【正文】 石家莊利用“東出西聯(lián)、承南接北”的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展以商貿(mào)物流、信息服務(wù)為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，使其成為京津向中西部輻射的“第一中樞”，全國(guó)重要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地之一。三、項(xiàng)目所處市場(chǎng)概述區(qū)域環(huán)境綜述本地塊處于河北區(qū)西南，西臨海河，三區(qū)交界之地，地理位置優(yōu)越。以海河為界，同時(shí)近鄰開發(fā)熱點(diǎn)老城廂區(qū)域，區(qū)域發(fā)展成熟。本項(xiàng)目地處天津市市區(qū)核心要地老城廂區(qū)域，位于河北區(qū)獅子林大街南側(cè)，海河?xùn)|路與金緯路之間。項(xiàng)目分兩期開發(fā)，一期占地面積62033平方米，地上建筑面積236622平方米，產(chǎn)品類型由集中商業(yè)、精品商業(yè)、星級(jí)酒店、寫字樓、公寓組成。二期占地面積101235平方米，地上建筑面積251484平方米，產(chǎn)品類型由住宅、商務(wù)金融中心等組成。本項(xiàng)目地產(chǎn)地處城四區(qū)交匯處，地理位置重要。地塊周邊交通路網(wǎng)豐富，生活配套與商業(yè)配套齊全。緊鄰海河，自然環(huán)境優(yōu)越，歷史文化蘊(yùn)藏深厚，中西文化交融。交通情況：緊鄰?fù)枪徽?，且公交線路眾多，出行極為便捷。嘉海二期用地東南側(cè)為規(guī)劃地鐵M12號(hào)線勝利路站。周邊房地產(chǎn)情況：本項(xiàng)目地區(qū)住宅信息分布：本地塊區(qū)域?yàn)樘旖虺鞘泻诵牡囟?，區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目少，稀缺性突顯，未來(lái)價(jià)值預(yù)期較高。區(qū)域內(nèi)中高端項(xiàng)目供應(yīng)117萬(wàn)平米，剩余可售60萬(wàn)平米，其中住宅產(chǎn)品27萬(wàn)，公建產(chǎn)品33萬(wàn)，競(jìng)爭(zhēng)減弱。區(qū)域新房?jī)r(jià)格在2600032000元/平米，該區(qū)間基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)。 項(xiàng)目名稱開發(fā)公司占地面積（萬(wàn)㎡）建筑面積（萬(wàn)㎡）容積率產(chǎn)權(quán)年限建筑形態(tài)裝修情況開盤時(shí)間銷售價(jià)格天津大都會(huì)天津盛世鑫和置業(yè)有限公司8670板、高 超高精裝20101032000天津環(huán)球金融中心金融街津塔（天津）置業(yè)有限公司6070板塔結(jié)合 高層精裝2009540000(2手價(jià))仁恒海河廣場(chǎng)仁恒發(fā)展（天津）有限公司5270板、塔 高層精裝20091226000世紀(jì)都會(huì)都會(huì)軒和記黃埔地產(chǎn)（天津）有限公司2970塔、高 超高毛坯2011526000仁恒河濱花園仁恒發(fā)展（天津）有限公司1270板塔結(jié)合 高層精裝2011726000本項(xiàng)目地區(qū)寫字樓信息分布：目前該區(qū)域中高端寫字樓項(xiàng)目較為稀缺，整體供量小。區(qū)域在售寫字樓價(jià)格在2100032000元/平米，該區(qū)間基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)。項(xiàng)目名稱占地面積（萬(wàn)㎡）建筑面積（萬(wàn)㎡）裝修情況建筑棟數(shù)建筑層數(shù)標(biāo)準(zhǔn)層面積（㎡）開間面積（㎡）標(biāo)準(zhǔn)層層高開盤時(shí)間均價(jià)（元/㎡）富力中心137精裝147165017435242010年11月21000天津環(huán)球金融中心毛坯175300012030002010年10月32000天津大都會(huì)天匯廣場(chǎng)6毛坯3219821009332011年12月24000第七部分 風(fēng)險(xiǎn)分析及防范一、可能存在風(fēng)險(xiǎn)（一）外部風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)由于國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)對(duì)于信托項(xiàng)目審核和報(bào)批的規(guī)定，本項(xiàng)目在發(fā)行的過(guò)程中，有可能遭遇政策風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)指信托資金募集不足會(huì)導(dǎo)致信托不能成立而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。