【正文】 （ 3）開發(fā)地點選擇 （ 4）設計方案選擇 （ 5）環(huán)境影響評價 （ 6）安全衛(wèi)生消防 （ 7）組織機構與人力資源配置 （ 8）項目實施進度 （ 9）投資估算與資金籌措 （ 10）經濟效益評價和社會效益評價 （ 11）項目的風險分析 （ 12）研究結論與建議 第四節(jié) 房地產項目風險與不確定性分析 （一） 房地產項目風險概述 （二） 房地產項目不確定性 分析 （三） 房地產項目風險 分析 （四） 房地產項目 應對 第四節(jié) 房地產項目風險與不確定性分析 （一） 房地產項目風險概述 房地產開發(fā)投資規(guī)模大、周期長，環(huán)節(jié)多，受自然因素以及社會、經濟、行政、心理等其他因素的影響帶來較多的不確定性，是一項高收益、高風險并存的經濟活動，要求投資者在對房地產進行投資時應充分了解投資的風險情況，應用科學的分析方法和手段，正確做出決策。 第四節(jié) 房地產項目風險與不確定性分析 （一） 房地產項目風險概述 “風險” 在 《辭?！分械慕忉屖恰叭藗冊谏a建設和日常生活中遭遇能導致人身傷亡、財產受損及其他經濟損失的自然災害、意外事故和其他不測事件的可能性”。對于這一概念，經濟學家、統(tǒng)計學家、決策理論家和保險學者尚無一個適用于他們全部領域、一致公認的定義。目前，關于風險概念的認識主要有以下三種。 （ 1） 風險是指損失發(fā)生的可能性或機會。 （ 2） 風險是損失的不確定性。 （ 3）風 險是實際結果與預期結果的偏差。 第四節(jié) 房地產項目風險與不確定性分析 （一） 房地產項目風險概述 理解風險的概念應該把握以下三要素： （ 1）不確定性是風險存在的必要條件。 （ 2）潛在損失是風險存在的充分條件。 （ 3）經濟主體是風險成立的基礎。 指在房地產開發(fā)過程中出現(xiàn)的，可能導致投資損失乃至投資失敗的各種因素發(fā)生的可能性，以及風險因素一旦發(fā)生給房地產開發(fā)活動和預期目標造成的損失程度。 第四節(jié) 房地產項目風險與不確定性分析 （二） 房地產項目不確定性 分析 盈虧平衡分析的基本原理 ： ?盈虧平衡分析是指在項目達到設計生產能力的條件下，通過盈虧平衡點（ Break Even Point，簡稱 BEP）分析項目成本與收益的平衡關系。盈虧平衡點是項目的盈利與虧損的轉折點。 房地產開發(fā)項目的盈虧平衡分析 ： ?房地產項目的盈虧平衡分析，主要是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到利潤為零時的盈虧平衡點。 第四節(jié) 房地產項目風險與不確定性分析 （二） 房地產項目不確定性 分析 敏感性分析的涵義 ： ?敏感性分析是房地產開發(fā)項目評價中應用十分廣泛的一項技術，用以考察項目所涉及的各種不確定性因素對項目基本方案經濟評價指標的影響，找出對投資項目經濟效益指標有重要影響的敏感性因素，分析、測算其對項目經濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風險的能力。 敏感性分析的方法 ： ?單因素敏感性分析 、 多因素敏感性分析 、 “三項預測值”敏感性分析。 第四節(jié) 房地產項目風險與不確定性分析 （二） 房地產項目不確定性 分析 （ 1） 不確定性分析與風險分析的聯(lián)系 通過對擬建項目具有較大影響的不確定性因素進行分析，找出最敏感的因素及其臨界點，可以預測項目可能承擔的風險。不確定性分析找出的敏感因素又可以作為風險因素識別和風險估計的依據(jù)。 （ 2） 不確定性分析與風險分析的區(qū)別 通過不確定性分析不能代替風險分析。通過風險分析可以得到不確定性因素發(fā)生的可能性以及給項目帶來經濟損失的程度。 