住房抵押貸款證券化的實(shí)質(zhì)和構(gòu)建模式-資料下載頁(yè)
2025-06-28 04:02本頁(yè)面
【正文】 位，來(lái)確立所成立證券化公司的未來(lái)發(fā)展模式。早在1945年，加拿大聯(lián)邦政府就成立了CMHC，到1987年，CMHC經(jīng)營(yíng)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，成為加拿大抵押貸款證券業(yè)務(wù)主管機(jī)構(gòu)。在這種制度安排下，凡從事政府擔(dān)保抵押貸款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，包括銀行、信托公司、保險(xiǎn)公司、貸款公司和信用社等，經(jīng)加拿大抵押住房公司資格認(rèn)定，均可成為抵押貸款證券的發(fā)行機(jī)構(gòu)，但每次發(fā)行需要得到CHMC的審批。所有金融機(jī)構(gòu)都可以成為抵押貸款證券的投資者。加拿大抵押住房公司委托蒙特利爾信托公司（CPTA）作為中央支付和匯兌機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)從發(fā)行機(jī)構(gòu)收回抵押貸款本息，向證券投資支付收益，并向CMHC提供市場(chǎng)交易、價(jià)格等方面的信息。 在這種模式中，沒(méi)有特設(shè)證券發(fā)行機(jī)構(gòu)（SPV），但有效地實(shí)現(xiàn)了真實(shí)出售，即已出售資產(chǎn)與銀行資產(chǎn)的真實(shí)剝離。如果借鑒這種模式，那么證券化公司的未來(lái)業(yè)務(wù)就應(yīng)當(dāng)定位于兩方面，一是對(duì)MBS市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管，二是負(fù)責(zé)貸款的保險(xiǎn)、證券按期支付的擔(dān)保，從中提取保險(xiǎn)、擔(dān)保費(fèi)和資格審查費(fèi)。 我國(guó)應(yīng)借鑒加拿大模式，通過(guò)立法成立全國(guó)性住房抵押證券公司(政府機(jī)構(gòu))。由其作為業(yè)務(wù)主管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)審批、監(jiān)管證券市場(chǎng)，并為證券提供信用擔(dān)保；為市場(chǎng)提供支付和托管等金融服務(wù)。在設(shè)計(jì)抵押證券市場(chǎng)框架時(shí)，應(yīng)將抵押證券市場(chǎng)與整個(gè)金融市場(chǎng)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，將住房信貸與一攬子貨幣供給有機(jī)結(jié)合起來(lái)，這樣才有利于優(yōu)化金融結(jié)構(gòu)、融資結(jié)構(gòu)，促進(jìn)整個(gè)金融業(yè)與國(guó)民 經(jīng)濟(jì) 的協(xié)調(diào)發(fā)展。首先，住房抵押證券公司可以根據(jù)市場(chǎng)的需求，創(chuàng)建多樣化的金融產(chǎn)品：一是嘗試推出抵押貸款的批發(fā)買賣業(yè)務(wù)，即當(dāng)銀行資金短缺時(shí)，抵押證券公司可以通過(guò)收購(gòu)抵押貸款，向銀行注入資金，以緩解銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)市場(chǎng)利率下降，銀行資金充裕時(shí)，抵押證券公司可以通過(guò)“逆向”操作，出售抵押貸款，讓銀行繼續(xù)享有抵押貸款所帶來(lái)的穩(wěn)定收益，以利于銀行改善資產(chǎn)結(jié)構(gòu)；二是嘗試銀行抵押貸款與證券公司債券的置換，即銀行向證券公司出售抵押貸款以換取其他有價(jià)證券。這種置換一方面可以避免銀行出售貸款后資產(chǎn)的萎縮，另一方面銀行可以從持有債券中獲得固定收益和貸款服務(wù)費(fèi)收入。其次，構(gòu)建市場(chǎng)供需 絡(luò) ，建立標(biāo)準(zhǔn)化的抵押擔(dān)保保險(xiǎn)合約，通過(guò)完善證券交易過(guò)程中的中介服務(wù)，降低信用風(fēng)險(xiǎn)，從而更好地防范抵押證券市場(chǎng)的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。最后，住房抵押證券公司可以與商業(yè)保險(xiǎn)公司聯(lián)合推出抵押貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，建立全國(guó)統(tǒng)一的抵押保險(xiǎn)計(jì)劃，以彌補(bǔ)各城市置業(yè)擔(dān)保公司業(yè)務(wù)運(yùn)作不規(guī)范、專業(yè)水準(zhǔn)低、抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱的弊端。將一級(jí)市場(chǎng)的抵押貸款信用保險(xiǎn)與二級(jí)市場(chǎng)的證券擔(dān)保有機(jī)結(jié)合起來(lái)，從源頭上(抵押一級(jí)上)降低抵押貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)，使抵押證券公司向投資者提供的償付、擔(dān)保力更加堅(jiān)實(shí)可靠。 住房抵押貸款證券化模式構(gòu)建中應(yīng)注意： 首先，建立健全完善的運(yùn)行機(jī)制和法律體制是消除不確定性，保障MBS順利運(yùn)行的關(guān)鍵。其次，當(dāng)?shù)盅嘿J款人不能償還銀行貸款被抵押房被沒(méi)收或強(qiáng)制拍賣之后，其居住是個(gè)很大的 社會(huì) 問(wèn)題 。第三，我國(guó)運(yùn)行MBS的另一個(gè)重要問(wèn)題便是銀行有無(wú)房貸證券化的需求。因?yàn)樽C券化的最大意義在于通過(guò)市場(chǎng)將有限的資本轉(zhuǎn)化為無(wú)限資本，提高資金周轉(zhuǎn)率。我國(guó)的商業(yè)銀行因?yàn)橘Y金充足即使不將貸款證券化也不愁沒(méi)有資金，故需求不旺，潛力巨大。所以，建議先針對(duì)公積金貸款推行證券化，隨著商業(yè)化個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的不斷增長(zhǎng)，再推行住房抵押貸款證券化。最后，因?yàn)樽C券投資人看不到證券資產(chǎn)且不是親自經(jīng)營(yíng)這些資產(chǎn)，便會(huì)形成一種“人”的風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)必然要求一定的代價(jià)，所以資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為證券之后會(huì)有價(jià)值的流失， 影響 投資者選擇證券。這也是推行MBS面臨的一個(gè)問(wèn)題。 我國(guó)推行住房抵押貸款證券化不僅是為了一種工具創(chuàng)新，更重要的是要實(shí)現(xiàn)一種制度創(chuàng)新，它將為更多金融產(chǎn)品創(chuàng)新提供動(dòng)力機(jī)制，在滿足各種金融機(jī)構(gòu)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、獲取利潤(rùn)降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，引導(dǎo)社會(huì)資金流向與居民生活密切相關(guān)的普通住宅市場(chǎng)，從而拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。 參考 文獻(xiàn) ： ，、實(shí)務(wù)、實(shí)例[M].北京:經(jīng)濟(jì) 科學(xué) 出版社，1998
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