【正文】 3500㎡ 嚇坑村區(qū)域商業(yè)現狀 – 租金水平 ＃ ＃ ＃ ＃ ＃ ＃ ＃ 1 2 3 4 5 7 8 ＃ 6 嚇吭二路，首層： 70100/㎡ （ 1040 ㎡ 小鋪） 5070 /㎡ （ 50120 ㎡ 鋪位） 嚇吭路，首層： 4050 /㎡ （ 50120 ㎡ 鋪位） 萬順百貨 2400㎡ 家福百貨 400㎡ 項目位置 競爭對手位置 小區(qū)出口 樓盤位置 ＃ 區(qū)域商業(yè)現狀 – 租金水平 展豐萬家 3500㎡ 鑫隆百貨 130㎡ 仟惠百貨 120㎡ 富麗達百貨 300㎡ 民樂路，首層： 80120/㎡ （ 1040 ㎡ 小鋪） 6080 /㎡ （ 50120 ㎡ 鋪位） 樂園路，首層： 4060/㎡ 項目位置 競爭對手位置 小區(qū)出口 樓盤位置 ＃ 第七部分 項目擴大經營的可行性分析 從顧客需求分析 – 市場占有率及顧客對商場的要求 ? 從人人購物廣場目前在商圈的市場占有率來看，我們認為商場 5分鐘商圈內市場占有率已經接近 40 %, 510分鐘商圈的市場占有率在 2528%，這樣的市場占有率已經達到很多知名大型連鎖超市的市場占有率； ? 從顧客問卷調查結果看，在同樂片區(qū)， 89%的顧客首選超市是人人購物，新布村首選人人購物的顧客比例超過 60%，嚇坑浪背區(qū)域首選人人購物的顧客也有 32%，樂園路片區(qū)首選人人購物的有 35%； ? 在不選擇人人購物的這部分顧客中，對于不去人人購物的原因，除了同樂片區(qū)（人人購物周邊）外，其他區(qū)域的顧客不去的原因首先都是 “距離遠、不方便”；同樂片區(qū)不常去人人購物的顧客雖然有 40%的顧客選擇了“需要更高檔次的商品”，還有 10%不常去的顧客選擇了“檔次環(huán)境不好”，但考慮到同樂片區(qū)不常去人人購物的顧客比例極低（占總顧客的 13%），所以我們認為同樂片區(qū)中只有約 5%的顧客希望增加更高檔次的商品，約 2%的顧客希望提高商場環(huán)境檔次；新布村顧客約 16%希望增加高檔次商品，約 2%的顧客希望提高環(huán)境檔次； ? 嚇坑浪背區(qū)域和樂園路片區(qū)大部分不去人人購物的顧客（分別占 89%和 75%），不去的原因都是因為“距離遠，不方便； ? 結論： a 不常去人人購物的顧客，主要原因都是嫌距離遠，不方便，選擇提高商場環(huán)境和提高商品檔次的的比例并不高； b 從目前 10分鐘以內的市場占有率來看，比例已經相當高，我們認為市場占有率進一步提高的難度較大； 從顧客的需求分析 – 顧客對業(yè)態(tài)的需求 ? 從顧客希望增加的業(yè)態(tài)來看，同樂片區(qū) 20%的受訪者希望增加 兒童用品，其次是餐飲、電影院、美容，大約占 15%左右； ? 其他幾個片區(qū)雖然不同業(yè)態(tài)排位各不相同，但總體上餐飲、兒童用品和電影院、 KTV是顧客主要希望增加的商業(yè)業(yè)態(tài)； ? 從受訪者最喜歡的娛樂活動來看：選擇夜宵的受訪者最多，其次是KTV和電影院； ? 片區(qū)內顧客的消費層次較低，基本上是大眾化的消費，價格定位絕大多數是中低端； ? 結論：片區(qū)內的顧客有小孩的家庭較多，同樂片區(qū)內兩口之家?guī)『⒌募彝ズ陀行『⒗先艘黄鹱〉募彝ィ偟谋壤咏?70%，對兒童用品的需求很大； 片區(qū)內顧客的總體年齡偏低，顧客喜歡參加娛樂類的活動，顧客首選的娛樂方式主要是夜宵和餐飲； 我們認為，片區(qū)內顧客對以下商業(yè)業(yè)態(tài)有需求：“兒童用品、兒童娛樂”，“大眾化的餐飲、夜宵”，“娛樂類的影院、 KTV”； 從商家需求來分析 ? 從兒童用品來看，由于商圈內兒童較多，現有的兒童用品的經營狀況也較為理想，經過初步走訪，部分商家也有在同樂片區(qū)內繼續(xù)開分店的計劃； ? 餐飲行業(yè)：從對部分餐飲企業(yè)的經營現狀來分析，具有一定規(guī)模和知名度的商家經營狀況較好，但這類商家數量較少；考慮到同樂商圈屬于封閉型商圈，市場容量有限，大型餐飲很難再增加；而較為大眾化的中小型餐飲，有增加的可能； ? 從娛樂類項目的來看，由于片區(qū)內市場容量有限，現有的娛樂項目數量不多，且檔次較低，雖然符合顧客消費檔次，但經營狀況一般，由于商圈內總體消費力不大，商家繼續(xù)開分店的可能性不大； ? 結論：從商家的經營狀況來分析，對于經營狀況良好的商業(yè)業(yè)態(tài)，商家才有可能繼續(xù)開發(fā)分店或擴大經營； 我們認為兒童用品、兒童娛樂類商家，價格定位大眾化的餐飲商家，有興趣及意向在同樂片區(qū)開發(fā)新的分店； 從投資收益分析 – 投資預算 ? 土建投資：按照 1500元 /㎡ 計算，如果擴大一層（ 3000㎡ ）投資預計為 450萬，擴大兩層（ 6000㎡）為 900萬； ? 內部裝修投資：按照 1400元 ㎡ 計算，擴大一層的的投資約為 420萬，擴大兩層的的投資為 840萬； ? 設備投資：中央空調及手扶電梯等投資：約 220340萬； ? 其他投資： a 招商費用（人員工資、獎勵等） 預計 3345萬 b 其他費用 （公關費、餐費、交通費等） 預計 2030萬 ? 預計總投資：加建一層，總投入預計 1143萬； 加建兩層，總投入預計 2155萬 從投資收益分析 – 收益及回報 第八部分 項目改造方案分析 結論 ? 建議現階段，商場的規(guī)模暫時不擴大； ? 規(guī)模擴大的最佳時期，在 34年后，即 2023年左右； ? 現階段，在總體規(guī)模不變的前提下，建議通過調整優(yōu)化經營業(yè)態(tài)，補充部分商業(yè)業(yè)態(tài)，以豐富強化商場的經營內容 ,加強對顧客群的吸引力； 原因分析 ? 目前商場在周邊片區(qū)的市場占有率已經相當高，在 10分鐘商圈內再進一步提高市場占有率的難度相當大，通過擴大規(guī)模較難實現； ? 顧客對于商場的意見中，要求改進購物環(huán)境和商品檔次的比例比較低，這也與周邊現有顧客群收入及消費能力有關； ? 片區(qū)內的顧客品牌意識很弱，如果擴大規(guī)模，較難吸引品牌商家進駐，如果不能引進品牌商家進駐，對商場的整體形象提升不大； ? 從有潛力的商業(yè)業(yè)態(tài)來看，兒童類用品的面積需求并不大，而餐飲行業(yè)具有一定風險，招商難度較大； ? 同樂片區(qū)靠近龍崗中心區(qū)，接下來將成為舊城改造的重點區(qū)域，各家工廠的外遷已經開始，未來 2年內由于工廠外遷而引起的人口轉移將會增加，由于工廠工作人員目前是消費的主力群體，勢必引起消費力的進一步下降；（詳見后附附件 表格 1） ? 根據現階段片區(qū)的租金水平，現階段擴建、招商并開業(yè)，在 5年內的收益與投資相比，并不劃算，投資回收期過長； ? 