【正文】 的南京市房地產交易中心二手房交易服務中心，進一步了解這個“二手房自由交易市場”的真相。《21世紀》：你們如何收費？工作人員：最低800元。％，但由于最近市場成交低靡，交易量停滯不前，以中央門為主的二手房跳蚤市場采用一律800元的收費標準，主要是出于鼓勵成交的目的。該標準是中央門交易中心自己制定的。《21世紀》：%不就是中介公司的收費標準嗎？工作人員：是的，中介的收費標準就是這樣，我們相當于在某種程度上把中介費降低。具體的收費標準還要根據每個交易的不同情況再談，最低不低于800元，一般在800－1000元之間。恰好昨天(7月20日)接到主管科室的通知，各個二手房交易中心的收費標準將以中央門中心的800元/套為標準。《21世紀》：你們屬于什么科室？工作人員：房地產交易中心二手房市場管理科，是房地產交易中心下的一個二手房窗口，性質類似于中介，但不是以公司形式運作，所收費用一律上交房地產交易中心，工作人員工資與交易業(yè)績不掛鉤。中心同時幫助客戶尋找銀行貸款，所收費用相當于代理的中介手續(xù)費，其他稅費還得另外交?！?1世紀》：如何登記？工作人員：分為上大屏幕和不上大屏幕兩種，上大屏幕的房源屬于中心獨家代理，一旦市民把自己的房子放到大屏幕上，需要和中心簽訂一份為期數月的獨家代理合同，在此期間，市民不得通過其他中介轉讓該房源，即使其他中介能夠幫業(yè)主找到買家，也不能在交易中心完成產權過戶手續(xù)，除非市民與中心解除合同，但需要交占總房價一定比例的違約金。同時我們作為政府部門的一個窗口，與其他市場中介相比，有一定信譽優(yōu)勢。“行業(yè)優(yōu)勢”惹爭議2005年12月28日，南京市房管局繼“網上房地產”后，開通二手房交易平臺———“網上二手房”。關于成立的初衷，當時，南京房管局負責人士表示，該平臺的使用將最大程度地杜絕賺取差價、“暗箱”操作、隱瞞房屋瑕疵等二手房交易中常見的不規(guī)范行為，今后這一平臺還將拓展到三個郊區(qū)。同時，中介機構可以申請入網，通過該平臺發(fā)布自有二手房源出售、出租信息，也可享受由交易市場收集的委托掛牌房源的業(yè)務，參與委托掛牌房源交易撮合等工作。但是，房地產交易中心如今“800元”完成交易的服務項目，在許多中介看來，是在與他們爭奪客戶，因此怨聲不斷。南京某中介機構的負責人表示，該中心承擔著政府職能，所有二手房交易的產權過戶手續(xù)都在該中心辦理，并且該中心管理著所有過戶的資料。該人士還透露，該房產交易中心原來是隸屬南京市國土局的事業(yè)單位，經過改制后，目前擁有企業(yè)營業(yè)執(zhí)照，脫離事業(yè)單位的屬性。但是改制之后，該中心為了盈利，也辦起了中介經紀業(yè)務，配備了專門的經紀人員，并且收取800元的傭金。由于該中心曾經是事業(yè)單位，并且目前仍然具有事業(yè)單位的職能，所以擁有比普通中介機構更多優(yōu)勢?！笆紫?，背后有強大的政府支持，公司中主要的高管都是由國土局現職人員兼任。其次，由于營運成本低，政府部門已經支持了場地、設備等，800元的傭金已經足夠開展這項業(yè)務，而對于僅僅從事二手房中介經紀業(yè)務的公司來說，開店租金，付給業(yè)務人員工資，以及設備的費用等成本很高，根本無法在傭金上與之競爭。第三，沒有人可以從這個機構‘跳單’，私下成交也要通過這個機構。”而目前，由于政府調控政策加緊，已經令南京二手房市場出現下降趨勢，在中介看來，政府“轉制”部門再進行爭奪，低價競爭更加令他們生存艱難。上述中介負責人透露，該公司最近業(yè)務量急降，已經少了將近一半的成交量。事實上，在國內如上海、深圳等地也擁有同類交易中心，所不同的是，這些交易中心雖然同樣有“網上二手房”之類的服務平臺，但并沒有類似南京房地產交易中心收取“800元簽約見證費”之類的做法。