房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營與管理第15講-資料下載頁
2025-04-12 03:26本頁面
【正文】 0。 房地產(chǎn)投資信托按其投資業(yè)務(wù)和信托性質(zhì)的不同可以分為不同類別。按投資業(yè)務(wù)不同，REITs可分為權(quán)益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三種。 權(quán)益型REITs是以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營管理和開發(fā)為主營業(yè)務(wù)，主要收入是房地產(chǎn)出租收入；抵押型REITs主要為房地產(chǎn)開發(fā)商和置業(yè)投資者提供抵押貸款服務(wù)，或經(jīng)營抵押貸款支持證券(MBS)業(yè)務(wù)，主要收入來源是抵押貸款的利息收入；混合型REITs則同時經(jīng)營上述兩種形式的業(yè)務(wù)。據(jù)美國全美房地產(chǎn)投資信托協(xié)會(NAREIT)統(tǒng)計，截止到2003年底，全美REITs的總市值達(dá)2242億美元，其中91．3％是權(quán)益型REITs。 按信托性質(zhì)分類，房地產(chǎn)投資信托可以分為傘型合伙REITs和多重合伙REITs。傘型合伙REITs最早出現(xiàn)于1992年，指REIT不直接擁有房地產(chǎn)，而是通過一個經(jīng)營合伙制企業(yè)控制房地產(chǎn)。傘型合伙REITs流行的原因是，一個非上市的房地產(chǎn)企業(yè)可以在不轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的情況下用已有的房地產(chǎn)組成REITs，或者用房地產(chǎn)資產(chǎn)與REIT交換受益憑證(如股票)，從而套現(xiàn)資金，這樣可以避免支付因出售物業(yè)獲得資本收益的利得稅。多重合伙REITs是REITs直接擁有房地產(chǎn)的同時，還通過經(jīng)營合伙制企業(yè)的方式擁有部分房地產(chǎn)。這種靈活的股權(quán)交換，不但使REITs的投資者獲得了經(jīng)營權(quán)股份，而且會給原物業(yè)所有者帶來資產(chǎn)組合多元化和合理避稅效應(yīng)。 9．1．6．3 房地產(chǎn)投資信托的特征 (1)流動性好。直接投資房地產(chǎn)存在很大的變現(xiàn)風(fēng)險，房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，銷售過程復(fù)雜，屬于非貨幣性資產(chǎn)，流動性差。資產(chǎn)擁有者很難在短時期內(nèi)將其兌換成現(xiàn)金，而REITs可以在證券交易所或場外進(jìn)行交易，馬上變現(xiàn)，流動性僅次于現(xiàn)金。(2)市場價值穩(wěn)定。從REITs發(fā)展最成熟的美國市場來看，在1987年～1996年的10年中，REITs的波動性只及SSlPS00的59％。因為REITs的波動 性很小，其價格水平、資產(chǎn)總量及價值本身的變動不會有很大變化，這對于保守的投資者而言，是一種理想的選擇。 (3)高現(xiàn)金回報。房地產(chǎn)投資信托采購物業(yè)的價格通常低于重置成本，如低價收購尚未完工但由于各種原因急于變現(xiàn)的物業(yè)，繼續(xù)加以運(yùn)作，以此贏得更高收益。同時，按照有關(guān)法律規(guī)定，REITs凈收益的95％都必須以分紅形式返還投資者。 (4)有效分散投資風(fēng)險。REITs的投資物業(yè)類型多樣化，保證了投資者資產(chǎn)組合效益。股票市場上的REIT所擁有的物業(yè)遍布各地，購買多個REITs股票，會使投資涵蓋多種物業(yè)，分布各個地區(qū)，從而保證投資更加安全。 (5)抵御通貨膨脹。作為REITs價值基礎(chǔ)的房地產(chǎn)，具有很強(qiáng)的保值功能，不會因為通貨膨脹而受到損害，可以很好地抵御通貨膨脹。通貨膨脹來臨時，物價上揚(yáng)，房地產(chǎn)物業(yè)的價值更是升值迅速，以房地產(chǎn)物業(yè)為基礎(chǔ)的REITs的收益水平和股票價格也會隨之上升，能夠在一定程度上抵消通貨膨脹的影響。 一、單選題: 由于風(fēng)險較高，土地購置貸款的金額通常不超過土地評估價值的( )。 ％～50％ ％～60％ ％～70％ ％～80％ 標(biāo)準(zhǔn)答案：B 解 析：土地購置貸款的金額通常不超過土地評估價值的50％～60％。 關(guān)于個人住房抵押貸款，下列說法不正確的是（ ） 。 ，有固定利率和可調(diào)利率兩種類型。 ，即在法定利率調(diào)整時，于下月初開始，按新的利率規(guī)定計算利息。 ％。 標(biāo)準(zhǔn)答案：C 解 析：我國目前采用的是可調(diào)利率方式，即在法定利率調(diào)整時，于下年初開始，按新的利率規(guī)定計算利息。 REITs按其（ ）不同，可分為權(quán)益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三種。 標(biāo)準(zhǔn)答案：C 解 析：房地產(chǎn)投資信托按投資業(yè)務(wù)不同，可分為權(quán)益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三種。 二、多選題: 土地儲備貸款對象是( )。 。 標(biāo)準(zhǔn)答案：B, D 解 析：土地儲備貸款對象是對一級土地市場進(jìn)行管理的縣級以上人民政府指定或授權(quán)的土地儲備機(jī)構(gòu)和對一級土地進(jìn)行開發(fā)的企業(yè)。 房地產(chǎn)抵押貸款包括（ ） 標(biāo)準(zhǔn)答案：B, C, D 解 析：房地產(chǎn)抵押貸款，包括個人住房抵押貸款、商用房地產(chǎn)抵押貸款和在建工程抵押貸款。 商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵押貸款時，下列說法正確的有（ ）。 ％ 標(biāo)準(zhǔn)答案：C, D 解 析：國內(nèi)商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵押貸款時，貸款價值比率(抵借比)通常不超過60％，貸款期限最長不超過10年。 金融機(jī)構(gòu)在設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)時，通常要對抵押物的情況，按以下（ ）方面的要求進(jìn)行審查確定： 標(biāo)準(zhǔn)答案：A, B, C, D 解 析： 三、判斷題: 權(quán)益融資的資金供給方與投資者共同承擔(dān)投資風(fēng)險，其所獲得的報酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和有關(guān)費(fèi)用 標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤 解 析：權(quán)益融資的資金供給方與投資者共同承擔(dān)投資風(fēng)險，所希望獲得的報酬，是項目投資所形成的可分配利潤。 債務(wù)融資的資金融出方不承擔(dān)項目投資的風(fēng)險. 標(biāo)準(zhǔn)答案：正確 解 析： 對已辦理在建工程抵押的房地產(chǎn)開發(fā)項目在抵押期內(nèi)，開發(fā)商可以在銀行的監(jiān)管下預(yù)售 標(biāo)準(zhǔn)答案：正確8 / 8
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