【正文】 的南京市房地產(chǎn)交易中心二手房交易服務(wù)中心，進(jìn)一步了解這個“二手房自由交易市場”的真相。《21世紀(jì)》：你們?nèi)绾问召M(fèi)？工作人員：最低800元。％，但由于最近市場成交低靡，交易量停滯不前，以中央門為主的二手房跳蚤市場采用一律800元的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，主要是出于鼓勵成交的目的。該標(biāo)準(zhǔn)是中央門交易中心自己制定的?！?1世紀(jì)》：%不就是中介公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)嗎？工作人員：是的，中介的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)就是這樣，我們相當(dāng)于在某種程度上把中介費(fèi)降低。具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還要根據(jù)每個交易的不同情況再談，最低不低于800元，一般在800－1000元之間。恰好昨天(7月20日)接到主管科室的通知，各個二手房交易中心的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將以中央門中心的800元/套為標(biāo)準(zhǔn)?！?1世紀(jì)》：你們屬于什么科室？工作人員：房地產(chǎn)交易中心二手房市場管理科，是房地產(chǎn)交易中心下的一個二手房窗口，性質(zhì)類似于中介，但不是以公司形式運(yùn)作，所收費(fèi)用一律上交房地產(chǎn)交易中心，工作人員工資與交易業(yè)績不掛鉤。中心同時幫助客戶尋找銀行貸款，所收費(fèi)用相當(dāng)于代理的中介手續(xù)費(fèi)，其他稅費(fèi)還得另外交?！?1世紀(jì)》：如何登記？工作人員：分為上大屏幕和不上大屏幕兩種，上大屏幕的房源屬于中心獨(dú)家代理，一旦市民把自己的房子放到大屏幕上，需要和中心簽訂一份為期數(shù)月的獨(dú)家代理合同，在此期間，市民不得通過其他中介轉(zhuǎn)讓該房源，即使其他中介能夠幫業(yè)主找到買家，也不能在交易中心完成產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，除非市民與中心解除合同，但需要交占總房價一定比例的違約金。同時我們作為政府部門的一個窗口，與其他市場中介相比，有一定信譽(yù)優(yōu)勢?！靶袠I(yè)優(yōu)勢”惹爭議2005年12月28日，南京市房管局繼“網(wǎng)上房地產(chǎn)”后，開通二手房交易平臺———“網(wǎng)上二手房”。關(guān)于成立的初衷，當(dāng)時，南京房管局負(fù)責(zé)人士表示，該平臺的使用將最大程度地杜絕賺取差價、“暗箱”操作、隱瞞房屋瑕疵等二手房交易中常見的不規(guī)范行為，今后這一平臺還將拓展到三個郊區(qū)。同時，中介機(jī)構(gòu)可以申請入網(wǎng)，通過該平臺發(fā)布自有二手房源出售、出租信息，也可享受由交易市場收集的委托掛牌房源的業(yè)務(wù)，參與委托掛牌房源交易撮合等工作。但是，房地產(chǎn)交易中心如今“800元”完成交易的服務(wù)項目，在許多中介看來，是在與他們爭奪客戶，因此怨聲不斷。南京某中介機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人表示，該中心承擔(dān)著政府職能，所有二手房交易的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)都在該中心辦理，并且該中心管理著所有過戶的資料。該人士還透露，該房產(chǎn)交易中心原來是隸屬南京市國土局的事業(yè)單位，經(jīng)過改制后，目前擁有企業(yè)營業(yè)執(zhí)照，脫離事業(yè)單位的屬性。但是改制之后，該中心為了盈利，也辦起了中介經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，配備了專門的經(jīng)紀(jì)人員，并且收取800元的傭金。由于該中心曾經(jīng)是事業(yè)單位，并且目前仍然具有事業(yè)單位的職能，所以擁有比普通中介機(jī)構(gòu)更多優(yōu)勢。“首先，背后有強(qiáng)大的政府支持，公司中主要的高管都是由國土局現(xiàn)職人員兼任。其次，由于營運(yùn)成本低，政府部門已經(jīng)支持了場地、設(shè)備等，800元的傭金已經(jīng)足夠開展這項業(yè)務(wù)，而對于僅僅從事二手房中介經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的公司來說，開店租金，付給業(yè)務(wù)人員工資，以及設(shè)備的費(fèi)用等成本很高，根本無法在傭金上與之競爭。