【正文】 00萬元。2）①集體土地房屋拆遷安置房的收入集體土地房屋拆遷安置房與被拆遷房屋等面積部分按拆遷補償價計收，超拆遷面積部分按600元/m2計收。則收入為3370萬元，其中：集體土地安置房等面積部分收入：按市政府建政（2003）14號文件和《新安江東入城口土地征用房屋拆遷補償安置實施細則》規(guī)定：集體土地安置房的收入即為拆遷戶拆遷面積的拆遷補償費（見P20）計2126萬。集體土地安置房超面積部分收入（）600元/ m2=1244元②國有土地住宅安置房收入由于安置小區(qū)的出售對象為屬于原區(qū)塊內(nèi)國有土地上的被拆遷戶，在產(chǎn)權(quán)置換結(jié)算時，根據(jù)建政函（2005）57號文件規(guī)定，屬出讓地被拆遷戶按出讓土地房價2150元/m2，屬劃撥地的被拆遷戶按劃撥土地房價1344元/ m2，則收入為16002萬元，其中屬出讓土地住宅安置房收入：31124 m22150元/ m2= 6691元屬劃撥土地住宅安置房收入：69276 m21344元/ m2=9310元3) 商業(yè)用房拆遷安置房收入商業(yè)安置房根據(jù)新安江城區(qū)市場價，該區(qū)塊價格為5600元，劃撥土地商業(yè)安置房價為2724元/ m2，則收入為740萬元，其中：出讓土地商業(yè)安置房收入：869m2劃撥土地商業(yè)安置房收入：931m24) 營業(yè)稅金及附加：上繳的稅金按國家規(guī)定稅率計算，其中營業(yè)稅為營業(yè)收入的5%，城市建設維護稅為營業(yè)稅的7%，教育附加費為營業(yè)稅的3%，稅金及附加總計為6903萬元。詳見“經(jīng)營收入及稅金預測表”。（詳見表14）　　　 經(jīng)營收入及稅金預測表　　　　　 表14營業(yè)收入稅金預測序號收入項目金額（萬元）序號收稅項目基數(shù)稅率金額（萬元）1土地出讓金1054001營業(yè)稅1255125%62752安置房銷售收入201122城市建設維護稅62757%439住宅安置房銷售收入193723教育費附加62753%188商業(yè)安置房銷售收入74043小 計1255125小 計465合 計1255127合 計6903經(jīng)營成本預計：本效益分析中的經(jīng)營成本，只考慮經(jīng)營期內(nèi)實際現(xiàn)金支付的成本，即在總成本費用中剔除拆舊，攤銷和各年根據(jù)收入分攤的開發(fā)成本。出售安置房的建設成本，已在投資支出中考慮，在經(jīng)營成本中，不再計算；利息：經(jīng)營期間的利息和建設期的利息已計入建設投資中，不再計息；職工工資和福利等均已計入建設投資管理費用中，不再計算；其它管理費用及稅費均已計入建設資金管理費用，不再計算。按上述成本計算總成本為96427萬元，詳見“總成本費用結(jié)算表”（表15）?？偝杀举M用結(jié)算表　　　　　　　　　 表15序號投資成本項目費用（萬元）備注1開發(fā)投資77594集體土地報批征用費用4599房屋拆遷補償、安置費用30629企事業(yè)單位搬遷費用32648土地整理費用1120基礎設施配套建設費用85982相關(guān)費用11930財務費用7200管理費用2365預備費用23653稅金6903營業(yè)稅6276城市維護建設稅439教育附加費188總計96427（二）改造項目經(jīng)營效益、財務盈利能力分析靜態(tài)盈利性分析根據(jù)上述基礎數(shù)據(jù)，對本改造項目投入產(chǎn)出進行經(jīng)營效益分析可知，項目開發(fā)經(jīng)營期間，收支相抵后尚有盈余，累計為29085萬元。結(jié)果詳見“損益表”（表16）。因為本改造項目開發(fā)經(jīng)營期短，其投資收益率和投資利稅率不具可比性。表16損益表單位：萬元序 號項　 目累計數(shù)1開發(fā)經(jīng)營收入125512土地出讓收入105400安置房銷售收入201122開發(fā)投資成本89524開發(fā)建設投入77594開發(fā)建設相關(guān)費用投入119303工商營業(yè)稅69034開發(fā)經(jīng)營利潤290855企業(yè)所得稅6凈利潤29085資金流量分析財務基準收益率按12%，改造項目計算期按6年，根據(jù)“現(xiàn)金流量表”計算內(nèi)部收益率，財務凈現(xiàn)值和投資回收期。其結(jié)果如下：所得稅前財務內(nèi)部收益率為 %；；財務凈現(xiàn)在值（12%拆現(xiàn)）為 4319萬元。