【正文】 遷人將房屋作為財產(chǎn)擁有或經(jīng)營的利益，包括房屋、房屋收益以及因搬遷所需支付的費用。被拆遷人通過土地使用權轉讓以及房屋置換等途徑獲得生活福利改善，追求拆遷補償最大化。被拆遷人在房屋拆遷中的財產(chǎn)利益主要有：1）土地使用權的補償；2）房屋附屬物質損失的補償。在春昌地產(chǎn)項目中，開發(fā)商目前確定的拆遷補償方案基本滿足了被拆遷人關于生存利益和財產(chǎn)利益合法的利益訴求。但是目前仍有28戶拒絕拆遷。針對難以解決的28戶拆遷問題，協(xié)調指揮部進行了深入的調查研究，發(fā)現(xiàn)他們的主要利益訴求主要有：部分被拆遷人要求在安置中對違法建筑給予認可并要求開發(fā)商辦理合法手續(xù)承擔相關費用趙某、康某等六戶原生資公司住宅樓，部分宅基地占據(jù)到規(guī)劃的步行街上，占道路用地面積45㎡、房屋建筑面積90㎡，要求在賠償時將違法占用街道和私自擴建建筑的面積計算入房屋的建筑面積進行安置。部分被拆遷人要求將原有的住宅面積在安置中置換為商鋪并且還要求補償住房 趙某、有一層現(xiàn)狀住房、趙某要求拆遷后必須原地置換4間鋪面達120平方米、另外安置120平方米住宅一套。，要求拆遷后必須原地置換1間鋪面20平方米以維持生活、另外安置120平方米住宅一套。部分被拆遷人要求開發(fā)商承擔由劃撥用地轉換為商業(yè)用地的費用原生資公司兩棟住宅樓都屬于劃撥用地，計10戶、用地面積約300平方米，均沒有按轉讓程序辦理國土使用證以及房產(chǎn)使用證。現(xiàn)拆遷戶要求開發(fā)商交納土地出讓金、契稅并辦理置換房屋的房產(chǎn)證、國土使用證。（2）開發(fā)商的利益訴求開發(fā)商的收入主要靠開發(fā)項目完成后所帶來的房屋銷售收入、租賃收入以及其他相關土地增值收入，作為市場經(jīng)濟中不同于政府、居民的利益主體，開發(fā)商本身具有著追求利潤最大化的天然傾向。開發(fā)商在城市房屋拆遷中的利益主要是成本利益和效率利益，成本利益是指開發(fā)商在拆遷過程中盡可能壓縮拆遷成本，從而降低開發(fā)成本所獲得的利益。由于舊城改造重建的特殊性，作為開發(fā)商的真實成本費用，應包括：物質成本：土地轉讓金、管理費、綜合配套費、銀行利息、房地產(chǎn)稅費等；機會成本：物業(yè)殘值損失、租金損失；意外成本：由于市區(qū)重建的時間較長，不可預見因素多，市場的多變往往導致實際發(fā)生的成本或收益偏離預算情況。效率利益是開發(fā)商在房屋拆遷過程中通過縮短拆遷時間，即減少交易成本所獲得的利益。被拆遷人只有與開發(fā)商協(xié)調合作，開發(fā)商才能獲得最大的效率利益。在承擔舊城改造項目中，大部分開發(fā)商都是單純以盈利性為目的的，所以在舊城改造中，開發(fā)商的利益訴求主要集中于成本和效率兩個方面。追求成本最小化、效率的最大化，是開發(fā)商的直接利益。春昌地產(chǎn)項目開發(fā)商在實施舊城改造的過程中，利益訴求主要有：拒絕承認違章建筑及“漫天要價”多年來一部分私房戶為改善其住房條件，未經(jīng)批準便陸續(xù)在房屋周圍及樓頂建筑了很多附屬物，嚴格地講這類房屋如能及時發(fā)現(xiàn)，及時處罰，就可確認為違章建筑，不予補償。事實上這類房屋大部分建成后多年都未經(jīng)處理。依據(jù)《行政處罰法》的規(guī)定，違法行為兩年內未被發(fā)現(xiàn)的將不再進行處罰，但這類房屋由于手續(xù)不全，不可能辦理到房產(chǎn)證，在拆遷中就會成為一個難點。一部分居民群眾因為對政策的不熟悉不理解，混淆了私房與公房、有證與無證的區(qū)別，認為開發(fā)商補償標準太低或者厚此薄彼，要求補償?shù)轿簧踔两o予全部補償，而依照法律依據(jù)，開發(fā)商對被拆遷人的違章建筑是不予補償?shù)?，只同意補償他們的建設成本不認可面積。所以春昌地產(chǎn)項目開發(fā)商，拒絕承認趙某、康某等的違章建筑及違法占用街道的面積，拒絕在安置時將此面積計算入內。