【正文】 有限公司51北京萬景房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司49合計4900100二、八大處公司主要股東介紹北京市海淀區(qū)國有資產(chǎn)投資經(jīng)營有限公司，注冊資本10億元，為北京市海淀區(qū)國有資產(chǎn)投資經(jīng)營有限公司全額投資成立。住所：北京市海淀區(qū)農(nóng)大南路1號院2號樓B209。四、八大處公司財務(wù)狀況（一）資產(chǎn)負債表摘要 單位：元項 目 2012年7月31日2011年12月31日貨幣資金 應(yīng)收賬款 預(yù)付賬款 其他應(yīng)收款 存貨 流動資產(chǎn)合計 長期投資 固定資產(chǎn)原值 固定資產(chǎn)凈值 在建工程 無形資產(chǎn) 資產(chǎn)總計 短期借款 應(yīng)付票據(jù) 應(yīng)付賬款 預(yù)收賬款 應(yīng)交稅金 其他應(yīng)付款 一年內(nèi)到期的長期負債 流動負債合計 長期借款 專項應(yīng)付款 負債合計 實收資本 未分配利潤 所有者權(quán)益 負債和所有者權(quán)益總計 （二）利潤表摘要 單位：元項 目 2012年7月本年累計上年同期累計主營業(yè)務(wù)收入 主營業(yè)務(wù)利潤 利潤總額 凈利潤 截至2012年7月31日，（），資產(chǎn)負債情況比較清晰，無任何法律及財務(wù)糾紛。住所：北京海淀區(qū)四季青橋6號。曾任海淀區(qū)國資委黨委書記、副主任；海淀區(qū)四季青鎮(zhèn)、農(nóng)工商總公司黨委書記、總經(jīng)理；海淀區(qū)學(xué)院路街道辦事處主任；海淀區(qū)清河街道黨工委書記；海淀區(qū)永豐鄉(xiāng)黨委副書記、農(nóng)工商總公司經(jīng)理常務(wù)副經(jīng)理（正處級）、經(jīng)理。雍景項目已經(jīng)于2012年4月完成全部項目開發(fā)、銷售及交房收尾工作。收購?fù)瓿珊蟮慕Y(jié)構(gòu)圖如下：標(biāo)的3標(biāo)的2標(biāo)的1隨著2012年政府對整體經(jīng)濟調(diào)控方向的轉(zhuǎn)變，以及對房地產(chǎn)行業(yè)的各項政策措施的調(diào)整，房地產(chǎn)市場的成交量有了明顯的扭轉(zhuǎn)。通過此次收購，抓住市場契機，在使八大處公司經(jīng)營業(yè)務(wù)得到進一步發(fā)展。酒店總共6層，地上5層、地下1層。酒店因其出色的經(jīng)營業(yè)績、良好的服務(wù)質(zhì)量和完善精良的配套服務(wù)設(shè)施，在歷年洲際酒店集團的亞太領(lǐng)導(dǎo)力峰會對亞太地區(qū)知名酒店評選中，多次榮獲了“最佳新酒店”、“最佳中端酒店品牌”、“最佳品牌表現(xiàn)”、“最佳品牌貢獻”、“優(yōu)秀企業(yè)責(zé)任”“最佳總經(jīng)理”等多個大獎。客房標(biāo)準(zhǔn)面積24平方米。區(qū)域內(nèi)寫字樓、酒吧、購物中心繁多，構(gòu)成了及工作、休閑、娛樂為一體的商務(wù)生活中心?！?、“主要產(chǎn)品類型為住宅、公寓、超5星級酒店、大型集中商業(yè)、精品獨立商業(yè)、商務(wù)辦公、商務(wù)金融中心。建筑密度：40%，容積率：，綠化率：26%。會所：2層12米；底商：。酒店年收益7005萬元，（開發(fā)成本) ，項目整體收益：凈現(xiàn)金流+資產(chǎn)收益=（+ ）=。住宅2013年8月銷售，商業(yè)2013年12月銷售。投資期限：自第一期生效起4年投資類別：股權(quán)投資+核心資產(chǎn)投資交易結(jié)構(gòu)100%股權(quán)投資應(yīng)收債權(quán)投資100%股權(quán)天津泰達建設(shè)集團格調(diào)津海地產(chǎn)開發(fā)有限公司（嘉海二期）65%股權(quán)天津泰達建設(shè)集團格調(diào)中天地產(chǎn)開發(fā)有限公司（嘉海一期）95%股權(quán)天津開發(fā)區(qū)宏城鑫泰投資有限公司天津開發(fā)區(qū)萬景宏城置業(yè)有限公司100%股權(quán)北京萬景房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司關(guān)聯(lián)方土地抵押北京市海淀區(qū)國有資本經(jīng)營中心擔(dān)保信托計劃二期北京市八大處房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓四、還款來源分析(一) 穩(wěn)定的銷售回款本信托計劃以八大處公司完成股權(quán)投資后的下屬子公司天津格調(diào)中天和天津格調(diào)津海的【嘉海一期】項目和【嘉海二期】項目銷售回款作為第一還款來源。