【導(dǎo)讀】行為，是為獲取利潤而進行的資本投入”。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投。資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買賣和房地產(chǎn)投資5種。為重要的一種，它是整個國民經(jīng)濟投資的重要組成部分。中，地產(chǎn)投資是第一性的，而房產(chǎn)投資是第二性的。這并不單單是因為房產(chǎn)總是與地產(chǎn)連接。了房產(chǎn)的所有權(quán)及占用土地的使用權(quán)。在經(jīng)濟上，房價也是地價的折射反映。資已逐漸成為我國的一項重要的投資事業(yè)。2021年全年全社會固定資產(chǎn)投資43202億元，增長的支柱產(chǎn)業(yè)之一。有限的，即其供給彈性趨于零。但人類對土地的需求卻是與日俱增的，使房地產(chǎn)產(chǎn)的土地價。施工機械設(shè)備等，從而造成房屋子成本高于一般產(chǎn)品成本。此時將直接影響到人們的購買力水平。有效需求量下降，導(dǎo)致建成的房屋由于滯銷而大量空置。在空置的房屋而不能及時變現(xiàn)，將使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)濟上遭受損失。市場信息的掌握，熟練業(yè)務(wù)，提高投資決策及經(jīng)營管理水平，以減少經(jīng)營性風(fēng)險。

　　

【正文】 產(chǎn)攤銷估算表 估算表 主要產(chǎn)出物和投入物使用價格 依據(jù)表 估算表 投資計劃與資金籌措表 生產(chǎn)成本費用（含總成本、單位成本）估算表 產(chǎn)品銷售收入與稅金及附加估算表 固定資產(chǎn)投資貸款還本 付息估算表 損益表 現(xiàn)金流量表 資金來源與運用表 資產(chǎn)負債表 財務(wù)外匯平衡表 這里的房地產(chǎn)項目總投資估算與前面的概念有所不同，是指從投資項目建設(shè)前期準備工作開始到項目全部建成投產(chǎn)為止所發(fā)生的全部投資費用。項目總投資的內(nèi)容應(yīng)包括固定資產(chǎn)投資總額和流動資金兩大部分，其中固定資產(chǎn)投資總額包括固定資產(chǎn)投資、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅和建設(shè)期借款利息。項目總投資的構(gòu)成內(nèi)容如 圖 2—3 所示。 圖 2—3 項目總投資的構(gòu)成內(nèi)容 固定資產(chǎn)投資總額估算 固定資產(chǎn)投資總額主要包括固定資產(chǎn)投資、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅和建設(shè)期借款利息三種費用 。 固定資產(chǎn)投資包括項目工程費用、其他費用和預(yù)備費用。 工程費用是指直接形成固定資產(chǎn)的工程項目的費用。主要包括（ 1）建筑工程費，指用于土建工程和擴建工程，包括房屋建筑工程、大型土石方和場地平整工程、特殊構(gòu)筑物工程等方面的費用；（ 2）設(shè)備購置費，指工程項目 必需的設(shè)備、器具等購置費用；（ 3）安裝工程費，指對需安裝設(shè)備進行安裝所發(fā)生的各項費用。 工程建設(shè)其他費用是指根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)在投資中支付，并列入建設(shè)項目總造價或單項工程造價的費用。主要包括土地征用與補償費用（或土地使用權(quán)出讓金，購買土地使用權(quán)形成無形資產(chǎn)，可單獨列項）、建設(shè)單位管理費（含建設(shè)單位開辦費和經(jīng)費，它形成遞延資產(chǎn)，可單獨列項）、臨時設(shè)施費、工程監(jiān)理費、工程保險費、勘察設(shè)計費、研究試驗費、工程承包費、供電貼費、施工機構(gòu)遷移費、引進技術(shù)和進口設(shè)備其他費用、聯(lián)合試運轉(zhuǎn)費、辦公及生活家具購置費和生產(chǎn)職工培訓(xùn) 費等。 預(yù)備費是在可行性研究中為保證項目建設(shè)順利實施，避免在難以預(yù)料的情況下造成投資不足而需預(yù)先支付的一筆費用。包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費。