【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 何物品的交換價(jià)值都取決于交易中所包含的產(chǎn)權(quán)束，因此資源中所包含的產(chǎn)權(quán)會(huì)進(jìn)入決策者的效用函數(shù)，這樣產(chǎn)權(quán)制度的變遷必然會(huì)影響人們的行為方式，并通過對(duì)行為的這一效應(yīng)，產(chǎn)權(quán)安排會(huì)影響資源的配置、產(chǎn)出的構(gòu)成和收入的分配等等。（4）外部性內(nèi)在化。通常外在性是指某一生產(chǎn)或消費(fèi)的行為對(duì)其他生產(chǎn)者的生產(chǎn)函數(shù)或消費(fèi)函數(shù)產(chǎn)生的影響。產(chǎn)權(quán)作為社會(huì)工具的重要性在于，它們能夠使一個(gè)人在與其他人進(jìn)行交易時(shí)形成合理預(yù)期，這些預(yù)期是通過社會(huì)中存在的的法律、習(xí)俗和道德而表達(dá)出來。（5）交易與流傳功能。產(chǎn)權(quán)的確立為產(chǎn)權(quán)主體成為商品經(jīng)營者奠定了基礎(chǔ)，產(chǎn)權(quán)交易功能是指產(chǎn)權(quán)本身可以作為商品交換的對(duì)象。在發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)成為商品，產(chǎn)權(quán)的價(jià)值形態(tài)有物質(zhì)形態(tài)和虛擬形態(tài)，可以在產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)上交易，并通過交易使產(chǎn)權(quán)自有流轉(zhuǎn)而改變其價(jià)值存在的形態(tài)和形式。（6）增值與貶值功能。產(chǎn)權(quán)一經(jīng)確立，其擁有者就會(huì)利用法律賦予自己的權(quán)限為實(shí)現(xiàn)利益最大化而努力，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)獨(dú)立無論是原始產(chǎn)權(quán)還是法人產(chǎn)權(quán)都具有實(shí)現(xiàn)自己利益最大化的利益欲望。產(chǎn)權(quán)獨(dú)立、清晰，原始產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)所有者把自己的財(cái)產(chǎn)委托法人主體經(jīng)營，以謀求利益最大化或?qū)崿F(xiàn)增值的最大化。同時(shí)，法人產(chǎn)權(quán)主體有的是股東，有的雖然不是股東，但股份制企業(yè)從法律上賦予他們的權(quán)、責(zé)、利是十分明確的，他們的利益是與原始產(chǎn)權(quán)者的利益相一致的。我國憲法規(guī)定，公民合法的私有財(cái)產(chǎn)不得侵犯。俗話說：“房為地載”，公民的房屋總是建筑在一定的土地之上，但是由于憲法規(guī)定的土地公有制度，城市的土地屬于國家所有，由此也決定了政府作為公有土地的代表，在政府單方?jīng)Q定收回土地或同意土地出讓時(shí)可取得土地出讓金。據(jù)我國2005年頒布并實(shí)施的《物權(quán)法》第四十二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件?！?另外，除了上述對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償外，房屋附屬物質(zhì)損失也要進(jìn)行補(bǔ)償。根據(jù)《拆遷條例》的有關(guān)規(guī)定，被拆遷人可得補(bǔ)償項(xiàng)目包括：被拆遷房屋的價(jià)值補(bǔ)償、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、因被拆遷造成停產(chǎn)停業(yè)的適當(dāng)補(bǔ)償。拆遷，是指政府或開發(fā)商對(duì)被拆遷人的房屋進(jìn)行拆除時(shí)，按照法律的相關(guān)規(guī)定給予被拆遷人補(bǔ)償和進(jìn)行安置的制度。我國實(shí)行的土地制度為土地的公有制，指一切土地歸國家所有，當(dāng)我國政府由于發(fā)展的需要，從土地使用者的手中收回某一塊地時(shí)，這一行為按照我國的法律稱為“收回國有土地的使用權(quán)”。但由于附著在土地上的房屋及房屋上的附著物基本上是私有的，因此，當(dāng)政府需要收回土地使用權(quán)的時(shí)候，就會(huì)面臨如何解決附著在這塊土地上的房屋問題。