根據《中華人民共和國公務員法》有關條例規(guī)定，公務員“從事或者參與營利性活動，在企業(yè)或者其他營利性組織中兼任職務”是不允許的。那么，南京市房地產交易中心二手房交易平臺的這種做法是否存在問題，這種收益最終歸誰所有？、圖書、文字資料、圖片、錄像及房地產業(yè)內相關服務（點擊打開）。1強征個稅出臺并非猛如虎 專家?guī)湍慵毸愣愘M7月26日國家稅務總局發(fā)布《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》，進一步明確征收個人轉讓住房的個人所得稅的相關問題，該通知從8月1日開始執(zhí)行。個稅征收政策一出，房產市場一片嘩然，許多業(yè)主擔憂自己出售房屋的收益將會大打折扣。“我愛我家”專家認為，此次個稅落地反而會使市場前景變得更加明朗和樂觀，購房者勿須驚慌。結合個稅，對于業(yè)主出售時需要交納的各項稅費，“我愛我家”具體分析如下： 一、個稅計算公式更加細化 本次個稅政策則明確表示，對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。即個稅＝(轉讓收入房屋原值轉讓住房過程中繳納的稅金合理費用)20%。而在以往的稅法里關于“個稅”的征收公式表述較為籠統(tǒng)，僅表示個稅繳納是按差額征收，即(售房款原購房款合理費用)20%。 二、房屋性質不同，交納稅費大不相同 為了讓業(yè)主更加清楚自己所需交納的稅費情況，“我愛我家”分別對商品房、已購公房、經濟適用房舉例說明： (一)商品房 個稅征收計算： l 商品房房屋原值具體為：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。 2 商品房轉讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。 3 商品房合理費用是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。(商品房及其他住房裝修費用最高扣除限額為房屋原值的10%，案例中合理費用假設為原值的10%) 案例分析： 張先生于2002年在團結湖地區(qū)購買了一套70平米的房子，假設房屋原值為48萬，現在以65萬元出售。由于該套房屋在營業(yè)稅征收期內，那么他需要交納營業(yè)稅、印花稅和個稅。 因為個稅＝(轉讓收入房屋原值轉讓住房過程中繳納的稅金合理費用)20% 而轉讓房屋需要交納的營業(yè)稅＝成交額*%＝65*%＝ 印花稅＝成交額*%＝65*%＝ 所以個稅＝()*20%萬＝ 該業(yè)主所要交納稅費總額為：營業(yè)稅+印花稅+個稅＝。 專家指出：就二手房市場而言，二手商品房處于營業(yè)稅征收范圍內的占了較大比重，雖然此番征收個稅，但實際算下來所交納的個稅金額卻不是很多，甚至低于營業(yè)稅征收稅額，因此并不影響業(yè)主出售時的利益。(二)已購公房 個稅征收計算： l 已購公房房屋原值具體為：原購公有住房標準面積按當地經濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超(房超博客,房超新聞,房超說吧)標準面積實際支付的房價款以及按規(guī)定向財政部門(或原產權單位)交納的所得收益及相關稅費。 l 已購公房轉讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。 l 已購公房合理費用是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。