【正文】 的目的。u “城市廣場(chǎng)”與雙會(huì)所城市支路牛莊路從小區(qū)穿過，給小區(qū)規(guī)劃帶來了不利的一面。但反而促使設(shè)計(jì)師去尋找解決問題的途徑。為使南區(qū)北區(qū)發(fā)生有機(jī)的聯(lián)系，保證小區(qū)形態(tài)的完整性，規(guī)劃中沿牛莊路設(shè)置南北兩個(gè) 月型開放空間，與中心圓形會(huì)所呈放射狀聯(lián)系，雙會(huì)所分別為南北兩區(qū)各自的“核心”，是小區(qū)公共活動(dòng)中心的向心點(diǎn)，雙會(huì)所與北區(qū)板樓中心和南區(qū)景觀背景墻相串聯(lián)共同形成一條景觀軸線。住宅組團(tuán)獨(dú)特的空間圍合形式與中央開放空間共同形成豐富的小區(qū)空間形態(tài)，增加了小區(qū)的領(lǐng)域感，組成一個(gè)完整的社區(qū)形象。因?yàn)槌鞘械缆返慕槿耄^(qū)開放空間在某種程度上已變成了“城市廣場(chǎng)”，小區(qū)會(huì)所也變成了城市獨(dú)特的環(huán)境小品，景觀軸線與節(jié)點(diǎn)更是為城市的大環(huán)境注入了生機(jī)與活力。因此本案的設(shè)計(jì)層面已擴(kuò)展到城市設(shè)計(jì)這一更高更廣的區(qū)域，其在改良城市空間、提升區(qū)域形象上所起的作用是不可估量的。u 自然形態(tài)的后花園 南區(qū)住宅結(jié)合半月形廣場(chǎng)呈弧形布置，這樣布置避免了平板單調(diào)的格局，又增添了空間的流動(dòng)變化。規(guī)劃布局和建筑群體的空間組織自由流暢，連續(xù)而富有層次，這種靈活流暢的表現(xiàn)手法使建筑群生動(dòng)自然、和諧統(tǒng)一。在南北向景觀軸線上預(yù)留出足夠的空間，以便視覺走廊能夠透通無阻，并與西南側(cè)自然形成的后花園在空間上有所交融呼應(yīng)。自然形態(tài)的花園設(shè)置蜿蜒的水體與綠化景觀相配合，與入口處半月型開放空間形成空間形態(tài)上的對(duì)比。住宅的靈活排列錯(cuò)落配置，也使得各戶都擁有最好的視野景觀及良好的日照和通風(fēng)。交通設(shè)計(jì) 公寓式酒店及商業(yè)街沿北京東路和福建中路設(shè)置出入口，住宅部分主入口設(shè)在牛莊路會(huì)所“核心”處，住宅車輛由牛莊路西側(cè)進(jìn)入基地地下車庫，達(dá)到人車分流的效果。各住宅單元豎向交通均與地下停車庫相連，方便住戶到達(dá)停車場(chǎng)，盡可能減少小區(qū)內(nèi)動(dòng)機(jī)車流與人流的交叉，保證整個(gè)步行系統(tǒng)的持續(xù)性和安全性。產(chǎn)品力加強(qiáng)建議社區(qū)智能化配置u 未來數(shù)字生活的智能化環(huán)保小區(qū)突破常規(guī)智能化小區(qū)一般僅有寬帶網(wǎng)設(shè)置，本項(xiàng)目除應(yīng)在安全防范系統(tǒng)、物業(yè)服務(wù)智能化水平真正落實(shí)、在家庭智能化上有所突破，且在環(huán)保上有建樹。真正鋪就未來數(shù)字生活之路，與目標(biāo)客戶的現(xiàn)代觀、未來觀融合起來。 社區(qū)智能化應(yīng)該同小區(qū)的生活相結(jié)合：A：寬帶網(wǎng)絡(luò)傳送、瀏覽；B：通過社區(qū)的BBS增進(jìn)住家的交流，增強(qiáng)業(yè)主溝通；C：網(wǎng)上點(diǎn)擊物業(yè)服務(wù)；D：網(wǎng)絡(luò)可視醫(yī)療；E：網(wǎng)絡(luò)雙向交流的科普講座、電腦培訓(xùn)。u 寬帶網(wǎng)絡(luò)服務(wù)通過小區(qū)INTRANET（內(nèi)部局域網(wǎng)）與公共網(wǎng)連接，小區(qū)內(nèi)采用光纖到樓（FTTB）內(nèi)部，每戶獨(dú)享100MB配置。實(shí)現(xiàn)VOD點(diǎn)播、網(wǎng)上醫(yī)療、炒股、教育等功能。u 家庭智能化系統(tǒng)每戶住家安裝智能化系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)家用電器遠(yuǎn)程控制。u 安全系統(tǒng) 完善的安保系統(tǒng)不僅給予業(yè)主安詳生活的保障同時(shí)還可以讓購房者對(duì)本社區(qū)有一更加良好的印象。具體安保措施如下：1) 周界紅外微波雙重報(bào)警。2) 大門、車庫、電梯轎廂、中庭等重要位置設(shè)閉路電視監(jiān)控。3) 每棟大樓密碼門禁系統(tǒng)，每戶可視對(duì)講系統(tǒng)。