前者是由于自然災(zāi)害造成的損失及設(shè)計、施工階段必須增加的工程和費用；后者是因在建設(shè)期間物價上漲而引起的投資費用的增加。表 2—1 為工程費用估算的一個示例。 表 2—1 工程建設(shè)其他費用估算表 單位：萬元 序號 費用名稱 計算依據(jù) 費率或標準 總價 建設(shè)項目總投資 固定資產(chǎn) 投資總額 流動資金 固定資產(chǎn)投資 建設(shè)期借款利息 工程費用 其他費用 預(yù)備費用 建筑工程費 設(shè)備購置費 安裝工程費 基本預(yù)備費 漲價預(yù)備費 1 土地使用費 2 建設(shè)單位管理費 3 勘察設(shè)計費 4 建設(shè)單位臨時設(shè)施費 5 工 程建設(shè)監(jiān)理費 6 工程保險費 7 施工機構(gòu)遷移費 8 引進技術(shù)和進口設(shè)備其他費用 9 室內(nèi)裝修費 10 工程費用支出 11 12 建設(shè)期利息是指在房地產(chǎn)項目建設(shè)期間固定資產(chǎn)投資總額借款的應(yīng)計利息。其計算可按當(dāng)年借款在年度內(nèi)支出中考慮，即當(dāng)年借款按半年計息，上年貸款按全年計息。表達式為： 本年應(yīng)計利息 =（年初借款累計金額 +當(dāng)年借款 /2） 年利率 圖 2—4 詳細列出了固定資產(chǎn)總額的各項構(gòu)成。同時展示了各項投資費用與形成的資產(chǎn)之間的關(guān)系。 固定 資產(chǎn)投資形成的資產(chǎn)分為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)三類 。 固定資產(chǎn) 是指使用期限在一年以上，單位價值在國家規(guī)定的限額標準以上，并在使用過程中保持原有的實物形態(tài)的資產(chǎn)，包括房屋及建筑物、機器設(shè)備、運輸設(shè)備以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的工具、器具等。在項目評估中可以將工程費、預(yù)備費和工程建設(shè)其他費用除應(yīng)計入無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)以外的全部待攤費用計入固定資產(chǎn)原值，并將固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅和建設(shè)期利息全部計入固定資產(chǎn)原值。 無形資產(chǎn) 是指企業(yè)能長期（一般為一年以上）使用得益而沒有實物形態(tài)的資產(chǎn)，包括專利權(quán)、商標權(quán)、土地使 用權(quán)、非專利技術(shù)、信譽等。在項目評估中，可將工程建設(shè)其他費用中的土地使用費及技術(shù)轉(zhuǎn)讓費等作為企業(yè)形成無形資產(chǎn)的初始投資計入無形資產(chǎn)價值。 遞延資產(chǎn) 是不能計入工程成本，應(yīng)當(dāng)在生產(chǎn)經(jīng)營期內(nèi)分期攤銷的各項遞延費用。包括開辦費和以經(jīng)營租賃方式租入的固定資產(chǎn)改良工程支出等。 圖 2—4 固 定資產(chǎn)總額的各項構(gòu)成 流動資金投資估算 為了保證房地產(chǎn)項目的順利建成、投入營運，并增強承擔(dān)風(fēng)險和處理意外損失的能力，除了必需固定資產(chǎn)投資外，還需要一定數(shù)量的可以自由支配的流動資金，用以購置項目生產(chǎn)經(jīng)營過程中所需的原材料、燃料、動力等以及支付職工工資、進行項目的廣告宣傳等，這部工程費用 建筑工程費 設(shè)備購置費 安裝工程費 種育苗木費 器具購置費 工程建設(shè) 其他費用 土地征用及補償費 勘察設(shè)計費 聯(lián)合試運轉(zhuǎn)費 土地使用費 技術(shù)轉(zhuǎn)讓費 場地費 設(shè)計費 其它費用 生產(chǎn)職工培訓(xùn) 樣品機樣購置費 開辦費 農(nóng)業(yè)開荒費及其他費 預(yù)備費用 基本預(yù)備費 實際不可預(yù)見費 價格不可預(yù)見費 漲價預(yù)備費 固定資產(chǎn) 無形資產(chǎn) 遞延資產(chǎn) 固定資產(chǎn)投資 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 建設(shè)期借款利息 分周轉(zhuǎn)資金即構(gòu)成項目的流動資金。