【文章內(nèi)容簡介】 ① 主要設(shè)備的驗證資料； ② 主要設(shè)備技術(shù)革新成果匯總表； ③ 設(shè)備技術(shù)狀況匯總表（設(shè)備完好率和設(shè)備主要缺陷）； ④ 設(shè)備檢修狀 況匯總表（大修項目、實際完成項目、計劃外項目、計劃檢修工時、實際完成檢修工時、維修費用等）； ⑤ 設(shè)備事故匯總表（事故次數(shù)，停機(jī)時間、停查損失）； ⑥ 設(shè)備備品備件、材料消耗匯總表。 2. 消防檔案資料分類 消防檔案資料主要包括消防設(shè)備原始資料檔案和設(shè)備技術(shù)資料檔案。 （ 1） 消防設(shè)備技術(shù)資料檔案是在接管物業(yè)區(qū)域后建立起來的檔案，原始資料檔案文件主要有：消防設(shè)備驗收文件（包括驗收記錄、測試記錄、產(chǎn)品與配套件的合格證書、訂貨合同、安裝合同等）、消防設(shè)備安裝圖及消防設(shè)備使用維護(hù)說明等。 （ 2） 消防設(shè)備技術(shù)資料檔案包括設(shè)備登記卡、設(shè)備臺賬和 設(shè)備維修資料檔案。 3. 建立消防設(shè)備登記卡與設(shè)備臺賬 （ 1） 消防設(shè)備登記卡：物業(yè)服務(wù)企業(yè)對所管理的消防設(shè)備應(yīng)建立消防設(shè)備登記卡?？▋?nèi)應(yīng)記錄有關(guān)消防設(shè)備的各項明細(xì)資料如：消防設(shè)備類別、編號、名稱、規(guī)格、技術(shù)參數(shù)、安裝位置、建造年份、開始啟用時間、維修情況等內(nèi)容。 （ 2） 消防設(shè)備臺賬：是根據(jù)消防設(shè)備登記卡，按照消防設(shè)備的順序，同一填寫在消防設(shè)備的登記表上，作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理消防設(shè)備數(shù)量及變動數(shù)量的臺賬，從而反映全部消防設(shè)備的基本情況，給消防設(shè)備的運行管理工作提供方便。定期進(jìn)行一次清點核對，做到賬物相符。 4. 保存好消防設(shè)備運行與 維修記錄 對消防設(shè)備運行與維修記錄資料要保存并建立檔案妥善管理。消防設(shè)備運行與維修資料包括：設(shè)備運行情況記錄、設(shè)備維修記錄、設(shè)備技術(shù)革新資料記錄。設(shè)備運行記錄每月一冊，每月統(tǒng)計一次，并放檔案室保存；設(shè)備維修記錄每月統(tǒng)計一次，每季裝訂一次，并放檔案 室保存；設(shè)備技術(shù)革新資料記錄保存在檔案室。 （四） 建立消防設(shè)備運行制度 物業(yè)區(qū)域內(nèi)的消防設(shè)備運行的好與壞，除了所配置的消防設(shè)備固有的瑕疵外，也有人為原因造成的設(shè)備出現(xiàn)這樣或那樣的問題，因此，在消防設(shè)備運行的同時，消防制度的建立是必不可少的，這是消防設(shè)備運行的前提保障和規(guī)范 操作人員的行為標(biāo)準(zhǔn)，所以，必須建立消防設(shè)備運行管理制度。消防設(shè)備運行管理制度要體現(xiàn)在以下幾個方面： 1. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須配備消防設(shè)備管理技術(shù)人員，要求既有機(jī)電設(shè)備管理知識和經(jīng)驗，又要懂消防知識的復(fù)合型專業(yè)人員； 2. 應(yīng)明確消防設(shè)備負(fù)責(zé)人，責(zé)任到人； 3. 消防監(jiān)控中心 24 小時的監(jiān)管到位； 4. 消防設(shè)備巡視、檢查、測試方面的要求； 5. 消防設(shè)備運行操作流程的編排； 6. 消防設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的具體方法； 7. 有關(guān)消防設(shè)備運行維護(hù)記錄的管理要求； 8. 明確巡檢周期、項目的具體要求； 9. 考慮消防設(shè)備突發(fā)故障的應(yīng)急方法。 