【正文】 將按工程進(jìn)度反映在各核算期末。項(xiàng)目銷售依照投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)的慣例，在進(jìn)行項(xiàng)目投資估算、銷售收入、銷售成本等均假設(shè)采用現(xiàn)時(shí)的價(jià)格水平，在計(jì)算期內(nèi)保持不變，不考慮通貨膨脹因素對項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)的影響。項(xiàng)目的定價(jià)按照保守、一般、樂觀三種方案進(jìn)行預(yù)測，并基于對南京市其他郊縣樓盤價(jià)格的調(diào)研與比較，參照寶華山一方項(xiàng)目、湯山東湖麗島、城開湯山公館、養(yǎng)龍山莊、采用市場比較法進(jìn)行修正，得出銷售價(jià)格為：銷售假定每期期末全部銷售完畢，銷售收入再投入下一期進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)的理想狀態(tài)，在預(yù)測盈虧平衡點(diǎn)是可以看出銷售量達(dá)到某一數(shù)字就達(dá)到盈虧平衡。項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)測（單位：元/ ㎡）保守方案一般方案樂觀方案花園洋房450050005500聯(lián)體別墅550060006500獨(dú)體別墅8000900010000商業(yè)用房400045005000保守方案單價(jià)一期二期三期銷售額數(shù)量總額數(shù)量總額數(shù)量總額花園洋房4500聯(lián)體別墅5500獨(dú)體別墅8000商業(yè)用房4000合 計(jì) 一般方案單價(jià)一期三期銷售額數(shù)量總額數(shù)量總額數(shù)量總額花園洋房5000聯(lián)體別墅6000獨(dú)體別墅9000商業(yè)用房4500合 計(jì)樂觀方案單價(jià)一期二期三期銷售額數(shù)量總額數(shù)量總額數(shù)量總額花園洋房55004003640036聯(lián)體別墅6500獨(dú)體別墅1000046662商業(yè)用房500022998合 計(jì)二、財(cái)務(wù)效益分析營業(yè)稅及附加：%。所得稅：在項(xiàng)目盈虧平衡后按每一期和算期內(nèi)盈利所得的33%計(jì)。靜態(tài)投資收益率對項(xiàng)目總投資率潤率及權(quán)益資本利潤率作研究，即便在保守預(yù)測的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目的權(quán)益資本利潤率超過行業(yè)普遍平均利潤率水平。 投資收益率方案銷售收入營業(yè)稅及附加實(shí)際銷售收入總投資總投資收益率保守%一般%樂觀%三、風(fēng)險(xiǎn)分析宏觀因素風(fēng)險(xiǎn)分析由于本項(xiàng)目規(guī)模大，投資開發(fā)周期長，必然不可避免要受到宏觀經(jīng)濟(jì)、國家產(chǎn)業(yè)政策的影響。A、房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整國家加大對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整力度，在政策上出臺了一系列的政策措施規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，包括金融，開發(fā)條件、預(yù)售許可條件等的限制。這都將對本項(xiàng)目的融資、開發(fā)、銷售產(chǎn)生巨大的影響。B、土地政策不明確國家對城市郊區(qū)大量的土地開發(fā)存在分歧，一部分認(rèn)為郊區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)將過度擴(kuò)大城市規(guī)模，較少耕地、浪費(fèi)土地資源、削弱城市中心區(qū)功能；一部分認(rèn)為郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)有利于減輕市區(qū)的交通、環(huán)境等壓力。這種分析將給本項(xiàng)目造成直接性的影響，而且影響是相當(dāng)大的。C、未來宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定性人均國民收入增長速度，通貨膨脹程度、物價(jià)指數(shù)、國際收支、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、WTO的進(jìn)程、國家經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策、優(yōu)惠政策的變化、貨款利率的變化、各種稅率的變化等均將影響到本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。1）市場風(fēng)險(xiǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)是指本項(xiàng)目面臨的市場環(huán)境的不確定性，如新的競爭對手的出現(xiàn)、市場供求關(guān)系的變化等給本項(xiàng)目開發(fā)所帶來的不利局面。市場風(fēng)險(xiǎn)是本項(xiàng)目面臨的最大的不確定因素：樓盤的規(guī)模不可能無限制擴(kuò)張，必然受到消費(fèi)總量的制約，從目前的趨勢分析，南京每年的需求總量不會(huì)有太大增加。而供應(yīng)量逐年高速增長，一旦市場供應(yīng)達(dá)到相當(dāng)規(guī)模，南京房地產(chǎn)市場供求關(guān)系及競爭格局將發(fā)生相當(dāng)大的變化。委托方應(yīng)對中國房地產(chǎn)行業(yè)的市場高度不確定性有充分認(rèn)識。2） 運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目規(guī)模大，且所處的環(huán)境復(fù)雜多變，與小項(xiàng)目的運(yùn)作模式有著千差萬別。在實(shí)際操作中，如果沒有良好的開發(fā)理念、先進(jìn)的運(yùn)作模式，市場把控能力，健全的決策機(jī)制，一流的人才……，將對本項(xiàng)目構(gòu)成巨大威脅。此外，還包括從本項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、推廣、銷售到物業(yè)管理開發(fā)全過程中一系列不確定因素對本項(xiàng)目經(jīng)營收益的影響。