其他風(fēng)險(xiǎn)不排除因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)、政策法規(guī)、自然災(zāi)害等不可抗力因素導(dǎo)致的收益不確定的可能性。（二）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)在信托資金的管理和運(yùn)用中，可能因?yàn)槭芡腥思昂献鞣焦芾矸绞健⒐芾砟芰Φ娜毕?，?dǎo)致信托資金運(yùn)作的管理失當(dāng)。信用風(fēng)險(xiǎn)合作方及投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)及經(jīng)營(yíng)狀況和償債能力將直接影響本信托受益人的收益。若因合作方及投資項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)能力、財(cái)務(wù)狀況和償債能力發(fā)生不利變化，將可能影響信托資金到期順利退出。贖回風(fēng)險(xiǎn)在某一信托年度，若發(fā)生超額贖回時(shí)，委托人將可能無(wú)法按照預(yù)期及時(shí)贖回其持有的信托單位。公司內(nèi)部其他風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目中，合作方及投資項(xiàng)目的盈利能力受到其經(jīng)營(yíng)狀況的影響，因此，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和相關(guān)各種業(yè)態(tài)市場(chǎng)狀況若發(fā)生大的變化，則會(huì)影響到本項(xiàng)目的投資收益。二、風(fēng)險(xiǎn)控制措施（一）外部風(fēng)險(xiǎn)的防范措施政策風(fēng)險(xiǎn)的防范本信托擬采用集合資金信托方式，嚴(yán)格按照政策要求向重慶銀監(jiān)局做好匯報(bào)、備案工作。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的防范通過(guò)與多家銀行合作，實(shí)行銀行代銷和新華信托直銷相結(jié)合的銷售模式，利用銀行強(qiáng)大的客戶資源保障信托資金順利募集。而且，由于本信托預(yù)計(jì)收益率較高、期限靈活也會(huì)吸引投資者積極認(rèn)購(gòu)。其他風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警盡管不可抗力因素非人力可避免與化解，但受托人將竭盡所能，積極加強(qiáng)對(duì)不可抗力因素的研究判斷分析能力，盡可能地向合作方、委托人報(bào)告不可抗力因素的出現(xiàn)可能，以便其采取相應(yīng)的對(duì)策。（二）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)的控制措施管理風(fēng)險(xiǎn)的控制受托人將以安全性為首要管理原則，在信托資金安全退出前，我公司將新源發(fā)商貿(mào)城租金收入全部歸集，對(duì)租金收入賬戶進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控。在建立專人管理、定職定責(zé)管理基礎(chǔ)上，將信托資金與其自有資產(chǎn)分別管理、分別核算，充分做到專款專用。定期公告項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況與經(jīng)營(yíng)情況，加強(qiáng)與托管銀行的聯(lián)系與合作，從而有效控制與化解管理風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)的控制受托人將發(fā)揮在金融信托領(lǐng)域的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，嚴(yán)格實(shí)行相關(guān)責(zé)任制度和分離制度，堅(jiān)持各種調(diào)查、審查、檢查制度，建立嚴(yán)格有效的風(fēng)險(xiǎn)防范和控制制度。贖回風(fēng)險(xiǎn)的控制受托人將切實(shí)監(jiān)管租金賬戶，加強(qiáng)對(duì)贖回的事前登記措施，并做好發(fā)行工作，最大限度地保證受益人對(duì)贖回權(quán)利的行使。其他風(fēng)險(xiǎn)的控制受托人將充分發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì)，建立有效的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，同時(shí)認(rèn)真研究經(jīng)濟(jì)政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境，把握市場(chǎng)變化走向。