長(zhǎng)春市房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-07-20 07:04本頁(yè)面
【正文】 其它地價(jià)影響因素的綜合修正系數(shù)。參照《長(zhǎng)春市基準(zhǔn)地價(jià)因素修正系數(shù)說明表》，根據(jù)宗地各種因素情況確定每種因素的修正系數(shù)，使用下面公式測(cè)算宗地因素修正系數(shù)：因素修正系數(shù)=1+∑ki其中ki：第i種因素的修正系數(shù)。 參照《長(zhǎng)春市基準(zhǔn)地價(jià)因素修正系數(shù)說明表》，考慮估價(jià)對(duì)象的具體情況，各項(xiàng)影響因素的修正系數(shù)如下：居住用地因素修正系數(shù)（居住4級(jí)）影響因素修正范圍影響因素情況說明取值（%）居住集聚程度～成熟交通便捷度～好區(qū)域土地利用方向～一致臨路狀況～好宗地形狀及可利用程度～規(guī)則公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施狀況～齊全自然和人文環(huán)境狀況～好與商業(yè)中心的接近程度～近以上各項(xiàng)合計(jì)//26。⑤其他情況修正考慮估價(jià)對(duì)象的區(qū)位及具體情況，本次評(píng)估其他情況修正系數(shù)取1。（4） 宗地價(jià)格的計(jì)算樓面熟地價(jià)=16001=（元/建筑平方米）（5） 土地開發(fā)的管理費(fèi)用取土地成本的5%，即：5%=（元/建筑平方米）（6） 土地開發(fā)利息：根據(jù)1998年“北京市建筑安裝工程工期定額”及同類項(xiàng)目開發(fā)難易程度，確定估價(jià)對(duì)象正常的開發(fā)建設(shè)期為2年，假定土地取得成本在計(jì)息期初一次性投入，%，采用復(fù)利計(jì)算，利息費(fèi)用為(+)((1+%)21)=（元/建筑平方米）（7） 土地開發(fā)成本利潤(rùn)率取25%，則 (+)25%=（元/建筑平方米）（8） 銷售稅費(fèi)：銷售稅費(fèi)主要包括營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、教育費(fèi)附加、土地增值稅和銷售代理、市場(chǎng)推廣費(fèi)等。其中營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、教育費(fèi)附加及土地增值稅為銷售收入的4%，銷售代理、%。（9） 土地使用權(quán)價(jià)格:=（+++）247。（）=（元/建筑平方米）（1）建造成本依據(jù)目前建安工程定額標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體情況及估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)狀情況下的建安費(fèi)用取1000元/建筑平方米。一般取建安費(fèi)用的10%15%，考慮估價(jià)對(duì)象的具體情況，本次估價(jià)取費(fèi)10%，即：100010%=100（元/建筑平方米）建造成本為以上兩項(xiàng)相加之和，即1000+100=1100（元/建筑平方米）此項(xiàng)費(fèi)用一般取建造成本的5%10%,本次估價(jià)取費(fèi)8%，為11008%=88（元/建筑平方米）不可預(yù)見費(fèi)的求取主要考慮建筑物工程規(guī)模大小，施工難易程度、不可預(yù)見因素多少等因素，一般取建安費(fèi)用的5%10%，本次評(píng)估取建安費(fèi)用的8%。10008%=（元/建筑平方米）（2）管理費(fèi)包括開辦費(fèi)、管理人員工資、福利等，一般取建造成本的2%5%，本次評(píng)估取建造成本的5%。11005%=（元/建筑平方米）（3）投資利息根據(jù)1998年“北京市建筑安裝工程工期定額”及同類項(xiàng)目開發(fā)難易程度，確定估價(jià)對(duì)象正常的開發(fā)建設(shè)期為2年，假定建設(shè)費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，%，采用復(fù)利計(jì)算，投資利息為：(1100+88+80+60)[(1+%)2/21]＝（元/建筑平方米）（4）利潤(rùn)以上述建造成本、專業(yè)人士費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、及管理費(fèi)之和為基數(shù)，考慮住宅項(xiàng)目開發(fā)的一般利潤(rùn)水平,開發(fā)利潤(rùn)率取成本利潤(rùn)率35%,則(1100+88+80+60)35%=（元/建筑平方米）（5）銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)主要包括營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、教育費(fèi)附加、土地增值稅和銷售代理、市場(chǎng)推廣費(fèi)等。其中營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、教育費(fèi)附加及土地增值稅為銷售收入的6%，銷售代理、%。