【文章內(nèi)容簡介】 。 南京東路商業(yè)街：是全國著名的商業(yè)街，其每年的營業(yè)額都冠居全國?！靶率澜缟坛恰薄ⅰ笆邪僖坏陽|樓”、“寶大祥商廈”、“伊都錦商廈”等，使整個南京路成為具有國際水平現(xiàn)代化商業(yè)大廈，展示國際名牌、一流商品，擁有一流購物環(huán)境、一流服務(wù)水平，是繁榮、文明、整潔、安定的現(xiàn)代化商業(yè)大街216。 北京路五金一條街：經(jīng)營門類有機(jī)電、交電、閥門管件、機(jī)動刀具等60余個大類，數(shù)萬個品種，使北京路成為名符其實(shí)的生產(chǎn)資料街。216。 福州路文化街；有上?？萍紙D書公司、上海外文圖書公司、上海書城、上海古籍書店等一大批名優(yōu)特色店，另外還經(jīng)營上千種文化用品，正以嶄新面貌，迎接國內(nèi)外賓客的文化生活需要。216。 金陵路裝潢街；以經(jīng)營各類中高檔裝潢材料為主要特色，以滿足各類人群不同的需要。216。 豫園商城；豫園旅游商城，在百余年的商業(yè)文化積淀的基礎(chǔ)上，場內(nèi)形成小商品、小吃、黃金等經(jīng)營特色的，享有“小吃王國”、“小商品王國”等美譽(yù)。u 主要旅游資源黃浦區(qū)內(nèi)擁有豐富的歷史文化資源和眾多的城市新景觀，并成為近幾年景點(diǎn)旅游和都市旅游的熱點(diǎn)，目前沿外灘、豫園、西藏中路、人民廣場、南京東路步行街的旅游環(huán)線已經(jīng)形成，成為黃浦區(qū)商貿(mào)旅游得天獨(dú)厚的景觀資源。u 市政規(guī)劃216。 南京路興建“浦西第一高樓”總投資達(dá)30億元、高達(dá)333米、樓高60層的世貿(mào)國際廣場將矗立在南京東路、西藏南路口，總建面積近14萬平方米，由6層大型高檔購物商場、3層會議、餐飲及娛樂中心、48層800多戶套客房的超豪華五星級酒店組成。216。 董家渡將建本市最大濱水聚居區(qū)董家渡聚居區(qū)東瀕黃浦江，北至復(fù)興路，西至中華路——桑園街，南以陸家浜路為界，其中可開發(fā)土地面積為66公頃，將建本市最大的濱水聚居區(qū)。216。 中華路環(huán)城綠帶的建設(shè)在上海老城四周將建中華路環(huán)城綠化帶，改善了豫園地區(qū)的綠化環(huán)境。216。 蘇州河綜合治理工程蘇州河四期（河南中路——西藏中路）全長1150米。將于2002年年底竣工。此項(xiàng)工程建成標(biāo)志著黃浦區(qū)蘇州河環(huán)境綜合治理工程的初步完成。黃浦區(qū)區(qū)域特征u 上海市中心最好的黃金地塊，中央商務(wù)區(qū)最中心地塊，全國金融中心。境內(nèi)外灘金融一條街30年代起已馳名中外，具歷史價值。u 全區(qū)第三產(chǎn)業(yè)異常發(fā)達(dá)，商業(yè)及其繁榮，南京東路步行街被譽(yù)為“中華第一街”,營業(yè)總額冠居全國。u 區(qū)內(nèi)市府大樓、市人大、市政協(xié)等構(gòu)成全上海的政治中心。u 區(qū)境內(nèi)人民廣場、上海博物館、上海大劇院…形成市中心地區(qū)獨(dú)特的風(fēng)景線。u 老式里弄眾多，人口密集，地價昂貴，動拆遷成本高昂，改造須主要依靠市政行為或與政府聯(lián)合開發(fā)。u 依托豫園—城隍廟商業(yè)旅游城形成集聚老城廂及明清懷舊特色的商業(yè)旅游城區(qū)。u 區(qū)域中文物、古跡眾多，懷舊氣息濃郁，區(qū)境中人民路、中華路橢圓形方位內(nèi)有舊城鄉(xiāng)保護(hù)規(guī)劃（），保留有較完整的上海開埠初期的人文地理景觀。u 老式住宅，木結(jié)構(gòu)房屋較多，人口密集，道路縱橫交錯，路幅普遍較小，動拆遷難度較大。黃浦區(qū)房地產(chǎn)市場綜述黃浦區(qū)期房市場供求分析單位：萬M2時間期房推案量期房去化量2000(1季度) 2000(2季度) 2000(3季度) 2000(4季度) 2000年全年 2001(1季度) 2001(2季度) 2001(3季度) 2001(4季度) 2001年全年2002(1季度) 說明：，%，%，%，%。供求比為1：，期房供不應(yīng)求局面加劇。黃浦區(qū)2001年區(qū)域單套單價與成交量的關(guān)系黃浦區(qū)2001年區(qū)域單套面積與成交量的關(guān)系黃浦區(qū)2001年區(qū)域單套總價與成交量的關(guān)系黃浦區(qū)房地產(chǎn)市場總體特征u 自2000年中旬與南市區(qū)實(shí)行“撤二建一”后，使房地產(chǎn)市場受到極大推動，區(qū)域供應(yīng)和去化量猛增。u 區(qū)域北部的CBD地區(qū)為上海甲級寫字樓最集中區(qū)域之一，其供應(yīng)性以商業(yè)性用房為主，而住宅供應(yīng)量微乎其微。u 住宅主要供應(yīng)來自與延安東路以南原南市地區(qū)。