礎。五、 鍋爐房及配套營房鍋爐房及配套用房內含洗衣房，設置在廂房內，總建筑面積100 m2。主要建筑物為2棟4層框架結構的綜合樓與3座磚混結構的附屬配套廂房。工程所需水泥、鋼材等主要建筑材料可從XX市及XX市建材市場購入。占總面積的10%，鎮(zhèn)機關所在地為李官村。地勢東北高西南低，千山余脈由東北向西南延伸，形成低山、丘陵、平原、陸地和灘涂結合的多種地貌類型，自然構成大體是“六山一水三分田”。（2）場地在城市供水、供電、醫(yī)療、交通道路等方面的條件優(yōu)越性，且有修建通信管道的用地。其次，按分級管理的原則加強培訓，提高業(yè)務素質，通過講座培訓、持證上崗等多種渠道對工作人員進行培訓，掌握護理、老年心理、老年營養(yǎng)、行政管理等基本知識，學習按摩、急救等技能。如可以在餐廳里設立祝壽榜，每位老人的生日都公示在墻上，集體慶賀。因此，老年公寓將加強制度建設，強化內部管理，努力提高服務質量。目標四：經(jīng)濟效益 滿足各項基本要求的同時追求可觀的經(jīng)濟效益。另外《XX市社會養(yǎng)老福利機構新增床位資助暫行辦法》中規(guī)定，對于符合相關要求的企事業(yè)單位、社會組織以及個人等社會力量投資興辦的各類社會養(yǎng)老福利機構均可申請相應補助。加強社會養(yǎng)老服務體系建設，是解決失能、半失能老年群體養(yǎng)老問題、促進社會和諧穩(wěn)定的當務之急。贍養(yǎng)老人是中華民族的傳統(tǒng)美德, 而一部分人卻把贍養(yǎng)狹義地理解為子女應同父母共同生活, 如果把老人送進養(yǎng)老院就會遭人恥笑和譴責, 會被認為是“不孝”之舉, 由于傳統(tǒng)觀念的束縛, 老人盡管希望到養(yǎng)老院安度晚年, 卻迫于社會輿論不敢走進養(yǎng)老院。（3）.收入低、勞動強度大導致民辦養(yǎng)老機構專業(yè)護理人員匱乏。不僅豐富了老年人的晚年生活，也解決了子女無力照顧老人的后顧之憂。 即走出家門到社會養(yǎng)老機構養(yǎng)老。 我市目前養(yǎng)老模式主要分為為兩種：一種是家庭養(yǎng)老，一種是機構養(yǎng)老。按XX市民政局規(guī)定，凡月收入不足360元者，缺多少補多少，享受最低生活保障待遇。 市內退休的老年人約有33萬，%, 其中28%退休在機關、事業(yè)單位，其余退休在企業(yè)。老年公寓項目實施后，將緩解原有農(nóng)村敬老院和現(xiàn)有老年公寓設備陳舊、環(huán)境較差等這一現(xiàn)狀，進一步擴大供養(yǎng)、優(yōu)撫、頤養(yǎng)規(guī)模，完善服務功能，亮化、美化生活環(huán)境，充分發(fā)揮社會保障作用，更好地履行“上為黨和政府分憂，下為人民群眾解愁”的服務宗旨。同時加強社會養(yǎng)老服務體系建設，也是擴大消費和促進就業(yè)的有效途徑。加強社會養(yǎng)老服務體系建設，是應對人口老齡化、保障和改善民生的必然要求。有資料顯示，占全世界人口的五分之一，占全國總人口的10%以上。 空巢老人問題。對未來的養(yǎng)老模式和改革思路，課題組提出了“三個三”的建議:形成3種養(yǎng)老模式，即居家養(yǎng)老、公寓養(yǎng)老、機構養(yǎng)老。到21世紀中葉將超過4億，占全國總人口的28%。 新建本項目規(guī)劃用地3100m2，總建筑面積3400m2，設置床位240張。本項目的全部資金由XX市李官鎮(zhèn)白沙山冷凍加工廠自籌。2009年年初，遼寧省政協(xié)社會和法制委員會在省政協(xié)十屆二次會議上作了《大力發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)、讓天下老人后顧無憂》的大會發(fā)言并提交相關提案，被省政協(xié)列為當年主席督辦的13件重點提案之一。