(已購公房裝修費用最高扣除限額為房屋原值的15%，案例中合理費用假設為原值的15%) 案例分析： 李先生于1998年在方莊地區(qū)購買了一套60平米的房子，假設房屋原值為30萬，現在以50萬元出售。由于該套房屋不在營業(yè)稅征收期內，那么他只需交納印花稅和個稅。 因為個稅＝(轉讓收入房屋原值轉讓住房過程中繳納的稅金合理費用)20% 而轉讓房屋需要交納的印花稅＝成交額*%＝50*%＝ 所以個稅＝()*20%萬＝ 該業(yè)主所要交納的總稅費＝印花稅+個稅＝。 專家指出：由于已購公房屬于單位給予員工的福利分房，最初購買者基本是以成本價購得的。隨著年限的增長，房價的不斷走高，其最終出售價格的與原購買價格存在較大差額空間也屬正常情況，相應個稅所交金額較多也是情有可原。不過已購公房大多數都已經滿五年，不在營業(yè)稅征收范圍內，因此業(yè)主不需要交納營業(yè)稅，可以減少稅費的支出。 個稅征收計算： l 經濟適用房原值具體為：原購房人實際支付的房價款及相關稅費，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。 l 經濟適用房轉讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。 l 經濟適用房合理費用是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。(經濟適用房最高扣除限額為房屋原值的15%，案例中假設合理費用為原值的15%) 案例分析： 王先生于2000年在回龍觀地區(qū)購買了一套120平米的房子，假設房屋原值為36萬，現在以54萬元出售。由于該套房屋不在營業(yè)稅征收期內，那么他只需要交納印花稅和個稅。 因為個稅＝(轉讓收入房屋原值轉讓住房過程中繳納的稅金合理費用)20% 而轉讓房屋需要交納的印花稅＝成交額*%＝54*%＝ 所以個稅＝()*20%萬＝ 該業(yè)主所要交納的總稅費＝印花稅+個稅＝。 專家指出：經濟適用房是針對中低收入家庭承受能力、具有經濟性和適用性的社會保障住房。由于其房屋權屬的特殊性，因此限定購房人群必須為北京市城鎮(zhèn)人口居民，不過已滿五年的經濟適用房等同于商品房，外地人是可以購買的。同時，這種房屋相較于城八區(qū)內的高額房價，還是具有較強的價格優(yōu)勢的，能夠滿足中低收入購房群體置業(yè)需求。三、三種情況擁有個稅“豁免權”： ①《個稅通知》中明確規(guī)定，對于家庭唯一住房且居住滿五年后出售的房產，可以免除個人所得稅的繳納。這條規(guī)定讓絕大部分五年期后的二手商品房免征房產個稅。 ②同樣，對于出售自有住房前后1年內按市場價格購房的納稅人，其出售現住房所應繳納個人所得稅，視其購房的價值可全部或部分予以免稅。這樣一來，又縮小了房產個稅的征收范圍或征收金額，使得出售住房前后1年內再購買房產的納稅人享受房產個稅的減免優(yōu)惠。 ③特別是在去年8月出臺的《關于個人銷售已購住房有關稅收征管問題的補充通知》，對已購公房購房時間的認定為：憑原購房發(fā)票或合法付款票據證明的第一筆購房款繳納時間作為購房時間。根據原《個稅通知》規(guī)定，對于家庭唯一住房且居住滿五年后出售的房產便可免除個人所得稅的繳納，而絕大多數公房的購房時間都會在五年以上，這樣就使得二手房成交主體之一的已購公房取得了豁免權，刨除在征繳個稅范圍之外。 綜上所述，從現有政策來看，國家給予“個稅”的豁免空間還是較大的，真正會征稅的房屋并不多。 “我愛我家”認為，國家通過稅收的手段對房地產市場進行調控，是對投機性和投資性購房等房地產交易行為的有效打擊。