【正文】 該改造項(xiàng)目是可行的。 論第八章改造項(xiàng)目涉及住戶拆遷、企業(yè)的搬遷必定會(huì)損害到一部分人和部分企業(yè)的利益，拆遷工作被稱之“天下第一難”，因此，不可避免地會(huì)出現(xiàn)個(gè)別“釘子戶”，進(jìn)而影響改造項(xiàng)目的期限，而增大項(xiàng)目的成本。許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)，受需求拉動(dòng)和供給滯后的影響，大部分建材價(jià)格仍處于上升趨勢(shì)，能源緊缺在短期內(nèi)難以改變，這將會(huì)增大改造項(xiàng)目成本，也會(huì)延長(zhǎng)工期。（6）建安成本漲價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。（4）土地出讓的風(fēng)險(xiǎn)，在改造開發(fā)完成后土地?zé)o法按計(jì)劃、按評(píng)估地價(jià)順利出讓，所以將直接影響改造項(xiàng)目的收入，從而引起盈余的大幅度下降。②企業(yè)搬遷按建政（2004）6號(hào)文件測(cè)算，但在按文件規(guī)定測(cè)算與實(shí)際操作中可能也會(huì)存在差距，再者企業(yè)要求趨高，所以也會(huì)影響到搬遷補(bǔ)償測(cè)算的準(zhǔn)確性。（2）融資的風(fēng)險(xiǎn)，隨著國家宏觀調(diào)控政策的影響和金融部門銀根緊縮政策的逐步落實(shí)，使項(xiàng)目融資存在較大的壓力。（1）國家宏觀政策調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)，國家自采取信貸、土地宏觀調(diào)整政策后，今年又加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范和調(diào)控力度。經(jīng)濟(jì)管理部門提供的企業(yè)資產(chǎn)狀況是真實(shí)的，沒有大的出落。改造開發(fā)整理后的土地能按評(píng)估地價(jià)順利出讓；政府投入36524公司注冊(cè)資本3000未分配利潤(rùn)29085資本合計(jì)68609 款50000負(fù)債合計(jì)50000資流動(dòng)負(fù)債固定資產(chǎn)凈值89524無形資產(chǎn) 產(chǎn) 目數(shù)資產(chǎn)負(fù)債表　　　　　　　　　　年內(nèi)還清，各年的資金都有一定的留余。凈現(xiàn)金流量11044224751350169853047223400累計(jì)凈現(xiàn)金流量110443351934869178841258835988所得稅工商營業(yè)稅經(jīng)營成本流動(dòng)資金合1000010112安置房銷售收入18000240004000023400回收流動(dòng)資金營業(yè)收入 目200520062007200820092010現(xiàn)金流入 份　　 具體詳見“現(xiàn)金流量表（表17）”現(xiàn)金流量表　　　　　　　　　　　　　　資金流量分析財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率按12%，改造項(xiàng)目計(jì)算期按6年，根據(jù)“現(xiàn)金流量表”計(jì)算內(nèi)部收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期。開發(fā)建設(shè)投入77594開發(fā)建設(shè)相關(guān)費(fèi)用投入119303工商營業(yè)稅69034開發(fā)經(jīng)營利潤(rùn)290855企業(yè)所得稅 號(hào)項(xiàng)　 目累計(jì)數(shù)1開發(fā)經(jīng)營收入125512結(jié)果詳見“損益表”（表16）。總計(jì)96427教育附加費(fèi)188營業(yè)稅62763稅金6903管理費(fèi)用2365基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用8598企事業(yè)單位搬遷費(fèi)用32648集體土地報(bào)批征用費(fèi)用4599總成本費(fèi)用結(jié)算表　　　　　　　　　 表15序號(hào)投資成本項(xiàng)目費(fèi)用（萬元）備注1開發(fā)投資77594其它管理費(fèi)用及稅費(fèi)均已計(jì)入建設(shè)資金管理費(fèi)用，不再計(jì)算。利息：經(jīng)營期間的利息和建設(shè)期的利息已計(jì)入建設(shè)投資中，不再計(jì)息； 計(jì)1255127合 計(jì)3小住宅安置房銷售收入193723教育費(fèi)附加62753%188商業(yè)安置房銷售收入7404（詳見表14）　　　 經(jīng)營收入及稅金預(yù)測(cè)表　　　　　集體土地安置房超面積部分收入（）600元/ m2=1244元②國有土地住宅安置房收入由于安置小區(qū)的出售對(duì)象為屬于原區(qū)塊內(nèi)國有土地上的被拆遷戶，在產(chǎn)權(quán)置換結(jié)算時(shí)，根據(jù)建政函（2005）57號(hào)文件規(guī)定，屬出讓地被拆遷戶按出讓土地房?jī)r(jià)2150元/m2，屬劃撥地的被拆遷戶按劃撥土地房?jī)r(jià)1344元/ m2，則收入為16002萬元，其中屬出讓土地住宅安置房收入：31124 m22150元/ m2= 6691元屬劃撥土地住宅安置房收入：69276 m21344元/ m2=9310元3) 商業(yè)用房拆遷安置房收入商業(yè)安置房根據(jù)新安江城區(qū)市場(chǎng)價(jià)，該區(qū)塊價(jià)格為5600元，劃撥土地商業(yè)安置房?jī)r(jià)為2724元/ m2，則收入為740萬元，其中：出讓土地商業(yè)安置房收入：869m2劃撥土地商業(yè)安置房收入：931m24) 營業(yè)稅金及附加：上繳的稅金按國家規(guī)定稅率計(jì)算，其中營業(yè)稅為營業(yè)收入的5%，城市建設(shè)維護(hù)稅為營業(yè)稅的7%，教育附加費(fèi)為營業(yè)稅的3%，稅金及附加總計(jì)為6903萬元。