【正文】 過渡安置補助費估算國有土地拆遷戶按拆遷安置方案不進行臨時過渡安置，而集體土地拆遷戶需進行臨時過渡安置，所以需給予集體土地拆遷戶補助，按市政府集體土地房屋拆遷有關(guān)規(guī)定每戶每月450元，按二年計算，則需：215戶450元/月24=2322000元。②按時騰空移交被拆遷房屋的獎勵：1311戶50元/戶60天80%=3146400元。違章建筑鼓勵自行拆除的補助費用估算，其中：鋼混結(jié)構(gòu)5920 m2，磚木與泥木結(jié)構(gòu)8000 m2，簡易結(jié)構(gòu)2000 m2。②磚木泥木結(jié)構(gòu)：8000m270元/m2=560000元。共需獎勵補助費125萬元。表8企業(yè)名稱土地面積（畝）廠房面積m2搬遷補償費（萬元）備注新安江電力電容器有限公司1172新安江水晶有限公司254江城建筑有限公司294X市內(nèi)燃機配件廠4497X新安化工集團股份有限公司9764 計29226保健院、學(xué)校及其它單位搬遷費用　　　　　X市育才中學(xué)986含過渡費其它單位638 計2166企業(yè)搬遷按計劃提前完成獎勵費用估算根據(jù)建政（2004）6號文件規(guī)定，按搬遷補償資金4%給予獎勵，則：（29226+2166）萬元4%=。（五）、改造項目土地整理費用估算改造項目需進行場地平整，須開挖土石方量約56萬m3，其費用估算為56萬m320元/m3=1120萬元。 （詳見表10）　　序號工程名稱功 路303810164129414458跨320國道立交橋 計1469388144 注1勘察設(shè)計費2502002年工程勘察設(shè)計收費標準。3工程監(jiān)理費163%計取。5 計454漲價予預(yù)備費：不計提漲價預(yù)備費。建設(shè)期利息：貸扣按25年期年利率為6%計取，計7200萬元。（八）流動資金估算本項目所需流動資金量不大，則不予考慮。 注1集體土地報批、征用費4599集體土地房屋拆遷補償費2126集體土地住戶拆遷安置房建設(shè)5418各種補助獎勵費1283安置房建設(shè)前期費用7344土地整理費用1120基礎(chǔ)設(shè)施配套前期費454預(yù)備費用2365二、資金籌措本改造項目開發(fā)建設(shè)總投資89524萬元人民幣，是以社會經(jīng)濟效益為主，直接經(jīng)濟效益為輔的舊城改造結(jié)合企業(yè)搬遷的項目，資金來源于政府資金投入和銀行中長期貸款，具體計劃為：政府投入X區(qū)塊改造專項資金36524萬元；X市城興城防有限公司實收資本3000萬元。具體詳見“投資使用計劃及資金籌措表”。 表13序號資金使用項目合計（萬元）使 年1集體土地報批征地費342730004272房屋拆遷補償安置費5574257430003企事業(yè)單位搬遷費202315005234土地整理費77077017473393501275239031集體土地報批征地費11722房屋拆遷補償安置費2505550002000056254土地整理費35035013732873347339034資金籌措895241104433000454801公司資本金30003銀行借貸50000第七章一、基本數(shù)據(jù)與說明本改造項目實質(zhì)是通過土地征用、房屋拆遷、企業(yè)搬遷、土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)使該區(qū)塊土地達到可以出讓的狀態(tài)，本經(jīng)濟評價即評估整個開發(fā)建設(shè)成本和通過土地出讓收入的投入產(chǎn)出比，根據(jù)國家計委和建設(shè)部1993年發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，計算投入資金的收益率是否達到社會平均收益率，評估土地資源是否得到更優(yōu)利用。項目計算期：本項目計算期按6年計，其中開發(fā)建設(shè)期為5年。項目主要經(jīng)營的內(nèi)容：a、土地使用權(quán)的出讓；b、拆遷面積內(nèi)拆遷安置房的出售；c、擴面部分拆遷安置房的出售；d、拆遷安置商業(yè)用房的出售。改造項目未能明確以后的收益是否繳納企業(yè)所得稅，該確定事項對稅后評估數(shù)據(jù)產(chǎn)生顯著影響，但對評價結(jié)果沒有影響。拆現(xiàn)率采用社會平均收益率12%。經(jīng)營收入的測算1）可出讓土地的收入估算約105400萬元在完全市場經(jīng)濟條件下，土地的價值取決于市場的價格，根據(jù)X市國土局提供的資料和本報告第該地塊經(jīng)改造開發(fā)后出讓的地價應(yīng)為200萬元/畝，土地出讓收入為：527畝200萬元/畝=105400萬元。