【正文】 ；④水位表水位應(yīng)處于1/2位置；⑤長時(shí)間停爐（5小時(shí)以上）應(yīng)關(guān)閉供水閥、進(jìn)油閥、回油閥、回油網(wǎng)，但禁止關(guān)閉快門閥；⑥切斷鍋爐電源；⑦鍋爐全部停止運(yùn)行后，應(yīng)切斷油泵電源、軟水泵電源、鍋爐電源；⑧鍋爐全部停止運(yùn)行后，禁止向除水器進(jìn)水。維修保養(yǎng)：①每日清掃、擦洗所有設(shè)備及工作場(chǎng)所，否則接班人員有權(quán)拒絕接班；②每班沖洗水位計(jì)一次；③每班定期排水一次；④每日定期手動(dòng)安全閥一次；⑤每班做爐火、軟水及離子交換器化驗(yàn)一次，離子交換器水硬度≥—3小時(shí)化驗(yàn)一次，當(dāng)水硬度＞；⑥凝結(jié)水排放管應(yīng)每天日班排放一次并檢查水質(zhì)清潔度，化驗(yàn)水指標(biāo)；⑦每周檢查給水濾網(wǎng)、油過濾器、濾汪一次；⑧對(duì)所有有跑、冒、漏問題的閥及時(shí)修復(fù)；⑨對(duì)所有泵閥（軟水、污水）、軟水箱等附屬設(shè)備進(jìn)行年大修及清洗。注意事項(xiàng)：①若供油系統(tǒng)不完善，運(yùn)行人員應(yīng)時(shí)時(shí)注意日用油箱的液位控制器的工作狀況及送排風(fēng)及的工作狀況；②無關(guān)人員未經(jīng)許可不得進(jìn)入鍋爐房；③嚴(yán)禁在工作場(chǎng)所動(dòng)用名火和吸煙；④排水溝內(nèi)如有柴油流入，應(yīng)用水沖洗干凈，并用排物泵排凈；⑤工作現(xiàn)場(chǎng)保持整潔，不得有油漬等；⑥一旦發(fā)生火情，應(yīng)立即通知保安，并采取相應(yīng)的消防措施。六、電梯的管理與維護(hù) 電梯操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容 （1）根據(jù)各種類型的電梯圖紙資料及技術(shù)性能指標(biāo)，制定電梯安全維修保養(yǎng)的規(guī)章制度。（2）對(duì)電梯運(yùn)行人員和維修人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，堅(jiān)持勞動(dòng)主管部門的資質(zhì)審查、持證上崗制度。（3）重視和落實(shí)電梯的保修和安全年檢工作。（4）除電梯的日常保養(yǎng)維護(hù)外，電梯的故障修理必須由經(jīng)勞動(dòng)部門審查認(rèn)可的單位和人員承擔(dān)。（5）必須堅(jiān)持定期檢查維護(hù)保養(yǎng)工作計(jì)劃，健全電梯設(shè)備檔案及修理記錄。（6）電梯鑰匙要有專人管理，停梯須出告示。（7）電梯運(yùn)行管理中發(fā)生任何故障時(shí)，要首先救護(hù)乘客出梯。（8）做好電梯的好電計(jì)量及收費(fèi)工作。（9）保持電梯機(jī)房、井道、轎箱的清潔及空氣流通。（10）定人定時(shí)對(duì)軌道、門導(dǎo)軌進(jìn)行清潔，加油潤滑等。 電梯操作、保養(yǎng)和維修的基本制度 （1）電梯工作制度 ①嚴(yán)格執(zhí)行電梯設(shè)備的安全操作規(guī)程和巡回檢查制度。 ②堅(jiān)持工作崗位，值班時(shí)間不做與本崗位無關(guān)之事。 ③密切監(jiān)視和掌握各級(jí)的運(yùn)行動(dòng)態(tài)。遇重大活動(dòng)，及時(shí)做好需變動(dòng)的電梯運(yùn)行方式的調(diào)度、管理工作，必要時(shí)可設(shè)置專梯以適應(yīng)客流量的需要。 ④每日19：00以后及節(jié)假日期間，由于客流量減少，一般可關(guān)閉數(shù)部電梯。⑤按時(shí)完成設(shè)備的定期保養(yǎng)和維修工作。⑥認(rèn)真學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，熟悉設(shè)備結(jié)構(gòu)與性能，做到判斷故障準(zhǔn)確，處理迅速及時(shí)。⑦值班人員違反制度或使之造成設(shè)備損壞的，將追究其責(zé)任。 （2）電梯維修、保養(yǎng)操作規(guī)程 ①電梯停駛保養(yǎng)時(shí)，首先應(yīng)切斷控制電源，確保安全。 ②電梯機(jī)房要保持整潔，做到無積灰，無蛛網(wǎng)，地板上無垃圾和灰塵；電梯機(jī)房不得堆放雜物和易燃物品，不準(zhǔn)閑人進(jìn)入，不準(zhǔn)住人；電梯機(jī)房要有明亮的采光，窗玻璃完好無損且光明清晰，通風(fēng)良好，并配有必要的消防器材。 ③電動(dòng)機(jī)全部外形要擦凈，做到無油垢、無黃油，底盤無機(jī)油。 ④電梯控制屏用吹風(fēng)器或用漆刷輕撣，做到無灰塵；磁鐵接觸開關(guān)無銹蝕，無油垢，如有油垢，用酒精棉花擦凈，以防磁鐵得電后被粘結(jié)吸住不放，造成電動(dòng)繼續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)。⑤井道底坑如有積水，必須首先斷點(diǎn)，然后排除。有漏水、滲水情況，一定要修好，同時(shí)要將垃圾清除干凈，不得堆放雜物，保持底坑整潔，確保電梯下越程的極限開關(guān)有效動(dòng)作。⑥轎箱內(nèi)外、頂上、地下均需經(jīng)常擦凈，防止生銹腐蝕；要定期油漆，保持清潔美觀。⑦各層站廳門及地坎槽要經(jīng)常清潔，易防門腳阻塞而影響廳門暢通。廳門外要定期擦凈，保持整潔衛(wèi)生。⑧電梯檢修后保養(yǎng)時(shí)必須掛牌，確認(rèn)轎箱內(nèi)無乘客后，方可停機(jī)。⑨在較箱頂維修和保養(yǎng)時(shí)，除了判斷故障和調(diào)試需要外，禁止快車運(yùn)行。工作時(shí)必須帶安全帽。⑩井底作業(yè)時(shí)，禁止關(guān)閉廳門（廳站留有人監(jiān)視時(shí)除外），廳門口必須擺設(shè)告示牌，防止無關(guān)人員靠近。⒒電梯凡是轉(zhuǎn)動(dòng)機(jī)件均需交由潤滑，要做到定點(diǎn)、定質(zhì)、定量、定期、定人，確保安全運(yùn)行。⒓維修保養(yǎng)工作后，必須認(rèn)真清理現(xiàn)場(chǎng)，清點(diǎn)工具和物品。⒔機(jī)房、井道因工作需要?jiǎng)踊饡r(shí)，必須遵守大廈動(dòng)火規(guī)定，辦好動(dòng)火證，指定專人操作和監(jiān)視，事后清理火種。七、電話通訊設(shè)備的管理和維護(hù) 程控交換機(jī)的性能 （1）系統(tǒng)性能是指根據(jù)系統(tǒng)配制而賦予用戶交換機(jī)系統(tǒng)的能力（容量和軟件包）。 （2）分機(jī)性能 是指系統(tǒng)賦予特定的分機(jī)裝置的性能。分機(jī)性能取決于服務(wù)等級(jí)（COS），它包括性能服務(wù)等級(jí)（FCOS）、呼入服務(wù)等級(jí)（ICOS）、呼出服務(wù)等級(jí)（ECOS）等。 （3）話務(wù)臺(tái)性能。是指針對(duì)話務(wù)臺(tái)所擁有的性能，使呼叫處理簡化，提高工作效率（接通率）。 程控交換機(jī)的操作 用戶程控交換機(jī)的操作一般可以分成機(jī)務(wù)操作和話務(wù)操作兩部分。為了確保程控交換機(jī)的正常運(yùn)行，電話通訊部門的機(jī)務(wù)員和話務(wù)員都必須嚴(yán)格按照操作程序進(jìn)行規(guī)范操作。（1） 機(jī)務(wù)工作的操作程序①每日主動(dòng)監(jiān)測(cè)交換機(jī)、各線路和其它硬件設(shè)備的工作情況，并認(rèn)真翻閱交接記錄。 ②接到用戶或話務(wù)員的故障報(bào)告，應(yīng)代好所需的工具，及時(shí)前往搶修，力爭(zhēng)在最短的時(shí)間內(nèi)排除故障，并認(rèn)真做好記錄。 ③如遇故障一時(shí)無法排除，應(yīng)立即逐級(jí)匯報(bào)，并積極做好配合工作。 ④如遇電話局電纜或交換機(jī)硬、軟件發(fā)生重大故障，應(yīng)立即通知有關(guān)單位前來搶修，同時(shí)在記錄本上做好詳細(xì)記錄（故障發(fā)生的時(shí)間、地點(diǎn)、原因、搶修時(shí)間、人員姓名等）。⑤一切以集體利益為重，在工作重要做到相互配合，發(fā)揮各自特長，及時(shí)排除故障。⑥定時(shí)完成業(yè)主或使用人的各項(xiàng)電信業(yè)務(wù)。