通過建立消防設(shè)備運行管理制度，使物 業(yè)區(qū)域內(nèi)的消防設(shè)備運行有一個安全的保障措施和消防安全工作到位，確保物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主、使用人的生命、財產(chǎn)的安全，最終使業(yè)主能夠安居樂業(yè)和安心工作。 （五） 消防設(shè)備的系統(tǒng)構(gòu)成 消防設(shè)備系統(tǒng)是物業(yè)區(qū)域內(nèi)消防安全的重要保障，通常消防設(shè)備系統(tǒng)由 8 個部分組成。 1. 火災(zāi)報警系統(tǒng) 火災(zāi)報警系統(tǒng)由煙感探測器、溫感探測器、手動報警按鈕、監(jiān)控系統(tǒng)、火警警鈴、消防廣播系統(tǒng)等組成。 2. 消防控制中心 消防控制中心有集中報警器、聯(lián)動控制柜、消防電梯控制器等組成。當(dāng)發(fā)生火警時、控制中心指揮各項滅火、疏散和救護(hù)行動，并直接控制消防泵、送排風(fēng)設(shè)備等。 3. 消 火栓 消火栓系統(tǒng)主要由消防泵、管道、閥門、水龍帶、噴水槍、消防水泵接合器等組成，是常用的滅火裝置。 4. 自動噴灑滅火系統(tǒng) 自動噴灑滅火系統(tǒng)由噴水泵、供水管道、噴頭等組成。當(dāng)火災(zāi)使環(huán)境溫度達(dá)到一定的臨界值時，該系統(tǒng)就會噴水滅火，是一種有效的滅火系統(tǒng)。 5. 防排煙系統(tǒng) 防排煙系統(tǒng)由防火門、通風(fēng)管道、排煙風(fēng)機(jī)、正壓送風(fēng)機(jī)組成，通過排煙風(fēng)機(jī)抽走煙氣，用正壓風(fēng)機(jī)強(qiáng)制送入新風(fēng)。 6. 安全疏散與防火隔離系統(tǒng) 安全疏散與防火隔離系統(tǒng)由安全疏散指示燈、防火門、防火卷簾、水幕等組成，對人員起到安全指示方向作用，對煙和火起到隔離作用。 7. 滅火 器 滅火器為較常用的滅火器，攜帶方便，對初期火災(zāi)滅火效果好，常見滅火器分為泡沫滅火器、干粉滅火器等。 8. 其他消防設(shè)施 其他消防設(shè)施包括室外消防道路、室外消防管網(wǎng)及消火栓井；對于高層建筑還必須設(shè)置避難層，甚至在屋頂設(shè)置可供直升機(jī)起落的救援平臺等。 （六） 消防設(shè)備安全檢查與維護(hù) 搞好消防設(shè)備的維護(hù)檢查，盡管這些消防設(shè)備可能幾十年也不一定會用上一次，但通過對消防設(shè)備進(jìn)行檢查維護(hù)養(yǎng)護(hù)保證其常處在“可用”狀態(tài)，以防萬一，是消防管理的重要工作。怎樣才能搞好消防設(shè)備的維護(hù)檢查工作，需要從以下幾個方面做起。 1. 定期對消防設(shè)備進(jìn)行檢查 維護(hù) 定期對消防設(shè)施進(jìn)行檢查，以便發(fā)現(xiàn)問題，更換破損器材，補充丟失器材，通常兩個月一次檢查有如下設(shè)施： （ 1） 屋內(nèi)消火栓，查消防水帶是否霉腐；查消火栓接口是否生銹，通過滴油防銹的辦法，保證消火栓手柄能夠打開； （ 2） 檢查防火門閉門器是否有效，滴油防止生銹卡斷； （ 3） 檢查疏散指示標(biāo)識是否清晰，用手按動試驗鍵，進(jìn)行斷電自亮檢查； （ 4） 檢查風(fēng)閥箱內(nèi)是否存放雜物；檢查風(fēng)口擋板和風(fēng)閥箱門是否松脫； （ 5） 檢查消防廣播揚聲器、手動報警按鈕、煙感控測器、消防警鈴等是否松脫，如發(fā)現(xiàn)問題及時修理緊固。 2. 定期對消防供水系統(tǒng)進(jìn)行試驗檢查 （ 1） 檢查消防管道閥門 是否全部處在“開”狀態(tài)，并要求在 消防閥門絲口處滴油防銹； （ 2） 檢查地下和樓頂?shù)南浪厥欠袼孔銐颍? （ 3） 每 2 個月至少點動一次消防泵，時間以觀察水壓是否上升為準(zhǔn)； （ 4） 定期給消防泵電機(jī)軸承加注黃油，防止生銹。保證消防供水系統(tǒng)始終處在“可用”狀態(tài)。 3. 定期進(jìn)行消防電梯功能檢查 要求每半年進(jìn)行一次消防電梯迫降試驗，迫降以后要求消防電梯能用消防員的專用鑰匙打開啟用。 