這種資金具有墊支的性質(zhì)，所以也稱作鋪底流動資金。按照變現(xiàn)速度的快慢順序，流動資金可以劃分為貨幣資金、應(yīng)收及預(yù)付款項和存貨三大塊。對流動資金應(yīng)該制定詳細的估算方法，對于上述三部分分別進行估算。此外，在流動 資金的估算中，應(yīng)收帳款和存貨的周轉(zhuǎn)速度是一個關(guān)鍵參數(shù)，必須切合實際選用。 房地產(chǎn)項目總成本費用及經(jīng)營成本的估算 成本費用是房地產(chǎn)項目的主要現(xiàn)金流出，對項目的凈收益有重要影響。本節(jié)主要介紹在房地產(chǎn)項目中，固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)攤銷及總成本費用的估算。 固定資產(chǎn)折舊及無形資產(chǎn)攤銷的估算 （ 1）固定資產(chǎn)折舊估算 固定資產(chǎn)折舊是指固定資產(chǎn)在使用過程中由于損耗而轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品中去的那部分價值。固定資產(chǎn)的損耗包括有形損耗和無形損耗兩個部分。有形損耗是指在使用過程中由于使用和自然力的作用而引起的使用價 值和價值的損耗，如房屋建筑物的磨損和自然條件的侵蝕；無形損耗是指由于科學(xué)技術(shù)的進步和勞動生產(chǎn)率的提高而引起的固定資產(chǎn)在價值上的貶值，決定著固定資產(chǎn)的經(jīng)濟壽命。 在進行項目的成本費用估算時，必須考慮固定資產(chǎn)的折舊，在項目生產(chǎn)營運期計提折舊是內(nèi)部資金積累的主要來源。會計核算中，固定資產(chǎn)計提折舊的方法有很多，如直線法、工作量法、加速折舊法等等。其中，加速折舊法可以使企業(yè)獲得納稅后滯的好處，常用的有雙倍余額遞減法和年數(shù)總和法。 （ 2）無形資產(chǎn)與遞延資產(chǎn)攤銷的估算 無形資產(chǎn)通常有一定的有效期限，因為無形資產(chǎn)所具有的 價值的權(quán)利或特權(quán)總會終結(jié)或消失。無形資產(chǎn)與遞延資產(chǎn)的攤銷一般是按確定的項目在生產(chǎn)經(jīng)營期內(nèi)平均攤銷，在計算上固定資產(chǎn)折舊的計提要簡單。 總成本費用與經(jīng)營成本估算 成本費用是指項目在一定時期的生產(chǎn)經(jīng)營活動中，為生產(chǎn)和銷售產(chǎn)品而花費的全部成本和費用，由生產(chǎn)成本、管理費用、財務(wù)費用和銷售費用組成。估算成本費用可計計算利潤額、流動資金需要量，用于財務(wù)分析和評價。 成本費用的計算方法有項目成本法和要素成本法兩種。項目成本法是按照生產(chǎn)費用的經(jīng)濟用途和發(fā)生的地點將總成本費用劃分為各種成本項目，把產(chǎn)品成本費用分 為生產(chǎn)成本和期間費用。生產(chǎn)成本包括各項直接支出（直接材料、直接工資和其他直接支出）及制造費用。期間費用包括管理費用、財務(wù)費用和銷售費用。管理費用是指企業(yè)管理部門為管理和組織經(jīng)營活動的各項費用；財務(wù)費用指為籌集資金發(fā)生的各項費用；銷售費用指為銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)發(fā)生的各種費用。項目費用的具體構(gòu)成如圖 2—5 所示。 要素成本法是按生產(chǎn)費用的經(jīng)濟性質(zhì)將總成本費用劃分為各種費用要素。即按制造產(chǎn)品時所耗費的原始形態(tài)劃分，不論這些費用的生產(chǎn)用途和發(fā)生的地點如何，只要經(jīng)濟性質(zhì)相同都歸為一類。房地產(chǎn)的經(jīng)營不同于一般的制造企業(yè)， 房地產(chǎn)的成本費用估算不宜采用項目費用法，應(yīng)該采用要素成本法。房地產(chǎn)的要素成本如表 2—2 所示。 