目前黃浦區(qū)的整體住宅市場已由原南市區(qū)物業(yè)所主導(dǎo)。u 區(qū)域均價再度走高，供應(yīng)量持續(xù)減量，市場成交穩(wěn)定增長，供不應(yīng)求局面有所加劇。u 區(qū)域整體價格走高已成定局，主力成交中心上移，再度回落可能不大。項(xiàng)目區(qū)域市場由于土地資源稀缺，動遷成本過高，本區(qū)域向來物業(yè)數(shù)量稀少，目前區(qū)域均值在10000元/平方米，其個案均為占地容積高的小規(guī)模個案?！笆兄行乃昂勒睘楸緟^(qū)域樓盤的對外一致形象。由于過于高估自身的地段優(yōu)勢，卻缺乏豪宅的高質(zhì)規(guī)劃和形象包裝，在房型的設(shè)計(jì)上又因“大而無當(dāng)”而導(dǎo)致總價過高，除“家化中房苑”以低總價銷售取得了不錯的業(yè)績，其余個案的銷售去化普遍遇到了較大的阻力。從目前100110平方米的兩房去化速度最快來看，顯然受到價格因素影響。項(xiàng)目區(qū)域面積配比房型一房面積配比100110M2合計(jì)套數(shù)3030比例100%100%房型二房面積配比110120 M2120130 M2150160 M2合計(jì)套數(shù)364630112比例%41%%100%房型三房面積配比150160M2160170M2170180M2190200M2合計(jì)套數(shù)46462010122比例%%%%100%說明：以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)由福海名人府、水景苑、家化中房苑3個樓盤得出，統(tǒng)計(jì)總戶數(shù)為264戶。本區(qū)域市場以三房為主，%，主力面積為150170平方米之間，%；二房為輔，%，主力面積為130140平方米之間，占二房總戶數(shù)的41%。區(qū)域競爭個案分析案 名水景苑物業(yè)類型32F高層、平面配置2梯3戶、2梯2戶綠 化 率40%建筑面積 2容 積 率得 房 率78%平均單價9500元/ M 2主力總價162182萬/套房型規(guī)劃一房： 2，占總比20%二房： 2，占總比20%三房：170178M 2，占總比40%192M 2，占總比20%去 化 2，占總量的50%建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約派建筑風(fēng)格景觀設(shè)計(jì)江南園林式的細(xì)致與精巧廣告訴求市中心水景住宅廣 告 語匯聚上海市中心、倍享黃浦水案風(fēng)情優(yōu) 勢便捷立體交通網(wǎng)，地鐵、高架觸手可及。南京東路步行街的時尚繁華近在咫尺。沿蘇州河的水景住宅。劣 勢小區(qū)周圍目前都是舊式棚戶區(qū)，環(huán)境不佳。房型大而無當(dāng)，導(dǎo)致總價過高。區(qū)域市場潛在供應(yīng)的競爭u 金色家園發(fā)展商：金外灘集團(tuán)項(xiàng)目位置：黃河路，新閘路用地面積：16744 M2建筑面積：80178 M2主宅面積：72300 M2會所和公建面積：7878 M2u 黃浦區(qū)9119地塊舊里改建項(xiàng)目發(fā)展商：上海中福地產(chǎn)置業(yè)有限公司項(xiàng)目位置：云南路，廣西北路總投資額：建筑面積：u 新昌路項(xiàng)目項(xiàng)目位置：新昌路、成都路東側(cè)，北京西路北側(cè)，蘇州河南側(cè)總投資額：60億元用地面積：12萬M2總建面積：45萬M2項(xiàng)目概況項(xiàng)目立地條件項(xiàng)目黃浦區(qū)137地塊地理位置東臨福建中路、南臨寧波路、西臨浙江中路、顧家弄、北臨北京東路用地面積23100M2用地性質(zhì)住宅及商鋪（15%）容積率地塊現(xiàn)狀未動遷周邊情況以舊式里弄房為主的居住區(qū)，及北京路五金街周邊區(qū)域生活機(jī)能u 生活機(jī)能：區(qū)域地處上海市中心黃金地段，外灘景觀區(qū)，南京路步行街都只有舉步之勞，為今后業(yè)主購物娛樂提供了極大的方便。位于浙江路上的各類便利店，為將來小區(qū)居民就近購買各類生活用品提供方便。u 交通機(jī)能地鐵一號線（新閘路站）距離本項(xiàng)目一公里，出行十分方便。項(xiàng)目西側(cè)為上海連接?xùn)|西的重要高架——延安路高架項(xiàng)目北側(cè)正對北京東路，為上海重要的東西向主干道之一，并且還是銜接外灘景觀旅游區(qū)的要道?；刂苓?00米范圍內(nèi)的公交線路眾多，為居民出行提供方便。u 學(xué)習(xí)機(jī)能：本案周邊的“格致中學(xué)”和“光明中學(xué)”分別為上海市的市級與區(qū)級重點(diǎn)中學(xué)，為今后本區(qū)域居民的“望子成龍”提供了一條捷徑。u 醫(yī)療機(jī)能本項(xiàng)目東南側(cè)的“仁濟(jì)醫(yī)院”屬上海市市級醫(yī)院，在醫(yī)療水平、軟硬件方面都