房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理精講班第39講課件講義(專(zhuān)業(yè)版)
【正文】 對(duì)于出租的情況 ，還應(yīng)考慮空置期（項(xiàng)目竣工后暫時(shí)找不到租戶(hù)的時(shí)間）和空置率（未租出建筑面積占總建筑面積的百分比）對(duì)年租金收入的影響。運(yùn)營(yíng)費(fèi) 用通常包括：人工費(fèi)，公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行費(fèi)、維修及保養(yǎng)費(fèi)，綠地管理費(fèi)，衛(wèi)生清潔與保安費(fèi)用，維修與保養(yǎng)費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，房產(chǎn)稅，廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，租賃代理費(fèi)，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。常使用的估算公式是：直接費(fèi)＝每平方米造價(jià)指標(biāo)建筑面積，主要材料消耗量＝每平方米材料消耗量指標(biāo)建筑面積。 1．建筑安裝工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用（給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝等）等。以出讓方式取得熟地土地使用權(quán)時(shí)，土地出讓地價(jià)款由土地出讓金、征地拆遷費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)構(gòu)成；以出讓方式獲得城市毛地土地使用權(quán)時(shí)，土地出讓地價(jià)款由土地使用權(quán)出讓金和城市建設(shè)配套費(fèi)構(gòu)成，獲得此類(lèi)土地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)商，需要進(jìn)行房屋拆遷和土地開(kāi)發(fā)活動(dòng)，并相應(yīng)支付城市房屋拆遷費(fèi)用。 （一）土地費(fèi)用 土地費(fèi)用是指取得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地所發(fā)生的費(fèi)用。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的獲取費(fèi)用，但一般需要將土地使用權(quán)評(píng)估作價(jià)。具體估算方法的選擇，應(yīng)視資料的可獲得性和費(fèi)用支出的情況而定。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同時(shí)開(kāi)發(fā)若干個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，管理費(fèi)用應(yīng)該在各個(gè)項(xiàng)目間合理分?jǐn)偂? 1．租售方案 租售物業(yè)的類(lèi)型與數(shù)量，要結(jié)合項(xiàng)目可提供的物業(yè)類(lèi)型、數(shù)量來(lái)確定，并要考慮到租售期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能變化對(duì)租售數(shù)量的影響。 在資金使用計(jì)劃和資金籌措計(jì)劃的資金籌措計(jì)劃原理示意圖基礎(chǔ)上，可以編制投資計(jì)劃與資金籌措表 。租售計(jì)劃的內(nèi)容通常包括：擬租售物業(yè)的類(lèi)型、時(shí)間和相應(yīng)的數(shù)量，租售價(jià)格，租售收入及收款方式。主要包括：管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、房地產(chǎn)稅、土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)、開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、存貨盤(pán)虧、毀損和報(bào)廢損失以及其他管理費(fèi)用。一般按規(guī) 劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。以租用方式取得土地使用權(quán)可以減少項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)的初期投資，但在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中較為少見(jiàn)。 二、內(nèi)容講解 第八章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究 第四節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算 一、投資估算 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算的范圍，包括土 地費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)、其
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