4. 定期進(jìn)行消防功能檢查 一年一次定期抽樣對樓道煙感探測器進(jìn)行吹煙試驗；手動報警按鈕報警試驗；消火栓手動遠(yuǎn)程啟泵試驗，與此同時進(jìn)行消防廣播試音。在吹煙、手動報警及消火 栓遠(yuǎn)程啟泵試驗的同時，消防監(jiān)控中心主機(jī)顯示消防報警地址，防排煙風(fēng)機(jī)聯(lián)動正常，樓層風(fēng)閥打開，警鈴響起。在進(jìn)行消防試驗時必須事先“公告”通知物業(yè)區(qū)域業(yè)主，以免引起恐慌。消防功能試驗中應(yīng)檢查： （ 1） 防排風(fēng)煙機(jī)啟停是否正常，有無異聲、異味，風(fēng)管有無銹蝕，并及時給風(fēng)機(jī)拖動電機(jī)軸承加注黃油潤滑； （ 2） 檢查風(fēng)閥“開 —— 關(guān)”是否靈活，風(fēng)量是否足夠，有無異物阻塞。應(yīng)定期個風(fēng)閥聯(lián)結(jié)件處抹油防銹。 5. 發(fā)電機(jī)維護(hù)檢查 大廈自備發(fā)電機(jī)主要是具備火災(zāi)事故時，市政停電情況下提供電梯、消防泵、公共通道照明、放排煙風(fēng)機(jī)等緊急電源，因此對其定期 進(jìn)行維護(hù) 性試運行必不可少。一般一個月試運行一次約 15 分鐘，平時保證機(jī)油、柴油和冷卻水量充足。主要檢查項目有： （ 1） 發(fā)電機(jī)蓄電池電量是否足夠，必要時定期附加充電。定期更換陳舊的電池液； （ 2） 經(jīng)常檢查潤滑機(jī)油的酸堿度、色澤、黏度和雜質(zhì)量，及時更換陳舊機(jī)油； （ 3） 定期檢查水格油格，保證循環(huán)冷卻水路和柴油油管的暢通； （ 4） 一年一次檢查化煙部位，清理煙垢，提高發(fā)電效率，延長發(fā)電機(jī)使用壽命。 6. 消防監(jiān)控主機(jī)的檢查 通常消防監(jiān)控主機(jī)都有自檢功能，每天檢查一次，搜尋系統(tǒng)故障及時排除。保持主機(jī)工作環(huán)境干燥、環(huán)境溫度控制在 25oC 室溫。并經(jīng)常檢查主機(jī)附 屬部件的功能是否正常，如打印機(jī)打印功能，計算機(jī)地址顯示功能和主機(jī)自備電源切換功能等是否正常，如發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時修復(fù)或更換故障部件。因為消防監(jiān)控主機(jī)是整個消防警報系統(tǒng)的“心臟”。正確使用，精心維護(hù)是保證這個“心臟”正常工作的關(guān)鍵。 7. 噴淋系統(tǒng)的試驗檢查 噴淋系統(tǒng)主要用于物業(yè)公共區(qū)域內(nèi)自動滅火，當(dāng)噴淋頭在特定的溫度以上爆裂時自動噴水滅火并啟動噴淋泵。消防管理員通常每半年對噴淋管末端放水試驗至啟動噴淋泵止。觀察記錄水壓表變化及噴淋泵運行情況。對噴淋系統(tǒng)及管道閥門的維護(hù)保養(yǎng)工作與消火栓類似。 8. 溫感、煙感及防火門檢查 對 煙感和溫感及防火分隔卷簾門的試驗檢查，一般一年一次。煙感試驗采用吹煙的辦法，而溫感試驗最好采用電熱吹風(fēng)，不提倡使用明火燃燒。試驗后要求消防主機(jī)能顯示試驗地址并聯(lián)動分隔區(qū)防火卷簾門下降，降到中部時應(yīng)約有 10 秒鐘停留時間以便區(qū)內(nèi)人員逃生，最后降至底部。這些功能試驗必須同時伴有警鈴報警聲。在卷簾門下降的同時，消防管理員應(yīng)檢查卷簾門下降有無異聲，并給門動力傳動部件加油潤滑及防銹。 消防設(shè)備的維護(hù)檢查看似平凡，但它是保證物業(yè)區(qū)域消防系統(tǒng)正常運行的基礎(chǔ)，消防工作人員的工作是保證系統(tǒng)在需要時，能真正啟動消防設(shè)備保障物業(yè)安 全。 （七） 消防設(shè)備的運行管理 在日常的消防設(shè)備運行管理過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)首先是要做好消防設(shè)備運行的勞動組織。勞動組織的具體任務(wù)要從以下幾個方面入手開展工作： 1. 在合理分工與協(xié)作的基礎(chǔ)上，合理配置勞動力。 