12萬元/個。（2）嘉海二期本次測算根據(jù)規(guī)劃要求，及市場預(yù)判，設(shè)定相關(guān)測算基礎(chǔ)指標(biāo)，嘉海項目二期占地101235 ㎡，地上規(guī)劃面積251484㎡ ，產(chǎn)品分配如下：產(chǎn)品規(guī)劃地上規(guī)劃面積地下規(guī)劃面積運營方向住宅207529銷售辦公27585銷售公建12723不可售車位98025銷售合計251484 （車位1887個,12萬/個。成本與銷售收入分析，相關(guān)稅費（銷售稅金、預(yù)繳土增稅、所得稅），； ，凈利潤為 。本項目在成熟的商業(yè)中心，項目已完成一半的主體工程，項目公司和總包商開發(fā)經(jīng)驗豐富，項目成本基本鎖定，同時項目運作失敗風(fēng)險極小。本項目由北京市海淀區(qū)國有資本經(jīng)營中心提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保，注冊資本100億元。五、項目SWOT分析項目競爭優(yōu)勢：本地塊區(qū)域為天津城市核心地段，本地塊位于中心城區(qū)，緊鄰濱江道、和平路商圈，具備消費群體共享條件。項目競爭機會：憑借地段優(yōu)勢打造市級商業(yè)，面向天津全市人群，形成聚合效應(yīng)，成為重要商圈。北京有著3000余年的建城史和850余年的建都史，是“中國四大古都”之一，具有一定的國際影響力，其最早見于文獻的名稱為“薊”。北京市共轄14個市轄區(qū)、2個縣，全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)級區(qū)劃數(shù)為317個，共有135個街道辦事處和182個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（2008年，北京市民政局）。全市常住人口密度為1341人/平方公里。城鎮(zhèn)、%%。2011年中關(guān)村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)建設(shè)取得新成效。發(fā)布中關(guān)村科學(xué)城發(fā)展規(guī)劃，啟動建設(shè)了航天科技創(chuàng)新園等37個項目。、%，收入過億元企業(yè)達到1500家左右，新一代移動通信、軟件、集成電路、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)初步顯現(xiàn)。制定加快培育和發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的實施意見，確定首批160個新興產(chǎn)業(yè)重大項目，與15家中央單位簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，一批重點項目建成投產(chǎn)，規(guī)模以上高技術(shù)制造業(yè)、%%。第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模居中國大陸第一。經(jīng)過十多年的開發(fā)和建設(shè)，如今的上地發(fā)生了翻天覆地的變化，昔日花田村落不在，取而代之的是一個設(shè)備齊全，服務(wù)完善，綠樹成蔭，企業(yè)云集，以電子信息產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，集科研、開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營、培訓(xùn)、服務(wù)為一體的綜合性高科技工業(yè)園。 三、項目所處市場概述上地酒店坐落于中關(guān)村上地信息產(chǎn)業(yè)基地，建筑風(fēng)格新穎，距離奧運主會場“鳥巢”僅10公里（車程只需20分鐘）。驅(qū)車10分鐘即可到達享譽中外的旅游勝地頤和園及圓明園遺址公園。 ，步行約510分鐘； ，乘坐出租車約5分鐘； 距離國家體育場（鳥巢）11公里，乘坐出租車約20分鐘； 距離北京站25公里，乘坐出租車約40分鐘； 距離首都機場40公里，乘坐出租車約45分鐘； 距離北京國際會議中心15公里，乘坐出租車約30分鐘。如今，那片雜亂的建筑群被立體交叉的城市公交系統(tǒng)和現(xiàn)代化商務(wù)樓所取代，而隨著東直門交通樞紐的建成，“東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)”的啟動，一個現(xiàn)代化、國際化、充滿活力的東直門將矗立在東城，與CBD等并肩而立，共同構(gòu)筑流光溢彩的新北京壯麗圖景。