【正文】 理處成立接管驗收小組，確保小區(qū)物業(yè)及其附屬設備設施的的接管驗收工作的有效開展，使工程質(zhì)量符合接管驗收的標準以及遺留工程的完善化處理，盡可能減少業(yè)主收樓后產(chǎn)生的遺留工程數(shù)量，達成遺留工程處理的方式、方法以及施工單位不能及時完成維修物業(yè)公司可采取的措施，避免后期遺留工程的處理給日常管理帶來不便。接管驗收的工作流程建造公司工程部書面通知物業(yè)公司（活力粵港管理處）接管驗收的具體時間安排物業(yè)公司組織管理處組抽調(diào)人員組建接管驗收小組，專項負責小區(qū)的接管驗收工作；由接管驗收小組參照國家相關規(guī)定制定樓宇、設備、設施的接管驗收標準物業(yè)公司（管理處）和建造公司工程部在接管驗收前約定時間召開“接管驗收前期會議” ；會議參加人員為：物業(yè)公司領導、接管驗收小組成員、建造公司領導、建造公司工程部工程師以及施工單位代表；確定接管驗收的排期、接管驗收的方式、方法以及接管驗收的標準；確定接管驗收遺留工程的處理流程、處理完成時間以及未完成遺留工程處理物業(yè)公司可采取的處理措施等。按照與建造公司的約定排期現(xiàn)場組織進行接管驗收工程項目遺留工程的統(tǒng)計和遞交；已接管驗收完畢部分的資料移交；施工單位對遺留工程的處理；管理處派專人對遺留工程的處理進行配合、跟進及現(xiàn)場監(jiān)督。遺留工程的復驗接管驗收末次會議，參加人員為物業(yè)公司領導、接管驗收小組主要人員、建造公司領導、建造公司工程部工程師及施工隊代表；簽署接管驗收項目的移交書；達成業(yè)主收樓時和保修期時間內(nèi)產(chǎn)生遺留工程的處理方式、方法以及施工單位不能及時完成遺留工程處理物業(yè)公司可采取的措施。資料歸檔30 / 35不合格第二部分 入住期業(yè)主收樓 舉辦隆重簡樸的業(yè)主收樓儀式，有效縮短業(yè)主對活力粵港了解、熟悉、認同的這一心理過程，展現(xiàn)物業(yè)管理人的良好形象，為共同營造安寧、祥和、積極向上的小區(qū)所特有的氛圍和良好的社區(qū)物業(yè)管理大環(huán)境，獲得一個良好的開端。與建造公司銷售部確認業(yè)主收樓時間段，按照物業(yè)公司收樓方案由銷售部分批次通知業(yè)主收樓的日期；收樓前的準備工作；31 / 35成立業(yè)主收樓統(tǒng)籌小組；業(yè)主收樓前的物資準備，如：手提袋、收樓資料、小禮品、檔案袋、鑰匙柜、資料柜等；與建造公司、施工單位協(xié)商收樓遺留工程的現(xiàn)場跟進處理，展示發(fā)展商的實力及物業(yè)公司的良好形象；由財務部確認業(yè)主收樓時應交納的費用清單；收樓現(xiàn)場聯(lián)絡其他協(xié)作單位現(xiàn)場辦公，同時向業(yè)主重點介紹物業(yè)公司專門搭建的“商務信息溝通平臺” ；辦理入住手續(xù)流程圖（在對外公布的收樓期間內(nèi)設置臨時收樓集中辦公地點、采取一站式服務的方式）二、裝修管理為了加強活力粵港住宅室內(nèi)裝飾裝修的管理，保證業(yè)主裝飾裝修期間的工程質(zhì)量和安全，維護活力粵港外觀形象的統(tǒng)一、美觀和小區(qū)公共安全及全體業(yè)主的共同利益，保證小區(qū)業(yè)主裝修工作順利進行。