【導讀】--. --. 目錄。--. --

　　

【正文】 能力、思想建設和組織建設，其中主要的方法是加強員工培訓。在現(xiàn)代管理方法中，培訓和工作時統(tǒng)一的，工作的過程也是培訓的過程，培訓是工作中不可分割和缺少的一部分。 （四） 給水設備設施的管理內容 1. 給水設備設施的基礎資料管理 給水設備基礎資料管理 的主要內容是建立給水設備管理員時資料檔案和設備維修資料檔案，所有給水設備（包括其余的如采暖、空調等）接管后均應建立原始資料檔案。這類檔案資料主要有：產(chǎn)品與配套件的合格證、竣工圖、給水設備的檢驗合格證書、供水的試壓報告等等。建立設備卡片，應記錄有關設備的各項明細資料，如：給水設備類別、型號、名稱、規(guī)格、技術特征、開始使用日期等。給水設備的維修檔案資料主要有： （ 1） 保修單：即每次維修填寫的設備運行記錄，以備存查； （ 2） 檢查記錄：平時的設備檢查記錄； （ 3） 運行月報：管理部門每月上報一次運行情況總結； （ 4） 考評資料：定期或不定期檢 查記錄獎懲情況，每年歸納匯總、裝訂保存； （ 5） 其他資料：包括資料技術革新資料，設備運行的改進、設備更新、技術改進措施等資料。 2. 給水設備的日常操作管理 給水設備設施日常運行操作管理的內容主要是規(guī)范給水設備的操作程序，確保正確安全地操作給水設備。 3. 給水設備運行管理 給水設備運行管理的內容是建立合理的運行制度和運行操作規(guī)定，確保給水設備良好運行。 4. 給水設備的維修養(yǎng)護管理 給水設備的維修養(yǎng)護管理是根據(jù)給水設備設施的性能按照一定的科學管理程序和制度，以一定的技術管理要求，對設備進行日常養(yǎng)護和維修更新，確保給水設備設施性能 良好。 5. 文明安全管理 文明安全管理的內容是對給水設備的運行操作、使用進行文明安全管理，定期檢查操作人員、維修人員的安全操作，并進行安全作業(yè)訓練，還要建立安全責任制。 （五） 給水設備的運行管理職責 1. 給水設備管理人員的工作職責 （ 1） 負責對所管轄范圍內給水設備的運行，處理一些一般性故障，協(xié)助維修組人員進行設備設施的維修保養(yǎng)工作，對發(fā)生的問題及時向管理組或經(jīng)理匯報； （ 2） 必須對所管轄范圍內給水及設備情況有詳盡了解； （ 3） 掌握相關設備的操作程序和應急處理措施； （ 4） 定時巡視設備運行情況，并做好巡查記錄和值班記錄； （ 5） 密切關注給水設備的壓力狀 態(tài)，保持平穩(wěn)的壓力值； （ 6） 記錄設備運行投訴情況，并及時處理； （ 7） 保持值班室、設備及水泵房等清潔有序； （ 8） 負責設備方的安全管理工作，禁止非工作人員記入，做好防水、防火、防小動物的安全管理工作； （ 9） 遇突發(fā)事件，采取應急措施，迅速通知相關人員處理等。 2. 維修組人員的工作職責 （ 1） 熟練掌握設備的結構、性能、特點和維修保養(yǎng)方法； （ 2） 按時完成設備的各項維修、保養(yǎng)工作，并做好有關記錄； （ 3） 保證設備與機房的整潔； （ 4） 嚴格遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生事故； （ 5） 發(fā)生突發(fā)情況，應迅速采取應急措施，保證設備的正常完好； （ 6） 定期對設備巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時 處理等。 3. 管理組人員的工作職責 （ 1） 具體負責對外協(xié)調； （ 2） 負責統(tǒng)一調度管理； （ 3） 負責工具和材料的采購、保管和發(fā)放； （ 4） 負責文件資料的報復案、建檔和發(fā)放； （ 5） 負責組織人員進行安全技術和質量意識培訓等工作。 為了提高工作效率。確保給水設備的運行、維修和保養(yǎng)工作有序開展，并能在緊急情況下及時派遣人員到達現(xiàn)場。可設值班室，值班室每天 24 小時全天值班，給水設備的故障情況均應通知值班室，以便值班室依照物業(yè)主管的要求合理安排人員進行搶修維護，保障給水的正常運行。 （六） 給水設備運行管理的基本要求 1. 每年定期消毒清洗生活水池或水箱兩次。 2. 每年 安排兩次對生活飲用水質進行檢測，保證水質符合國家飲用水標準。 3. 每周對水泵房的設備進行一次例行檢查。 4. 按保養(yǎng)計劃要求對設備進行保養(yǎng)。 （七） 給水設備運行監(jiān)控 1. 運行監(jiān)控要求 泵房管理員每兩小時巡視一次給水泵房，維修人員每日按巡視一次給水設備及給水網(wǎng)和閥門。 2. 運行監(jiān)控內容 （ 1） 水泵房有無異常聲響或大的振動； （ 2） 電機、控制柜有無異常； （ 3） 電機溫升是否正常，變頻是否運行正常； （ 4） 電壓表、電流表指示是否正常，各信號燈是否正常； （ 5） 壓力表是否正常； （ 6） 是否出現(xiàn)失水現(xiàn)象； （ 7） 水池或水箱水位是否正常； （ 8） 閥門等連接部位是否漏水； （ 9） 止回閥、浮球閥液位 控制器是否動作可靠。 