【導讀】障性住房整體項目銷售收入及政府回購款項收益權(quán)。信托理財提前終止。項目最終融資成本及費率結(jié)構(gòu)將根據(jù)市場情況作調(diào)整。五組團保障房項目建成時，其銷售收益權(quán)自動歸屬受托人。該款項專門用于本項目前期拆遷以及XX一、五組團保障房項目建設(shè)。讓總價款為實際信托資金加信托受益權(quán)溢價款，按季支付受讓溢價款。我行所持有的信托受益權(quán)。并承諾在信托計劃成立之日起18. 個月內(nèi)辦好抵押登記手續(xù)。發(fā)不予凍結(jié)外，其它回款在信托計劃兌付前不得動用。退出及投資收益。障和房產(chǎn)管理局出資萬元成立，20xx年9月30日增資至20xx萬元。目前主要承擔XX市舊城改造、經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設(shè)任務(wù)。房產(chǎn)交易大廈被評為省優(yōu)工程，20xx年開發(fā)公司被省工商局評為“重信用，其他應(yīng)收款535535535766主要為市房地產(chǎn)物資公司往來款481萬元。

　　

【正文】 納入城鎮(zhèn)廉租住房保障的家庭 萬余戶。 總體而言，保障房建設(shè)關(guān)系國計 XX，無論從中央還是地方政府對保障房支 持力度較大。此外， XX 市整體房價較高， XX 市建設(shè)的經(jīng)濟適用住房的低價優(yōu)勢更為明顯，在今后較長的一段時間內(nèi)仍將保持供小于求的局面，其銷售前景較好，廉租住房回購有政策保障。 （ 2）銷售價格 本次經(jīng)濟適用住房項目 21102 ㎡，擬銷售價格定為 2866 元 /㎡，廉租住房項目 47000 ㎡，回購價格約 3400 元 /㎡。 周邊樓盤比價分析：可比地塊為 XX 小區(qū)，該商品房位置相對本項目更偏。據(jù)了解，目前 XX 小區(qū)二手房價約為 6000 元 /㎡。與本次支持項目經(jīng)濟適用住房擬銷售價格 2866 元 /㎡相比，本項目的價格優(yōu)勢明顯。 （ 3）項目收入測算（單位：萬元） 20 年 份 20xx年 20xx年 20xx年 合計 一組團廉租住房收入 1300 5000 7980 14280 一組團經(jīng)濟適用住房收入 663 五組團廉租住房收入 1700 — — 1700 五組團經(jīng)濟適用住房收入 5385 6048 合計 9048 5000 7980 22028 注：政府財政支付廉租住房回購款項以項目開發(fā)實際支出為準。 五、還款來源分析 （一）本項目銷售現(xiàn)金流 本次理財產(chǎn)品期限兩年，即期限約為 20xx20xx 年，在兩年期限 內(nèi)本項目可形成現(xiàn)金流約 億元，完全可以覆蓋理財本息 億元（ 1 億元+1 億元 13% 2）。 （二）當上述銷售收入不足以回購受益權(quán)時，融資方可以通過其他經(jīng)營收入進行彌補；或融資方其他渠道融資的資金。 六、主要風險及風險控制措施分析 （一）政策風險 房地產(chǎn)市場調(diào)控 面對社會經(jīng)濟生活中最令人關(guān)注的高房價的問題， 20xx年以來，國家對房地產(chǎn)行業(yè)頻出重拳，整個房地產(chǎn)行業(yè)面臨“打擊式”調(diào)控?？傮w而言，目前房地產(chǎn)市場處于不景氣期。 風險控制措施：在商品房市場“寒意正濃”之時，國家對保障性住房建設(shè)卻是 “一路綠燈”。根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會最新消息，目前政府正在抓緊制定《“十二五”城鎮(zhèn)住房建設(shè)規(guī)劃和中長期建設(shè)規(guī)劃》，估計每年商品房建設(shè)大概在 600 萬套左右，保障性安居工程 500 萬套左右?？梢灶A見， 21 保障房時代已經(jīng)來臨。 XX 市政府高度重視保障房建設(shè)，政策、財政支持力度較大，因此，房地產(chǎn)調(diào)控風險相對較小。 “四證”已取得 目前已取得 《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》 ，不存在項目審批手續(xù)不合規(guī)問題。 （二）項目運作風險 本項目規(guī)劃面積、總投資規(guī)模不大，前期市開公司已投 入近 50%資金，資金缺口較大，如資金不及時到位，很可能發(fā)生停工風險，另外項目建設(shè)過程中，很可能由于項目公司資質(zhì)問題，產(chǎn)生項目安全質(zhì)量問題。 