房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理精講班第39講課件講義(文件)
【正文】 環(huán)衛(wèi)、室外照明等設施的建設費用，各項設施與市政設施干線、干管、干道等的接口費用。一般按規(guī) 劃指標和實際工程量估算。如以每間客房的綜合投 資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資、以每張病床的綜合投資乘以病床數(shù)估算一座醫(yī)院的總投資等。 （ 4）概算指標法 概算指標法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標計算整個工程費用。 5．開發(fā)期間稅費 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算中應考慮項目開發(fā)期間所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。主要包括：管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、社會保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、房地產(chǎn)稅、土地使用稅、技術轉(zhuǎn)讓費、技術開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費攤銷、業(yè)務招待費、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢損失以及其他管理費用。包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費，銷售機構(gòu)的折舊費、修理費、物料消耗費、廣告宣傳費、代理費、銷售服務費及銷售許可證申領費等。 當開發(fā)項目竣工后采用出租或自營方式經(jīng)營時，還應估算項目經(jīng)營期間的運營費用。在項目可行性研究階段，可以年、半年、季度、月為計算期單位，按期編制資金使用計劃。租售計劃的內(nèi)容通常包括：擬租售物業(yè)的類型、時間和相應的數(shù)量，租售價格，租售收入及收款方式。綜合用途的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應按不同用途或使用功能劃分。 3．租售收入 房地產(chǎn)開發(fā)項目的租售收入等于可租售面積的數(shù)量乘以單位租售價格。 4．收款方式 收款方式的確定，應考慮當?shù)胤康禺a(chǎn)交易的付款習慣，確定分期付款的期數(shù)及各期付款的比例。 在資金使用計劃和資金籌措計劃的資金籌措計劃原理示意圖基礎上，可以編制投資計劃與資金籌措表 。項目的資金來源通常有資本金、預租售收入及借貸資金三種渠道。租售收入估算，要計算出每期（年、半年、季度、月）所能獲得的租售收入，并形成租售收入計劃。也可以參照房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)品定價的技術和方法，確定租售價格。 1．租售方案 租售物業(yè)的類型與數(shù)量，要結(jié)合項目可提供的物業(yè)類型、數(shù)量來確定，并要考慮到租售期內(nèi)房地產(chǎn)市場的可能變化對租售數(shù)量的影響。表 8— 2 為房地產(chǎn)開發(fā)項目資金使用計劃表的示例。各項費用的估算方法，請參考本書第十章有關內(nèi)容。利息的計算，可參照金融市場利率和資金分期投入的情況按復利計算；利息以外的其他融資費用，一般占利息的 10%左右。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時開發(fā)若干個房地產(chǎn)項目，管理費用應該在各個項目間合理分攤。各項稅費應根據(jù)當
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