為了能夠解決這個(gè)問題，我國政府建立了獨(dú)立于土地收回和土地征收制度之外的房屋拆遷制度。伴隨著轟轟烈烈的城市擴(kuò)張和城中村改造，作為房屋產(chǎn)權(quán)的擁有者，帶著希望自己的居住條件日益改善的美好愿望，也在這場(chǎng)改造中參與了進(jìn)來，人們盼望著拆遷，因?yàn)椴疬w意味著能夠住進(jìn)新房，能夠改變昔日“臟、亂、差”的生活環(huán)境，但是同時(shí)人們又擔(dān)心拆遷，因?yàn)椴疬w也許意味著權(quán)利的滅失。博弈論作為一門學(xué)科的出現(xiàn)，是以美國數(shù)學(xué)家馮諾依曼與奧斯卡摩根斯坦恩合著的《博弈論與經(jīng)濟(jì)行為》一書的出版為標(biāo)志的。博弈論又稱對(duì)策論，是運(yùn)籌學(xué)的一個(gè)重要分支。博弈論主要研究當(dāng)兩個(gè)或多個(gè)決策主體之間存在相互作用，任何一方的決策策略（strategy）都不能完全獨(dú)立于其他各方策略師，各方的決策過程及均衡問題。（1）參與人(player)：它是博弈的主體，它是指在博弈中做決策的行為者（agent），可能是個(gè)人，也可能是群體或組織，如國家、企業(yè)等，只要它們內(nèi)部采取一致的行動(dòng)與外界進(jìn)行策略互動(dòng)，就可以看成一個(gè)參與人。（2）策略（strategy）：在一個(gè)靜態(tài)博弈中，一個(gè)策略是參與人的一個(gè)給定的可能行動(dòng)；在動(dòng)態(tài)博弈中，一個(gè)策略是參與人在每個(gè)決策點(diǎn)選擇的一個(gè)完整計(jì)劃，它告訴參與人在什么時(shí)候選擇什么行動(dòng)。（3）均衡（equilibrium）：均衡是所有參與人的最優(yōu)策略組合；而均衡結(jié)果是指所有參與人的最優(yōu)行動(dòng)的組合。在靜態(tài)博弈中兩者是一樣的，但是，在動(dòng)態(tài)博弈中兩者有所不同。在實(shí)際使用中，人們所說的“均衡”往往是均衡結(jié)果,（4）支付（payoff）：反映參與人對(duì)一個(gè)結(jié)果渴望程度的數(shù)字。如果結(jié)果是隨即的，那么，支付通常用概率來加權(quán)平均即預(yù)期支付，它結(jié)合了參與人對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度。支付是參與人真正關(guān)心的東西，是進(jìn)行判斷和決策的根本依據(jù)，因此，它是直接影響參與人行為方式及博弈結(jié)果的重要因素。（5）共同知識(shí)（mon knowledge）：指“所有參與人知道，所有參與人知道所有參與人知道，所有參與人知道所有參與人知道所有參與人知道……”的知識(shí)，博弈的結(jié)構(gòu)經(jīng)常被假定為共同知識(shí)。（6）理性（rationality） ：如果一個(gè)參與人尋求以一種最大化自己支付的方式進(jìn)行博弈，那么，這個(gè)參與人就是理性的。（7）信息（information）： 是參與人有關(guān)博弈的知識(shí)，特別是有關(guān)“自然的選擇、其他參與人的特征和行動(dòng)知識(shí)。它包括完全信息和完美信息。完全信息（plete information） 是指每個(gè)參與人的特征、支付函數(shù)以及策略空間在所有的參與人中是共同知識(shí)。完美信息（perfect information）在任何時(shí)點(diǎn)，當(dāng)只有一個(gè)參與人行動(dòng)并且他知道所有先前的行動(dòng)時(shí)，那么，說這個(gè)博弈有完美的信息。博弈論有三個(gè)基本假設(shè)：參與是理性的；他們有這些理性的共同知識(shí)；他們知道博弈規(guī)則。可以想象你觀察正在玩紙牌的人們。這些活動(dòng)有一些結(jié)構(gòu)，而你想搞清楚正在發(fā)生的事物，誰正在做什么或?yàn)槭裁醋?。把這個(gè)問題分成小問題是很自然的：我們需要知道人們?cè)鯓訌倪@些允許的行動(dòng)中選擇行動(dòng)，這是博弈論的方法；關(guān)注對(duì)每個(gè)人假設(shè)什么樣的動(dòng)機(jī)；參與人是機(jī)敏的，這幫助每個(gè)人認(rèn)為其他人在任何環(huán)境集中做什么。根據(jù)博弈參與者能否達(dá)成相互合作的約束性協(xié)議，博弈可以分為合租博弈和非合作博弈。非合作博弈又可分為靜態(tài)博弈和動(dòng)態(tài)博弈兩種。