在嚴(yán)格控制外部風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，緊密把握信托存續(xù)期間合作方及項(xiàng)目公司的內(nèi)部動(dòng)態(tài)，并及時(shí)做到信息的披露工作。第八部分 盡職調(diào)查情況直屬業(yè)務(wù)四部對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了詳盡的盡職調(diào)查，盡職調(diào)查主要工作包括但不限于：一、對(duì)北京八大處房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及關(guān)聯(lián)公司上門調(diào)查，了解并觀察企業(yè)的管理情況和企業(yè)效率。二、對(duì)合作方、項(xiàng)目公司及開發(fā)項(xiàng)目的資料搜集、整理與審核。三、派專人到項(xiàng)目所在地同項(xiàng)目主要管理人員及工程負(fù)責(zé)人進(jìn)行了面談，了解了項(xiàng)目實(shí)際情況，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)環(huán)境進(jìn)行了調(diào)研。四、派專人考察與合作方以前有關(guān)的成功案例，對(duì)其管理團(tuán)隊(duì)及其管理能力有了直觀的認(rèn)識(shí)。五、多次前往工商、稅務(wù)等政府機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目公司相關(guān)信息進(jìn)行查詢、核實(shí)，作出深入調(diào)查了解。六、同項(xiàng)目合作方高管人員多次來(lái)回交流溝通，全面實(shí)時(shí)地掌握項(xiàng)目公司業(yè)務(wù)發(fā)展情況和動(dòng)態(tài)。同時(shí)就發(fā)行信托計(jì)劃進(jìn)行多次洽談和商討，逐步形成了信托計(jì)劃方案設(shè)計(jì)。通過(guò)盡職調(diào)查，我們認(rèn)為：一、合作方內(nèi)部機(jī)構(gòu)精煉，人員配備精干，擁有一批年富力強(qiáng)、具有較強(qiáng)專業(yè)素質(zhì)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的管理人才和技術(shù)人才。公司管理層均為經(jīng)驗(yàn)豐富、責(zé)任心強(qiáng)、專業(yè)素質(zhì)高的優(yōu)秀人才。項(xiàng)目公司在當(dāng)?shù)赜兄S富的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，特別是酒店的成熟運(yùn)作，租金收入現(xiàn)金流穩(wěn)定，并呈逐年增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，對(duì)本項(xiàng)目的順利實(shí)施奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。二、項(xiàng)目公司股東實(shí)力強(qiáng)，政府相關(guān)部門擔(dān)保。（第一期）項(xiàng)目已經(jīng)產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流，項(xiàng)目股權(quán)價(jià)值高；（第二期）項(xiàng)目位置極佳，為天津市核心地塊，周邊均為高端住宅和商務(wù)區(qū)。投資潛力巨大。三、本信托計(jì)劃將八大處公司51%股權(quán)質(zhì)押給我司，位于天津市河北區(qū)[房地津字第105051000035號(hào)]的土地和位于天津市河北區(qū)[房地津字第105051000049號(hào)]的土地抵押給受托人。四、八大處房地產(chǎn)未發(fā)生對(duì)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生重大影響的訴訟、仲裁案件；也未受到任何行政處罰，如勞動(dòng)、環(huán)保、消防、稅收處罰，無(wú)重大債務(wù)或法律風(fēng)險(xiǎn)；亦無(wú)銀行貸款還本付息逾期的情況。第九部分 信托經(jīng)理信托經(jīng)理：章晉英，男，新華信托股份有限公司信托經(jīng)理。曾供職于中國(guó)平安財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司和深圳市國(guó)民投資發(fā)展有限公司等單位，期間先后參與了保險(xiǎn)、電力能源、化工及房地產(chǎn)等行業(yè)的投資項(xiàng)目，及作為核心成員參與某上市公司的重組項(xiàng)目；加盟新華信托后，參與了多個(gè)集合資金信托計(jì)劃項(xiàng)目的運(yùn)作；在金融及投資領(lǐng)域工作10余年，對(duì)于項(xiàng)目投融資與管理具有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。