屆時活力粵港將設立工程部管轄下的裝修審批服務處，由一名專職裝修審批管理員（臨時設置崗位）負責業(yè)主裝修手續(xù)的報批、審批，提供一條龍式的便利服務，同時結合“活力粵港商務信息溝通平臺”發(fā)布的裝修指引信息，供業(yè)主選擇合適的裝修方案及經(jīng)管理處審核合格的裝修單位進行裝修，充分發(fā)揮“商務信息溝通平臺”的導向功能、約束功能，架起管理處與住戶、管理處與裝修單位、住戶與裝修單位之間的橋梁，真正提驗證業(yè)主身份一站式服務(辦理各種手續(xù))繳清各項費用領取單元鑰匙 收樓遺留工程處理32 / 35高住戶、裝修公司按章裝修的自覺性。對于活力粵港裝修管理，我們擬圍繞以下管理要點進行：按照《建設部令第 110 號住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》 ，結合活力粵港實際情況，制定活力粵港室內(nèi)裝飾裝修管理辦法；從業(yè)資格：裝修施工單位必須持有省、市一級主管部門頒發(fā)的《承建資格證書》 ，專業(yè)技術人員要求持有市主管部門頒發(fā)的上崗證；開工申報登記：居民在對家居進行裝修前，必須會同其委托的裝修單位向活力粵港管理處申報登記；裝修保證金：在辦理開工申請審批時，應向物業(yè)管理單位交納標準房2022 元、復式房 3000 元的裝修保證金；裝修過程中的禁止行為：未經(jīng)原設計單位或者具有相應資質(zhì)等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構；將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；損壞房屋原有節(jié)能設施，降低節(jié)能效果；其他影響建筑結構和使用安全的行為。裝修噪音管理：嚴格制定小區(qū)內(nèi)裝修施工時間以及施工時噪音過大項目的施工時間；裝修垃圾管理：裝修垃圾按要求，用袋裝好運放到管理處指定的垃圾清運點；裝修現(xiàn)場消防管理：現(xiàn)場按要求配備滅火器，動火作業(yè)時需報管理處批準后方能作業(yè)，同時管理處派監(jiān)管員到現(xiàn)場監(jiān)督作業(yè)；33 / 35裝修期間的電梯使用管理：規(guī)定電梯幫運的作業(yè)時間以及電梯搬運物品的種類以及重量、尺寸等；裝修期間的水電管理：嚴格控制在用戶表后作業(yè)，禁止私自戶外駁接臨時用水電；裝修過程巡查監(jiān)管：在裝修過程中，由裝修審批管理員和片區(qū)物業(yè)助理、治安巡邏員交叉監(jiān)管；裝修人員管理：嚴格裝修施工人員管理制度，統(tǒng)一佩帶由管理處制作的裝修馬甲及裝修人員出入證，并規(guī)定裝修人員在小區(qū)的工作時間及出入管理辦法；違章裝修的管理：針對違章裝修的情節(jié)輕重，可作如下處理：現(xiàn)場整改、責令恢復原狀、扣留或沒收工具、賠償經(jīng)濟損失、訴諸法律等；裝修驗收管理：擬設想裝修驗收由裝修審批服務處及客戶服務部聯(lián)合完成。第三部分 常規(guī)期結合活力粵港地理位置以及小區(qū)自身結構多元化的特點，活力粵港常規(guī)期物業(yè)管理從以下幾個方面進行闡述：一、保安管理治安管理是常規(guī)期物業(yè)管理的重點，管理采取“以人防為主，技防和物防為輔”的整體思路。保安隊伍建設——建立一支高素質(zhì)的保安隊伍保安隊伍建設按高標準嚴要求的指導思想，嚴抓培訓上崗、考核上崗等環(huán)節(jié)，實行“軍事化管理” ，在編制上擬設立班長負責下小組長制度，加強監(jiān)督職責。