在靜態(tài)博弈中，所有博弈參參與者同時(shí)選擇博弈策略。比如“錘子、剪刀、布”的游戲。在動(dòng)態(tài)博弈中，參與者的行動(dòng)存在先后順序。在靜態(tài)博弈中，如果博弈參與各方對(duì)博弈的過程、博弈結(jié)構(gòu)、其他博弈參與者的策略集、收益等信息都完全了解，則稱為安全信息靜態(tài)博弈；反之，如果博弈參與者對(duì)博弈的過程、博弈結(jié)構(gòu)、其他博弈參與者的策略集、收益等信息不完全了解，則成為不完全信息靜態(tài)博弈。類似的，根據(jù)博弈參與者是否具備完全信息，可以把動(dòng)態(tài)博弈分為完全信息動(dòng)態(tài)博弈和不完全信息動(dòng)態(tài)博弈。城市房屋拆遷市場(chǎng)是房屋產(chǎn)權(quán)交易的市場(chǎng)，也是博弈的競(jìng)技場(chǎng)。在房屋拆遷時(shí)，存在著多方的利益博弈關(guān)系，既有開發(fā)商與被拆遷人之間因拆遷補(bǔ)償而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益沖突，又有因拆遷而導(dǎo)致就業(yè)、就學(xué)、就醫(yī)等問題而出現(xiàn)的被拆遷人與開發(fā)商、政府之間的矛盾沖突，還有因拆遷政策變動(dòng)出現(xiàn)的被拆遷人和已完成的被拆遷人與政府之間的矛盾沖突，以及政府和開發(fā)商之間也存在著因地價(jià)、城市規(guī)劃、拆遷政策等而產(chǎn)生的拆遷利益沖突。城市房屋拆遷最終的實(shí)施方案，實(shí)際上就是政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、被拆遷房屋所有權(quán)人（居民或企業(yè)）之間三方博弈的結(jié)果。開發(fā)商通過競(jìng)拍等方式，向政府支付一定的費(fèi)用獲得土地的使用權(quán)，而房屋產(chǎn)權(quán)擁有者因由于房屋拆遷造成的經(jīng)濟(jì)損失從開發(fā)商手中獲得相應(yīng)的價(jià)格補(bǔ)償，政府在此過程中實(shí)現(xiàn)一定的稅費(fèi)和拍賣土地使用權(quán)的收入。拆遷中牽涉的主體行為，都為利益所驅(qū)動(dòng)。而政府、開發(fā)商與被拆遷人構(gòu)成了矛盾的利益主體。三方都希望自己獲得最大的利益，于是從各自的利益出發(fā)，關(guān)注城市拆遷信息的某些方面。由于信息本身又是不完全透明的、不對(duì)稱的，信息使用者的需求又各不相同，這必然會(huì)引起信息使用者與提供者之間的沖突與對(duì)抗。博弈主體，博弈信息，博弈成本，博弈規(guī)則，博弈目標(biāo)等最基本的博弈論內(nèi)容在房屋拆遷領(lǐng)域都有所體現(xiàn)。從博弈的幾個(gè)基本要素來看：《憲法》、《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《合同法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》以及各地的拆遷管理?xiàng)l例等等，眾多的法律法規(guī)以及條例等構(gòu)成了我國城市房屋拆遷的博弈規(guī)則；在這個(gè)規(guī)則之下拆遷參與人有不同的行動(dòng)可供選擇，構(gòu)成選擇空間和策略組；參與者的選擇相互影響，不同的策略帶來不同收益，最終形成一個(gè)均衡。因此，可以認(rèn)為城市房屋拆遷是一項(xiàng)涉及眾多相關(guān)利益當(dāng)事人的博弈活動(dòng)。采用博弈論方法解決拆遷難題具有理論上的可行性。城市房屋拆遷是一項(xiàng)涉及眾多相關(guān)利益當(dāng)事人的博弈活動(dòng)，在理性人假定的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)研究拆遷活動(dòng)中集體理性和個(gè)人理性之間存在的矛盾，從存在的矛盾出發(fā)，在個(gè)人理性基礎(chǔ)上探討在決策個(gè)體內(nèi)個(gè)人理性如何達(dá)到集體理性這一目標(biāo)。盡管博弈論不可能解決一切個(gè)人理性和集體理性之間的矛盾，但是它為我們提供了一種有價(jià)值的解決城市拆遷過程中存在的個(gè)人理性和集體理性之間矛盾的方法和思路?！绊?xiàng)目”一詞最早于上個(gè)世紀(jì)50年代在漢語中出現(xiàn)(對(duì)共產(chǎn)主義國家的援外項(xiàng)目)。