房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理精講班第39講課件講義-資料下載頁(yè)
【導(dǎo)讀】概念以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的了解、熟悉和掌握程度。5．掌握構(gòu)造評(píng)價(jià)方案；6．掌握選擇基礎(chǔ)參數(shù)；8．熟悉方案經(jīng)濟(jì)比選的概念及其作用；13．掌握財(cái)務(wù)報(bào)表的編制；費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)?；蛩囟?、不確定性大，尤其是由于不同建設(shè)項(xiàng)目類(lèi)型的特點(diǎn)不同，其費(fèi)用構(gòu)成有較大的差異。目取得土地使用權(quán)有多種方式，所發(fā)生的費(fèi)用各不相同。產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)、拆遷管理費(fèi)和拆遷服務(wù)費(fèi)等。地使用權(quán)出讓地價(jià)款。屋拆遷和土地開(kāi)發(fā)活動(dòng)，并相應(yīng)支付城市房屋拆遷費(fèi)用。土地用途及使用條件等許多方面因素決定。以轉(zhuǎn)讓給其他合法使用者。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使。用權(quán)的獲取費(fèi)用，但一般需要將土地使用權(quán)評(píng)估作價(jià)。為設(shè)計(jì)概算的0．5%左右。用的估算，可根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。分別估算建筑安裝工程費(fèi)用。設(shè)費(fèi)用，各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道等的接口費(fèi)用。筑工程概算指標(biāo)計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用。
【正文】 付定金以及按工程進(jìn)度付款的具體情況。表 8— 2 為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃表的示例。 三、收入估算與資金籌措 （一）收入估算 估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收入，首先要制定切實(shí)可行的租售計(jì)劃（含銷(xiāo)售、出租、自營(yíng)等計(jì)劃）。租售計(jì)劃的內(nèi)容通常包括：擬租售物業(yè)的類(lèi)型、時(shí)間和相應(yīng)的數(shù)量，租售價(jià)格，租售收入及收款方式。租售計(jì)劃應(yīng)遵守政府有關(guān)租售和經(jīng)營(yíng)的規(guī)定，并與開(kāi)發(fā)商的投資策略相配合。 1．租售方案 租售物業(yè)的類(lèi)型與數(shù)量，要結(jié)合項(xiàng)目可提供的物業(yè)類(lèi)型、數(shù)量來(lái)確定，并要考慮到租售期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能變化對(duì)租售數(shù)量的影響。對(duì)于一個(gè)具體的項(xiàng)目而言，此時(shí)必須明確；出租面積和出售面積的數(shù)量及其與建筑物的對(duì)應(yīng)關(guān)系，在整個(gè)租售期內(nèi)每期（年、半年、季度、月）擬銷(xiāo)售或出租的物業(yè)類(lèi)型和數(shù)量。綜合用途的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)按不同用途或使用功能劃分。 2．租售價(jià)格 租售價(jià)格應(yīng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上確定，一般可選擇在位置、規(guī)模、功能和 檔次等方面可比的交易實(shí)例，通過(guò)對(duì)其成交價(jià)格的分析與修正，最終得到項(xiàng)目的租售價(jià)格。也可以參照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)的技術(shù)和方法，確定租售價(jià)格。 租售價(jià)格的確定要與開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略相一致，在考慮政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等宏觀環(huán)境對(duì)物業(yè)租售價(jià)格影響的同時(shí)，還應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系進(jìn)行分析，考慮已建成的、正在建設(shè)的以及潛在的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目租售價(jià)格的影響。 3．租售收入 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的租售收入等于可租售面積的數(shù)量乘以單位租售價(jià)格。對(duì)于出租的情況 ，還應(yīng)考慮空置期（項(xiàng)目竣工后暫時(shí)找不到租戶(hù)的時(shí)間）和空置率（未租出建筑面積占總建筑面積的百分比）對(duì)年租金收入的影響。租售收入估算，要計(jì)算出每期（年、半年、季度、月）所能獲得的租售收入，并形成租售收入計(jì)劃。租售收人的估算，可借助表 8— 3 和表 8— 4 所提供的格式進(jìn)行。 4．收款方式 收款方式的確定，應(yīng)考慮當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易的付款習(xí)慣，確定分期付款的期數(shù)及各期付款的比例。 （二）資金籌措 資金籌措計(jì) 劃，要以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃和銷(xiāo)售收人計(jì)劃為基礎(chǔ)，確定資金的來(lái)源和相應(yīng)的數(shù)量。項(xiàng)目的資金來(lái)源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金三種渠道。為了滿(mǎn)足項(xiàng)目的資金需求，可優(yōu)先使用資本金，之后考慮使用可投入的預(yù)租售收入，最后仍然不滿(mǎn)足資金需求時(shí)，可安排借貸資金。 在資金使用計(jì)劃和資金籌措計(jì)劃的資金籌措計(jì)劃原理示意圖基礎(chǔ)上，可以編制投資計(jì)劃與資金籌措表
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