東直門附近高樓林立,有來福士廣場 中國石油大廈 東直門內(nèi)大街小區(qū) 國華投資大廈 東方銀座 居然大廈 中青旅大廈 民安小區(qū) 國門第一廣場 香河園 東揚威街小區(qū) 中紡大廈（朝陽） 路橋大廈 天恒大廈 紅杉公寓 中航大廈 海運倉國際大廈 東環(huán)廣場 新中街小區(qū)（東中街） 華普花園（華普中心）二、項目所處市場概述酒店坐落于東直門商圈核心區(qū)，北面是規(guī)劃中的亞洲最大的交通樞紐，包括北京首都國際機場地鐵終點站、城市輕軌的最大中轉(zhuǎn)站 ，距離國際機場24公里，駕車30分鐘即達，而乘坐首都機場的磁懸浮列車僅需7分鐘，為高端商務(wù)人士的國際出行提供了便利條件。區(qū)域內(nèi)以大型高端酒店為主，缺乏服務(wù)于商務(wù)交流的快捷型酒店，本項目極為滿足市場需求。天津位于環(huán)渤海經(jīng)濟圈的中心，是中國北方最大的沿海開放城市、近代北方最早對外開放的沿海城市之一。天津有12個市轄區(qū)，1個副省級區(qū)，3個市轄縣，共有鄉(xiāng)鎮(zhèn)級區(qū)劃數(shù)為240個。（二）人口，；其中，%。%。但是在中華人民共和國成立后的前二十余年間，天津市沒有一項國家重點投資項目。2008年起，世界經(jīng)濟論壇新領(lǐng)軍者年會開始落戶天津舉辦，匯聚了數(shù)千全球政界、商界和學(xué)界精英人士參與討論世界經(jīng)濟議題，而夏季達沃斯論壇的永久會址位于建設(shè)中的北塘國際會議中心。中心城區(qū)“一主兩副”為小白樓地區(qū)城市主中心，西站地區(qū)、天鋼柳林地區(qū)城市副中心。 按照服務(wù)業(yè)功能，中心城區(qū)按照“金融和平”、“商務(wù)河西”、“科技南開”、“金貿(mào)河?xùn)|”、“創(chuàng)意河北”、“商貿(mào)紅橋”的功能定位。本項目地處天津市市區(qū)核心要地老城廂區(qū)域，位于河北區(qū)獅子林大街南側(cè)，海河?xùn)|路與金緯路之間。地塊周邊交通路網(wǎng)豐富，生活配套與商業(yè)配套齊全。周邊房地產(chǎn)情況：本項目地區(qū)住宅信息分布：本地塊區(qū)域為天津城市核心地段，區(qū)域內(nèi)在售項目少，稀缺性突顯，未來價值預(yù)期較高。區(qū)域在售寫字樓價格在2100032000元/平米，該區(qū)間基礎(chǔ)堅實。（二）內(nèi)部風(fēng)險管理風(fēng)險在信托資金的管理和運用中，可能因為受托人及合作方管理方式、管理能力的缺陷，導(dǎo)致信托資金運作的管理失當(dāng)。公司內(nèi)部其他風(fēng)險本項目中，合作方及投資項目的盈利能力受到其經(jīng)營狀況的影響，因此，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟和相關(guān)各種業(yè)態(tài)市場狀況若發(fā)生大的變化，則會影響到本項目的投資收益。其他風(fēng)險的預(yù)警盡管不可抗力因素非人力可避免與化解，但受托人將竭盡所能，積極加強對不可抗力因素的研究判斷分析能力，盡可能地向合作方、委托人報告不可抗力因素的出現(xiàn)可能，以便其采取相應(yīng)的對策。信用風(fēng)險的控制受托人將發(fā)揮在金融信托領(lǐng)域的專業(yè)優(yōu)勢，嚴(yán)格實行相關(guān)責(zé)任制度和分離制度，堅持各種調(diào)查、審查、檢查制度，建立嚴(yán)格有效的風(fēng)險防范和控制制度。第八部分 盡職調(diào)查情況直屬業(yè)務(wù)四部對項目進行了詳盡的盡職調(diào)查，盡職調(diào)查主要工作包括但不限于：一、對北京八大處房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及關(guān)聯(lián)公司上門調(diào)查，了解并觀察企業(yè)的管理情況和企業(yè)效率。五、多次前往工商、稅務(wù)等政府機構(gòu)對項目公司相關(guān)信息進行查詢、核實，作出深入調(diào)查了解。公司管理層均為經(jīng)驗豐富、責(zé)任心強、專業(yè)素質(zhì)高的優(yōu)秀人才。投資潛力巨大。曾供職于中國平安財產(chǎn)保險股份有限公司和深圳市國民投資發(fā)展有限公司等單位，期間先后參與了保險、電力能源、化工及房地產(chǎn)等行業(yè)的投資項目，及作為核心成員參與某上市公司的重組項目；加盟新華信托后，參與了多個集合資金信托計劃項目的運作；在金融及投資領(lǐng)域工作10余年，對于項目投融資與管理具有豐富的實踐經(jīng)驗。第十部分 結(jié)論結(jié)合本項目的經(jīng)濟評估測算及項目市場情況，可以得出以下結(jié)論：一、該項目符合市場需求，沒有政策限制，收益穩(wěn)定，期限靈活，具有很強的市場競爭力；二、項目方為國有企業(yè)，北京市海淀區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營中心為本信托計劃的順利退出提供