【正文】 括緊固、檢測、清掃；每年檢查1 次電氣安全。 5 低壓配電箱和低壓線路 每月巡視1 次設備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內容包括緊固、檢測、清掃。 6 控制柜 每2 周巡視1 次設備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內容包括緊固、檢測、調試、清掃。 7 發(fā)電機 每月試運行1次， 保證運行正常； 每年活化1次蓄電池；每周巡視1 次充電機和蓄電池。 8 檢測 每5 年檢驗1 次內部核算電能表。 409 配電室、樓層配電間 防小動物措施完備； 穿墻線槽周邊封堵嚴密； 鎖具完好；電纜進出線和開關標志準確。 安全防范系統(tǒng) 1 報警控制管理主機 每日巡查 1 次，檢查設備運行狀態(tài)；每 2 周表面清潔 1次；每半年內部除塵1 次。 2 對講門口機 每月檢查1 次按鍵、顯示屏等；每月表面清潔1 次；每半年內部除塵1 次。 3 網(wǎng)絡控制箱 每半年檢查1 次外觀、接線；每季度表面清潔1 次；每半年內部除塵1 次。 4 紅外對射探測器 每季度檢查1次接線、探測范圍、防水狀況等；每季度表面清潔1 次；每半年內部除塵1 次。 5 圖像采集設備 每周檢查 1 次監(jiān)視畫面、錄像功能；每 2 周表面清潔 1次；每半年內部除塵1 次。 6 攝像機 每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調試；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護罩內部除塵1 次。 7 解碼器 每半年檢查1次防雨罩、接線等，進行相應的調試；每半年表面清潔1 次；每年內部除塵1次。 418 云臺 每半年檢查1 次運轉、接線，進行清晰度調校；每半年表面清潔1 次；每年轉動部位上潤滑油1 次。 9 巡更點 每月檢查1 次外觀；每月表面清潔1 次；每日存儲巡更記錄。 10 讀卡器 每月檢查1 次外觀； 每月表面清潔1 次， 查看防水狀況。 11 電磁鎖門鎖 每2 月檢查1 次吸力、外觀、接線。 12 出門按鈕 每2 月檢查1 次開鎖功能、接線。 電梯 1 電梯在投入使用前或者投入使用后 30日內，應向相關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。 2 在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前 1 個月，應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。 3 日常維護保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。 4 應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養(yǎng)的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。 對專項服務企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，對專項服務企業(yè)定期檢修計劃的落實情況進行監(jiān)督。 425 配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。 6 制定電梯應急救援預案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關行政主管部門報告。物業(yè)服務人員應在 15 分鐘內到達現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應在30 分鐘內到達現(xiàn)場。 水景 1 啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。 2 使用期間每周巡查2 次噴水池、水泵及其附屬設施，每月檢查1 次防漏電設施。 3 設置必要的安全警示標志。 4 水質符合衛(wèi)生要求。 消防安全防范 綜合管理 1 建立、落實消防安全責任制，設消防安全負責人，逐級逐崗明確消防安全職責。 2 成立義務消防隊，配備必要的消防器材，相關人員掌握消防基本知識和技能；每年組織1 次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。 3 設置消防安全宣傳專欄，組織開展經常性的消防安全宣傳教育；每年對員工進行2 次消防安全培訓。 4 每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規(guī)定每年檢測1 次建筑消防設施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設施、器材符合消防安全要求。 435 發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應向公安機關消防機構報告。 6 消防控制室設專人24 小時值班，每班2 人，及時處理各類報警、故障信息。 7 發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災，疏散遇險人員，協(xié)助配合公安機關消防機構工作。 消防設施設備維修養(yǎng)護 1 火災自動報警系統(tǒng) 1） 火災報警控制器、聯(lián)動控制設備 每日巡查 1 次設備運行情況，保證 24 小時連續(xù)正常運行；每月檢查測試1 次報警控制器、聯(lián)動控制設備的報警、聯(lián)動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內部除塵1 次。 