【正文】 劃的云城東路西側(cè) 品牌 萬達國際影城、沃爾瑪購物廣場、大歌星 KTV、大玩家超樂場、國美電器、萬千百貨、奇樂兒兒童游樂場、大椰豐飯大酒 樓 個案欣賞 — 五號停機坪 開業(yè)時間 經(jīng)營規(guī)模 管理費 使用率 消費檔次 經(jīng)營業(yè)態(tài) 平均月租金 （元 /㎡） 租賃情況 計劃 7月份開業(yè) 商業(yè) 9萬㎡ 58元 /㎡ 50% 中高檔 1F：品牌服裝店、時尚女裝、化妝品區(qū)、超市 2F：品牌服裝店、時尚精品店、兒童主題區(qū) 3F：游樂園、餐飲 1F： 250元 /㎡ 2F： 100120元 /㎡ 3F： 7080元 /㎡ 7月份開業(yè)， 6月份招商完畢。 開發(fā)商 廣州精都實業(yè)有限公司 地址 廣州市白云區(qū)機場路云霄街 353 品牌 主力店：華聯(lián)百貨、星期八小鎮(zhèn)、天極品、 FTV、嘉禾電影院 本章小結(jié) ? 而白云新城五號停機坪及萬達廣場的項目建成更將集休閑、娛樂、文化、餐飲、商業(yè)零售及服務(wù)等功能于一身，各國際品牌的聚集也為區(qū)域提供超高人氣及足夠的客流，全方位滿足消費者各方面的需求，填補了廣州北部商業(yè)集群的空白，帶動了廣州北部的整體價值提升。 ? 力求將區(qū)域規(guī)劃成為市內(nèi)交通樞紐和城市財富新中心地帶。隨著宜居城區(qū)示范區(qū)等一系列工程的建設(shè)完成，整個區(qū)域的商業(yè)地位也勢必將有大幅的提升。 ? 目前區(qū)域商業(yè)形態(tài)還是處于初級階段，除了沿街商業(yè)和社區(qū)上野外，專業(yè)批發(fā)市場較多，缺少具有一定規(guī)模和檔次的區(qū)級商業(yè)中心，目前僅有萬達一個項目支撐。 江南西商圈 ? 商圈現(xiàn)狀 : 江南西兩盤現(xiàn)有商鋪 230家左右，商業(yè)建筑面積約 ㎡，不僅集中了各種潮流時尚店鋪，還匯聚了廣百新一城、潤匯大廈、名店城、江南新地等多個商業(yè)巨頭：同時還是美食天地，有多家中西餐館、酒家、酒吧、此外還有較多銀行機構(gòu)，還有多家美容美發(fā)品牌等配套服務(wù)設(shè)施。 廣百新一城 江南新地 個案欣賞 — 江南新地 開業(yè) 時間 經(jīng)營規(guī)模 管理費 使用率 消費 檔次 經(jīng)營業(yè)態(tài) 平均月租金 （元 /㎡） 出租率 2022年 ㎡ 65元 50% 中端 2F：美容美發(fā)、精品服飾 1F：小食、餐館、品牌服飾、便利店、數(shù)碼 2F： 400500元/㎡ 1F： 250300元/㎡ 90%出租 開發(fā)商 裕龍集團 地址 廣州市海珠區(qū)江南西路負一層 品牌 大家樂、屈臣氏、大禾壽司 個案欣賞 — 廣百新一城 開業(yè)時間 經(jīng)營 規(guī)模 管理費 使用率 消費檔 次 經(jīng)營業(yè)態(tài) 平均月租金 （元 /㎡） 經(jīng)營狀況 商業(yè) ㎡ 45元 50% 高檔 1F：超市 1F：服飾、悠閑服飾 2F：男士服飾 3F：女士服飾 4F：運動城、兒童服飾 5F：廣百、數(shù)碼、家私、床上用品 6F：電影院、餐飲、 KTV 1F： 10001500 23F： 600800 4F： 200300 5F： 200300元 /㎡ 6F： 150元 /㎡ 95%出租 開發(fā)商 不詳 地址 寶崗大道 498號廣百新一城 品牌 主力店： UME電影院、廣百百貨、百佳超市、鉆石 KTV 本章小結(jié) ? 目前商圈以商鋪為主體的經(jīng)營形式，缺乏商業(yè)龍頭的帶動，目前江南西商圈緊廣百新一城為該區(qū)域高端項目帶動。 ? 高端消費品欠奉，走中低檔路線。 ? 消費力構(gòu)成方面，以周邊居民為核心，輻射工業(yè)大道和寶崗大道兩大板塊 ? 購買力以中端為主，消費能力不高。 ? 人群以青少年、婦女為活躍消費群。 番禺商圈 ? 商圈現(xiàn)狀 : 目前主要行成兩大板塊，華南商圈與市橋商圈，華南板塊又“萬博 長隆 漢溪”構(gòu)成，將打造成商貿(mào)區(qū)、悠閑度假區(qū)于一體的超大型商圈，主要以居家買賣為主的萬博中心。 