長春市房地產(chǎn)估價報告-全文預(yù)覽
【正文】 潤水平,開發(fā)利潤率取成本利潤率35%,則(1100+88+80+60)35%=（元/建筑平方米）（5）銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)主要包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、教育費(fèi)附加、土地增值稅和銷售代理、市場推廣費(fèi)等。（9） 土地使用權(quán)價格:=（+++）247。 參照《長春市基準(zhǔn)地價因素修正系數(shù)說明表》，考慮估價對象的具體情況，各項(xiàng)影響因素的修正系數(shù)如下：居住用地因素修正系數(shù)（居住4級）影響因素修正范圍影響因素情況說明取值（%）居住集聚程度～成熟交通便捷度～好區(qū)域土地利用方向～一致臨路狀況～好宗地形狀及可利用程度～規(guī)則公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施狀況～齊全自然和人文環(huán)境狀況～好與商業(yè)中心的接近程度～近以上各項(xiàng)合計//26。③容積率修正：按照城市規(guī)劃管理部門給定的宗地容積率（R），查相應(yīng)的《容積率修正系數(shù)表》確定容積率修正系數(shù)。（2） 基準(zhǔn)地價說明：2010年北長春市市區(qū)國有土地基準(zhǔn)地價表如下?。弧挝唬涸?平方米 用途 價格 級別 商業(yè) 住宅 用途價格級別商業(yè)住宅工業(yè)Ⅰ一類950038001700二類6000Ⅱ一類680029001500二類4000Ⅲ一類40002000800二類3200Ⅳ一類28001600620二類2200Ⅴ一類20001300480二類1500Ⅵ一類14001000384二類1100Ⅶ900700—Ⅷ700500—估價對象位于長春市基準(zhǔn)地價居住用途4級地價區(qū)，＝適用的樓面熟地價期日修正系數(shù)年期修正系數(shù)容積率修正系數(shù)因素修正系數(shù)其他情況修正系數(shù)（3） 具體測算過程：A、適用的基準(zhǔn)地價（樓面熟地價）的確定根據(jù)長春市基準(zhǔn)地價級別范圍，估價對象所在區(qū)域的土地級別屬于居住用途4級地價區(qū)，樓面熟地價為1600/建筑平方米。 通過對估價對象和三個比較案例交易時間、交易情況、區(qū)域因素和個別因素的調(diào)查，列表對影響房地產(chǎn)價格的各種因素條件進(jìn)行了說明，詳見下表。項(xiàng)目案例A案例B案例C可比案例和楊瑩瑩和楊瑩瑩和楊瑩瑩交易價格（元/建筑平方米）530051004800層數(shù)11/1810/188/18結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混裝修檔次毛坯毛坯毛坯結(jié)合評估對象與比較案例的具體情況，我們選擇影響房地產(chǎn)價格的主要因素有：（1） 交易時間因素：指由于房地產(chǎn)交易的時間不同，造成房地產(chǎn)市場價格不同。1．基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法：是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)等評估成果，按照替代原則，就估價對象之土地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，進(jìn)而求取估價對象之土地在估價時點(diǎn)市場價格的方法。公共服務(wù)設(shè)施及教育配套設(shè)施：小區(qū)附近有中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行等，生活服務(wù)及教育設(shè)施較齊全。四 區(qū)域內(nèi)醫(yī)療配套，武警醫(yī)院和第六人民醫(yī)院（2）估價對象區(qū)位狀況位置：估價對象位于綠園區(qū)英倫小鎮(zhèn)，該小區(qū)西臨青年路，北臨菜市北街，地理位置較優(yōu)越。未來將發(fā)展為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的中心區(qū)。估價對象于估價時點(diǎn)不存在法律糾紛，本次評估設(shè)定估價對象于估價時點(diǎn)無抵押、租賃、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利存在，不存在法律糾紛，評估結(jié)果為估價對象于估價時點(diǎn)完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)市場價格。室內(nèi)裝修情況為：毛坯房。十、估價結(jié)果本著公正、公平、公開的總原則，經(jīng)估價人員現(xiàn)場查勘和對委估對象所在區(qū)域的市場分析，按照房地產(chǎn)評估的基本原則和估價程序，選擇適宜的估價方法，評估得到估價對象房地產(chǎn)在價值定義和有關(guān)限制條件下，于估價時點(diǎn)2013年12月20日的市場價格為：（幣種：人民幣）房地產(chǎn)總價：大 寫 金 額: 陸拾陸萬捌仟伍佰萬整房地產(chǎn)單價： 十一、估價人員 姓 名 注 冊 號 簽 名 99999 88888 十二、估價作業(yè)日期2013年12月2日至2013年12月13日 十三、估價報告應(yīng)用的有效期在市場無明顯價格波動條件下，本估價報告應(yīng)用有效期自提交報告日期起不超過一年，即2013年12月13日至2014年12月13日。然后綜合兩種方法的評估結(jié)果來確定其最終價格。均衡原則就是要求評估人員在評估房地產(chǎn)的某一個組成部分時，須充分考慮因其與其他組成部分之問的結(jié)構(gòu)關(guān)系而決定的房地產(chǎn)整體最高最佳用途。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人只有在遵循合法原則下評估出來的價格才對委托人有真正參考意義。八、估價原則本次估價依據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則、最高最佳使用原則、替代原則和估價時點(diǎn)原則等，對估價對象房地產(chǎn)價格進(jìn)行客觀、公正、科學(xué)、合理的評估。交通： 273路（人民廣場杜家屯）、148路（長春站廣寧）、302路（雁鳴湖山莊長春站）、21路（雁鳴湖山莊八里堡）、2路（長春站雁鳴湖山莊）、275路（樂家茗園東安屯）基礎(chǔ)設(shè)施狀況：估價對象所處地區(qū)，土地現(xiàn)狀開發(fā)程度達(dá)到宗地外“七通”（即通上水、通下水、通電、通路、通信、通熱力、通燃?xì)猓?，基礎(chǔ)設(shè)施狀況完全可以滿足居民生活需要。未來有地鐵一號線路過該區(qū)域。現(xiàn)如今項(xiàng)目附近配套情況如下；一 區(qū)域內(nèi)主流商圈 ，新光復(fù)路商圈，柳影路商圈，城市住邦廣場，以上三個商圈距離項(xiàng)目地車行不超過15分鐘。（1）寬城區(qū)基本概況估價對象位于長春市寬城區(qū)，寬城區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)狀況等，均對估價對象房地產(chǎn)的價格有明顯的影響。根據(jù)現(xiàn)場勘察，委估房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量良好，未發(fā)現(xiàn)基礎(chǔ)沉降、結(jié)構(gòu)變形等現(xiàn)象。房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 估
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