【正文】 。8市場(chǎng)部流程圖市場(chǎng)部項(xiàng)目工作流程圖國(guó)土部門招、拍、掛公告信息公告填寫跟蹤表，存入信息數(shù)據(jù)庫市場(chǎng)部法院及拍賣行信息信息入庫項(xiàng)目可行性評(píng)估項(xiàng)目各類信息數(shù)據(jù)整理房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)目看地，雙方面談收集相關(guān)信息指導(dǎo)成本控制項(xiàng)目精確評(píng)估確定拿地成本、獲取土地提交決策層討論確定方案設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)入庫信息入庫信息入庫政府部門、交易網(wǎng)站信息中間人介紹成本概算分析其他投資收益分析項(xiàng)目概況匯總9綜合部流程圖 項(xiàng)目部會(huì)務(wù)管理流程綜合部印發(fā)會(huì)議通知各部門提出議題 綜合部部長(zhǎng)審核綜合部登記、初審、分類項(xiàng)目部各部門組織安排、報(bào)綜合部項(xiàng)目經(jīng)理審定有關(guān)部門準(zhǔn)備匯報(bào)材料 將通知、材料送至與會(huì)人員開 會(huì)綜合部做好記錄、及時(shí)整理會(huì)議紀(jì)要?dú)w檔會(huì)議決議的貫徹、催辦和督辦專題辦公會(huì)項(xiàng)目部聯(lián)系會(huì)議圖 項(xiàng)目部會(huì)務(wù)管理流程項(xiàng)目管理的程序應(yīng)依次為:選定項(xiàng)目經(jīng)理，項(xiàng)目經(jīng)理接受企業(yè)法定代表人的委托組建項(xiàng)目經(jīng)理部，編制項(xiàng)目管理規(guī)劃大綱，企業(yè)法定代表人與項(xiàng)目經(jīng)理簽訂項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書，項(xiàng)目經(jīng)理部編制 項(xiàng)目管理實(shí)施計(jì)劃，進(jìn)行項(xiàng)目開工會(huì)前的準(zhǔn)備，項(xiàng)目實(shí)施期間按項(xiàng)目管理實(shí)施計(jì)劃進(jìn)行管理，在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段進(jìn)行竣工結(jié)算、清理各種債權(quán)債務(wù)、移交資料和工程，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，做出項(xiàng)目管理總結(jié)報(bào)告并送承包商企業(yè)管理層對(duì)項(xiàng)目管理工作進(jìn)行考核評(píng)價(jià)并兌現(xiàn)項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書中的獎(jiǎng)懲承諾，項(xiàng)目經(jīng)理部解體。 八、項(xiàng)目報(bào)價(jià)管理 1項(xiàng)目報(bào)價(jià)文件的組成 （1）技術(shù)建議書。 （2）項(xiàng)目實(shí)施建議書。 （3）投標(biāo)書及投標(biāo)書附錄。 （4）合同通用條件。 （5）合同專用條件。 （6）報(bào)價(jià)估算表。 （7）雇主要求。 （8）投標(biāo)人須知。 （9）合同協(xié)議書（初稿）。 （10）投標(biāo)保函。 （11）招標(biāo)書規(guī)定的其它文件。 2項(xiàng)目報(bào)價(jià)估算 （1）報(bào)價(jià)估算的構(gòu)成： 基本方法：報(bào)價(jià) = 成本 + 風(fēng)險(xiǎn) + 利潤(rùn)。 （2）成本估算的注意事項(xiàng) 1）充分理解詢價(jià)文件的內(nèi)容（包括業(yè)主要求、招標(biāo)書等）。 2）成本估算的依據(jù)資料（設(shè)計(jì)）應(yīng)達(dá)到足夠的深度。 3）成本估算切忌漏項(xiàng)。常參考?xì)v史資料和模版。 4）采用“基準(zhǔn)日”時(shí)的估算值，同時(shí)考慮90天的報(bào)價(jià)有效期。 5）公司管理費(fèi)通常攤?cè)肴斯r(shí)費(fèi)率。 6）報(bào)價(jià)估算表的科目分解應(yīng)符合投標(biāo)者須知的要求。 8）成本估算應(yīng)為最可能值，不宜由領(lǐng)導(dǎo)拍板決定。 1）“基準(zhǔn)日”即投標(biāo)截止日前28天當(dāng)日。 2）國(guó)外項(xiàng)目的報(bào)價(jià)成本估算應(yīng)取得工程所在國(guó)的有關(guān)資料（例如材料價(jià)格、勞務(wù)工資等）。 （3）報(bào)價(jià)估算風(fēng)險(xiǎn)定性和定量分析注意事項(xiàng) 1）工程總承包項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)包括： ①業(yè)主承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)：在合同條件中載明。 ②承包商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)：由承包商估算費(fèi)用，列入合同總價(jià)中。 ③不可抗力。在合同條件中載明，不構(gòu)成任一方違約。 2）承包商承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用的估算： ①技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用：采用的技術(shù)某一環(huán)節(jié)不成熟，需要實(shí)驗(yàn)，則應(yīng)列入一筆費(fèi)用。 ②進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用：業(yè)主的進(jìn)度要求不符合合理周期，應(yīng)列入一筆可能發(fā)生進(jìn)度拖期或趕工的費(fèi)用。 ③勞力風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用：工程所在地區(qū)的勞力短缺，可能拖延施工工期，應(yīng)列入相應(yīng)的費(fèi)用。 ④漲價(jià)風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用：按預(yù)測(cè)的漲價(jià)系數(shù)計(jì)算一筆未可預(yù)見費(fèi)，或在合同條款中規(guī)定按實(shí)際漲價(jià)調(diào)整合同總價(jià)。 ⑤其他因素風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用：逐項(xiàng)定性和定量列入。 3）報(bào)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用的估算由各部門提出，由報(bào)價(jià)經(jīng)理匯總、審查批準(zhǔn)后列入報(bào)價(jià)估算。 （4）報(bào)價(jià)估算中利潤(rùn)的確定報(bào)價(jià)估算中的利潤(rùn)由造價(jià)部根據(jù)經(jīng)營(yíng)策略提出建議，經(jīng)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審核確定。 1）高額利潤(rùn)：適合于公司有絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目。 2）中等利潤(rùn)：適合于公司有一般競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目。 3）低額利潤(rùn)：適合于新開拓的領(lǐng)域或?yàn)閼?zhàn)略目的的項(xiàng)目。 4）報(bào)價(jià)估算中的利潤(rùn)應(yīng)單獨(dú)估算，但在報(bào)價(jià)中通常攤銷到人工時(shí)費(fèi)率中，或采購價(jià)格中。 九、項(xiàng)目初始階段的工作 1 研究合同文件 2 建立與用戶的聯(lián)絡(luò)途徑 3 召開與用戶的開工會(huì)議 4 確定項(xiàng)目工作分解結(jié)構(gòu)，建立項(xiàng)目記帳編碼 5 確定項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目組成員 6 編制項(xiàng)目計(jì)劃 7 召開項(xiàng)目開工會(huì) 8 發(fā)表項(xiàng)目協(xié)調(diào)程序 9 編制初期控制估算 10 發(fā)表項(xiàng)目設(shè)計(jì)數(shù)據(jù) 11 開展工藝設(shè)計(jì) 12 發(fā)表初步項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃 13 編制設(shè)計(jì)計(jì)劃 14 編制采購計(jì)劃 15 編制施工計(jì)劃 16 編制開車計(jì)劃 17 編制項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃 18 編制項(xiàng)目財(cái)務(wù)計(jì)劃 研究合同文件 （1）合同文件的交接和交底應(yīng)納入項(xiàng)目管理程序。 （2）研究合同文件是項(xiàng)目經(jīng)理接受任命之后的第一項(xiàng)重要工作。 （3）要求項(xiàng)目組全體成員都熟悉合同，包括業(yè)主要求、設(shè)計(jì)規(guī)定等。 （4）項(xiàng)目管理的全部過程就是執(zhí)行合同的過程。切忌出現(xiàn)了糾紛才去找合同。 （5）項(xiàng)目部應(yīng)保留一套完整的合同文件。 建立與用戶的聯(lián)絡(luò)途徑 （1）杜絕承包商與用戶/業(yè)主的多頭聯(lián)絡(luò)。 （2）雙方的代表應(yīng)是業(yè)主代表和項(xiàng)目經(jīng)理。 （3）多個(gè)辦公地點(diǎn)的項(xiàng)目應(yīng)明確聯(lián)絡(luò)途徑。 （4）聯(lián)絡(luò)途徑應(yīng)以文件形式通知對(duì)方： ①聯(lián)系人姓名和職務(wù)。 ②通信地址及郵編。 ③電話。 ④傳真。 ⑤電子信箱。 ⑥多個(gè)辦公地點(diǎn)（若有）的上述內(nèi)容。 召開與用戶的開工會(huì)議 （1）國(guó)際上稱為“開球會(huì)”（KICK OFF MEETING），在合同生效后 3~4 周內(nèi)召開。 （2） 解決項(xiàng)目開工前合同雙方必須協(xié)商一致的重要問題（由項(xiàng)目經(jīng)理組織準(zhǔn)備會(huì)議提綱）。 （3）會(huì)議的主要內(nèi)容有：設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料、主機(jī)選型、總平面圖、界區(qū)接口條件、備品備件、初步協(xié)調(diào)程序等。 （4） 開工會(huì)議應(yīng)形成會(huì)議紀(jì)要，并作為合同文件的組成部分。 討論：1）不召開與用戶的開工會(huì)議，將會(huì)影響項(xiàng)目的順利進(jìn)行。 2）應(yīng)把這次會(huì)議納入項(xiàng)目管理程序。 確定項(xiàng)目工作分解結(jié)構(gòu)，建立項(xiàng)目記帳編碼 （1）項(xiàng)目工作分解結(jié)構(gòu)是對(duì)項(xiàng)目的范圍和工作，自上而下的有規(guī)則的分解；是項(xiàng)目管理的有效工具；是項(xiàng)目費(fèi)用/進(jìn)度綜合控制的基礎(chǔ)。 （2） 項(xiàng)目工作分解結(jié)構(gòu)之內(nèi)的工作和費(fèi)用屬于本項(xiàng)目，項(xiàng)目工作分解結(jié)構(gòu)之外的工作和費(fèi)用不屬于本項(xiàng)目。 （3）記帳編碼是對(duì)各級(jí)項(xiàng)目工作分解結(jié)構(gòu)確定唯一的代碼和編碼。用于費(fèi)用、進(jìn)度計(jì)劃，實(shí)際消耗的記錄，實(shí)現(xiàn)計(jì)算機(jī)管理。 （4）項(xiàng)目工作分解必須在項(xiàng)目一開始由項(xiàng)目經(jīng)理親自組織做。 十、管理制度 1項(xiàng)目管理人員工作守則 (1)認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹國(guó)家和地方的建設(shè)法規(guī)及建設(shè)工程管理政策。 (2)依法經(jīng)營(yíng)、正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)、不轉(zhuǎn)借崗位證書。 (3)堅(jiān)持原則，秉公辦事，自覺抵制不正之風(fēng)。嚴(yán)格遵守工程管理工作的行為規(guī)范和職業(yè)道德。 (4)嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)工程管理工程，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，一絲不茍。 (5)以“技術(shù)適用先進(jìn)，工程質(zhì)量可靠，管理科學(xué)有效，為顧客創(chuàng)造價(jià)值”為宗旨，努力鉆研工程管理業(yè)務(wù)，深入現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查研究，分析和處理問題（尤其是認(rèn)定質(zhì)量情況）要講求依據(jù)和數(shù)據(jù)，堅(jiān)持實(shí)事求是的科學(xué)態(tài)度。 (6)尊重客觀事實(shí)，準(zhǔn)確反映建設(shè)情況，及時(shí)協(xié)調(diào)，妥善處理問題。 (7)接受主管部門的領(lǐng)導(dǎo)與指導(dǎo)，虛心聽取建設(shè)單位和施工承包單位的意見，及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，不斷提高工程管理工作水平。 (8)遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度、熱愛集體、維護(hù)公司的形象和聲譽(yù)。 