風險控制措施：市開公司保障房項目開發(fā)經(jīng)驗豐富，熟悉保障房操作模式及資金回籠方式，在項目前期對資金需求進行充分測算，掌握未來資金缺口，規(guī)避項目停工風險。 另外市開公司與政府合作建設(shè)保障房項目，該項目作為目前 XX 市最早的保障房項目，深受政府、媒體、社會大眾的關(guān)注，其違約成本較高，且市開公司保障房項目開發(fā)經(jīng)驗豐富，其發(fā)生安全質(zhì)量問題可能性很小。 （三）銷售風險 目前房地產(chǎn)市場 處于不景氣階段，房價尚不穩(wěn)定，如周邊商品房與經(jīng)濟適用住房差價縮小，另外將直接影響到保障房的銷售情況。本項目廉租住房部分已簽訂回購協(xié)議，這部分回款將有賴于政府信用。 風險控制措施： （ 1）本項目房價與周邊普通商品房的房價相比，價格相差很大，可比地塊為 XX 小區(qū)，目前該小區(qū)房價約為 6000 元 /㎡，而本項目預計售價僅為約 2866 元 /㎡。另一方面，政府明文規(guī)定保障房銷售價格不得高于周邊普 22 通商品房的 60%。因此，可以預見短期內(nèi)保障房與普通商品房價格相差仍會較大。 （ 2）本項目采用統(tǒng)一建設(shè)方式 開發(fā) ， 在規(guī)劃建設(shè)上強調(diào)交通、 就業(yè)、居住、服務(wù)有機統(tǒng)籌 ， 形成更加合理的住房結(jié)構(gòu)和公共配套設(shè)施，周邊商業(yè)設(shè)施齊全，充分滿足居民日常生活需要。 另一方面，項目位于海港區(qū)，屬于中心城區(qū)，且項目周邊已開通有多條公交線路，可以方便地到達市中心。從項目位置以及周邊配套設(shè)施來看，本項目具備一定的比較優(yōu)勢。 （四）操作風險 本項目采用封閉運作模式，在具體操作過程中，可能因為封閉措施不到位，對理財?shù)狡趦陡懂a(chǎn)生一定的風險。 風險控制措施：（ 1）市開公司在我行開立唯一監(jiān)管賬戶，理財資金使用需經(jīng)過我行逐筆審批，在符合合同約定時，方能對外支付。 （ 2）監(jiān)管 賬戶為后期保障房項目銷售回籠款的唯一指定賬戶，銷售資金保證 100%歸集在我行，其中我行將按約定比例留存部分資金用于信托到期還款，剩余比例經(jīng)我行同意才能用于該項目后期建設(shè)。 （ 3）市開公司將本項目全部廉租住房在建工程抵押至信托公司。同時，市開公司出具承諾函：未經(jīng)信托公司及我行書面同意，不得將本項目土地使用權(quán)和在建工程對外抵押。 七、結(jié)論 通過上述分析，我分行結(jié)論如下： （一）政府支持力度大 經(jīng)濟適用住房是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的重要組成部分，符合目前國家的發(fā)展方針， XX 市政府政策、財政支持力度較大 。另一 23 方面， XX 市經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展，財政收入持續(xù)上升，這也為 XX 市發(fā)展保障房項目提供強大的資金保障。 （二）市開公司保障房開發(fā)經(jīng)驗豐富 市開公司具備經(jīng)驗豐富、技術(shù)優(yōu)良的項目團隊，其承接大型項目的能力較強，在 XX 房地產(chǎn)界具有較高的聲譽。另一方面，市開公司保障房建設(shè)經(jīng)驗豐富，成為 XX 市保障性住房項目的主要承建企業(yè)之一，與政府建立了良好的業(yè)務(wù)合作關(guān)系。其專業(yè)的開發(fā)團隊和豐富的開發(fā)經(jīng)驗，確保本項目的成功開發(fā)。 （三）項目封閉運作 本項目采用封閉運作模式，公司與政府簽訂了廉租住房回購協(xié)議，回款有保證。理財資金使用需經(jīng)過我 行逐筆審批，嚴格按照合同約定，專款專用；監(jiān)管賬戶為后期保障房項目銷售回籠款的唯一指定賬戶，銷售資金保證 100%歸集在我行，還款來源有保障。 （四）經(jīng)濟效益明顯 本項目綜合回報率高，按 1 億元測算，預計 2 年可產(chǎn)生中間業(yè)務(wù)收入約 700 萬元，另外，項目 未來銷售回籠款沉淀在我行，派生存款效益明顯，對緩解我行目前存貸比緊張的局面作用重大。 綜上所述，此次信托理財產(chǎn)品契合國家方針政策、風險可控、收益可觀，我分行特申請在總行范圍內(nèi)發(fā)售不超過 1 億元人民幣 XX 市開公司 XX一、五組團保障性住房項目銷售收入收益權(quán)信托理財。 妥否， 請審批！ 24 中國 XX銀行 XX分行 20xx 年 1 月 24 日