【正文】 00元/平米（精裝），寫字樓19800元/平米，獨立臨街商業(yè)58000元/平米，集中商業(yè)地上14500元/平米、地下12000元/平米，車位售價12萬元/車位。 現(xiàn)金流量分析（1）嘉海一期如下圖表中顯示，（2）嘉海二期預(yù)計現(xiàn)金流量表：（3）匯總在項目開工第37個月時，+=，則資金盈余覆蓋率達(dá)到228%，足夠償還信托本息。封頂前銷售回款可達(dá)到50%，封頂后銷售額回款可達(dá)100%。，相關(guān)稅費（銷售稅金、預(yù)繳土增稅、所得稅），；，項目整體收益：。建筑密度：% ，容積率：，綠化率：31%。已取得“四證”的前兩證，另兩證正在辦理中。嘉海一期項目地塊：天津市河北區(qū)西南，西臨海河。2011年度金環(huán)獎”（Adoda公司頒發(fā)）。區(qū)域內(nèi)以大型高端酒店為主，缺乏服務(wù)于商務(wù)交流的快捷型酒店，本項目極為滿足市場需求。酒店坐落于東直門商圈核心區(qū)，北面是規(guī)劃中的亞洲最大的交通樞紐，包括北京首都國際機(jī)場地鐵終點站、城市輕軌的最大中轉(zhuǎn)站 ，距離國際機(jī)場24公里，駕車30分鐘即達(dá)，而乘坐首都機(jī)場的磁懸浮列車僅需7分鐘，為高端商務(wù)人士的國際出行提供了便利條件。充分顯示出公司對于酒店開發(fā)的雄厚實力及酒店經(jīng)營策略的準(zhǔn)確判斷。共有客房總數(shù)196（套），其中雙床房59間,。二、 信托計劃投資項目資產(chǎn)狀況(一) 標(biāo)的1：北京上地智選假日酒店股權(quán)及資產(chǎn)收益權(quán)（一）資產(chǎn)情況北京上地智選假日酒店（原名北京上地快捷假日酒店）的公司主體是北京景安世華上地酒店管理有限公司，注冊資金13000萬元，是北京鑫融金酒店投資管理有限公司旗下的全資子公司之一。尤其是7月以來連續(xù)兩次降息，更是對房地產(chǎn)市場的回暖起到了推動作用，前期觀望的需求倒逼入市的現(xiàn)象開始集中出現(xiàn)，市場交易量持續(xù)上行。八大處公司目前主要收入來源為亦莊榮華國際項目，該項目將于明年上半年完成全部工程建設(shè)和銷售工作。擔(dān)保公司財務(wù)狀況：資產(chǎn)負(fù)債表：項 目 2012年6月31日2011年12月31日2010年12月31日貨幣資金應(yīng)收賬款預(yù)付賬款其他應(yīng)收款存貨流動資產(chǎn)合計長期投資固定資產(chǎn)原值固定資產(chǎn)凈值在建工程無形資產(chǎn)資產(chǎn)總計4449971365808短期借款應(yīng)付票據(jù)應(yīng)付賬款預(yù)收賬款應(yīng)交稅金其他應(yīng)付款一年內(nèi)到期的長期負(fù)債流動負(fù)債合計長期借款專項應(yīng)付款長期負(fù)債合計負(fù)債合計實收資本未分配利潤所有者權(quán)益負(fù)債和所有者權(quán)益總計利潤表摘要 單位：元項 目 2012年6月31日2011年12月31日2010年12月31日主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)利潤利潤總額凈利潤截至2012年6月31日，（，%。公司經(jīng)營范圍：投資及投資管理，資產(chǎn)管理。五、項目公司資信狀況項目公司不存在對外承兌、擔(dān)保等或有事項，無法律訴訟及仲裁情況，未有不利輿情。公司類型：有限責(zé)任公司（外商投資與內(nèi)資合資）。住所：北京海淀區(qū)西四環(huán)北路9號鑫泰大廈三層。經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)，接受委托進(jìn)行物業(yè)管理，銷售化工原料、金屬材料、建筑材料、裝飾材料、五金、交電、機(jī)械電器設(shè)備。本信托計劃預(yù)設(shè)半年處置期（以實際處置完成時間為準(zhǔn)），即信托計劃期內(nèi)或信托計劃期滿，如發(fā)生處置抵（質(zhì)）押物、追索保證人責(zé)任的情況，受托人需要一定的處置時間，此種情況下，無需召開受益人大會，原定向受益人分配信托收益及本金的時間相應(yīng)后延，各項費用的收取標(biāo)準(zhǔn)與信托計劃期內(nèi)保持一致，受益人預(yù)期年化收益率及受托人信托報酬分別增加1%。每月計提比例為當(dāng)月銷售回款額的一定比例。轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)受益權(quán)。信托計劃（第二期）發(fā)行前，八大處公司關(guān)聯(lián)方將其持有的位于天津市河北區(qū)房地津字第105051000049號土地抵押給新華信托。還款資金歸集（1）信托計劃成立滿一年后，須在歸集期內(nèi)（即從第13個月開始）每月從【嘉海一期】、【嘉海二期】兩個項目當(dāng)期銷售回款中按約定比例計提相應(yīng)金額作為還款保證金存入受托人指定信托專戶用于信托還款。信托監(jiān)管賬戶主要用于保管本信托計劃注入項目公司的資金，其銀行預(yù)留印鑒為項目公司公章和監(jiān)管銀行相關(guān)人員個人銘章。每月計提比例為當(dāng)月銷售回款額的一定比例。（2）北京市海淀區(qū)國有資本經(jīng)營中心提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。（3）推介費：%/年，于信托計劃成立后按2年期限一次性支付給資金推介人。1收益分配：本信托計劃按年度扣除信托費用后，按照以下順序進(jìn)行分配：（1）首先，每年將取得的信托收益按照受益人年化預(yù)期收益率向受益人分配預(yù)期收益；（2）其次，在委托人贖回或信托計劃終止時，向受益人一次性分配信托資金本金和剩余收益；如本信托計劃取得的信托收益不足以向投資者分配信托資金本金，由保證人補足。1信托銷售原則：本信托計劃采用金額優(yōu)先、時間優(yōu)先的原則確認(rèn)信托資金、簽訂信托合同。受托人進(jìn)行贖回登記，超過贖回登記期限的，不再接受贖回申請。信托計劃的開放日：贖回或申購信托單位的日期。依據(jù)信托計劃實際募集情況，同時為了保障委托人的利益，受托人有權(quán)調(diào)整一、二期發(fā)行的分期期數(shù)，自信托計劃首期生效之日起計算（即信托計劃生效之日），后續(xù)募集的信托計劃各期同時結(jié)束。信托計劃擴(kuò)募：在信托計劃存續(xù)期間內(nèi)，受托人可根據(jù)項目進(jìn)程需要決定擴(kuò)募時間、次數(shù)。本信托計劃（第一期）；本信托計劃（第二期）、。八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計劃信托性質(zhì)：集合資金信托信托委托人：符合信托法規(guī)規(guī)定的合格投資者，單一投資者的投資金額不低于100萬元，且300萬元以下自然人投資者不超過50人。八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計劃（以下簡稱：本信托計劃），募集投資者的資金，由八大處公司直接以股權(quán)、權(quán)益投資等方式，投資收購北京鑫融金酒店投資管理有限公司（以下簡稱：鑫融金公司）持有的北京景安世華上地酒店管理有限公司的股權(quán)及相應(yīng)資產(chǎn)（上地智選假日酒店）、北京華夏賓館有限責(zé)任公司的股權(quán)及相應(yīng)資產(chǎn)（東直門智選假日酒店），以及投資收購天津開發(fā)區(qū)宏城鑫泰投資有限公司（以下簡稱：天津宏城鑫泰）的股權(quán)及對下屬企業(yè)（天津泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)格調(diào)中天地產(chǎn)開發(fā)有限公司、天津泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)格調(diào)津海地產(chǎn)開發(fā)有限公司）的核心資產(chǎn)，取得信托收益并分配給受益人。八大處公司股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計劃可行性研究報告 直屬業(yè)務(wù)四部 二○一二年十月目 錄第一部分 信托業(yè)務(wù)摘要 3一、信托摘要 3二、信托基本要素 4第二部分 信托資金的運用與管理 8一、信托資金的運用 8二、信托計劃的管理方案 9三、信用增級措施 9四、信托資金的退出 10第三部分 八大處公司情況介紹 11一、項目公司基本信息 11二、八大處公司主要股東介紹 12三、八大處公司高管介紹 12四、八大處公司財務(wù)狀況 13五、項目公司資信狀況 14第四部分 擔(dān)保公司介紹 14第五部分 八大處公司項目情況分析 17一、 