2建設(shè)資金審批管理暫行辦法為了加強(qiáng)建設(shè)資金管理，規(guī)范建設(shè)資金審批，提高建設(shè)資金效率，確保建設(shè)資金合理使用，有效控制工程概預(yù)算，保證項(xiàng)目建設(shè)順利完成。根據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)、規(guī)章、制度以及《集團(tuán)財(cái)務(wù)管理制度》制訂本規(guī)定。建設(shè)資金審批包括：建安工程支出、設(shè)備支出和其他非管理經(jīng)費(fèi)的專項(xiàng)支出。（1）管理原則1）遵守國(guó)家財(cái)經(jīng)法規(guī)。建設(shè)資金管理嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國(guó)家各項(xiàng)財(cái)經(jīng)規(guī)章制度，對(duì)違反財(cái)經(jīng)法規(guī)行為的任何部門和個(gè)人將嚴(yán)肅查處。2）按批準(zhǔn)的預(yù)算用款。各項(xiàng)建設(shè)資金使用，按照批準(zhǔn)的預(yù)算計(jì)劃執(zhí)行，不辦理與項(xiàng)目工程無關(guān)的支出。3）實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。4）執(zhí)行資金跟蹤監(jiān)督檢查制度。成立資金監(jiān)管小組，由各相關(guān)部門組成，對(duì)已撥付的各項(xiàng)建設(shè)資金進(jìn)行有效監(jiān)管和跟蹤檢查。建安工程支出，由資金監(jiān)管小組和財(cái)務(wù)部門、業(yè)務(wù)部門共同做好資金使用的監(jiān)管；試驗(yàn)檢測(cè)服務(wù)支出，要落實(shí)組織對(duì)試驗(yàn)檢測(cè)單位的考核，根據(jù)考核結(jié)果支付和落實(shí)資金使用。5）財(cái)務(wù)人員在支付款項(xiàng)前，要對(duì)項(xiàng)目支付審批手續(xù)完備性、資金使用合法性進(jìn)行審核。對(duì)手續(xù)不完備或不符合財(cái)務(wù)制度要求的，拒絕支付。（2）建設(shè)資金范圍和審批程序1）建安工程支出建安工程支出主要指根據(jù)工程進(jìn)度支付給各單位的工程計(jì)價(jià)款、依據(jù)合同支付的開工預(yù)付款、預(yù)付備料款、尾工款和退還保留金等，由各單位提出申請(qǐng)。①工程計(jì)價(jià)款：依據(jù)合同文件約定的事項(xiàng)辦理，對(duì)于各項(xiàng)變更應(yīng)于變更審批后再予以確認(rèn)計(jì)量。各單位申請(qǐng)時(shí)應(yīng)附送經(jīng)審批的分項(xiàng)開工報(bào)告、總監(jiān)辦簽認(rèn)的分項(xiàng)檢驗(yàn)報(bào)告單、分項(xiàng)完工證明、分項(xiàng)計(jì)算公式和計(jì)算依據(jù)、工程數(shù)量確認(rèn)表、分章計(jì)算匯總表、本期計(jì)價(jià)匯總表和確認(rèn)匯總表。各相關(guān)部門審核時(shí)應(yīng)嚴(yán)格按合同約定辦法進(jìn)行計(jì)量審核，各單位和監(jiān)理單位應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況配合對(duì)工程數(shù)量進(jìn)行核實(shí)，對(duì)工程進(jìn)度和計(jì)量正確性提出審核意見。超工程量清單未辦理變更手續(xù)的、變更未批復(fù)的、計(jì)量不符合招標(biāo)文件及監(jiān)理工作程序規(guī)定的，審核人有權(quán)退回重新審核；財(cái)務(wù)部根據(jù)相關(guān)合同和項(xiàng)目預(yù)算計(jì)劃，對(duì)抵扣保留金等提出審核意見后報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審定。工程計(jì)價(jià)款一般每月申報(bào)一次。②預(yù)付備料款：依據(jù)招標(biāo)文件和合同約定，對(duì)各單位購置用于項(xiàng)目永久性工程使用的材料提供材料預(yù)付款。各單位提出申請(qǐng)應(yīng)提供材料采購發(fā)票、采購合同等購買依據(jù)，總監(jiān)辦簽認(rèn)的材料符合規(guī)范要求證明和存儲(chǔ)合格證明。③尾款支付：依據(jù)招標(biāo)文件和合同約定，當(dāng)各單位全部遺留工程、缺陷工程均已按規(guī)范要求完成并獲得總監(jiān)辦簽發(fā)的缺陷責(zé)任證書，工程有關(guān)合同遺留事宜均與公司和總監(jiān)辦協(xié)商一致?？⒐D及竣工資料已按合同完成并獲得總監(jiān)辦、竣工驗(yàn)收部門和竣工決算審計(jì)部門確認(rèn)，之前雙方所有支付已全部清查認(rèn)可后，總承包單位可以申請(qǐng)尾工款支付。