項(xiàng)目是指一系列獨(dú)特的、復(fù)雜的并相互關(guān)聯(lián)的活動(dòng)，這些活動(dòng)有著一個(gè)明確的目標(biāo)或目的，必須在特定的時(shí)間、預(yù)算、資源限定內(nèi)，依據(jù)規(guī)范完成。項(xiàng)目參數(shù)包括項(xiàng)目范圍、質(zhì)量、成本、時(shí)間、資源。項(xiàng)目管理，簡(jiǎn)稱（PM）就是項(xiàng)目的管理者，在有限的資源約束下，運(yùn)用系統(tǒng)的觀點(diǎn)、方法和理論，對(duì)項(xiàng)目涉及的全部工作進(jìn)行有效地管理。即從項(xiàng)目的投資決策開始到項(xiàng)目結(jié)束的全過程進(jìn)行計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制和評(píng)價(jià)，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)。項(xiàng)目管理是指把各種系統(tǒng)、方法和人員結(jié)合在一起,在規(guī)定的時(shí)間、預(yù)算和質(zhì)量目標(biāo)范圍內(nèi)完成項(xiàng)目的各項(xiàng)工作。即從項(xiàng)目的投資決策開始到項(xiàng)目結(jié)束的全過程進(jìn)行計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制和評(píng)價(jià)，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)。在項(xiàng)目管理方法論上主要有：階段化管理、量化管理和優(yōu)化管理三個(gè)方面。（1）項(xiàng)目范圍管理：是為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目的工作內(nèi)容進(jìn)行控制的管理過程。它包括范圍的界定，范圍的規(guī)劃，范圍的調(diào)整等。（2）項(xiàng)目時(shí)間管理：是為了確保項(xiàng)目最終的按時(shí)完成的一系列管理過程。它包括具體活動(dòng)界定，活動(dòng)排序，時(shí)間估計(jì)，進(jìn)度安排及時(shí)間控制等項(xiàng)工作。很多人把GTD時(shí)間管理引入其中，大幅提高工作效率。（3）項(xiàng)目成本管理：是為了保證完成項(xiàng)目的實(shí)際成本、費(fèi)用不超過預(yù)算成本、費(fèi)用的管理過程。它包括資源的配置，成本、費(fèi)用的預(yù)算以及費(fèi)用的控制等項(xiàng)工作。（4）項(xiàng)目質(zhì)量管理：是為了確保項(xiàng)目達(dá)到客戶所規(guī)定的質(zhì)量要求所實(shí)施的一系列管理過程。它包括質(zhì)量規(guī)劃，質(zhì)量控制和質(zhì)量保證等。（5）人力資源管理：是為了保證所有項(xiàng)目關(guān)系人的能力和積極性都得到最有效地發(fā)揮和利用所做的一系列管理措施。它包括組織的規(guī)劃、團(tuán)隊(duì)的建設(shè)、人員的選聘和項(xiàng)目的班子建設(shè)等一系列工作。（6）項(xiàng)目溝通管理：是為了確保項(xiàng)目的信息的合理收集和傳輸所需要實(shí)施的一系列措施，它包括溝通規(guī)劃，信息傳輸和進(jìn)度報(bào)告等。（7）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理：涉及項(xiàng)目可能遇到各種不確定因素。它包括風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)量化、制訂對(duì)策和風(fēng)險(xiǎn)控制等。（8）項(xiàng)目采購管理：是為了從項(xiàng)目實(shí)施組織之外獲得所需資源或服務(wù)所采取的一系列管理措施。它包括采購計(jì)劃、采購與征購、資源的選擇以及合同的管理等項(xiàng)目工作。（9）項(xiàng)目集成管理：是指為確保項(xiàng)目各項(xiàng)工作能夠有機(jī)地協(xié)調(diào)和配合所展開的綜合性和全局性的項(xiàng)目管理工作和過程。它包括項(xiàng)目集成計(jì)劃的制定、項(xiàng)目集成計(jì)劃的實(shí)施、項(xiàng)目變動(dòng)的總體控制等。