某某某某地塊開發(fā)分析實施報告-資料下載頁
2025-08-01 23:05本頁面
【正文】 發(fā)核心理念，獲得開發(fā)權(quán)后即刻由地塊低處清運土石，以盡早展開打樁等工序，力爭16年8月售樓部亮相蓄客，10月上旬開盤，并在10月至次年1月形成熱銷，至次2月底完成項目銷售。五、價格策略住宅價格因目前市場走向不穩(wěn)，且競爭對手策略瞬息萬變，故本項目的銷售價格預(yù)期不宜太過樂觀。前期建議以4500元/㎡起價銷售（內(nèi)部認購、饑餓營銷、限量推出），用以試探市場熱度。后續(xù)根據(jù)市場反映逐步修正推廣策略，并漸進式拔高價格至4800元/㎡；至準現(xiàn)房或已形成市場口碑階段可將價格調(diào)整至5000元/㎡，最終實現(xiàn)項目4900元/㎡的銷售均價，力求項目利潤的最大化，給投資者創(chuàng)造更大價格空間。商業(yè)售價目前區(qū)域內(nèi)居住人口不多，現(xiàn)有商業(yè)主要以社區(qū)商業(yè)為主，短時間內(nèi)形成百貨、休閑、大型餐飲的可能性不大。綜合以上因素考慮，建議本地塊商業(yè)歸化以兩層商業(yè)為宜。一樓定位將主要依托緊鄰的實驗一小，針對性的發(fā)展小型餐飲、兒童玩具、童裝童鞋、體育用品等的批零銷售；二樓商業(yè)主要針對課外輔導(dǎo)班、特長培訓(xùn)班、教材考試書店等商業(yè)業(yè)態(tài)進行銷售。售價方面，鑒于目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍不足，在開發(fā)方希望迅速收回投資的背景下，建議一樓均價18000元/ ㎡,二樓銷售均價實現(xiàn)8000元/ ㎡，平均銷售均價13000元/ ㎡。車位售價因考慮本地塊用地面積和地質(zhì)條件，不建議設(shè)置地下車位。考慮以項目裙樓的第三層和轉(zhuǎn)換層為停車場地。從性質(zhì)上變成產(chǎn)權(quán)車位，相比其他項目的地下車位更具優(yōu)勢，在售價方面還能夠與其他項目持平或略高。，難度不會太大。第五部分：投資回報該地塊占地面積約5000/㎡，本地塊總建筑面積為22500/㎡左右。規(guī)劃上可考慮一二層為商業(yè)，三層和轉(zhuǎn)換層為停車場（減少地下車位投入，并能充分利用轉(zhuǎn)換層的價值）。其中住宅部分銷售額為8千5百萬元；商業(yè)部分總建面積約6000㎡，㎡銷售，可回籠資金7千8百萬元；三層和轉(zhuǎn)換層為停車場可規(guī)劃60余個車位，可獲利820萬元。項目累計總銷售額為1. 7億元左右。以上商業(yè)面積和車位數(shù)量、售價相對保守，如能夠進一步增加，項目開發(fā)利潤也將得到進一步提高。二零一六年三月 專業(yè)整理分享
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