則收入為3370萬元，其中：集體土地安置房等面積部分收入：按市政府建政（2003）14號文件和《新安江東入城口土地征用房屋拆遷補償安置實施細則》規(guī)定：集體土地安置房的收入即為拆遷戶拆遷面積的拆遷補償費（見P20）計2126萬。詳見“經(jīng)營收入及稅金預(yù)測表”。 表14營業(yè)收入稅金預(yù)測序號收入項目金額（萬元）序號收稅項目基數(shù)稅率金額（萬元）1土地出讓金1054001營業(yè)稅1255125%62752安置房銷售收入201122城市建設(shè)維護稅62757%439 計1255125小465合 計6903經(jīng)營成本預(yù)計：本效益分析中的經(jīng)營成本，只考慮經(jīng)營期內(nèi)實際現(xiàn)金支付的成本，即在總成本費用中剔除拆舊，攤銷和各年根據(jù)收入分攤的開發(fā)成本。出售安置房的建設(shè)成本，已在投資支出中考慮，在經(jīng)營成本中，不再計算；職工工資和福利等均已計入建設(shè)投資管理費用中，不再計算；按上述成本計算總成本為96427萬元，詳見“總成本費用結(jié)算表”（表15）。房屋拆遷補償、安置費用30629土地整理費用11202相關(guān)費用11930財務(wù)費用7200預(yù)備費用2365城市維護建設(shè)稅439（二）改造項目經(jīng)營效益、財務(wù)盈利能力分析靜態(tài)盈利性分析根據(jù)上述基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，對本改造項目投入產(chǎn)出進行經(jīng)營效益分析可知，項目開發(fā)經(jīng)營期間，收支相抵后尚有盈余，累計為29085萬元。因為本改造項目開發(fā)經(jīng)營期短，其投資收益率和投資利稅率不具可比性。表16損益表單位：萬元序土地出讓收入105400安置房銷售收入201122開發(fā)投資成本895246凈利潤29085其結(jié)果如下：所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率為 %；；財務(wù)凈現(xiàn)在值（12%拆現(xiàn)）為 4319萬元。 表17年項 計2800034112400023400現(xiàn)金流出建設(shè)投資110442247529350171279528合計110442247529350171279528清償能力分析本改造項目建設(shè)共計中長期借款89524萬元，其中銀行貸款 50000萬元，償還借款的資金來源主要為土地出讓收入及安置房銷售收入，在表13“投資計劃和資金籌措表”中可看出本項目貸款可在5該項目的承辦人在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)， %，說明其有良好的財務(wù)狀況，具有較強的債務(wù)償還能力，詳見資產(chǎn)負債表（表18）。 表18項 額資流動資產(chǎn)負債及資本借 本風(fēng)險分析上述測算基于以下假設(shè)：拆遷調(diào)查的資料是準確的，不會出現(xiàn)大的漏洞；下面著重分析改造項目在開發(fā)運作過程中可能會遇到的風(fēng)險，以期有一定的心理準備。對此，一方面可能會影響消費者對房地產(chǎn)市場的預(yù)期，重復(fù)產(chǎn)生持幣待購行為，進而影響房地產(chǎn)市場的走勢；另一方面，房地產(chǎn)市場的走勢，對土地市場和土地的出讓帶來影響，便會直接影響改造項目能否成功和達到預(yù)期的效益。（3）存在成本低估的風(fēng)險：①雖本報告的成本測算嚴格按建政函（2005）57號《關(guān)于公布2005年X市城市房屋拆遷貨幣補償基準價的通知》和具體土地房屋拆遷補償有關(guān)規(guī)定中的標準進行，但這樣的補償價與被拆遷戶的心理期望值總是有差距，難以讓一些人接受，實際操作中有可能還需提高標準。③企業(yè)及被拆遷戶提供信息不全，在本測算中只能按社會平均水平，故存在不確定的因素。（5）貸款利率上調(diào)風(fēng)險，國家宏觀調(diào)控政策，目前主要采取了金融和土地二個閘門的作用，央行在提高準備金后商業(yè)銀行資金全面吃；同時，今年上半年投資過快，央行最近又公布擴大貸款利率上浮幅度等意味著存在利率上調(diào)的可能，這就可能增加財務(wù)費用。我國近期在一定程度上已出現(xiàn)通貸澎脹現(xiàn)象，尤其是建筑所用的材料鋼材、水泥、型材等價格會大幅上漲，電力能源供應(yīng)緊張，電力雖在一定程度上得到緩解，但在一定時期內(nèi)還存有不足的現(xiàn)象，也會影響工程的順利進行。（7）開發(fā)期限延期的風(fēng)險。 結(jié)綜上所述，X市X區(qū)塊開發(fā)具有良好的經(jīng)濟效益、社會效益及生態(tài)效益，具有重大的建設(shè)意議，項目建設(shè)者有較強的還貸能力。42