【正文】 （ 3）開發(fā)地點(diǎn)選擇 （ 4）設(shè)計(jì)方案選擇 （ 5）環(huán)境影響評(píng)價(jià) （ 6）安全衛(wèi)生消防 （ 7）組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 （ 8）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 （ 9）投資估算與資金籌措 （ 10）經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)和社會(huì)效益評(píng)價(jià) （ 11）項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析 （ 12）研究結(jié)論與建議 第四節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析 （一） 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述 （二） 房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性 分析 （三） 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 分析 （四） 房地產(chǎn)項(xiàng)目 應(yīng)對(duì) 第四節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析 （一） 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述 房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)，環(huán)節(jié)多，受自然因素以及社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、心理等其他因素的影響帶來較多的不確定性，是一項(xiàng)高收益、高風(fēng)險(xiǎn)并存的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，要求投資者在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資時(shí)應(yīng)充分了解投資的風(fēng)險(xiǎn)情況，應(yīng)用科學(xué)的分析方法和手段，正確做出決策。 第四節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析 （一） 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述 “風(fēng)險(xiǎn)” 在 《辭海》中的解釋是“人們?cè)谏a(chǎn)建設(shè)和日常生活中遭遇能導(dǎo)致人身傷亡、財(cái)產(chǎn)受損及其他經(jīng)濟(jì)損失的自然災(zāi)害、意外事故和其他不測(cè)事件的可能性”。對(duì)于這一概念，經(jīng)濟(jì)學(xué)家、統(tǒng)計(jì)學(xué)家、決策理論家和保險(xiǎn)學(xué)者尚無一個(gè)適用于他們?nèi)款I(lǐng)域、一致公認(rèn)的定義。目前，關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)概念的認(rèn)識(shí)主要有以下三種。 （ 1） 風(fēng)險(xiǎn)是指損失發(fā)生的可能性或機(jī)會(huì)。 （ 2） 風(fēng)險(xiǎn)是損失的不確定性。 （ 3）風(fēng) 險(xiǎn)是實(shí)際結(jié)果與預(yù)期結(jié)果的偏差。 第四節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析 （一） 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述 理解風(fēng)險(xiǎn)的概念應(yīng)該把握以下三要素： （ 1）不確定性是風(fēng)險(xiǎn)存在的必要條件。 （ 2）潛在損失是風(fēng)險(xiǎn)存在的充分條件。 （ 3）經(jīng)濟(jì)主體是風(fēng)險(xiǎn)成立的基礎(chǔ)。 指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中出現(xiàn)的，可能導(dǎo)致投資損失乃至投資失敗的各種因素發(fā)生的可能性，以及風(fēng)險(xiǎn)因素一旦發(fā)生給房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)和預(yù)期目標(biāo)造成的損失程度。 第四節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析 （二） 房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性 分析 盈虧平衡分析的基本原理 ： ?盈虧平衡分析是指在項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的條件下，通過盈虧平衡點(diǎn)（ Break Even Point，簡(jiǎn)稱 BEP）分析項(xiàng)目成本與收益的平衡關(guān)系。盈虧平衡點(diǎn)是項(xiàng)目的盈利與虧損的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的盈虧平衡分析 ： ?房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析，主要是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到利潤(rùn)為零時(shí)的盈虧平衡點(diǎn)。 第四節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析 （二） 房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性 分析 敏感性分析的涵義 ： ?敏感性分析是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)中應(yīng)用十分廣泛的一項(xiàng)技術(shù)，用以考察項(xiàng)目所涉及的各種不確定性因素對(duì)項(xiàng)目基本方案經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，分析、測(cè)算其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)的能力。 敏感性分析的方法 ： ?單因素敏感性分析 、 多因素敏感性分析 、 “三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”敏感性分析。 第四節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析 （二） 房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性 分析 （ 1） 不確定性分析與風(fēng)險(xiǎn)分析的聯(lián)系 通過對(duì)擬建項(xiàng)目具有較大影響的不確定性因素進(jìn)行分析，找出最敏感的因素及其臨界點(diǎn)，可以預(yù)測(cè)項(xiàng)目可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。不確定性分析找出的敏感因素又可以作為風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)的依據(jù)。 （ 2） 不確定性分析與風(fēng)險(xiǎn)分析的區(qū)別 通過不確定性分析不能代替風(fēng)險(xiǎn)分析。通過風(fēng)險(xiǎn)分析可以得到不確定性因素發(fā)生的可能性以及給項(xiàng)目帶來經(jīng)濟(jì)損失的程度。 