第三，沒有人可以從這個機(jī)構(gòu)‘跳單’，私下成交也要通過這個機(jī)構(gòu)?！倍壳?，由于政府調(diào)控政策加緊，已經(jīng)令南京二手房市場出現(xiàn)下降趨勢，在中介看來，政府“轉(zhuǎn)制”部門再進(jìn)行爭奪，低價競爭更加令他們生存艱難。上述中介負(fù)責(zé)人透露，該公司最近業(yè)務(wù)量急降，已經(jīng)少了將近一半的成交量。事實上，在國內(nèi)如上海、深圳等地也擁有同類交易中心，所不同的是，這些交易中心雖然同樣有“網(wǎng)上二手房”之類的服務(wù)平臺，但并沒有類似南京房地產(chǎn)交易中心收取“800元簽約見證費(fèi)”之類的做法。根據(jù)《中華人民共和國公務(wù)員法》有關(guān)條例規(guī)定，公務(wù)員“從事或者參與營利性活動，在企業(yè)或者其他營利性組織中兼任職務(wù)”是不允許的。那么，南京市房地產(chǎn)交易中心二手房交易平臺的這種做法是否存在問題，這種收益最終歸誰所有？、圖書、文字資料、圖片、錄像及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)相關(guān)服務(wù)（點(diǎn)擊打開）。1強(qiáng)征個稅出臺并非猛如虎 專家?guī)湍慵?xì)算稅費(fèi)7月26日國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》，進(jìn)一步明確征收個人轉(zhuǎn)讓住房的個人所得稅的相關(guān)問題，該通知從8月1日開始執(zhí)行。個稅征收政策一出，房產(chǎn)市場一片嘩然，許多業(yè)主擔(dān)憂自己出售房屋的收益將會大打折扣?！拔覑畚壹摇睂＜艺J(rèn)為，此次個稅落地反而會使市場前景變得更加明朗和樂觀，購房者勿須驚慌。結(jié)合個稅，對于業(yè)主出售時需要交納的各項稅費(fèi)，“我愛我家”具體分析如下： 一、個稅計算公式更加細(xì)化 本次個稅政策則明確表示，對轉(zhuǎn)讓住房收入計算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。即個稅＝(轉(zhuǎn)讓收入房屋原值轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金合理費(fèi)用)20%。而在以往的稅法里關(guān)于“個稅”的征收公式表述較為籠統(tǒng)，僅表示個稅繳納是按差額征收，即(售房款原購房款合理費(fèi)用)20%。 二、房屋性質(zhì)不同，交納稅費(fèi)大不相同 為了讓業(yè)主更加清楚自己所需交納的稅費(fèi)情況，“我愛我家”分別對商品房、已購公房、經(jīng)濟(jì)適用房舉例說明： (一)商品房 個稅征收計算： l 商品房房屋原值具體為：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費(fèi)。 2 商品房轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。 3 商品房合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。(商品房及其他住房裝修費(fèi)用最高扣除限額為房屋原值的10%，案例中合理費(fèi)用假設(shè)為原值的10%) 案例分析： 張先生于2002年在團(tuán)結(jié)湖地區(qū)購買了一套70平米的房子，假設(shè)房屋原值為48萬，現(xiàn)在以65萬元出售。由于該套房屋在營業(yè)稅征收期內(nèi)，那么他需要交納營業(yè)稅、印花稅和個稅。 因為個稅＝(轉(zhuǎn)讓收入房屋原值轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金合理費(fèi)用)20% 而轉(zhuǎn)讓房屋需要交納的營業(yè)稅＝成交額*%＝65*%＝ 印花稅＝成交額*%＝65*%＝ 所以個稅＝()*20%萬＝ 該業(yè)主所要交納稅費(fèi)總額為：營業(yè)稅+印花稅+個稅＝。 專家指出：就二手房市場而言，二手商品房處于營業(yè)稅征收范圍內(nèi)的占了較大比重，雖然此番征收個稅，但實際算下來所交納的個稅金額卻不是很多，甚至低于營業(yè)稅征收稅額，因此并不影響業(yè)主出售時的利益。(二)已購公房 個稅征收計算： l 已購公房房屋原值具體為：原購公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超(房超博客,房超新聞,房超說吧)標(biāo)準(zhǔn)面積實際支付的房價款以及按規(guī)定向財政部門(或原產(chǎn)權(quán)單位)交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)。 l 已購公房轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。 