軌道交通（地鐵 12號線）預計將在 2023年完工，在項目附近設有站點，隨著工廠一步步外遷，舊城改造的逐步推進，片區(qū)將慢慢的改造成大型的住宅區(qū)，屆時將有越來越多在龍崗工作的人到此片區(qū)居住和生活，消費能力將發(fā)生質的改變，我們建議在此時再進行擴大； 附件：表格 1 未來計劃搬遷的工廠抽樣調查 經隨機抽樣調查部分工廠，以下工廠計劃在本年搬遷： 現階段改造建議 服裝區(qū)調整、改造： ? 對二層的服裝區(qū)域進行品牌調整及壓縮，保留銷售業(yè)績好的品牌的同時減少部分服裝品牌，我們認為調整個別品牌不會造成服裝總體銷售額的下降；調整后增加 300400平方米經營面積； 設立兒童主題區(qū)域： ? 引進一家以兒童娛樂為主題的商家，類似兒童反斗城，淘氣堡之類； ? 設立一個專門以銷售兒童用品為主題的區(qū)域（“歡樂天地”或“兒童世界”），以強化兒童類主題的定位，吸引更多的兒童前來消費；將現有童裝品牌及兒童用品集中在一起，同時增加嬰幼兒用品、不同年齡段的玩具、益智類玩具及嬰幼兒早教、兒童培訓等： 外廣場充分利用： ? 首層外廣場空間的充分利用：建議將外廣場改造成類似大排檔的啤酒廣場或特色小吃廣場，以特色小吃和啤酒夜宵吸引年輕消費者，營造人氣氛圍，同時也能為商場帶來一定的客流； 謝 謝 :09:4021:0921::09 21:0921:09::09:40 2023年 3月 17日星期五 9時 9分 40秒 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , March 17, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 21:09:4021:09:4021:093/17/2023 9:09:40 PM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 :09:4021:09Mar2317Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 21:09:4021:09:4021:09Friday, March 17, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :09:4021:09:40March 17, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 17日星期五 下午 9時 9分 40秒 21:09: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 3月 下午 9時 9分 :09March 17, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 2023年 3月 17日星期五 9時 9分 40秒 21:09:4017 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 下午 9時 9分 40秒 下午 9時 9分 21:09: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , March 17, 2023 ? 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 21:09:4021:09:4021:093/17/2023 9:09:40 PM ? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 :09:4021:09Mar2317Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 21:09:4021:09:4021:09Friday, March 17, 2023 ? 1不知香積寺，數里入云峰。 :09:4021:09:40March 17, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 17日星期五 下午 9時 9分 40秒 21:09: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 3月 下午 9時 9分 :09March 17, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 3月 17日星期五 9時 9分 40秒 21:09:4017 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 下午 9時 9分 40秒 下午 9時 9分 21:09: ? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 , March 17, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 21:09:4021:09:4021:093/17/2023 9:09:40 PM ? 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 :09:4021:09Mar2317Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 21:09:4021:09:4021:09Friday, March 17, 2023 ? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 :09:4021:09:40March 17, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 17日星期五 下午 9時 9分 40秒 21:09: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 下午 9時 9分 :09March 17, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 3月 17日星期五 9時 9分 40秒 21:09:4017 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 下午 9時 9分 40秒 下午 9時 9分 21:09: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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