房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理精講班第39講課件講義(更新版)
【正文】 售方案 租售物業(yè)的類(lèi)型與數(shù)量，要結(jié)合項(xiàng)目可提供的物業(yè)類(lèi)型、數(shù)量來(lái)確定，并要考慮到租售期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能變化對(duì)租售數(shù)量的影響。各項(xiàng)費(fèi)用的估算方法，請(qǐng)參考本書(shū)第十章有關(guān)內(nèi)容。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同時(shí)開(kāi)發(fā)若干個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，管理費(fèi)用應(yīng)該在各個(gè)項(xiàng)目間合理分?jǐn)偂? 4．其他工 程費(fèi) 其他工程費(fèi)主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢(xún)費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。具體估算方法的選擇，應(yīng)視資料的可獲得性和費(fèi)用支出的情況而定。 當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目包括多個(gè)單項(xiàng)工程時(shí)，應(yīng)對(duì)各個(gè)單項(xiàng)工程分別估算建筑安裝工程費(fèi)用。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的獲取費(fèi)用，但一般需要將土地使用權(quán)評(píng)估作價(jià)。 土地出讓地價(jià)款的數(shù)額由土地所在城市、地區(qū)、地段、土地用途及使用條件等許 多方面因素決定。 （一）土地費(fèi)用 土地費(fèi)用是指取得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地所發(fā)生的費(fèi)用。各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜、變化因素多、不確定性大，尤其是由于不同建設(shè)項(xiàng)目類(lèi)型的特點(diǎn)不同，其費(fèi)用構(gòu)成有較大的差異。以出讓方式取得熟地土地使用權(quán)時(shí)，土地出讓地價(jià)款由土地出讓金、征地拆遷費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)構(gòu)成；以出讓方式獲得城市毛地土地使用權(quán)時(shí)，土地出讓地價(jià)款由土地使用權(quán)出讓金和城市建設(shè)配套費(fèi)構(gòu)成，獲得此類(lèi)土地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)商，需要進(jìn)行房屋拆遷和土地開(kāi)發(fā)活動(dòng)，并相應(yīng)支付城市房屋拆遷費(fèi)用。 5．土地投資折價(jià) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)可以來(lái)自開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一個(gè)或多個(gè)投資者的直接投資。 1．建筑安裝工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用（給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝等）等。 在可行性研究階段，房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)，中各項(xiàng)費(fèi)用的估算，可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類(lèi)似工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算。常使用的估算公式是：直接費(fèi)＝每平方米造價(jià)指標(biāo)建筑面積，主要材料消耗量＝每平方米材料消耗量指標(biāo)建筑面積。 管理費(fèi)用可按項(xiàng)目總投資的 3%～ 5%估算。運(yùn)營(yíng)費(fèi) 用通常包括：人工費(fèi)，公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行費(fèi)、維修及保養(yǎng)費(fèi)，綠地管理費(fèi)，衛(wèi)生清潔與保安費(fèi)用，維修與保養(yǎng)費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，房產(chǎn)稅，廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，租賃代理費(fèi)，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。租售計(jì)劃應(yīng)遵守政府有關(guān)租售和經(jīng)營(yíng)的規(guī)定，并與開(kāi)發(fā)商的投資策略相配合。對(duì)于出租的情況 ，還應(yīng)考慮空置期（項(xiàng)目竣工后暫時(shí)找不到租戶(hù)的時(shí)間）和空置率（未租出建筑面積占總建筑面積的百分比）對(duì)年租金收
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