這就導致在很多情況下，居民群眾的愿望和最后的結果不一致，甚至相去甚遠，這就導致居民對部分開發(fā)商的不滿，激化了社會矛盾。在春昌地產(chǎn)項目中，開發(fā)商根據(jù)國家的相關法律法以及當?shù)卣恼咭蠛捅徊疬w人的利益訴求，制定了相關的補償協(xié)議。但是開發(fā)商為了預防聯(lián)動反應、鞏固前段拆遷工作成果，有利以后拆遷工作的順利開展，無法滿足“漫天要價”、索要巨額的拆遷補償款的 “釘子戶”的要求。原因如下：如圖33，春昌地產(chǎn)項目負責人與被拆遷人協(xié)商的補償標準為P0，在P0的價格水平上，OA1部分的被拆遷人同意拆遷，并簽署了拆遷協(xié)議。項目預期中最高可以接受的補償標準為P2，在小于等于P2的補償價格區(qū)間內春昌地產(chǎn)項目開發(fā)商都可以接受。同時還存在一個補償標準為P3，在這個補償標準上，P3=MR，開發(fā)商無任何的利益可圖，對于一個理性的開發(fā)商來說，會拒絕投資該項目，所以在該博弈中不考慮P3這個補償標準。同時，當被拆遷人(這里指的是所有的被拆遷人)要求的補償標準介于P2和P3之間時，開發(fā)商有利潤但是很小，由于機會成本的存在，對于理性的開發(fā)商來說會選擇將資金轉移到其他投資中以期獲得更高的收益。所以我們在該博弈模型中只考慮介于P0和P2之間的補償標準。圖33在春昌地產(chǎn)項目中不是所有的被拆遷人在P0的補償水平上同意簽署拆遷協(xié)議，由于改造房屋裝修水平不同、采光差異等原因，他們期望的補償標準要高于P0，但低于補償標準為P2的水平，這部分被拆遷人在圖中為區(qū)域A1 A2，開發(fā)商與被拆遷人經(jīng)過反復協(xié)調，最終制定了相應的補償標準，A1 A2這部分所代表的被拆遷人最終簽署了協(xié)議。所以，OA2這部分所代表的被拆遷人全部簽署了拆遷協(xié)議，拿到相應的賠償并已經(jīng)搬入項目中所安排的安置房。但是，在該項目中有一小部分被拆遷人漫天要價，所要求的賠償標準高于P2，有的甚至高于P3，在圖中所對應的區(qū)域分別是A2 A3和A3 A4。A3 A4部分所代表的被拆遷人要的價格高于P3，開發(fā)商不可能接受，這部分不考慮。但是對于A2 A3所代表的被拆遷人來說，由于要求的價格高于P2但低于P3，開發(fā)商此時可以接受其所要求的補償標準，因為這部分只是少數(shù)，由于之前已經(jīng)簽署協(xié)議的占大多數(shù)，從他們身上所能得到的利潤要高于現(xiàn)在虧損的。但是存在一個問題，就是之前已經(jīng)簽署協(xié)議的可能會聯(lián)合起來反抗，提高自己多應得到的補償，這樣開發(fā)商的利潤減少，投資房地產(chǎn)的收益少于其他投資所能獲得的收益。因此無法滿足“漫天要價”、索要巨額的拆遷補償款的 “釘子戶”的要求。拒絕承擔由政府劃撥用地轉換為商業(yè)用地的費用政府劃撥用地轉變?yōu)樯虡I(yè)用地，屬于土地出讓權的轉讓，需要支付土地出讓金。土地出讓金是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補交的土地出讓價款。土地出讓金準確地說，是土地使用權的交易價格。對于商品房而言，開發(fā)商以出讓方式拿到土地使用權，他已經(jīng)按出讓合同的約定支付了土地出讓金；同時開發(fā)商承擔不起無證房產(chǎn)辦理成有證房產(chǎn)要交納4%的契稅以及各項費用。春昌地產(chǎn)項目，居住在原生資公司兩棟住宅樓的10戶被拆遷人，由原來的政府劃撥用地變成商品房的擁有者，擁有了70年的土地使用權。依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第15條之規(guī)定：“土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金”。土地出讓金理應由被拆遷人支付。因此，項目開發(fā)商拒絕給被拆遷人支付土地出讓金。