2） 火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置 每月抽查測試1 次火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行2 年后，每3 年由專業(yè)清洗單位清洗1 次。 3 ） 備用電源 每月檢測切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗1 次。 2 消防廣播系統(tǒng) 每月檢查測試1次消防專用電話、 重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、擴音器、揚聲器的聯(lián)動、強制切換功能，并測試音量；每年機柜內部除塵1 次；每年機柜內的設備內部除塵1 次。 3 防排煙系統(tǒng) 每月檢查測試1 次防排煙風機、排煙閥的聯(lián)動功能，核 44對風速；每年養(yǎng)護1 次防排煙風機、電源控制柜、風口、排煙閥等。 4 防火分隔設施 每月抽查測試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯(lián)動關閉功能；每年在防火卷簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位補充1 次潤滑油，電控箱內部除塵1 次；每年維修養(yǎng)護2 次防火門附件，在門的轉動部位補充1 次潤滑油。 5 水滅火系統(tǒng) 消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每半年檢查1 次潤滑情況；每年養(yǎng)護1 次室內、外消火栓。 6 應急照明、疏散指示標志 每月測試切斷正常供電1次， 測量1次照度和供電時間。 7 消防電梯 每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯(lián)動控制功能，轎箱內消防電話。 8 滅火器 每日巡查 1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對 1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。 綠化養(yǎng)護 基本要求 1 喬木 植株生長正常，主枝基本完整，植株保存率高于 95%，年成活率高于95%，生長季節(jié)葉片保存率高于 85%。 2 灌木 45植株生長正常，主枝完整，保存率在 95%以上，年成活率高于95%。 3 綠籬和色塊 植株生長整齊，保存率高于95%，年成活率高于95%。 4 地被和花壇植物 地被植物覆蓋率高于95%，花壇植物死亡率超過5%后能及時補栽或更換。 5 草坪 草坪基本整齊，覆蓋率高于95%。 綠化養(yǎng)護內容 1 灌溉 有計劃地進行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，無明顯旱澇情況發(fā)生；一般植物確保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前澆水1 次，冷季型草坪根據(jù)長勢和土壤情況適當增加灌溉次數(shù)。 2 施肥 根據(jù)植物生長情況施肥，喬木每2年施肥1 次至2次；灌木每年施肥1 次至2 次；地被和草坪植物每年施肥2 次至3 次；花壇植物根據(jù)生長情況進行追肥；盡量減少對化肥的依賴。 3 病蟲害防治 根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每月至少檢查3 次病蟲害情況；并根據(jù)檢查結果防治病蟲害，不因病蟲害出現(xiàn)提前落葉、死亡現(xiàn)象。 4 整形修剪 喬木每年冬季修剪1 次；灌木每年生長季節(jié)和冬季修剪 461 次；綠籬和色塊每年五一前、國慶節(jié)前、冬季修剪 1 次；冷季型草坪應根據(jù)長勢生長季節(jié)每月修剪1 次至2 次，全年至少修剪 12次。 5 除草 每年全面除草3 次，重點綠地增加除草次數(shù)；出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過總綠地面積的 10%，季節(jié)性雜草能得到有效控制。 6 垃圾處理 綠化作業(yè)產生的垃圾和綠地內的垃圾雜物每周處理 3次。 工作檢查 1 生長季節(jié)每月檢查3 次綠化工作。 2 編制每季度綠化養(yǎng)護措施和工作計劃。 3 有綠化檔案。 環(huán)境衛(wèi)生 生活垃圾的收集、清運 1 實行生活垃圾分類收集。 2 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。 3 每 2 周至少清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑1次殺蟲藥。 4 每日清運 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。 5 垃圾清運車外觀整潔。 物業(yè)共用部分清潔 1 樓內 471） 大堂、一層候梯廳 每日清掃并清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。 每周擦拭1 次信報箱、大堂玻璃。 每月擦拭1 次大堂、候梯廳墻面。 每日巡視保潔1 次大堂、一層候梯廳。 2） 樓道、樓梯 每周清掃1 次、每2 周清拖1 次樓道、樓梯地面。 