XX市目前有近百萬人口，其中60歲以上老人超過17萬，人口老齡化非常嚴重。 年輕人負擔增加。另有相關資料顯示，我國現(xiàn)有2360多萬老年人“獨守空巢”。隨著人口老齡化、高齡化的加劇，失能、半失能老年人的數(shù)量還將持續(xù)增長，照料和護理問題日益突出，人民群眾的養(yǎng)老服務需求日益增長，加快社會養(yǎng)老服務體系建設已刻不容緩。積極探索拓展社會養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)市場化融資渠道。截止目前，我市60歲以上老年人約有104萬，XX市內（四區(qū)），%。他們絕大部分住在福利院里。從目前來看，二者大有平分秋色之勢。為調動社會力量投資興辦養(yǎng)老機構，2008年我市出臺了新增床位補貼政策。XX市現(xiàn)有養(yǎng)老機構300多家，其中城鎮(zhèn)養(yǎng)老機構近200家，國辦福利院占總數(shù)的10%，集體辦養(yǎng)老院占總數(shù)的12%，各類民營養(yǎng)老院占總數(shù)的78%；總床位數(shù)約5萬張，約等于每20個老人擁有一張養(yǎng)老床位，這對于日益龐大的老年團體來說，還遠遠不夠。, 管理制度落后民辦養(yǎng)老院由于管理制度和經(jīng)營理念的限制使企業(yè)不能發(fā)揮管理效能, 束縛企業(yè)發(fā)展。區(qū)位優(yōu)勢老年公寓位于XX市李官鎮(zhèn)，素有XX市的“北大門”和沈陽市的“后花園”之稱，依山傍海，風景秀麗，冬無嚴冬，夏無酷暑。采取公建民營、委托管理、購買服務等多種方式，支持社會組織興辦或者運營的公益性養(yǎng)老機構。主要建筑為2棟4層綜合樓與3座配套附屬廂房。讓項目區(qū)內老人老有所依，老有所樂。對疾病、火災、地震等突發(fā)情況的預防和處置，要有一套行之有效的方案，并進行演習，以提高工作人員和老人的安全防范意識及對突發(fā)事件的實際處置能力。三、提高工作人員素質和服務水平。尊老敬老的精神，每個人都應學習和發(fā)揚，更應該積極主動地關愛老人！以自愿為前提，大力倡導社會各界為老人們捐款捐物和義務服務。 （4）遠離易燃、易炸物的生產(chǎn)和儲存場所。南到XX130公里，北距沈陽225公里。面積600余畝。4.《居住區(qū)景觀設計規(guī)范》（2004）；5.《建筑結構荷載規(guī)范》（GB 500092001）（2006年版）；6.《建筑抗震設計規(guī)范》（GB500112001）；建設區(qū)域性老年公寓，按照整合資源、科學規(guī)劃、合理安排、強化功能、提高標準的基本要求，遵循以下原則：堅持科學論證、統(tǒng)籌兼顧、量力而行、逐步完善的原則。一、 養(yǎng)員宿舍分為一部和二部兩部分，建筑面積共2400 m2，主要設置在綜合樓一至三層，少部分設置在四層。 設計依據(jù)《砌體結構設計規(guī)范》GB500032001《建筑地基基礎設計規(guī)范》GB500072002 《建筑結構荷載規(guī)范》GB500092002《混凝土結構設計規(guī)范》GB500102002《建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準》GB500682001《建筑抗震設防分類標準》GB5022395《建筑抗震設計規(guī)范》GB500112001 風荷載：（按100年一遇取值）。墻體材料：外墻采用多孔承重磚，內墻采用輕質材料，以減少梁柱截面尺寸。為了保證各樓層用水的壓力適宜，從高位水箱接出的各給水干管以減壓閥進行減壓。醫(yī)療室排出污水必須經(jīng)過處理達標后統(tǒng)一排出。4．《建筑物防雷設計規(guī)范》（GB5005794） （2000年版）。弱電設計綜合樓內各房間均設置電話、電視終端孔、計算機網(wǎng)絡插孔