l 已購公房合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。(已購公房裝修費(fèi)用最高扣除限額為房屋原值的15%，案例中合理費(fèi)用假設(shè)為原值的15%) 案例分析： 李先生于1998年在方莊地區(qū)購買了一套60平米的房子，假設(shè)房屋原值為30萬，現(xiàn)在以50萬元出售。由于該套房屋不在營業(yè)稅征收期內(nèi)，那么他只需交納印花稅和個稅。 因為個稅＝(轉(zhuǎn)讓收入房屋原值轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金合理費(fèi)用)20% 而轉(zhuǎn)讓房屋需要交納的印花稅＝成交額*%＝50*%＝ 所以個稅＝()*20%萬＝ 該業(yè)主所要交納的總稅費(fèi)＝印花稅+個稅＝。 專家指出：由于已購公房屬于單位給予員工的福利分房，最初購買者基本是以成本價購得的。隨著年限的增長，房價的不斷走高，其最終出售價格的與原購買價格存在較大差額空間也屬正常情況，相應(yīng)個稅所交金額較多也是情有可原。不過已購公房大多數(shù)都已經(jīng)滿五年，不在營業(yè)稅征收范圍內(nèi)，因此業(yè)主不需要交納營業(yè)稅，可以減少稅費(fèi)的支出。 個稅征收計算： l 經(jīng)濟(jì)適用房原值具體為：原購房人實際支付的房價款及相關(guān)稅費(fèi)，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。 l 經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。 l 經(jīng)濟(jì)適用房合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。(經(jīng)濟(jì)適用房最高扣除限額為房屋原值的15%，案例中假設(shè)合理費(fèi)用為原值的15%) 案例分析： 王先生于2000年在回龍觀地區(qū)購買了一套120平米的房子，假設(shè)房屋原值為36萬，現(xiàn)在以54萬元出售。由于該套房屋不在營業(yè)稅征收期內(nèi)，那么他只需要交納印花稅和個稅。 因為個稅＝(轉(zhuǎn)讓收入房屋原值轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金合理費(fèi)用)20% 而轉(zhuǎn)讓房屋需要交納的印花稅＝成交額*%＝54*%＝ 所以個稅＝()*20%萬＝ 該業(yè)主所要交納的總稅費(fèi)＝印花稅+個稅＝。 專家指出：經(jīng)濟(jì)適用房是針對中低收入家庭承受能力、具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的社會保障住房。由于其房屋權(quán)屬的特殊性，因此限定購房人群必須為北京市城鎮(zhèn)人口居民，不過已滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房等同于商品房，外地人是可以購買的。同時，這種房屋相較于城八區(qū)內(nèi)的高額房價，還是具有較強(qiáng)的價格優(yōu)勢的，能夠滿足中低收入購房群體置業(yè)需求。三、三種情況擁有個稅“豁免權(quán)”： ①《個稅通知》中明確規(guī)定，對于家庭唯一住房且居住滿五年后出售的房產(chǎn)，可以免除個人所得稅的繳納。這條規(guī)定讓絕大部分五年期后的二手商品房免征房產(chǎn)個稅。 ②同樣，對于出售自有住房前后1年內(nèi)按市場價格購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納個人所得稅，視其購房的價值可全部或部分予以免稅。這樣一來，又縮小了房產(chǎn)個稅的征收范圍或征收金額，使得出售住房前后1年內(nèi)再購買房產(chǎn)的納稅人享受房產(chǎn)個稅的減免優(yōu)惠。 ③特別是在去年8月出臺的《關(guān)于個人銷售已購住房有關(guān)稅收征管問題的補(bǔ)充通知》，對已購公房購房時間的認(rèn)定為：憑原購房發(fā)票或合法付款票據(jù)證明的第一筆購房款繳納時間作為購房時間。根據(jù)原《個稅通知》規(guī)定，對于家庭唯一住房且居住滿五年后出售的房產(chǎn)便可免除個人所得稅的繳納，而絕大多數(shù)公房的購房時間都會在五年以上，這樣就使得二手房成交主體之一的已購公房取得了豁免權(quán)，刨除在征繳個稅范圍之外。 綜上所述，從現(xiàn)有政策來看，國家給予“個稅”的豁免空間還是較大的，真正會征稅的房屋并不多。 “我愛我家”認(rèn)為，國家通過稅收的手段對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，是對投機(jī)性和投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的有效打擊。