建立業(yè)務、績效考核與工資掛鉤的機制，保持保安員的高素質(zhì)和戰(zhàn)斗力。治安防范——采取“三崗”結合的科學防范體系全面實施“三崗”結合的防范模式，即巡邏崗、守衛(wèi)崗、機動崗聯(lián)合防范，著重安防點、線、面的配合與互動；粵港花園周邊治安狀況較為復雜，加之臨街商鋪及中間市政路的規(guī)劃，擬保安巡邏采取徒步、單車、摩托車三速巡邏，統(tǒng)籌安排“三速”巡邏時間，并利用小區(qū)智能化系統(tǒng)進行監(jiān)控；34 / 35守衛(wèi)崗采取出入門崗與重點防范區(qū)域固定崗相結合的方式，嚴格執(zhí)行“出入來防登記”與“區(qū)內(nèi)可疑人員問詢”相結合的防范模式。機動崗屬保安部快速反應及快速支援單位，充分配合其他崗位的需求和互補。二、車輛管理活力粵港配套設有地下停車場，相對緩和了后期停車難的問題，為了確保后期停車場車位搶占、收費等問題，我們擬從以下方面進行車場管理：合理規(guī)劃行車交通，實行規(guī)范化管理。根據(jù)活力粵港的實際情況，合理規(guī)劃進出口和行駛路線，對交通車輛行駛規(guī)范化管理，具體表現(xiàn)在標志規(guī)范、指揮規(guī)范、制度規(guī)范等方面。健全小區(qū)車輛檔案，按區(qū)域規(guī)劃租賃停車位，減少停車收費及車位占停問題。三、環(huán)境管理依據(jù)活力粵港樓盤發(fā)展方向的定位以及物業(yè)公司未來創(chuàng)榮譽的需要，主要從以下幾方面闡述： 清潔綠化管理管理處制定“清潔綠化檢查標準” ，由物業(yè)公司職能部門與管理處監(jiān)督部門聯(lián)合交叉檢查。從檢查效果體現(xiàn)日常工作中存在的問題，針對問題展開培訓，不斷持續(xù)改進。 噪音污染管理（1） 參照“東莞市環(huán)境噪音標準”制定小區(qū)環(huán)境噪音控制標準，體現(xiàn)于“業(yè)主公約”章程里面，給后期管理帶來理論依據(jù)。（2） 將噪音管理納入客服部及保安部管理職責，全員參與，第一時間發(fā)現(xiàn)并制止噪音污染的行為。（3） 在社區(qū)文化宣傳上面，加大對噪音危害的宣傳。 住戶日常行為管理（1） 倡導員工在小區(qū)內(nèi)的日常行為，以此帶動廣大住戶，如員工發(fā)現(xiàn)地面垃圾隨手撿入垃圾桶等。（2） 加大環(huán)境宣傳力度，如“高空拋物的危害” 、 “占用公共通道”等。四、設備設施管理 定設備設施運行維修管理手冊，嚴格按章作業(yè)； 完善設備設施配套，確定設備設施管理責任人； 建立設備設施應急方案； 由物業(yè)公司職能部門與管理處監(jiān)督部門定期或不定期進行檢查考評， 發(fā)現(xiàn)問題及時整改；35 / 35五、消防管理 立活力粵港消防應急預備隊，定期組織消防演習，加強消防觀念； 制定消防設備設施檢查實驗計劃，每月定期有由保安部負責實施，確保消防設施的良好使用狀態(tài)； 每季度物業(yè)公司組織消防大檢查，監(jiān)督消防設備設施檢查實驗計劃的落實有效。六、客戶服務 每月分片區(qū)定期走訪住戶，每半年做一次客戶滿意度調(diào)查，了解住戶需求及管理中的不足，保持管理處工作持續(xù)改進信息的收集工作； 利用“商務信息溝通平臺”及“短信雙向信息溝通平臺”定期向住戶發(fā)布各類通知信息。 推行“首問責任制” ，將住戶放在第一為，給予住戶受尊重的感覺，解決住戶各類投訴、需求問題。