2. 根據(jù)消防設(shè)備的操作技術(shù)要求與崗位設(shè)置的要求，采取合理的組織形式以提高工作效率，主要包括： （ 1） 定員工作； （ 2） 作業(yè)組的組織； （ 3） 作業(yè)輪班組織。 3. 建立完善消防設(shè)備的管理制度，管理制度是工作的依據(jù)與準(zhǔn)則，主要包括： （ 1） 消防設(shè)備的安全操作規(guī)程； （ 2） 消防設(shè)備的巡檢工作制度； （ 3） 崗位職責(zé)； （ 4） 值班與交接班制度； （ 5） 記錄與報表制度； （ 6） 報告制度 與服務(wù)規(guī)范等。 三、 電梯運行與管理 電梯作為人們?nèi)粘５拇怪边\輸工具，其安全性能和舒適性能是備受人們的關(guān)注，在日常的電梯運行管理當(dāng)中如何將電梯運行好、管理好是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作重點，因為電梯運行管理的好與壞關(guān)系到電梯的使用壽命和使用安全，所以規(guī)范電梯運行管理工作，是確保電梯良好運行的前提。要運行和管理好電梯，就必須對電梯設(shè)備進(jìn)行全面細(xì)致了解，只有了解和熟悉電梯的功能和具體操作，才能做好電梯的管理和安全運行，確保業(yè)主及有關(guān)人員的安全使用。 （一） 電梯分類 1. 電梯按用途分為 （ 1） 乘客電梯； （ 2） 載貨電梯； （ 3） 客貨電梯； （ 4） 病床電梯； （ 5） 住 宅電梯； （ 6） 服務(wù)電梯（供圖書館、辦公樓、飯店運送圖書、文件、食品等，不允許人員進(jìn)入的電梯）； （ 7） 觀光電梯。 2. 電梯按速度分為： （ 1） 低速電梯（ 1m/s）； （ 2） 快速電梯（ 2m/s）； （ 3） 高速電梯（大于 2m/s） . 3. 電梯按拖動方式分為： （ 1） 交流電梯； （ 2） 直流電梯。 4. 電梯按驅(qū)動方式分為： （ 1） 液壓式電梯； （ 2） 螺旋式電梯。 5. 電梯按操作方式分為： （ 1） 乘客自己操作電梯； （ 2） 專門操作員操作電梯。 6. 電梯按控制方式分為： （ 1） 手柄操縱電梯； （ 2） 按鈕控制電梯； （ 3） 信號控制電梯； （ 4） 集選控制電梯； （ 5） 并聯(lián)控制電梯； （ 6） 群控電梯。 （二） 電梯的組成 電梯一般由機(jī)房、井道、轎廂和 層站組成。 1. 機(jī)房 機(jī)房是電梯的重要組成部分，是安裝曳引機(jī)、電器控制柜、限速器的房間。機(jī)房一般設(shè)置在井道的上方，有足夠的空間，通風(fēng)良好。 2. 井道 井道是為轎廂和對重裝置運行而設(shè)置的垂直筒體，由頂板、井道壁、底坑和轎廂軌道等組成。 3. 轎廂 轎廂是用來運送乘客或貨物的箱體，由于各類電梯的用途不同，轎廂的結(jié)構(gòu)也不一樣?？吞蒉I廂內(nèi)裝飾有各種豪華的轎頂結(jié)構(gòu)及轎壁飾面。 4. 層站 層站是指各樓層用于出入轎廂的地點，層站主要包括層樓顯示器、自動廳門開關(guān)、手動鑰匙開關(guān)、廳門呼梯鈕、到站鐘等。 （三） 電梯運行管理的主要工作 在日常的電梯運行 管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)從以下幾個方面開展工作。 1. 依據(jù)電梯生產(chǎn)廠家提供的圖紙及相關(guān)的技術(shù)資料，制定本物業(yè)區(qū)域內(nèi)電梯的安全運行和維護(hù)保養(yǎng)規(guī)章制度和工作程序。 2. 工作程序包括：值班安排、操作規(guī)程、應(yīng)急處理、日常巡檢及保養(yǎng)方案。 3. 建立電梯技術(shù)檔案，將電梯的原始技術(shù)資料、安裝驗收資料、檢測維修資料進(jìn)行分類歸檔，妥善保管。 4. 熟悉電梯的日常消耗材料的種類及規(guī)格，并適當(dāng)?shù)膫渲靡恍┏Ｓ玫南钠?，如照明燈、機(jī)油等。 5. 選擇有專業(yè)資格證書的專業(yè)電梯維護(hù)保養(yǎng)公司作為電梯的維護(hù)保養(yǎng)單位，并簽訂維護(hù)保養(yǎng)合同，確定維護(hù)保養(yǎng)的等級和維