對于，“置業(yè)升級”等有著合理出售意愿的房屋業(yè)主而言并無太多影響，也無須驚慌。我們相信，隨著國家宏觀調(diào)控政策細(xì)節(jié)的進(jìn)一步落實，北京二手房市場終將會保持穩(wěn)定，健康有序的發(fā)展。 、圖書、文字資料、圖片、錄像及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)相關(guān)服務(wù)（點(diǎn)擊打開）。1深圳:二手房轉(zhuǎn)讓今起強(qiáng)征20%個稅 房產(chǎn)交易中心爆棚從今天（8月1日）起，個人住房轉(zhuǎn)讓開始強(qiáng)制征收２０％的個人所得稅，這一舉措在二手房交易市場引起軒然大波。昨天，深圳幾個房地產(chǎn)交易中心爆棚，不少人趕在最后一天過戶成交，以免去新舉帶來的數(shù)萬元交易成本的增加。 成交現(xiàn)場人滿為患 昨天下午３點(diǎn)半，李小姐匆匆趕到深圳房地產(chǎn)交易中心設(shè)計大廈產(chǎn)權(quán)登記點(diǎn)，“一個月前就轉(zhuǎn)讓了，但一直沒時間過來辦理，這下不能再等了”，李小姐說，因為工作忙，本來還想拖幾天，現(xiàn)在要收個人所得稅，過了昨天就要多好幾萬元，所以請了假過來辦理。 李小姐到了登記現(xiàn)場大吃一驚，“怎么這么多人”。記者看到，登記現(xiàn)場人滿為患，辦理窗口前擠滿了人，旁邊的凳子上也都坐了人，還有很多人站著在焦急地等待。登記現(xiàn)場的保安說，從上周五開始人就比平時多，他負(fù)責(zé)發(fā)排隊叫號，以往每天最多叫到２００多號，而到昨天下午４點(diǎn)半，就已經(jīng)叫了６００多號，是平時的三倍多。 根據(jù)國家稅務(wù)總局的規(guī)定，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要在房產(chǎn)交易場所設(shè)置稅費(fèi)征收窗口，暫沒有條件設(shè)置窗口的，要委托契稅征收部門一并征收。昨天下午，記者在登記現(xiàn)場并未見到地稅部門設(shè)立的征稅窗口，市地稅局一位工作人員告訴記者，暫時不會設(shè)置窗口，會委托房產(chǎn)交易部門一起征收，至于具體辦法，今天地稅局將會發(fā)布相關(guān)公告。 市民對新政策說法不一 對于二手房強(qiáng)征個人所得稅，現(xiàn)場辦理的市民有不同的看法。買房的林立小姐認(rèn)為個人所得稅收得好，房價會在一定時間內(nèi)降下來，“稅費(fèi)增加會使買方增加持幣觀望的心理，部分投資業(yè)主會對市場喪失信心，拋盤出售，以后幾個月會有相對低于市場價格的二手房入市，價格會下跌”。林小姐表示，稅費(fèi)增加后，她還是會買二手房，因為現(xiàn)在不僅關(guān)內(nèi)的羅湖、福田房價高，連關(guān)外的寶安房價也是高得嚇人。 不過，市民劉先生認(rèn)為征收個人所得稅不會帶來二手房價的下降，“二手房市場相對比較穩(wěn)定，該買的買，該賣的賣，成交量會下降，但價格不會降”。楊小姐則認(rèn)為二手房價可能會更高，征收的個人所得稅會被轉(zhuǎn)嫁到買方身上。而且政策會限制房產(chǎn)的流通，按道理炒房的人會變少，價格會漸漸變平穩(wěn)起來，但因為地價拍賣的價格很高，房價走勢很難估計。 ■　專家說法 新舉措無法律效應(yīng) 深圳地產(chǎn)研究知名人士半求認(rèn)為用稅的政策來制約炒房者是好事，但不利于增加供應(yīng)，投資者會認(rèn)為投資沒什么意思，使得房地產(chǎn)市場流轉(zhuǎn)特性更差，把存量市場堵死。他認(rèn)為因涉及的人太多，這次個人所得稅不應(yīng)由行政機(jī)關(guān)開征，而應(yīng)通過人大立法機(jī)構(gòu)審議通過。律師秦先生表示，這次新政策只是部門規(guī)章，不是法律。而且個人所得稅的征收也處于不明確的狀態(tài)，不知是針對成交價還是評估價來征收，所以政策在８月１日不大可能執(zhí)行。、圖書、文字資料、圖片、錄像及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)相關(guān)服務(wù)（點(diǎn)擊打開）。1物業(yè)稅征收再次預(yù)熱 重慶成首批試點(diǎn)尚未定論 對開征物業(yè)稅的討論又掀高潮。截至本報發(fā)稿時的最新消息是：重慶市地稅局透露，此前重慶市進(jìn)行了物業(yè)稅方面的課題研究，而且有可能成為模擬征收的六個試點(diǎn)城市之一，但現(xiàn)在還不能透露相關(guān)細(xì)節(jié)。 7月9日，中央財經(jīng)大學(xué)財政與公共管理學(xué)院的劉桓教授在廣州市地稅局舉辦的“新時期納稅服務(wù)理論與實踐研討會”上表示，2007年我國的物業(yè)稅可能會在一些小城市試點(diǎn)開征。 目前，全國有6個城市和地區(qū)開始對