2）①集體土地房屋拆遷安置房的收入集體土地房屋拆遷安置房與被拆遷房屋等面積部分按拆遷補(bǔ)償價(jià)計(jì)收，超拆遷面積部分按600元/m2計(jì)收。 章對(duì)區(qū)塊土地價(jià)格的預(yù)估分析，該區(qū)塊面江靠山，與本市區(qū)其它地塊相比且有更理想的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，是X城市總體規(guī)劃區(qū)內(nèi)屬繁華核心的地塊，而且是X城區(qū)內(nèi)不再有的極具開發(fā)優(yōu)勢(shì)的地塊。所有的附表是本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的組成部分，數(shù)據(jù)單價(jià)是萬元，因小數(shù)點(diǎn)和四舍五入關(guān)系，合計(jì)數(shù)和各列數(shù)相加可能存在一定的誤差。在評(píng)估過程中，我們采用了稅前全部投資的指標(biāo)。e、行政劃撥用地開發(fā)成本的收入。投資計(jì)劃：本項(xiàng)目投資總額為89524萬元人民幣，分五年投入，各年所需投資詳見“投資使用計(jì)劃和資金籌措表，（表13）。除評(píng)估項(xiàng)目的收益率，同時(shí)評(píng)估該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，該項(xiàng)目承辦方的債務(wù)償還能力。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)2000300002政府投入365241104410001548030003投資使用計(jì)劃895241104422475393501275239036相關(guān)費(fèi)用11622300016545基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)46543企事業(yè)單位搬遷費(fèi)30625100001305520001100722第二期改造投資使用計(jì)劃734786相關(guān)費(fèi)用3082001085基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)39443000944 限2005200620072008200920101第一期改造投資使用計(jì)劃16046110445002 用（詳見表13）投資使用計(jì)劃及資金籌措表　　　申請(qǐng)銀行貸款50000萬元。合計(jì)89524管理費(fèi)用2365財(cái)務(wù)費(fèi)用72006相關(guān)費(fèi)用11930基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)81445基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)85983企事業(yè)單位搬遷費(fèi)32648安置區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)3420國有土地居民安置房建設(shè)7070國有土地居民拆遷補(bǔ)償費(fèi)105782房屋拆遷安置費(fèi)估算30629（九）X區(qū)塊改造項(xiàng)目開發(fā)投資估算匯總表（詳見表12）表12序號(hào)投資估算項(xiàng)目投資估算（萬元）　　 備建設(shè)單位管理費(fèi)按項(xiàng)目投資費(fèi)用3%計(jì)取，計(jì)2365萬元。投資方向調(diào)節(jié)稅根據(jù)國稅發(fā)（1994）021號(hào)文投資方向調(diào)幣稅按零稅率計(jì)算。（七）、其它費(fèi)用估算預(yù)備費(fèi)：按項(xiàng)目投資額的3%計(jì)取，計(jì) 2365萬元。6合4工程招標(biāo)代理費(fèi)122工程質(zhì)監(jiān)費(fèi)29%計(jì)取?；A(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)相關(guān)費(fèi)用估算（詳見表11）　　 表11序號(hào)費(fèi)用名稱費(fèi)用金額（萬元）備814820009合666 能工程量工程造價(jià)預(yù)估（萬元）長(zhǎng)度（m）寬度（m）面積m21嚴(yán)州大道（X段）主干道1435304305015062江濱路（城防）次干道1426202852020003嚴(yán)州支路次干道3762075202634二號(hào)路次干道4542299883505三號(hào)路次干道4102290203166四號(hào)路次干道3432275462647新橋路等9條支路支 表10（六）基礎(chǔ)設(shè)施配套工程建設(shè)費(fèi)用估算基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用估算表企事業(yè)單位搬遷補(bǔ)償金總費(fèi)用估算為32648萬元。合 表9單位名稱土地面積（畝）房屋面積（m2）搬遷費(fèi)用（萬元）備注X市婦幼保健院542合X市新化化工有限公司11600X宇新網(wǎng)絡(luò)科技有限公司744新安江皮革制品廠402新安江電焊條廠3556499（四）企事業(yè)單位搬遷費(fèi)用估算工業(yè)企業(yè)搬遷費(fèi)用估算根據(jù)X市政府建政（2004）6號(hào)《關(guān)于加快城區(qū)工業(yè)企業(yè)搬遷的若干意見》工業(yè)企業(yè)搬遷費(fèi)用估算。③簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)：2000m250元/m2=100000元。為堅(jiān)決有效遏制違章建筑，依法強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)查違拆違工作，促使區(qū)塊拆遷安置工作順利進(jìn)行，對(duì)該部分違章建筑采取鼓勵(lì)違章戶自行拆除和積極協(xié)助拆除，對(duì)此