具體詳見“現(xiàn)金流量表（表17）”現(xiàn)金流量表　　　　　　　　　　　　　　 表17年 份　　 項 目200520062007200820092010現(xiàn)金流入營業(yè)收入18000240004000023400回收流動資金安置房銷售收入1000010112合 計2800034112400023400現(xiàn)金流出建設投資110442247529350171279528流動資金經(jīng)營成本工商營業(yè)稅所得稅合計110442247529350171279528凈現(xiàn)金流量11044224751350169853047223400累計凈現(xiàn)金流量110443351934869178841258835988清償能力分析本改造項目建設共計中長期借款89524萬元，其中銀行貸款 50000萬元，償還借款的資金來源主要為土地出讓收入及安置房銷售收入，在表13“投資計劃和資金籌措表”中可看出本項目貸款可在5年內(nèi)還清，各年的資金都有一定的留余。該項目的承辦人在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)， %，說明其有良好的財務狀況，具有較強的債務償還能力，詳見資產(chǎn)負債表（表18）。資產(chǎn)負債表　　　　　　　　　　 表18項 目數(shù) 額資 產(chǎn)流動資產(chǎn)固定資產(chǎn)凈值89524無形資產(chǎn)負債及資本流動負債借 款50000負債合計50000資 本政府投入36524公司注冊資本3000未分配利潤29085資本合計68609風險分析上述測算基于以下假設：改造開發(fā)整理后的土地能按評估地價順利出讓；拆遷調(diào)查的資料是準確的，不會出現(xiàn)大的漏洞；經(jīng)濟管理部門提供的企業(yè)資產(chǎn)狀況是真實的，沒有大的出落。下面著重分析改造項目在開發(fā)運作過程中可能會遇到的風險，以期有一定的心理準備。（1）國家宏觀政策調(diào)整的風險，國家自采取信貸、土地宏觀調(diào)整政策后，今年又加大了對房地產(chǎn)市場的規(guī)范和調(diào)控力度。對此，一方面可能會影響消費者對房地產(chǎn)市場的預期，重復產(chǎn)生持幣待購行為，進而影響房地產(chǎn)市場的走勢；另一方面，房地產(chǎn)市場的走勢，對土地市場和土地的出讓帶來影響，便會直接影響改造項目能否成功和達到預期的效益。（2）融資的風險，隨著國家宏觀調(diào)控政策的影響和金融部門銀根緊縮政策的逐步落實，使項目融資存在較大的壓力。（3）存在成本低估的風險：①雖本報告的成本測算嚴格按建政函（2005）57號《關(guān)于公布2005年X市城市房屋拆遷貨幣補償基準價的通知》和具體土地房屋拆遷補償有關(guān)規(guī)定中的標準進行，但這樣的補償價與被拆遷戶的心理期望值總是有差距，難以讓一些人接受，實際操作中有可能還需提高標準。②企業(yè)搬遷按建政（2004）6號文件測算，但在按文件規(guī)定測算與實際操作中可能也會存在差距，再者企業(yè)要求趨高，所以也會影響到搬遷補償測算的準確性。③企業(yè)及被拆遷戶提供信息不全，在本測算中只能按社會平均水平，故存在不確定的因素。（4）土地出讓的風險，在改造開發(fā)完成后土地無法按計劃、按評估地價順利出讓，所以將直接影響改造項目的收入，從而引起盈余的大幅度下降。（5）貸款利率上調(diào)風險，國家宏觀調(diào)控政策，目前主要采取了金融和土地二個閘門的作用，央行在提高準備金后商業(yè)銀行資金全面吃；同時，今年上半年投資過快，央行最近又公布擴大貸款利率上浮幅度等意味著存在利率上調(diào)的可能，這就可能增加財務費用。（6）建安成本漲價的風險。我國近期在一定程度上已出現(xiàn)通貸澎脹現(xiàn)象，尤其是建筑所用的材料鋼材、水泥、型材等價格會大幅上漲，電力能源供應緊張，電力雖在一定程度上得到緩解，但在一定時期內(nèi)還存有不足的現(xiàn)象，也會影響工程的順利進行。許多經(jīng)濟學家預測，受需求拉動和供給滯后的影響，大部分建材價格仍處于上升趨勢，能源緊缺在短期內(nèi)難以改變，這將會增大改造項目成本，也會延長工期。（7）開發(fā)期限延期的風險。改造項目涉及住戶拆遷、企業(yè)的搬遷必定會損害到一部分人和部分企業(yè)的利益，拆遷工作被稱之“天下第一難”，因此，不可避免地會出現(xiàn)個別“釘子戶”，進而影響改造項目的期限，而增大項目的成本。第八章 結(jié) 論綜上所述，X市X區(qū)塊開發(fā)具有良好的經(jīng)濟效益、社會效益及生態(tài)效益，具有重大的建設意議，項目建設者有較強的還貸能力。該改造項目是可行的。42