項(xiàng)目管理工具具有其優(yōu)勢(shì)，主要功能如下：（1）共享方便，易于使用；（2）對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)程和文檔資料能夠系統(tǒng)化管理；（3）費(fèi)用較低；（4）適用于分散辦公和遠(yuǎn)程辦公，可以免費(fèi)試用；（5）對(duì)中小企業(yè)非常適合，一些版本可免費(fèi)供小項(xiàng)目和有限數(shù)量的用戶使用；（6）提供了一個(gè)突破空間和時(shí)間限制的協(xié)同工作管理平臺(tái)。春昌地產(chǎn)項(xiàng)目屬于金虎房地產(chǎn)公司下屬的一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，由于耗時(shí)時(shí)間久，給公司造成了巨大的財(cái)產(chǎn)損失和名譽(yù)損失，同時(shí)工期遭到延誤影響了公司的整個(gè)運(yùn)行計(jì)劃，影響公司的資金周轉(zhuǎn)，迫使公司其他項(xiàng)目擱淺。項(xiàng)目管理的相關(guān)知識(shí)，有利于公司制定和實(shí)施適合開發(fā)商、被拆遷人、政府各方利益均衡的方略，進(jìn)而解決目前的拆遷困境。第3章 春昌地產(chǎn)項(xiàng)目的拆遷分析春昌項(xiàng)目是湖南省春昌有色選冶有限公司下屬的地產(chǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目始于2000年，屬于衡東縣原南方商貿(mào)城舊城改造項(xiàng)目。該項(xiàng)目總的分為四個(gè)部分：一是原新城商店面積約707平方米于2000年以360萬元競(jìng)買獲得該地房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)，二是原城關(guān)鎮(zhèn)政府面積約600平方米于2005年以580萬元競(jìng)得該地；三是原供銷社單位原商業(yè)門面面積約2800平方米于2006年以850萬協(xié)議轉(zhuǎn)讓所得；四是原南方商貿(mào)城個(gè)體經(jīng)營戶私人房產(chǎn)以280萬元收購所得。春昌項(xiàng)目，位處衡岳北路與興衡西路的交匯處，是衡東縣一直以來的黃金商圈。項(xiàng)目北接新世紀(jì)步行街，南邊是鑫東賓館，東面是人氣旺地嘉匯超市，西邊是剛開通的興衡大橋，是去新城區(qū)的必經(jīng)之路。春昌地產(chǎn)項(xiàng)目目前所處的區(qū)域位于老城區(qū)，布局混亂、城市功能喪失以及缺乏必要的市政基礎(chǔ)設(shè)施，居民生活及其不便。同時(shí)，大部分房屋建成較早，歷史久遠(yuǎn)，存在著“失修老舊、布局不合理、功能不完善、安全隱患多”等問題。另外，由于處于衡東縣重要的商業(yè)中心，建筑設(shè)備落后、交通的不便、臨街鋪面、散鋪?zhàn)赓U的傳統(tǒng)模式等制約了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，因此對(duì)該區(qū)的改造迫在眉睫。項(xiàng)目完成后會(huì)建設(shè)一個(gè)集購物、辦公、休閑、娛樂、低密集的住宅為一體大型百貨商場(chǎng)，不僅可以提升城市景現(xiàn)形象和改善人居及投資環(huán)境，同時(shí)也能拉動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，是一項(xiàng)民心工程。舊城改造稱為城市的再開發(fā)或城市更新，意指根據(jù)城市發(fā)展的需要，局部或整體地、有步驟地改造和更新老城市的全部物質(zhì)生活環(huán)境，以便根本改善其勞動(dòng)、生活、服務(wù)和休息等條件。春昌地產(chǎn)項(xiàng)目屬于舊城改造項(xiàng)目，它的規(guī)劃如完成會(huì)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，主要從以下三個(gè)方面說起：（1）因勢(shì)利導(dǎo)、順應(yīng)民心。春昌地產(chǎn)項(xiàng)目目前所處的區(qū)域位于老城區(qū)，布局混亂、城市功能喪失以及缺乏必要的市政基礎(chǔ)設(shè)施，無綠化、無消防通道、居民生活及其不便。同時(shí)，大部分房屋建成較早，歷史久遠(yuǎn)，存在著“失修老舊、布局不合理、功能不完善、安全隱患多”等問題。因此，通過科學(xué)的規(guī)劃和合理的布局來改善居民的生活環(huán)境和居住條件，勢(shì)在必行且刻不容緩。另外，開發(fā)商應(yīng)拆遷戶的要求進(jìn)行就地置換房屋改造，以差換好，以低換高，不僅改善了居民生活的環(huán)境，還充分