對于，“置業(yè)升級”等有著合理出售意愿的房屋業(yè)主而言并無太多影響，也無須驚慌。我們相信，隨著國家宏觀調控政策細節(jié)的進一步落實，北京二手房市場終將會保持穩(wěn)定，健康有序的發(fā)展。 、圖書、文字資料、圖片、錄像及房地產業(yè)內相關服務（點擊打開）。1深圳:二手房轉讓今起強征20%個稅 房產交易中心爆棚從今天（8月1日）起，個人住房轉讓開始強制征收２０％的個人所得稅，這一舉措在二手房交易市場引起軒然大波。昨天，深圳幾個房地產交易中心爆棚，不少人趕在最后一天過戶成交，以免去新舉帶來的數萬元交易成本的增加。 成交現場人滿為患 昨天下午３點半，李小姐匆匆趕到深圳房地產交易中心設計大廈產權登記點，“一個月前就轉讓了，但一直沒時間過來辦理，這下不能再等了”，李小姐說，因為工作忙，本來還想拖幾天，現在要收個人所得稅，過了昨天就要多好幾萬元，所以請了假過來辦理。 李小姐到了登記現場大吃一驚，“怎么這么多人”。記者看到，登記現場人滿為患，辦理窗口前擠滿了人，旁邊的凳子上也都坐了人，還有很多人站著在焦急地等待。登記現場的保安說，從上周五開始人就比平時多，他負責發(fā)排隊叫號，以往每天最多叫到２００多號，而到昨天下午４點半，就已經叫了６００多號，是平時的三倍多。 根據國家稅務總局的規(guī)定，主管稅務機關要在房產交易場所設置稅費征收窗口，暫沒有條件設置窗口的，要委托契稅征收部門一并征收。昨天下午，記者在登記現場并未見到地稅部門設立的征稅窗口，市地稅局一位工作人員告訴記者，暫時不會設置窗口，會委托房產交易部門一起征收，至于具體辦法，今天地稅局將會發(fā)布相關公告。 市民對新政策說法不一 對于二手房強征個人所得稅，現場辦理的市民有不同的看法。買房的林立小姐認為個人所得稅收得好，房價會在一定時間內降下來，“稅費增加會使買方增加持幣觀望的心理，部分投資業(yè)主會對市場喪失信心，拋盤出售，以后幾個月會有相對低于市場價格的二手房入市，價格會下跌”。林小姐表示，稅費增加后，她還是會買二手房，因為現在不僅關內的羅湖、福田房價高，連關外的寶安房價也是高得嚇人。 不過，市民劉先生認為征收個人所得稅不會帶來二手房價的下降，“二手房市場相對比較穩(wěn)定，該買的買，該賣的賣，成交量會下降，但價格不會降”。楊小姐則認為二手房價可能會更高，征收的個人所得稅會被轉嫁到買方身上。而且政策會限制房產的流通，按道理炒房的人會變少，價格會漸漸變平穩(wěn)起來，但因為地價拍賣的價格很高，房價走勢很難估計。 ■　專家說法 新舉措無法律效應 深圳地產研究知名人士半求認為用稅的政策來制約炒房者是好事，但不利于增加供應，投資者會認為投資沒什么意思，使得房地產市場流轉特性更差，把存量市場堵死。他認為因涉及的人太多，這次個人所得稅不應由行政機關開征，而應通過人大立法機構審議通過。律師秦先生表示，這次新政策只是部門規(guī)章，不是法律。而且個人所得稅的征收也處于不明確的狀態(tài)，不知是針對成交價還是評估價來征收，所以政策在８月１日不大可能執(zhí)行。、圖書、文字資料、圖片、錄像及房地產業(yè)內相關服務（點擊打開）。1物業(yè)稅征收再次預熱 重慶成首批試點尚未定論 對開征物業(yè)稅的討論又掀高潮。截至本報發(fā)稿時的最新消息是：重慶市地稅局透露，此前重慶市進行了物業(yè)稅方面的課題研究，而且有可能成為模擬征收的六個試點城市之一，但現在還不能透露相關細節(jié)。 7月9日，中央財經大學財政與公共管理學院的劉桓教授在廣州市地稅局舉辦的“新時期納稅服務理論與實踐研討會”上表示，2007年我國的物業(yè)稅可能會在一些小城市試點開征。 目前，全國有6個城市和地區(qū)開始對