八大處公司下屬機(jī)構(gòu)、有關(guān)資產(chǎn)與目前在建項目 17二、 信托計劃投資項目資產(chǎn)狀況 18三、標(biāo)的資產(chǎn)投資計劃及交易結(jié)構(gòu) 24四、還款來源分析 26五、項目SWOT分析 31第六部分 項目投資環(huán)境分析及市場研究 32標(biāo)的1：北京上地智選假日酒店 32一、投資環(huán)境分析 32二、北京中關(guān)村上地信息產(chǎn)業(yè)基地介紹 33三、項目所處市場概述 34標(biāo)的2：北京東直門智選假日酒店 35一、北京東直門地區(qū)介紹 35二、項目所處市場概述 36標(biāo)的3：天津開發(fā)區(qū)嘉海一期、嘉海二期 38一、投資環(huán)境分析 38二、天津開發(fā)區(qū)布局規(guī)劃 39三、項目所處市場概述 39第七部分 風(fēng)險分析及防范 45一、可能存在風(fēng)險 45（一）外部風(fēng)險 45（二）內(nèi)部風(fēng)險 45二、風(fēng)險控制措施 46（一）外部風(fēng)險的防范措施 46（二）內(nèi)部風(fēng)險的控制措施 46第八部分 盡職調(diào)查情況 48第九部分 信托經(jīng)理 49第十部分 結(jié)論 49附件 50備查資料清單 50第一部分 信托業(yè)務(wù)摘要一、信托摘要我部經(jīng)充分調(diào)研取證，擬與北京市海淀區(qū)國有資本經(jīng)營管理中心實際控制的北京八大處房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱：八大處公司）合作，發(fā)起設(shè)立新華信托二、信托基本要素信托名稱：新華信托 本信托計劃根據(jù)八大處公司整體投資方案，采取分期發(fā)行的方式實施。信托期限：48個月，滿18個月后可提前結(jié)束。信托計劃的封閉期：信托計劃自（第一期）首個生效之日起的24個月內(nèi)為信托計劃的封閉期，封閉期內(nèi)不可贖回。信托計劃的贖回與申購：委托人在開放日之前第4個月，開放期限1個月，可依據(jù)信托文件的相關(guān)規(guī)定提交贖回申請，若贖回須全部贖回信托單位。1信托目標(biāo)：通過專業(yè)化的管理和組合投資，在風(fēng)險可控的前提下，取得投資人滿意的回報。（2）認(rèn)購金額300萬元及以上的優(yōu)先級投資者預(yù)期收益率為10%/年。（2）銀行保管費：％/年，由新華信托按年從信托財產(chǎn)中提取，不足1年時按1年計提及支付。信托計劃二期發(fā)行前，八大處公司關(guān)聯(lián)方將其持有的位于天津市河北區(qū)房地津字第105051000049號土地抵押給新華信托。 （2）信托計劃成立滿一年后，須在歸集期內(nèi)（即從第13個月開始）每月從【嘉海一期】、【嘉海二期】兩個項目當(dāng)期銷售回款中按約定比例計提相應(yīng)金額作為還款保證金存入受托人指定信托專戶用于信托還款。二、信托計劃的管理方案受托支付本信托資金（第二期）將根據(jù)項目合理的用款計劃，按照受托支付的方式支付給相關(guān)公司。我司審核前述資料后在用款申請上出具審核意見，并將審核后的用款申請發(fā)送到監(jiān)管銀行，監(jiān)管銀行依據(jù)經(jīng)公司確認(rèn)后的用款申請在借款人提供的劃款憑據(jù)上加蓋預(yù)留印鑒后，項目方可使用信托資金。（以上比例待商議）三、信用增級措施信托計劃（第一期）發(fā)行前，八大處公司關(guān)聯(lián)方將其持有的位于天津市河北區(qū)房地津字第105051000035號土地抵押給新華信托。四、信托資金的退出項目公司以相關(guān)資產(chǎn)出售支付信托計劃全部投資收益。信托計劃成立滿一年后，須在歸集期內(nèi)（即從第13個月開始）每月從【嘉海一期】、【嘉海二期】兩個項目當(dāng)期銷售回款中按約定比例計提相應(yīng)金額作為還款保證金存入受托人指定信托專戶用于信托還款。如果逾期未按相關(guān)信托文件的約定方式執(zhí)行（包括未按規(guī)定時間增加約定抵押物和受托人決定延期前重新簽署抵押合同），受托人有權(quán)要求提前收回信托資金并處置抵押物，滿足委托人到期時信托本金及收益。公司類型：有限責(zé)任公司。公司股東結(jié)構(gòu)如下：股東名稱出資額（萬元）占比（%）北京市海淀區(qū)國有資產(chǎn)投資經(jīng)營