市橋商圈附近有易發(fā)商業(yè)街、友誼中心、友誼大廈、商業(yè)大廈、禺山商場等商業(yè)機構(gòu)，緊鄰還有番禺賓館、世昌酒店、禺山酒店、龍泉酒店等酒店娛樂設(shè)施，坐擁日均數(shù)十萬人次的龐大人流，是市橋內(nèi)最成熟的商業(yè)地段 。 萬博中心 易發(fā)商業(yè)街 奧園廣場 哈街 個案欣賞 — 易發(fā)商業(yè)街 開業(yè) 時間 經(jīng)營規(guī)模 管理費 使用率 消費 檔次 經(jīng)營業(yè)態(tài) 平均月租金 （元 /㎡） 經(jīng)營狀況 20萬㎡ 5元 /㎡裝飾費 50% 中低檔 1F：品牌服飾、悠閑服飾、超市、小食 2F：悠閑服飾、精品 1F： 8001300 2F： 250600 臨街商鋪： 8001200 100%出租 開發(fā)商 廣州市盛鎧物業(yè)發(fā)展有限公司 地址 番禺番禺區(qū)市橋繁華路易發(fā)街 品牌 主力店：新大新百貨、 品牌店：麥當(dāng)勞、肯德基、達芙妮等 個案欣賞 — 哈街 開業(yè) 時間 經(jīng)營規(guī)模 管理費 使用率 消費 檔次 經(jīng)營業(yè)態(tài) 平均月租金 （元 /㎡） 經(jīng)營狀況 2022年10月 5萬㎡ 地鋪 5元 格子鋪：30元 首層 80% 格子鋪：50% 中低檔 1F：品牌服飾、餐飲、超市、小食 2F：餐飲、格子鋪 3F：影院、餐飲、教育機構(gòu) 1F： 200230 2F： 5080 格子店：免一年月租，35元 /㎡管理費包中央空調(diào) 20%出租 開發(fā)商 廣州金鉞物業(yè)管理有限公司 地址 番禺橋南街南郊村 品牌 中影火山湖電影院、小肥羊 個案欣賞 — 奧園廣場 開業(yè) 時間 經(jīng)營規(guī)模 管理費 使用率 消費 檔次 經(jīng)營業(yè)態(tài) 平均月租金 （元 /㎡） 經(jīng)營狀況 2022 25萬㎡ 不詳 50% 高檔次 購物中心、餐飲、休閑 娛樂、購物 商業(yè)街售：一期： 萬 /㎡ 二期： 45萬 /㎡；購物中心未公開招商。 100%出售 （未來推出租部分） 開發(fā)商 奧園集團 地址 廣州市番禺區(qū)橋南街福德路 品牌 主力店：華潤萬佳超市、星美電影院、 個案欣賞 — 萬博廣場 開業(yè) 時間 經(jīng)營規(guī)模 管理費 使用率 消費 檔次 經(jīng)營業(yè)態(tài) 平均月租金 （元 /㎡） 經(jīng)營 狀況 2022年 建筑面積 20萬㎡ 45元（商業(yè)街） 60% 中高檔 歐萊斯折扣店、男女服飾、小飾品、家居用品、餐飲、娛樂、早教中心、兒童服裝、玩具家電 商業(yè)街： 60元 /㎡ /月 吉盛偉邦 1F： 150160元 /㎡/月 吉盛偉邦 2F:120130元 /㎡ /月 散鋪： 200元 /㎡ /月 70%出租 開發(fā)商 廣州番禺德舜房地產(chǎn)公司 地址 番禺番禺迎賓路 品牌 天河城、四海一家、歐萊斯折扣店、吉盛偉邦 本章小結(jié) ? 番禺區(qū)商圈的主要集中在 105國道、迎賓大道及地鐵三號線延線，并逐步向南延申發(fā)展； ? 橋南商圈近兩年番禺區(qū)有過半數(shù)以上的新開發(fā)的商業(yè)項目坐落此，商業(yè)潛力巨大； ? 番禺現(xiàn)有的商業(yè)主要以百貨、商業(yè)街為主，但整體檔次偏低，整體缺乏系統(tǒng)規(guī)劃，與經(jīng)濟發(fā)展水平對比呈現(xiàn)落差，大型購物中心、體驗中心、時尚生活中心將成為番禺區(qū)商業(yè)發(fā)展的趨勢。 廣州商業(yè)未來發(fā)展趨勢 ? 數(shù)量龐大的中端 /中高端個性消費不足； ? 傳統(tǒng)的贏商模式越來越難以滿足消費者的消費觀念； ? 就有的市場格局已達到飽和狀態(tài)，各路商家尋找突破； ? 新的營銷模式呼之欲出，關(guān)鍵看誰先打開新局面； ? 大型一站式綜合性仍然是市場的主流，但以綜合性為基礎(chǔ)的同時必須走向個性化經(jīng)營，創(chuàng)造自身特色。 未來發(fā)展趨勢 商業(yè)飽和 買賣雙方地位易轉(zhuǎn) 市場競爭激烈 跳出舊有的定位思維模式 符合市場發(fā)展趨勢 現(xiàn)有商業(yè)占據(jù)各種經(jīng)營方式 一站式經(jīng)營 游樂式經(jīng)營 專業(yè)市場