水泵房管理員在巡視過程中發(fā)現(xiàn)給水設備有不正?，F(xiàn)象時應及時處理，如處理不了應及時上報主管。 （八） 給水設備運行突發(fā)事件處置 1. 供水管爆裂 （ 1） 立即關閉其上方供水管上最近處的閥門； （ 2） 關閉閥門后仍大量泄水的，應立即關停相應水泵，并向業(yè)主發(fā)布停水緊急通知； （ 3） 立即通知維修人員進行搶修； （ 4） 修復后，恢復現(xiàn)場原狀。 2. 水泵房發(fā)生火災 當水泵房發(fā)生火災時，應按《火警、火災應急處理標準作業(yè)規(guī)程》處置。 3. 水泵發(fā)生異常情況處理 （ 1） 停止有異常響聲水泵的運轉； （ 2） 立即啟動備用泵； （ 3） 泵房管理員先進行自檢，了解故障的基本情況，然后上報 主管，請維修專業(yè)人員進行修理。 （九） 給水設備運行管理巡檢 1. 日檢 工作人員每天應對給水設備進行例行巡檢，檢查內容包括給水設備的運行狀況、存在哪些問題、需要維護的部位、現(xiàn)場處置情況、存 在哪些安全隱患等，并對在檢查中發(fā)現(xiàn)的問題及存在的安全隱患問題及時進行糾正和做相應的處理，并作巡檢記錄。 2. 周檢 物業(yè)服務企業(yè)安排專人每周應根據(jù)給水設備運行的實際情況進行全面的檢查，除日檢內容外，其內容還包括對水泵房設備及變頻設備和電氣控制柜使用情況進行檢查、業(yè)主對給水設備的運行意見反饋、工作人員的巡檢記錄和服務質量，以及安全隱患分析等， 并填寫周檢記錄表。 3. 月檢 項目經(jīng)理對給水設備的管理服務工作進行全面的檢查，重點檢查現(xiàn)場管理服務運行效果及過程，確保給水設備運行管理工作執(zhí)行到位。 4. 督查 物業(yè)服務企業(yè)安排專人不定期的對給水設備運行管理工作進行突擊檢查，落實給水設備運行管理工作是否嚴格按照標準執(zhí)行。 5. 檢查部位 檢查的主要部位有：泵體、控制閥門、水質情況、電器控制柜、變頻設備、運行壓力、供水量、運行記錄等。 （十） 給水設備保養(yǎng) 1. 制定《給水設備維修保養(yǎng)年度計劃》 （ 1） 每年年底，由物業(yè)主管組織水泵房管理員一起研究、制定《給水設備維修保養(yǎng)年度計劃》并報審批。 （ 2） 制 定《給水設備維修保養(yǎng)年度計劃》的原則： ① 給水設備的使用頻度； ② 給水設備的運行狀況及故障隱患； ③ 檢修時間避開節(jié)假日、特殊活動日。 （ 3） 《給水設備維修保養(yǎng)年度計劃》應包括如下內容： ① 維修保養(yǎng)項目及內容； ② 備品、備件計劃； ③ 具體實施維修保養(yǎng)的時間； ④ 預計費用。 2. 水泵機組維修保養(yǎng) 水泵房管理員每年 4 月、 10 月應對水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。 3. 電動機維修保養(yǎng) （ 1） 用 500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在 上，否則應烘干處理或修復； （ 2） 檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號軸承； （ 3） 檢查電動機風葉有無碰殼 現(xiàn)象，如有則應修整處理； （ 4） 清潔電動機外科，檢查電動機是否脫漆嚴重，如是則應徹底鏟除脫落層后重新油漆。 4. 水泵維修保養(yǎng) （ 1） 檢查水泵軸承是否轉動靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應加注潤滑油。如有異常摩擦聲響則應更換同型號軸承； （ 2） 轉動水泵軸，如果有卡住，碰撞現(xiàn)象，則應更換同規(guī)格 葉輪。如果軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規(guī)格水泵軸； （ 3） 檢查壓盤根處是否漏水，如果則應添加或更換壓盤根； （ 4） 清潔水泵外表，如水泵外表脫漆腐蝕嚴重，則應鏟除脫落層，重新上油漆； （ 5） 檢查電動機與水泵聯(lián)軸器有無損壞，如有則應更換； （ 6） 檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊 。 5. 控制柜維修保養(yǎng) 水泵管理員在每年 5 月、 11 月，應對水泵房、控制柜進行一次清潔、保養(yǎng)。 （ 1） 用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內所有元器件，清潔控制柜外殼，務必使柜內無積塵、無污物； （ 2） 檢查所有先頭是否連接牢固，對于燒蝕嚴重不能正常工作的觸頭應更換； （ 3） 檢查柜內所有先頭的號碼是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如有則應更新，整固； （ 4） 交流接觸器維修保養(yǎng)： ① 清除滅弧罩內氧化物的顆粒； ② 清除觸頭表面及四周污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴重的則應更換； ③ 清除鐵芯上的油污及臟物； ④ 檢查復位彈簧情況； ⑤ 擰緊所有緊固件。 （ 5） 自耦減壓起動器維修保養(yǎng) ： ① 用 500V 搖表檢查絕緣電阻，應不低于 ，否則應干燥處理； ② 外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后擰緊接地線； （ 6） 熱繼電器維修保養(yǎng)： ① 檢查熱繼電器的絕緣板，是否完整無損，如損壞則應更換； ② 檢查熱繼電器導線接頭處是否有電弧燒灼痕跡或燒壞。如有則應修理，修理后達不到要求的則應更換。 （ 7） 自動空氣開關維修保養(yǎng)： ① 用 500V 搖表測量絕緣電阻，應不低于 100MΩ，否則應烘干處理； ② 清除滅弧罩內氧化物顆粒，如果滅弧罩破裂則應更換； ③ 自動空氣開關在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的觸頭應無卡住現(xiàn)象； ④ 檢查 觸頭表面是否有積碳和燒灼現(xiàn)象，如有則應清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭。 （ 8） 信號燈、指示儀表的維修、保養(yǎng)： ① 檢查信號燈是否正常，如有不亮則應更換； ② 檢查各儀表是否正常，如有偏差，應做調整，調整后偏差仍大則應更換； （ 9） 閘門、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng)。 ① 閘閥保養(yǎng)：檢查密封墊是否漏水，如漏水則應換墊；對閘閥閥桿加黃油潤滑。 ② 止回閥維修保養(yǎng)：檢查密封墊是否老化，如已老化則應更換；檢查浮球閥桿是否彎曲，如彎曲則應矯正；檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重，如磨損嚴重則應更換。 6. 潛水泵、排污泵維修保養(yǎng) （ 1） 用 500V 搖表檢測 潛水泵、排水泵、絕緣電阻是否在 以上，否則應拆開對線圈進行烘干處理； （ 2） 檢查密封墊是否老化，如是則應更換； （ 3） 檢查承軸磨損情況，如轉動有異?，F(xiàn)象則應更換。 7. 給水管維護保養(yǎng) （ 1） 每年 10 月對明裝給水管進行一次維修保養(yǎng)； （ 2） 每年入冬以前進行一次室外給水管網(wǎng)的檢查維護，對有可能手動的管道、閥門進行保溫防護； （ 3） 每次給水維修保養(yǎng)的時間應盡量短，以免給居民生活帶來不便； （ 4） 維修保養(yǎng)需停水時要提前 24 小時通知有關用戶，如遇特殊情況突然停水，應在恢復供水 12 小時內向用戶作出說明。 五、 供電設備運行與管理 在物業(yè)區(qū)域內供電設施是 否能夠正常的運行，關系到整個物業(yè)區(qū)域內業(yè)主的生活和辦公，因此，作為物業(yè)服務企業(yè)在做好日常物業(yè)服務工作的同時，要特別加大對供電設施的運行管理，確保萬無一失。 （一） 物業(yè)區(qū)域內的供電設施構成 供電設施構成包括供電線路、變壓器、總開關、負荷開關、漏電保護自動開關、計量表、照明裝置、互感器、配電箱（盤、柜）等。 這些供電設施組成了整個的供電系統(tǒng)，在運行中相互關聯(lián)缺一不可，這就要求物業(yè)服務企業(yè)，要注重平時的巡檢和維護，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，避免因這樣或那樣的供電設施由于出現(xiàn)故障，而導致停電事故的出現(xiàn)。 （二） 供電運行服務的基本內容 1. 了解供電范圍內各建筑物的結構方式，用電內容及主要要求。 2. 掌握供電方式、電壓等級、用電容量、分配負荷情況。 3. 了解整個物業(yè)區(qū)域內的供電線路、供電原理，以及配套的設備說明書、配線圖、產(chǎn)品合格證書、試驗、檢驗報告。 4. 掌握實際安裝的線路及供電設備的數(shù)量，規(guī)格、型號、位置等情況。 5. 建立供電設備檔案。 6. 供電設備啟用后，要了解用電情況、設施運行情況。 （三） 供電運行管理工作的主要內容 1. 根據(jù)物業(yè)供電設施的配置情況，合理配備一定數(shù)量的專業(yè)人員。 2. 根據(jù)實際運行情況制定嚴格的供配電運行制度和維護保養(yǎng)制度，并建立相應的檢查監(jiān)督機制和各項規(guī) 章制度。 3. 建立供配電系統(tǒng)技術檔案。 4. 配備必要的專業(yè)操作工具。 5.