降低名譽損失近些年來，某些地方強制拆遷時有發(fā)生，各地由于拆遷造成的沖突也不斷，由此而引發(fā)的各類信訪、上訪、起訴及重大惡性案件也呈上升趨勢。矛盾沖突的發(fā)生，對開發(fā)商的聲譽也造成了巨大影響，某些地方造成開發(fā)商建設的部分樓盤無人問津等情況。春昌地產(chǎn)項目開發(fā)商希望拆遷事項能夠順利有序的展開，在不影響公司聲譽的情況下，追求自身利益的最大化。開發(fā)商與被拆遷人由于利益訴求不同造成利益沖突的出現(xiàn)。雖然有多種多樣的利益沖突，但是造成利益沖突的重要原因在于開發(fā)商與被拆遷人在補償問題上達不成一致共識，被拆遷人要求的補償水平超過開發(fā)商的承載范圍，開發(fā)商給予的補償標準低于被拆遷人的預期。對于被拆遷人，拆遷補償是為了補償由于房屋拆遷而造成的損失，較高的補償水平不僅能彌補拆遷對他們造成的損失還能提高原有的生活水平；對于開發(fā)商，越低的補償水平，能有利于他們節(jié)省拆遷成本，帶來更高的收益。補償水平的高低成為開發(fā)商與被拆遷人關注的焦點，在雙方進行博弈時起到關鍵作用。同時，政府、開發(fā)商以及被拆遷人雖然存在利益沖突，但如果在三方都以合作的態(tài)度，充分協(xié)商，充分合作，那么各方主體都會各得其利。但在各方存在沖突、不合作的情況下，如被拆遷人拖延拆遷、拒絕拆遷，拆遷人就會拖延施工期限，不能按期完工，從而多支付成本，導致其預期利益下降，最終得到的利益只能是減少。而被拆遷人不滿拆遷時采取上訪、告狀的方式，會增加訴訟成本及一些其他成本的支出，那么其預期利益也會減少。同時被拆遷人的上訪、訴訟甚至抵抗則會給政府帶來額外的成本，則政府的預期受益也會減少?？梢姡挥斜徊疬w人合作服從，各方的利益才能達到最大化，一旦出現(xiàn)不合作的狀態(tài)，無形中就增加了交易成本，使各方的利益預期均有所下降，而各方的利益不平衡會導致整個社會經(jīng)濟利益的損失。例如項目的第二部分城關鎮(zhèn)房產(chǎn)2005年以580萬從政府掛牌出讓競標所得，而2009年城關鎮(zhèn)下屬二級機構城關鎮(zhèn)企業(yè)辦以房產(chǎn)權不屬于城關鎮(zhèn)政府屬于企業(yè)為由告城關鎮(zhèn)政府無權委托拍賣，縣政府、縣國土局違法拍賣。對縣政府拍賣城關鎮(zhèn)房產(chǎn)進行行政復議，復議敗訴進行法律訴訟一審二審都敗訴。雖然公司作為利益相關第三人作為被告但在整個行政復議、訴訟過程中投入了大量的精力和時間成本導致工程無法正常開工。一部分城市在拆遷改造方面經(jīng)過幾十年的探索，已形成了一套成熟的辦法，其特點是：政府直接介入土地的一級開發(fā)，完成征拆工作，將生地開發(fā)成熟地后再進行招標拍賣。而從衡東縣的實際來看，限于政府財力和精力，在實施舊城改造過程中，都是采取政府的間接開發(fā)，即縣政府進行前期的規(guī)劃和招商引資，給予開發(fā)商在稅收政策、土地政策、審批和管理手續(xù)等費用等方面的優(yōu)惠條件，將未拆遷的生地直接批給開發(fā)商或者分部掛牌出讓給開發(fā)商，由開發(fā)商完成拆遷、改造、安置、發(fā)展等大部分工作。這種方式省去了政府的拆遷負擔，也在一定程度上減少了政府所承擔的財政風險和社會壓力，但城市拆遷是一項綜合工程，對地區(qū)經(jīng)濟社會的發(fā)展影響很大，同時也必然涉及政府公權的運用，開發(fā)商難以站在全縣高度進行統(tǒng)籌安排，在被拆遷人與開發(fā)項目的利益之間，開發(fā)商顧及的當然是后者，這就使得政府制定了總體規(guī)劃體系在開發(fā)商具體實施中很容易發(fā)生偏移，舊城改造的規(guī)劃開發(fā)的主動權在一定程度上脫離了政府的控制，導致城市建設預期目標和實際效果的脫節(jié)。根據(jù)民主參與理論，被拆遷人參與實際上是政府、開發(fā)商與被拆遷人的良性互動過程。從春昌地產(chǎn)項目中的被拆遷人參與拆遷決策來看，他們的參與性很高；而且，由于所處位置屬于衡東縣重要的商業(yè)圈，地理位置優(yōu)越，他們在與開發(fā)商進行談判時擁有一定的資本。