圖 2—5 項目費用的具體構(gòu)成 工資及福利費 原材料、燃料、動力 其他直接支出 工資及福利費 其他制造費 折舊費、維修費、攤銷費 工資及福利費 其他企業(yè)經(jīng)費 折舊費 工會經(jīng)費與職工教育經(jīng)費 無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷費 其他管理費用 工資及福利費用 包裝、運輸、裝卸、修理費 其他銷售費用 折舊費 利息凈支出 匯兌凈損失 其他財務(wù)費用 直接費用 制造費用 企業(yè)經(jīng)費 生產(chǎn)成本 管理費用 銷售費用 財務(wù)費用 期間費用 投資項目總成本費用 經(jīng)營成本 表 2—2 成本表 土地和土地改善費用 建筑物和裝備費用 管理費用 土地獲得成本 土地成本 經(jīng)紀人傭金 合同簽訂費用 保險費 用 法律費用 建筑物 規(guī)劃設(shè)計 挖掘 地基建設(shè) 建筑結(jié)構(gòu) 圍墻 屋頂和隔離設(shè)備 人行道 空調(diào)、照明 管理用辦公用具 防火系統(tǒng) 電梯、樓梯 標志 維護設(shè)施 裝修、裝飾品 財務(wù)費用 利息支付 信貸費用 評估費用 法律費用 管理費用 工程監(jiān)督 財務(wù)記錄 管理人員工資 印刷費用 保險費用 其他管理費用 土地以及周邊環(huán)境改善費用 周邊街道和人行道 周邊設(shè)施、路燈照明 電路改造 排水設(shè)施 煤氣輸送 通信設(shè)施 停車設(shè)施 交通控制和交通標志 圍墻、花園 出租改善（由開發(fā)商支付部分） 租約完成費用 屋頂、窗戶、門裝修 翻新 粉刷 地板材料 照明 經(jīng)營戶標志 庫房 經(jīng)營成本不同于一般的會計成本概念，它是指在一定時期內(nèi)（通常為一年）為生產(chǎn)和銷售產(chǎn)品而發(fā)生的經(jīng)營性現(xiàn)金支出，是總成本費用的主要組成部分。經(jīng)營成本一般不包括折舊費、維修費、攤銷費和借款利息。 經(jīng)營成本主要運用于編制現(xiàn)金流量表、盈利性分析、不確定性分析和方案比選中 。 房地產(chǎn)項目收入、稅費的估算 房地產(chǎn)項目收入的估算 房地產(chǎn)項目的收入主要來自幾個方面：租金、稅金、保險、經(jīng)營費用退還、其他租金收入、各種管理收入以及其他附加費用。其中，最主要的是來自租金 收入。租金收入計算公式如下： 年租金收入＝可租用面積 平均出租價格 在上面的公式中，由于可租用面積在房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)劃中就已經(jīng)確定下來，所以關(guān)鍵在于確定年平均出租價格。年平均出租價格取決于房地產(chǎn)所處的地理位置、房地產(chǎn)周期發(fā)展變化、商業(yè)的發(fā)展變化、競爭狀況和商業(yè)中心的發(fā)展變化等，甚至房地產(chǎn)建成后的運營也有很大作用，其決定因素較多，要對年平均出租價格進行準確的預(yù)測比較困難。在實際操作中，常常參考鄰近的相類似的已經(jīng)投入運營的房地產(chǎn)的經(jīng)營情況確定。 但是在實際計算中，由于房地產(chǎn)每年的租金收入差別很大，房地產(chǎn)主要的收益來 源于租金上漲的收入，因此，在實際計算過程中常常采取下列公式： 1)1( ??? nn 年平均租金上漲率可租用面積年的租金收入第 在該公式的計算中，年平均租金上漲率同年平均出租價格一樣，受到許多因素的影響，難以確定。實際操作中，也往往依據(jù)可類比的房地產(chǎn)的情況確定。該指標的確定在很大程度上受主觀因素影響較多，與決策者對風(fēng)險的估計情況和決策者的心理素質(zhì)密切相關(guān)。在對該因素的估算中，應(yīng)該充分利用前面所進行的分析，尤其是第四章對房地產(chǎn)投資的市場分析來進行預(yù)測。 對房地產(chǎn)項目相關(guān)稅費的估算 根據(jù)現(xiàn)行會計制度規(guī)定，稅金及附加 主要有： （ 1）計入項目產(chǎn)品成本費用的，有房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅、印花稅以及進口原料、備品備件的關(guān)稅。 （ 2）從銷售收入中扣除的流轉(zhuǎn)稅，有消費稅、城市維護建設(shè)稅、資源稅和教育費附加。產(chǎn)品增值稅是價外稅，如果項目總收入中包括這部分稅收，則應(yīng)從收入中扣除。 （ 3）從利潤中扣除的有所得稅。對計入成本費用的稅收應(yīng)在成本費用估算中考慮。 房地產(chǎn)利潤的估算 房地產(chǎn)利潤的估算可以按照損益表進行，將前面所計算的收入和成本代入即可得到利潤（見表 2—3） 表 2—3 損益表 項目總營業(yè)收入