4) 小區(qū)內(nèi)部通信系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)住戶之間，住戶與物業(yè)之間的通訊。5) 每戶配有緊急按鈕與保安中心相連；并連網(wǎng)110報(bào)警系統(tǒng)。6) 每戶進(jìn)門、落地窗，一、二樓住家窗戶配有門磁窗磁、紅外線探測(cè)器并通過可視對(duì)講主機(jī)接入安防中心，非法闖入時(shí)，與安防中心相連自動(dòng)報(bào)警。7) 小區(qū)內(nèi)主要通道出入口及各大樓的主要部位設(shè)置電子巡更，記錄巡更路線及時(shí)間，保證安全。8) 住家廚房防煤氣泄露系統(tǒng)，并通過對(duì)講主機(jī)接入安防中心9) 各層、車庫設(shè)置消防栓、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)及公共部位自動(dòng)煙感、消防噴淋系統(tǒng)。物業(yè)信息化管理u 建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)：采用先進(jìn)電腦神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)化智能控制技術(shù)組成高效監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)智能系統(tǒng)，對(duì)小區(qū)內(nèi)大樓的水箱，水泵、電梯、供電設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控，保證各類設(shè)備處在最佳運(yùn)行狀態(tài)。u 遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)： 采用電子脈沖水、電煤表收集器，用戶即時(shí)通過智能化控制器的液晶顯示器查看三表讀數(shù)，并同時(shí)傳輸給物業(yè)中心遠(yuǎn)端服務(wù)器，自動(dòng)記費(fèi)結(jié)算，減少上門抄表的干擾。u IC卡一卡通系統(tǒng)：每戶均配有IC智能卡，可用于小區(qū)內(nèi)會(huì)所消費(fèi)，物業(yè)管理等費(fèi)用的結(jié)算及車輛進(jìn)出的管理。u 車庫管理系統(tǒng)：在停車場(chǎng)出入口各設(shè)有接近式讀卡器，持IC智能卡接近讀卡機(jī)時(shí)，在取得有效確認(rèn)后，閘門臂會(huì)自動(dòng)開啟，允許車輛通過。社區(qū)環(huán)保設(shè)施u 太陽能公共照明、采用太陽能供電路燈；公共部位智能照明（聲控節(jié)能）及消防緊急照明，均由太陽能板提供電源，小區(qū)門口設(shè)置電子顯示屏，公布物業(yè)信息及重要新聞等，服務(wù)居民。u 水資源循環(huán)利用系統(tǒng)，小區(qū)雨水、生活污水分管處理、再利用。u 有機(jī)垃圾分類收集、粉碎后降溫處理。u 雙層中空玻璃，隔熱隔音降低能耗。會(huì)所設(shè)施配備建議（供選用）鑒于本案的高檔定位和目標(biāo)客源客層需求，在社區(qū)內(nèi)規(guī)劃一座實(shí)用精致的專供業(yè)主私人使用的小型住戶會(huì)所或開設(shè)一家俱樂部式的娛樂空間將是必不可少的：棋牌室、休閑吧、壁球室等。另外，隨著人們的工作節(jié)奏的加快，工作壓力的加重，更需要舒緩壓力和健康運(yùn)動(dòng)的場(chǎng)所，室外的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所也必不可少。這樣對(duì)提升整個(gè)小區(qū)的生活品質(zhì)也起著相當(dāng)重要的作用。建議會(huì)所設(shè)施可選擇配備如下：類別項(xiàng) 目運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施回力球場(chǎng)（壁球）、室內(nèi)電腦高爾夫練習(xí)場(chǎng)桌球場(chǎng)、撞球場(chǎng)韻律教室、健身室、飛鏢室游泳池家庭視聽、電影中心娛樂交誼中心棋弈社飲料、果汁BAR及COFFEE SHOP多功能會(huì)議中心兼社區(qū)集會(huì)中心圖書閱覽室、K書中心親子游藝世界幼稚園、托兒所戶外親子游戲場(chǎng)、兒童溜冰場(chǎng)兒童課后輔導(dǎo)中心、兒童電腦室24小時(shí)便利店社區(qū)服務(wù)設(shè)施男女理容中心郵政服務(wù)、銀行自動(dòng)提款機(jī)社區(qū)洗衣中心垃圾集散區(qū)降溫處理管理中心傭人中介制度寵物托管中心社區(qū)健康保健中心（“SPA”養(yǎng)生概念）物業(yè)管理服務(wù)建議u 基本原則目標(biāo)保持住戶的私密性物業(yè)管理之最重要目的在于將本區(qū)與外界作某種程度的隔離，讓住戶擁有自己絕對(duì)的私有空間，不受外人干擾。