（6）建筑物重置成本建筑物重置成本=（1100+88+80+60++）247。（）=（元/建筑平方米）（7）成新率依據(jù)估價(jià)規(guī)范，應(yīng)采用耐用年限法和實(shí)際觀察法綜合確定建筑物成新率。估價(jià)對(duì)象建成于2001年，裝修保養(yǎng)情況較好，依據(jù)觀察法和成新法綜合確定其成新率為100%。（8）建筑物價(jià)格建筑物價(jià)格=100%=（元/建筑平方米）采用成本法確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)單價(jià)將土地價(jià)格和建筑物價(jià)格相加，得到估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)單價(jià)為；+=（元/建筑平方米） 房地產(chǎn)公開市場(chǎng)價(jià)值的確定根據(jù)目前長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及估價(jià)人員所掌握的資料分析，鑒于以上兩種方法分別從不同的側(cè)面說明了房地產(chǎn)價(jià)值：成本法從實(shí)際成本反映出估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值；市場(chǎng)比較法從市場(chǎng)交易狀況反映出估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。由于類似估價(jià)對(duì)象的物業(yè)市場(chǎng)比較活躍，交易資料較為充足，故采用市場(chǎng)比較法得出的估價(jià)結(jié)果真實(shí)性更大，將兩個(gè)結(jié)果取不同的權(quán)重，，以兩種方法測(cè)算結(jié)果進(jìn)行加權(quán)平均作為估價(jià)對(duì)象的均價(jià)。單價(jià)：+=（元/建筑平方米）總價(jià)：135247。10000=（萬元）五、估價(jià)結(jié)果的確定本著公正、公平、公開的總原則，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘和對(duì)委估對(duì)象所在區(qū)域的市場(chǎng)分析，按照房地產(chǎn)評(píng)估的基本原則和估價(jià)程序，選擇適宜的估價(jià)方法，評(píng)估得到估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在價(jià)值定義和有關(guān)限制條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2013年12月20日的公開市場(chǎng)價(jià)值為：（幣種：人民幣）房地產(chǎn)總價(jià)：大 寫 金 額:陸拾陸萬捌仟伍佰元整房地產(chǎn)單價(jià)： 第六部分 附 件 《委托評(píng)估函》復(fù)印件 致委托方函楊瑩瑩：受貴方委托，我公司秉著獨(dú)立、客觀、公正的原則，對(duì)長(zhǎng)春市寬城區(qū)英倫小鎮(zhèn)22幢901室（建筑面積135平方米）房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)目的是為委托方進(jìn)行轉(zhuǎn)讓提供估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)客觀、公正、科學(xué)、合理的市場(chǎng)價(jià)格參考。評(píng)估人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，依據(jù)科學(xué)的評(píng)估程序，選用合理的評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并結(jié)合評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，充分考慮影響房地產(chǎn)價(jià)值的各項(xiàng)因素，評(píng)估確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在2013年12月20日的市場(chǎng)價(jià)格為（幣種：人民幣）：房地產(chǎn)總價(jià)：大 寫 金 額: 陸拾陸萬捌仟伍佰元整房地產(chǎn)單價(jià)：評(píng)估過程、結(jié)果及有關(guān)說明詳見《估價(jià)結(jié)果報(bào)告》。長(zhǎng)春市恒宇房地產(chǎn)評(píng)估有限公司法定代表人：張靚2013年12月19日 《商品房買賣合同》復(fù)印件 估價(jià)對(duì)象位置圖 估價(jià)對(duì)象照片 評(píng)估機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)復(fù)印件 評(píng)估人員資格證書復(fù)印件37 / 37
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