每2 周擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設施。 每季度除塵1次樓內燈具。 每日巡視保潔1 次樓道、樓梯。 2 電梯轎箱 每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。 每日清拖1 次轎廂地面。 不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護理1 次；石材裝飾的電梯轎廂，每季度養(yǎng)護1 次。 每日巡視保潔2 次電梯轎箱。 3 天臺、屋面 每季度清掃 1 次天臺、屋面；雨季期間，每 2 月清掃 1次天臺、屋面。 每月巡查1 次天臺、內天井，有雜物及時清掃。 4 樓外道路及設施 每日清掃1 次、巡視保潔2 次樓外道路。 每月清潔 1 次樓外公共照明及共用設施；每季度清潔 1次雨蓬、門頭等。 5 水景 48根據(jù)水質情況進行消毒凈化處理。 使用期間每周清潔2次水面；每年清潔2次水池池底。 6 有害生物預防和控制 配合相關部門進行有害生物預防和控制。 投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標志。 7 雨雪天氣清潔 雨后對小區(qū)內主路、干路積水進行清掃。 降雪時，及時清掃積雪，鏟除結冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日10：00 前清掃干凈。 工作檢查和記錄 1 每日檢查1 次清潔質量，做好記錄。 2 每季度全面檢查1 次清潔質量，做好記錄。 3 清潔檔案齊全。 公共秩序維護 主要出入口有專人24 小時值守。 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22： 00 巡視2 次、22：00 至次日6：00 巡視1 次。 巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。 機動車輛憑證出入。 安防控制室設專人24 小時值守；監(jiān)控影像資料、報警記錄，應留存 30 日備查；管理制度、應急預案張貼在顯著位置。 對違法行為立即報警，協(xié)助相關部門處理。 每年進行2 次專項應急預案演習，做好記錄。 備勤人員 24 小時待崗。 49 記錄與檔案 1 各項工作記錄完整有效。 2 檔案齊全。 裝飾裝修管理 建立裝飾裝修管理服務制度。 建立裝飾裝修管理檔案。 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協(xié)議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項。 裝飾裝修期間每日巡查 1 次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人未申報登記或者有違法違規(guī)行為的，應立即勸阻；拒不改正的，報告相關行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內公示。 裝飾裝修結束后進行檢查，對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協(xié)議的當事人按照約定處理。 委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在2 日內清運。 自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆绞剑? 日內清運。 507 住宅物業(yè)服務四級標準 基本要求 客戶服務場所 1 設置客戶服務中心，配置辦公家具、電話、傳真機、復印機、電腦、打印機、網(wǎng)絡等辦公設備。 2 公示物業(yè)服務企業(yè)資質證書或復印件、項目負責人及主要服務人員照片，物業(yè)服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相關信息。提供特約服務的，公示特約服務項目及服務標準、收費標準。 3 客戶服務中心工作時間，工作日及節(jié)假日不少于 8小時，其他時間設置值班人員。 4 設置并公示24 小時服務電話。 人員 1 從業(yè)人員按照相關規(guī)定取得職業(yè)資格證書。 2 服務人員分崗位統(tǒng)一著裝，佩戴標志。 3 配備物業(yè)服務項目負責人，房屋建筑安全管理員。 4 項目負責人具有 3 年以上物業(yè)服務企業(yè)同等崗位工作經歷，為本市項目負責人信用信息檔案登記在冊人員。 制度 1 建立共用部位及共用設施設備維修養(yǎng)護、消防安全防范、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等管理制度。 2 建立突發(fā)公共事件的應急預案。 3 建立培訓體系，定期組織培訓、考核。 4 建立物業(yè)服務工作記錄 檔案 511 建立物業(yè)管理檔案， 2 配備專職檔案管理人員，有檔案資料室。 3 應用物業(yè)服務軟件管理基本信息、基礎資料、維修養(yǎng)護資料、收費資料等。 標志 設置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務標志。 客戶服務 1 每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務合同履行情況、收支情況、本年度收支預算。 2 涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內張貼通知，履行告知義務。 3