根據(jù)民主參與理論，被拆遷人參與實際上是政府、開發(fā)商與被拆遷人的良性互動過程。從春昌地產(chǎn)項目中的被拆遷人參與拆遷決策來看，他們的參與性很高；而且，由于所處位置屬于衡東縣重要的商業(yè)圈，地理位置優(yōu)越，他們在與開發(fā)商進行談判時擁有一定的資本。從春昌地產(chǎn)項目開發(fā)商的角度出發(fā)，時間就是利潤，他們更希望能與居民和平的協(xié)商談判，盡早完成拆遷工作。開發(fā)商與被拆遷人勢均力敵，在這種情況下，要想形成公平、合理的拆遷決策，開發(fā)商和被拆遷人之間需要形成有效的溝通和協(xié)商機制，這樣一方面能使被拆遷人的利益訴求能夠客觀的表達，另一方面，開發(fā)商在了解被拆遷人的利益訴求以后，能夠及時的予以回應，雙方之間信息的無障礙傳遞成為可能。從春昌地產(chǎn)拆遷決策過程來看，由于缺少這種有效的溝通機制，政府、開發(fā)商和被拆遷人之間存在嚴重的信任缺失，從而使拆遷困境遲遲無法解決。（1）開發(fā)商與被拆遷人之間存在嚴重的不信任根據(jù)福山的定義，信任是指“在正式的、誠實和合作行為的共同體內，基于共享規(guī)范的期望”[33]。開發(fā)商與被拆遷人之間嚴重的不信任，導致雙方對對對方采取的任何行動都持懷疑態(tài)度，認為其是基于自身利益的考慮，導致雙方合作的破裂，造成拆遷困境的出現(xiàn)。在對春昌項目拆遷決策過程進行分析時得出：開發(fā)商的基本目標是盡早完成拆遷工作，得到盡可能多的拆遷補償金保障其未來生活是被拆遷人的基本目標，雙方的目標并未有多大沖突。但由于雙方之間的不信任，無法分享共同的期望，因此在決策方案上開發(fā)商與被拆遷人之間一直難以達成共識。就開發(fā)商而言，他們對被拆遷人一直存在偏見，認為他們只不過是仗著自己所處位置的地理優(yōu)勢，借拆遷機會大發(fā)橫財；而對被拆遷人而言，由于輿論影響以及暴力拆遷的時有發(fā)生，他們對開發(fā)商表示一定程度的不理解和不贊同，認為他們是在借自己的房產(chǎn)大發(fā)橫財。（2）開發(fā)商與被拆遷人之間沒有形成有效的協(xié)商機制協(xié)商意味著公民能夠“通過自由而平等的對話、討論、審議等方式，參與公共決策和政治生活”[34]。有效的協(xié)商一方面可以促進少數(shù)族群、邊緣群體等利益主體自身利益的表達，另一方面通過各種形式將開發(fā)商的目標、規(guī)規(guī)范等傳播給被拆遷人，從而促進開發(fā)商與被拆遷人對彼此的了解、信任和支持，進而促進雙方問題的解決。但是有效的協(xié)商是需要一定的條件：被拆遷人與開發(fā)商具有同等的話語權、雙方具有討價還價的能力和意識、有公正協(xié)商的制度和程序，有協(xié)商場所等。從春昌地產(chǎn)項目的拆遷決策來看，目前存在很大的不足：1）信息不對稱。政府、開發(fā)商可以通過房屋管理部門對被拆遷人有確切的了解，但被拆遷人卻無法知道各級政府的政策選擇，至少無法確切了解，尤其不知道基層政府所提供公共品的確切定價。首先被拆遷人對征地的前期工作參與不夠，對征地、工程建設沒有發(fā)言權和知情權，被拆遷人對開發(fā)商的所知僅限于公告發(fā)布的內容。其次，被拆遷人對不合理的征地補償安置方案缺乏抵抗能力，缺少民主程序、缺乏透明度。另外，被拆遷人對決定博弈策略選擇的關鍵信息了解欠缺，如：項目開發(fā)商具體的拆遷計劃、拆遷步驟、給同等情況的其他被拆遷人補償金額的多少等。由于信息不對稱，部分被拆遷人始終抱有一種“能賺多少就是賺多少”、“漫天要價”的賭徒心理，阻撓了協(xié)商的進行。2）“零和博弈”思維模式的影響。零和博弈屬非合作博弈，指參與博弈的各方，在嚴格競爭下，一方的收益必然意味著另一方的損失，博弈各方的收益和損失相加總和永遠為“零”，雙方不存在合作的可能。在我國，由于長期以來人們對沖突一直存在著恐懼心理，開發(fā)商和開發(fā)商采用你死我活的“零和博弈”模式解決沖突，雙方之間并沒用形成一種