申請(qǐng)時(shí)應(yīng)附送逐項(xiàng)審核修訂的工程結(jié)算清單、逐項(xiàng)審驗(yàn)證明材料、總監(jiān)辦和竣工驗(yàn)收部門確認(rèn)表、按相關(guān)規(guī)定要求提供經(jīng)審計(jì)的竣工決算審計(jì)報(bào)告、最終合同執(zhí)行多方確認(rèn)表。④保留金退還：依據(jù)招標(biāo)文件和合同約定，保留金在整個(gè)工程缺陷責(zé)任期滿后和工程竣工驗(yàn)收鑒定書簽發(fā)后分兩次退還。各單位每次申請(qǐng)退還時(shí)應(yīng)附相應(yīng)證明材料。整個(gè)工程缺陷責(zé)任期滿后退還應(yīng)附送缺陷責(zé)任期滿缺陷責(zé)任終止證書，總監(jiān)辦簽發(fā)的保留金支付證書，工程竣工驗(yàn)收退還應(yīng)附送工程竣工驗(yàn)收鑒定書。⑤建安工程費(fèi)支出審批程序：Ⅰ各單位匯總，上報(bào)申請(qǐng)書；Ⅱ總監(jiān)辦審查并出具意見；Ⅲ工程部、造價(jià)部審核并簽署書面意見；Ⅳ項(xiàng)目經(jīng)理和財(cái)務(wù)部審查并簽批意見；Ⅴ分管領(lǐng)導(dǎo)、董事長(zhǎng)審查并簽批意見；Ⅵ財(cái)務(wù)部編號(hào)并安排資金計(jì)劃。2）工程試驗(yàn)檢測(cè)服務(wù)支出工程試驗(yàn)檢測(cè)服務(wù)費(fèi)主要指支付給試驗(yàn)檢測(cè)的服務(wù)費(fèi)，提出申請(qǐng)由工程部對(duì)實(shí)際情況進(jìn)行考核，并根據(jù)考核結(jié)果提出審核意見。財(cái)務(wù)部根據(jù)項(xiàng)目預(yù)算計(jì)劃和工程部審核意見提出暫扣款等意見報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審定。工程試驗(yàn)檢測(cè)服務(wù)費(fèi)支出審批程序：①試驗(yàn)檢測(cè)單位上報(bào)申請(qǐng)書；②工程部審查并出具意見；③項(xiàng)目經(jīng)理審查并簽批意見；④財(cái)務(wù)部審核并簽署書面意見；⑤分管領(lǐng)導(dǎo)、董事長(zhǎng)審查并簽批意見；⑥財(cái)務(wù)部編號(hào)并安排資金計(jì)劃。3）設(shè)備支出及其他非管理經(jīng)費(fèi)的專項(xiàng)支出設(shè)備支出及其他非管理經(jīng)費(fèi)的專項(xiàng)支出主要包括購置工程設(shè)備器具等，以及其他依據(jù)合同支付的非管理經(jīng)費(fèi)性質(zhì)開支的事項(xiàng)，由相關(guān)經(jīng)辦部、室提出申請(qǐng)。申請(qǐng)時(shí)應(yīng)提交相關(guān)合同協(xié)議或其他支付證明材料，達(dá)到合同協(xié)議約定支付條件的證明材料等；填寫設(shè)備購置或?qū)ｍ?xiàng)資金審批表辦理。設(shè)備支出及其他非管理經(jīng)費(fèi)的專項(xiàng)支出審批程序：①經(jīng)辦部、室提出書面申請(qǐng)；②項(xiàng)目經(jīng)理、采購部、財(cái)務(wù)部審核并出具意見；③分管領(lǐng)導(dǎo)、董事長(zhǎng)審查并簽批意見；④財(cái)務(wù)部編號(hào)并安排資金計(jì)劃。4）為保證工程計(jì)價(jià)款等建設(shè)資金支付規(guī)范性和計(jì)價(jià)完整連續(xù)性以及工程檔案歸檔的需要，以上分管領(lǐng)導(dǎo)、董事長(zhǎng)審批后的建設(shè)資金支付，財(cái)務(wù)部安排付款計(jì)劃。附件一： 大額資金支付審批單 年 月 日 編號(hào)：合同（項(xiàng)目）支付審批單付 款 項(xiàng) 目　付 款 依 據(jù)　合同總價(jià)款　前期已付款　本 次 付 款　累 計(jì) 付 款　收 款 單 位經(jīng) 辦 人　帳 號(hào)　開 戶 銀 行　付 款 理 由　經(jīng) 辦 人　部門負(fù)責(zé)　財(cái) 務(wù) 部　項(xiàng)目經(jīng)理分管領(lǐng)導(dǎo)　董事長(zhǎng)財(cái)務(wù)部編號(hào)、計(jì)劃　附件： 張 3薪酬體系和考核制度 （1）目的為落實(shí)集團(tuán)“專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、信息化”的策略，強(qiáng)化工程項(xiàng)目管理，防范風(fēng)險(xiǎn)，提高效率與效益。 （2）適用范圍各級(jí)承擔(dān)工程的部室管理績(jī)效的考核。 （3）相關(guān)文件《項(xiàng)目管理手冊(cè)》；其它有關(guān)項(xiàng)目管理的文件或規(guī)定，各級(jí)企業(yè)質(zhì)量體系、安