李蒙，男，復(fù)旦大學(xué)統(tǒng)計(jì)學(xué)學(xué)士、復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)第二學(xué)位。曾實(shí)習(xí)于興業(yè)全球基金管理公司，興業(yè)證券股份有限公司?，F(xiàn)任職于新華信托股份有限公司直屬業(yè)務(wù)四部，主要從事信托產(chǎn)品開發(fā)，參與多個(gè)信托項(xiàng)目開發(fā)及管理，具有良好專業(yè)背景。第十部分 結(jié)論結(jié)合本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)估測(cè)算及項(xiàng)目市場(chǎng)情況，可以得出以下結(jié)論：一、該項(xiàng)目符合市場(chǎng)需求，沒(méi)有政策限制，收益穩(wěn)定，期限靈活，具有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；二、項(xiàng)目方為國(guó)有企業(yè)，北京市海淀區(qū)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中心為本信托計(jì)劃的順利退出提供擔(dān)保責(zé)任。四、項(xiàng)目擬投項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，抵押物充足，項(xiàng)目以商業(yè)為主，受限購(gòu)影響較小。三、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析顯示項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)指標(biāo)合理、成本控制到位，綜上所述，本項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)，風(fēng)險(xiǎn)低、收益高、保障措施充分，故請(qǐng)公司批準(zhǔn)實(shí)施。直屬業(yè)務(wù)四部二〇一二年十月附件備查資料清單一、八大處公司的基礎(chǔ)資料1. 營(yíng)業(yè)執(zhí)照2. 組織機(jī)構(gòu)代碼證3. 稅務(wù)登記證4. 法定代表人身份證5. 公司章程6. 貸款卡7. 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)8. 2012年7月財(cái)務(wù)報(bào)表9. 開戶許可證10. 驗(yàn)資報(bào)告二、北京市海淀區(qū)國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)管理中心11. 營(yíng)業(yè)執(zhí)照12. 組織機(jī)構(gòu)代碼證13. 稅務(wù)登記證14. 法定代表人身份證及簡(jiǎn)歷15. 法人代表證明16. 公司章程17. 貸款卡18. 2012年6月財(cái)務(wù)報(bào)表19. 20092011年審計(jì)報(bào)告20. 開戶許可證三、北京鑫融金酒店投資管理有限公司的基礎(chǔ)資料21. 營(yíng)業(yè)執(zhí)照22. 組織機(jī)構(gòu)代碼證23. 稅務(wù)登記證24. 法定代表人身份證明25. 公司章程26. 貸款卡27. 開戶許可證28. 2012年7月財(cái)務(wù)報(bào)表四、天津開發(fā)區(qū)宏城鑫泰投資有限公司29. 營(yíng)業(yè)執(zhí)照30. 稅務(wù)登記證31. 組織結(jié)構(gòu)代碼32. 公司章程33. 驗(yàn)資報(bào)告書34. 2012年7月財(cái)務(wù)報(bào)表五、天津泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)格調(diào)中天地產(chǎn)開發(fā)有限公司35. 09年審計(jì)報(bào)告36. 10年審計(jì)報(bào)告37. 11年審計(jì)報(bào)告38. 營(yíng)業(yè)執(zhí)照39. 稅務(wù)登記證40. 組織機(jī)構(gòu)代碼41. 公司章程42. 土地證43. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證六、天津泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)格調(diào)津海地產(chǎn)開發(fā)有限公司44. 09年審計(jì)報(bào)告45. 10年審計(jì)報(bào)告46. 11年審計(jì)報(bào)告47. 稅務(wù)登記證48. 組織機(jī)構(gòu)代碼49. 公司章程50. 土地證51. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證52. 營(yíng)業(yè)執(zhí)照七、北京市海淀區(qū)國(guó)有資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)公司53. 公司章程54. 貸款卡52