3） 不可抗風(fēng)險(xiǎn)戰(zhàn)爭、洪水、地震等不可抗拒的災(zāi)難將對本項(xiàng)目構(gòu)成威脅。結(jié)論：風(fēng)險(xiǎn)即不確定性，房地產(chǎn)開發(fā)投資實(shí)際上是以冒風(fēng)險(xiǎn)為代價(jià)來獲得收益，利益大，風(fēng)險(xiǎn)也高，這一點(diǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)中的一條客觀規(guī)律。與其說投資決策時(shí)對項(xiàng)目的選擇，還不如說是對風(fēng)險(xiǎn)的選擇，是對利益與風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)衡。建議：提升管理水平，形成特色經(jīng)營，不斷創(chuàng)新，化風(fēng)險(xiǎn)為競爭優(yōu)勢。同時(shí)采用風(fēng)險(xiǎn)管理模式，敏銳地洞察識別分析潛在風(fēng)險(xiǎn)，最終提高企業(yè)核心競爭力贏得市場。企業(yè)應(yīng)建立宏觀經(jīng)濟(jì)、政策的研究小組或聘請專家及專業(yè)人士作為長期顧問，及時(shí)了解并進(jìn)行趨勢研究，根據(jù)形勢的變化及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目操作思路及營銷策略。四、財(cái)務(wù)評價(jià)經(jīng)對本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益分析表明：本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益，其各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均高于社會(huì)及現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)的基準(zhǔn)收益率，具有較強(qiáng)的盈利能力。本項(xiàng)目建設(shè)在財(cái)務(wù)上是可行的。第八章 項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評價(jià)與建議一、項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評價(jià)上述財(cái)務(wù)效益評估的結(jié)果說明，本宗地作為面向高端客戶的中高檔住宅開發(fā)用地是有較好投資前景的。但由于地價(jià)較高，故對開發(fā)商的融資、高端客戶開發(fā)、市場運(yùn)作、房地產(chǎn)大勢把握、政策研判等能力要求很高。因?yàn)轫?xiàng)目體量大，開發(fā)周期長，而且與仙林板塊和湯山板塊成熟的高端別墅相比，本案的地理位置相對較偏，所以是否投資該項(xiàng)目不能僅僅依靠對財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析，還要做充分的風(fēng)險(xiǎn)分析。 二、有關(guān)說明及建議1) 本報(bào)告是在未有投資方具體融資方案的前提下進(jìn)行測算的，僅反映地塊本身的投資收益情況，待確定投資方具體的融資方案后，才能測算出投資方的實(shí)際投資收益情況。2) 為便于計(jì)算比較，本報(bào)告中的商業(yè)配套全部按銷售處理，不考慮租賃經(jīng)營。同時(shí)，財(cái)務(wù)年度以受讓到該宗地的第一個(gè)月開始，每12個(gè)月為一財(cái)務(wù)年度。3) 本報(bào)告是基于財(cái)務(wù)分析的角度來思考問題的，一個(gè)項(xiàng)目投資與否，財(cái)務(wù)指標(biāo)是很重要的，但卻不是唯一起決定作用的。如果公司是基于戰(zhàn)略方面的考慮，想通過對該地塊的競買與開發(fā)來樹立公司品牌，那么財(cái)務(wù)指標(biāo)在決策中所占權(quán)重將會(huì)下降，競買的價(jià)格將會(huì)躍上一個(gè)新的臺階。4) 宗地價(jià)格的評估應(yīng)是建立對市場的充分調(diào)查研究，包括競爭對手的可能競投策略、目標(biāo)客戶的消費(fèi)心理、宗地的優(yōu)劣勢分析等基礎(chǔ)上來綜合進(jìn)行的。5) 在本報(bào)告相關(guān)測算數(shù)據(jù)的選取是基于筆者對南京市場、仙林板塊以及湯山板塊的了解并考慮了南京與寶華兩地房地產(chǎn)市場差異的基礎(chǔ)上確定的，由于對市場沒有深入的了解，所以測算結(jié)果難免存在偏差。6) 鑒于提及低密度住宅與別墅最終比例按報(bào)建實(shí)施方案確定，建議開發(fā)商在此處多加研究，充分用活、用好相關(guān)政策規(guī)定。筆者認(rèn)為最好是別墅的比例調(diào)高些，且低層的設(shè)計(jì)式樣、戶型等要多樣化，以充分滿足目標(biāo)客戶的多樣化需求。7）由于該地塊將用于開發(fā)面向高端客戶的豪宅，購買者更看中的將是項(xiàng)目的檔次感，建議開發(fā)商在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)上給予高度重視，一定要聘請一流的規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)來擔(dān)綱項(xiàng)目此項(xiàng)工作，包括對項(xiàng)目風(fēng)水問題的綜合研究，這一點(diǎn)在粵港房地產(chǎn)市場尤其要受到重視。8）為保證該地塊投資決策的準(zhǔn)確性，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，建議開發(fā)商在開發(fā)前期投資論證過程中，盡可能地讓公司項(xiàng)目一線實(shí)施人員參與進(jìn)來，充分聽取各方面的意見，集思廣益，精益求精。9）隨著通貨膨脹的確認(rèn)，未來銀行利率調(diào)整已經(jīng)在所難免，利率調(diào)整對于資金密集的房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響是巨大的。本宗地的競買企業(yè)很難想象完全依靠自有資金來開發(fā)，而競到土地到開發(fā)銷售之間將有18個(gè)月以上的時(shí)間，建議開發(fā)商要密切關(guān)注國家的信貸政策和利率政策，并做細(xì)、做好項(xiàng)目的融資計(jì)劃。南京尊地房地產(chǎn)營銷顧問有限公司2007年8月8日40 /