第四節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析 （三） 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 分析 項(xiàng)目 的風(fēng)險(xiǎn)因素 （ 1）系統(tǒng)風(fēng) 險(xiǎn) 我國房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)常見的有市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)政策變化風(fēng)險(xiǎn)、金融政策變化風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)等。 （ 2）非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)常見的有融資風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目策劃風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、合同糾紛風(fēng)險(xiǎn)、建筑技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)等。 第四節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析 （三） 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 分析 2 .房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析的方法 （ 1） 專家調(diào)查法 專家調(diào)查法憑借專家的經(jīng)驗(yàn)對(duì)項(xiàng)目各類風(fēng)險(xiǎn)因素及其風(fēng)險(xiǎn)程度做出定性估計(jì)。 （ 2） 層次分析法 運(yùn)用層次分析法解決實(shí)際問題一般包括五個(gè)步驟： 建立所研究問題的遞階層次結(jié)構(gòu)；構(gòu)造兩兩比較判斷矩陣；由判斷矩陣計(jì)算被比較元素的相對(duì)權(quán)重；計(jì)算各層元素的組合權(quán)重； 將各子項(xiàng)的權(quán)重與子項(xiàng)的風(fēng)險(xiǎn)概率分布加權(quán)疊加，即得出項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)概率分布。 第四節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析 （三） 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 分析 方法 （ 1） 概率的確定方法 客觀概率（估計(jì)）是根據(jù)大量的試驗(yàn)數(shù)據(jù)，用統(tǒng)計(jì)的方法計(jì)算某一風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的可能性。 主觀概率（估計(jì)）主觀概率是當(dāng)某些事件缺乏歷史統(tǒng)計(jì)資料時(shí)，由決策人自己或借助于咨詢機(jī)構(gòu)或?qū)＜覒{經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估計(jì)得出的。 （ 2） 房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)價(jià)的概率確定方法 在實(shí)踐中，項(xiàng)目開發(fā)前期的風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)最常用的方法是由專家或決策者對(duì)事件出現(xiàn)的可能性做出主觀估計(jì)。 第四節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析 概率分析的步驟 ： （ 1）列出需要考慮的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，如投資、經(jīng)營成本、銷售價(jià)格等； （ 2）設(shè)想各種風(fēng)險(xiǎn)因素可能發(fā)生的狀態(tài)，即確定其數(shù)值發(fā)生變化個(gè)數(shù)； （ 3）分別確定各種狀態(tài)可能出現(xiàn)的概率，并使可能發(fā)生狀態(tài)概率之和等于 1； （ 4）分別求出各種風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生變化時(shí)，方案凈現(xiàn)金流量各狀態(tài)發(fā)生的概率和相應(yīng)狀態(tài)下的凈現(xiàn)值 ； （ 5）求方案凈現(xiàn)值的期望值（均值） ； （ 6）求出方案凈現(xiàn)值非負(fù)的累計(jì)概率； （ 7）對(duì)概率分析結(jié)果作說明。 來模擬可能出現(xiàn)的隨機(jī)現(xiàn)象。 蒙特卡洛模擬法的實(shí)施步驟 ： （ 1）確定風(fēng)險(xiǎn)隨機(jī)變量。 （ 2）確定風(fēng)險(xiǎn)隨機(jī)變量的概率分布。 （ 3）為各隨機(jī)變量抽取隨機(jī)數(shù)。 （ 4）將抽得的隨機(jī)數(shù)轉(zhuǎn)化為各輸入變量的抽樣值。 （ 5）將抽樣值組成一組項(xiàng)目評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 （ 6）選取經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，如內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等，根據(jù)得到的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)計(jì)算出一種隨機(jī)狀況下的評(píng)價(jià)指標(biāo)值。 （ 7）重復(fù)上述過程進(jìn)行多次反復(fù)模擬，得出多組評(píng)價(jià)指標(biāo)值。 （ 8）整理模擬結(jié)果所得評(píng)價(jià)指標(biāo)的期望值、方差、標(biāo)準(zhǔn)差和它的概率分布及累計(jì)概率，繪制累計(jì)概率圖，同時(shí)檢驗(yàn)?zāi)M次數(shù)是否滿足預(yù)定的精讀要求。根據(jù)上述結(jié)果，分析計(jì)算項(xiàng)目可行或不可行的概率。 第四節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析 （四） 房地產(chǎn)項(xiàng)目 應(yīng)對(duì) 提出多個(gè)備選方案，通過多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，選擇最優(yōu)方案； 選擇風(fēng)險(xiǎn)小的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 對(duì)有關(guān)重大工程技術(shù)難題潛在風(fēng)險(xiǎn)因素提出必要的研究與試驗(yàn)課題，準(zhǔn)確地把握有關(guān)問題，消除模糊認(rèn)識(shí)； 對(duì)影響投資、質(zhì)量、工期和效益等有關(guān)數(shù)據(jù)，在編制投資估算、制定建設(shè)計(jì)劃和分析經(jīng)濟(jì)效益時(shí)，應(yīng)謹(jǐn)慎決策。 做好市場(chǎng)研究。 實(shí)行投資組合策略來降低風(fēng)險(xiǎn)。 第四節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析 （四） 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 應(yīng)對(duì) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施可采取風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)、風(fēng)險(xiǎn)自留、損失控制等方法來進(jìn)行。