維護(hù)居住的安全性住戶生命財(cái)產(chǎn)維護(hù)為物業(yè)管理最重要一環(huán)，社區(qū)內(nèi)應(yīng)有足夠保障觀察范圍的監(jiān)控系統(tǒng)，配合相應(yīng)的警衛(wèi)巡邏系統(tǒng)，以達(dá)到安全目的。u 具體實(shí)施建議1) 物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)a) 代收房租、代售、代管服務(wù)b) 水、電、煤費(fèi)代收服務(wù)c) 郵件收發(fā)服務(wù)d) 垃圾定期服務(wù)(袋裝化)e) 洗衣、送洗服務(wù)f) 清潔維修服務(wù)2) 警衛(wèi)安全系統(tǒng)a) 中央監(jiān)控系統(tǒng)b) 大門警衛(wèi)安全系統(tǒng)c) 四周警衛(wèi)巡邏系統(tǒng)d) 各戶防盜安全系統(tǒng)e) 各戶緊急求救系統(tǒng)3) 維修管理系統(tǒng)a) 機(jī)電維修b) 中心花園及庭園維護(hù)c) 建筑維修、公共設(shè)施維修4) “健康”概念社區(qū) 建議與本項(xiàng)目周邊仁濟(jì)醫(yī)院等市級(jí)醫(yī)療中心合作，引入小區(qū)內(nèi)部親情化健康服務(wù)內(nèi)容，如：a) 每年兩次社區(qū)居民體檢b) 建立私人健康小檔案c) 專家定期醫(yī)療咨詢、講座d) 組織社區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)項(xiàng)目開發(fā)篇項(xiàng)目開發(fā)打算我司將聯(lián)合黃浦區(qū)建委下屬機(jī)構(gòu)——上海金宏浦房地產(chǎn)發(fā)展有限公司投資開發(fā)137地塊。項(xiàng)目三通一平土地價(jià)位根據(jù)我司對(duì)該項(xiàng)目地塊的綜合考察、評(píng)議，確定該項(xiàng)目凈地塊“三通一平”地價(jià)為20000元/平方米，共計(jì)46200萬元。實(shí)施計(jì)劃及時(shí)間節(jié)點(diǎn)根據(jù)該項(xiàng)目規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，確定該項(xiàng)目分二期實(shí)施，一期位于牛莊路以南地塊，規(guī)劃建設(shè)4幢（單元）25層住宅樓、1幢會(huì)所，地上總建筑面積40400平方米，計(jì)劃于2002年12月全面進(jìn)行動(dòng)拆遷，2003年6月土建開工，于2004年12月竣工；二期位于牛莊路以北地塊，規(guī)劃建設(shè)3幢（單元）25層住宅樓、1幢（單元）20層公寓酒店、1幢會(huì)所、12層商場(chǎng)，地上總建筑面積42760平方米，計(jì)劃于2003年6月全面進(jìn)行動(dòng)拆遷，2004年2月土建開工，計(jì)劃于2005年8月竣工。該項(xiàng)目地塊具體實(shí)施分項(xiàng)進(jìn)度及時(shí)間節(jié)點(diǎn)見附表。資金籌措方案根據(jù)該項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，結(jié)合我司現(xiàn)有二個(gè)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展，公司確定該項(xiàng)目資金籌措以公司自有資金投入為主的方式進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。公司目前現(xiàn)有項(xiàng)目位于錦繡路、錦和路的“萬源杰座”已進(jìn)入預(yù)售前的準(zhǔn)備階段，定于10月份中旬開始對(duì)外正式預(yù)售，該部分預(yù)售收入將全部用于137號(hào)地塊一期土地款的支付及項(xiàng)目前期開發(fā)建設(shè)；位于浦東大道、東方路的“萬源晶典”已進(jìn)入施工階段，預(yù)計(jì)2003年4月開始預(yù)售，預(yù)計(jì)在第二季度末該項(xiàng)目銷售收入達(dá)3億元，該部分預(yù)售收入將全部用于137號(hào)地塊二期土地款的支付及二期部分的開發(fā)建設(shè)。