第四節(jié) 房地產項目風險與不確定性分析 （三） 房地產項目風險 分析 項目 的風險因素 （ 1）系統(tǒng)風 險 我國房地產開發(fā)活動系統(tǒng)風險常見的有市場供求風險、通貨膨脹風險、周期風險、資金變現(xiàn)風險、房地產政策變化風險、金融政策變化風險和技術風險等。 （ 2）非系統(tǒng)風險 房地產開發(fā)活動非系統(tǒng)風險常見的有融資風險、項目策劃風險、管理風險、合同糾紛風險、建筑技術風險等。 第四節(jié) 房地產項目風險與不確定性分析 （三） 房地產項目風險 分析 2 .房地產開發(fā)項目風險分析的方法 （ 1） 專家調查法 專家調查法憑借專家的經驗對項目各類風險因素及其風險程度做出定性估計。 （ 2） 層次分析法 運用層次分析法解決實際問題一般包括五個步驟： 建立所研究問題的遞階層次結構；構造兩兩比較判斷矩陣；由判斷矩陣計算被比較元素的相對權重；計算各層元素的組合權重； 將各子項的權重與子項的風險概率分布加權疊加，即得出項目的經濟風險概率分布。 第四節(jié) 房地產項目風險與不確定性分析 （三） 房地產項目風險 分析 方法 （ 1） 概率的確定方法 客觀概率（估計）是根據(jù)大量的試驗數(shù)據(jù)，用統(tǒng)計的方法計算某一風險因素發(fā)生的可能性。 主觀概率（估計）主觀概率是當某些事件缺乏歷史統(tǒng)計資料時，由決策人自己或借助于咨詢機構或專家憑經驗進行估計得出的。 （ 2） 房地產項目評價的概率確定方法 在實踐中，項目開發(fā)前期的風險估計最常用的方法是由專家或決策者對事件出現(xiàn)的可能性做出主觀估計。 第四節(jié) 房地產項目風險與不確定性分析 概率分析的步驟 ： （ 1）列出需要考慮的各種風險因素，如投資、經營成本、銷售價格等； （ 2）設想各種風險因素可能發(fā)生的狀態(tài)，即確定其數(shù)值發(fā)生變化個數(shù)； （ 3）分別確定各種狀態(tài)可能出現(xiàn)的概率，并使可能發(fā)生狀態(tài)概率之和等于 1； （ 4）分別求出各種風險因素發(fā)生變化時，方案凈現(xiàn)金流量各狀態(tài)發(fā)生的概率和相應狀態(tài)下的凈現(xiàn)值 ； （ 5）求方案凈現(xiàn)值的期望值（均值） ； （ 6）求出方案凈現(xiàn)值非負的累計概率； （ 7）對概率分析結果作說明。 來模擬可能出現(xiàn)的隨機現(xiàn)象。 蒙特卡洛模擬法的實施步驟 ： （ 1）確定風險隨機變量。 （ 2）確定風險隨機變量的概率分布。 （ 3）為各隨機變量抽取隨機數(shù)。 （ 4）將抽得的隨機數(shù)轉化為各輸入變量的抽樣值。 （ 5）將抽樣值組成一組項目評價基礎數(shù)據(jù)。 （ 6）選取經濟評價指標，如內部收益率、財務凈現(xiàn)值等，根據(jù)得到的基礎數(shù)據(jù)計算出一種隨機狀況下的評價指標值。 （ 7）重復上述過程進行多次反復模擬，得出多組評價指標值。 （ 8）整理模擬結果所得評價指標的期望值、方差、標準差和它的概率分布及累計概率，繪制累計概率圖，同時檢驗模擬次數(shù)是否滿足預定的精讀要求。根據(jù)上述結果，分析計算項目可行或不可行的概率。 第四節(jié) 房地產項目風險與不確定性分析 （四） 房地產項目 應對 提出多個備選方案，通過多方案的技術經濟比較，選擇最優(yōu)方案； 選擇風險小的房地產開發(fā)項目。 對有關重大工程技術難題潛在風險因素提出必要的研究與試驗課題，準確地把握有關問題，消除模糊認識； 對影響投資、質量、工期和效益等有關數(shù)據(jù)，在編制投資估算、制定建設計劃和分析經濟效益時，應謹慎決策。 做好市場研究。 實行投資組合策略來降低風險。 第四節(jié) 房地產項目風險與不確定性分析 （四） 房地產項目風險 應對 房地產開發(fā)項目在建設階段的風險應對措施可采取風險回避、風險轉移、風險分擔、風險自留、損失控制等方法來進行。