⑦每月一次對(duì)業(yè)主或使用人電話費(fèi)進(jìn)行打印結(jié)算，并隨時(shí)接受電話費(fèi)的查詢工作。 （2）話務(wù)工作的操作程序 ①擋板適應(yīng)首先翻閱交接班記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。 ②話務(wù)臺(tái)燈亮，鈴響三次之內(nèi)，話務(wù)員應(yīng)快速接聽來電，并用標(biāo)準(zhǔn)普通話和規(guī)范英語接待來電者。 ③聽完來電者敘述后，話務(wù)員應(yīng)快速、準(zhǔn)確地幫轉(zhuǎn)接相應(yīng)分機(jī)。 ④當(dāng)分機(jī)回跳話務(wù)臺(tái)時(shí)，表明分機(jī)無人接聽，話務(wù)員應(yīng)位用戶轉(zhuǎn)接其它相關(guān)分機(jī)。⑤若來電為長途，且需轉(zhuǎn)接的分機(jī)占線時(shí)，話務(wù)員有責(zé)任強(qiáng)插該占線用戶，通知其有長途電話，請(qǐng)掛機(jī)以接聽長途。⑥當(dāng)來電咨詢各種電信業(yè)務(wù)時(shí)，話務(wù)員應(yīng)正確、及時(shí)地告知用戶所要了解的信息。⑦如話務(wù)員對(duì)一些疑難問題一時(shí)解決不了，應(yīng)在交接本上做好詳細(xì)記錄，并口述給接班人員。 （3）電話總機(jī)的應(yīng)急操作程序 ①如遇突發(fā)性停電，應(yīng)轉(zhuǎn)用自備蓄電池供電，以確保通訊暢通，并及時(shí)匯報(bào)工程設(shè)備部門進(jìn)行搶修。 ②如發(fā)現(xiàn)可疑電話，應(yīng)迅速報(bào)安全保衛(wèi)部門，并做好堅(jiān)聽記錄。 ③如發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)采取自救，并同時(shí)報(bào)消防部門。 ④如發(fā)生突發(fā)性及其故障，應(yīng)及時(shí)搶修。 ⑤如接到報(bào)警電話，應(yīng)迅速按其性質(zhì)轉(zhuǎn)報(bào)各有關(guān)部門。程控交換機(jī)的維護(hù)、管理 完好的設(shè)備是優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)，良好的維修保養(yǎng)是延長設(shè)備壽命和安全運(yùn)行的保證。電話通訊部門的管理人員和操作人員要非常重視設(shè)備管理工作，要按照有關(guān)的制度要求，認(rèn)真做好用戶程控交換機(jī)的維護(hù)、管理。（1）用戶程控交換機(jī)機(jī)房的工作制度 ①機(jī)房內(nèi)應(yīng)有人進(jìn)行24小時(shí)值班，值班人員應(yīng)認(rèn)真做好當(dāng)班紀(jì)錄，并做好交接班工作。 ②嚴(yán)格遵守崗位職責(zé)和有關(guān)的各項(xiàng)規(guī)章制度。 ③嚴(yán)禁與機(jī)房無關(guān)的人員進(jìn)入機(jī)房，非本專業(yè)人員嚴(yán)禁操作、使用機(jī)房內(nèi)的有關(guān)設(shè)備。 ④嚴(yán)格遵循程控交換機(jī)機(jī)房的各項(xiàng)操作規(guī)程，按時(shí)完成周期檢測(cè)，做好日常維護(hù)工作，確保程控交換機(jī)的正常運(yùn)行。 ⑤未經(jīng)同意，不得隨意修改各類管理數(shù)據(jù)。 ⑥注意安全，避免發(fā)生人為故障。不得隨意拆卸機(jī)器、設(shè)備零件，如遇較大故障，應(yīng)及時(shí)逐級(jí)匯報(bào)。（2）用戶程控交換機(jī)機(jī)房的環(huán)境衛(wèi)生制度。①機(jī)房環(huán)境應(yīng)保持在最佳條件下，即溫度在20—25攝氏度，絕對(duì)濕度在6—18克H2O/立方米，相對(duì)濕度在20%70%范圍之內(nèi)。 ②嚴(yán)格控制機(jī)房內(nèi)的極限條件，即溫度在10—40攝氏度，絕對(duì)濕度在2—25克H2O/立方米，相對(duì)濕度在20%80%范圍之內(nèi)。 ③機(jī)房內(nèi)的獨(dú)立分體空調(diào)機(jī)的送風(fēng)量與制冷量之比應(yīng)該是1：2或1：3，必須安裝粗效或中效的過濾器。 ④機(jī)房的防塵要求為每年積塵應(yīng)限制在10克/平方米范圍之內(nèi)。 ⑤進(jìn)入機(jī)房要在過濾門廊內(nèi)換鞋，以保證地面整潔。 ⑥防靜電地板要每天吸塵，絕對(duì)不能用掃帚清除。 用戶程控交換機(jī)的周期維護(hù)及例行測(cè)試制度見表用戶程控交換機(jī)的周期維護(hù)及例行測(cè)試制度編號(hào)項(xiàng) 目周期備 注1出中繼撥號(hào)音測(cè)聽日2主、備用音流，全流測(cè)聽日3夜間服務(wù)轉(zhuǎn)接后撥打日4出、入中繼撥號(hào)測(cè)試月5GGF蓄電池清、檢、潤月包括比重、電壓測(cè)量，鉛過橋、隔外帽、面蓋板、電池槽、木架清潔、端子連接、液面高度檢查6整流器清、檢、潤月包括告警性能測(cè)試7配線架清潔、整潔季8所具程控性能全面測(cè)試半年9音流電路測(cè)試半年10CPU板、TDB板等備件檢查月11市電中斷轉(zhuǎn)換性能檢查月檢查能否轉(zhuǎn)換道備用電源（蓄電池）上，無備用電源的測(cè)試則檢查能否把全部中繼轉(zhuǎn)倒制定的分機(jī)上12GGF蓄電池放電測(cè)試年13接地線電阻測(cè)試年14分機(jī)室內(nèi)線整治二年15分線箱清潔整理二年16引入線整治二年17電器、工具、儀表、保安帶工作樣安全見檢查年第五章 規(guī)章制度及服務(wù)意識(shí)現(xiàn)代物業(yè)管理的涵義，其最主要的內(nèi)容就是專業(yè)化管理。首先，要建立一系列管理制度；其次，由于物業(yè)管理的服務(wù)性，在維修管理中要注意增強(qiáng)員工的服務(wù)意識(shí)。一、管理制度 接管驗(yàn)收制度設(shè)備驗(yàn)收工作是設(shè)備安裝或檢修停用后轉(zhuǎn)入使用的一個(gè)重要過程，把住這一關(guān)，對(duì)日后的管理和使用有著很重要的意義。因此，在進(jìn)行房屋設(shè)備的運(yùn)行管理和維修管理之前，首先要做好房屋設(shè)備的接管驗(yàn)收工作，接收好房屋設(shè)備的基礎(chǔ)資料。接管驗(yàn)收不僅包括對(duì)新建房屋附屬設(shè)備的驗(yàn)收，而且包括對(duì)維修后房屋設(shè)置的驗(yàn)收以及委托加工或購置的更新設(shè)備的開箱驗(yàn)收。房屋設(shè)備的第一次驗(yàn)收為初驗(yàn)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)商定解決意見，并確定復(fù)驗(yàn)時(shí)間。對(duì)經(jīng)復(fù)驗(yàn)仍不合格的應(yīng)限定解決期限。對(duì)設(shè)備的缺陷及不影響使用的問題可作為遺留問題簽定協(xié)議保修或賠款補(bǔ)償。這類協(xié)議必須是設(shè)備能夠使用、且不致出現(xiàn)重大問題時(shí)方可簽訂。驗(yàn)收后的驗(yàn)收單與協(xié)議等文件應(yīng)保存好。 預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度 為了延長設(shè)備的使用壽命，防止意外損壞而按照預(yù)定計(jì)劃進(jìn)行一系列預(yù)防性設(shè)備修理、維護(hù)管理的組織措施和技術(shù)措施叫計(jì)劃維修保養(yǎng)制度。實(shí)行計(jì)劃性維修保養(yǎng)制度可以保證房屋設(shè)備經(jīng)常保持正常的工作能力，防止設(shè)備在使用過程中發(fā)生不應(yīng)有的磨損、老化、腐蝕等狀況，提高設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)效率；實(shí)行預(yù)防性維修保養(yǎng)制度，既可以延長設(shè)備的修理間隔期，降低修理成本，提高維修質(zhì)量，又可以保證房屋設(shè)備的安全運(yùn)行，對(duì)延長設(shè)備使用壽命，樹立物業(yè)管理企業(yè)的良好形象都將起到很重要的作用。 一般來說，進(jìn)行計(jì)劃維修保養(yǎng)的次序和期限是根據(jù)設(shè)備的使用特性和使用條件來決定的。 （1）確定維修保養(yǎng)的類別、等級(jí)、周期與內(nèi)容。 這些應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)設(shè)備的實(shí)際情況由工程技術(shù)人員制訂。一般根據(jù)維修與管理相結(jié)合的方法，采取大修集中、維修分散的組織形式。具體內(nèi)容包括：日常定時(shí)定點(diǎn)的常規(guī)保養(yǎng)周期（分周保養(yǎng)、半年保養(yǎng)、一年保養(yǎng)三個(gè)保養(yǎng)等級(jí)）；中修、大修、專項(xiàng)修理和更新改造的周期與內(nèi)容。 （2）制訂設(shè)備維修保養(yǎng)要求。 （3）實(shí)施預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度，并進(jìn)行監(jiān)督檢查。各設(shè)到備管理部門每年應(yīng)根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)工作的內(nèi)容和要求，編制預(yù)防性維修保養(yǎng)制度，分期、分批、分項(xiàng)下達(dá)給維修管理人員和設(shè)備操作使用人員實(shí)施，并進(jìn)行監(jiān)督和檢查。值班制度建立值班制度并嚴(yán)格執(zhí)行，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故隱患并排除故障，從而可保證設(shè)備安全、正常地操作運(yùn)行。具體內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面： （1）房屋設(shè)備值班人員必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要離崗時(shí)，必須由符合條件的人替崗，并向其交待離崗時(shí)間、去向； （2）按時(shí)巡查，作好記錄，及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故隱患，及時(shí)解決、及時(shí)報(bào)告； （3）接到請(qǐng)修通知，及時(shí)通知、安排有關(guān)人員搶修、急修； （4）不得隨意調(diào)換值班崗位，就餐實(shí)行輪換制。 交接班制度 搞好交接班工作，可以保證值班制度的實(shí)施。具體內(nèi)容有： （1）值班人員做好交接班工作，包括按巡查表認(rèn)真仔細(xì)巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，當(dāng)班問題盡量不留給下一班，并做好記錄和環(huán)境衛(wèi)生工作； （2）接班人員提前15分鐘時(shí)間上崗接班，清查了解所上班次，辦理好交接班手續(xù)； （3）值班人員辦完交接班手續(xù)后方可下班，若接班人員因故未到，值班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位，待接班人員到達(dá)并辦完手續(xù)后才能離開； （4）除值班人員外，無關(guān)人員不得進(jìn)入值班室。 報(bào)告記錄制度建立報(bào)告記錄制度可以讓物業(yè)經(jīng)理、技術(shù)主管和班組長及時(shí)了解設(shè)備的運(yùn)行情況及設(shè)備維修管理情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備管理中存在的問題，以便及時(shí)解決。具體內(nèi)容有： （1）向班組長報(bào)告。發(fā)現(xiàn)以下情況時(shí)，應(yīng)向班組長報(bào)告：主要設(shè)備非正常操作的開、停、調(diào)整及其他異常情況；設(shè)備出現(xiàn)故障或停機(jī)檢修；零部件更換或修理；維修人員工作去向；維修材料的領(lǐng)用；動(dòng)作人員暫時(shí)離崗。（2）向技術(shù)主管報(bào)告。發(fā)現(xiàn)下列情況時(shí)，應(yīng)向技術(shù)主管報(bào)告；重點(diǎn)設(shè)備非正常操作的啟動(dòng)、調(diào)整及異常情況；采用新的運(yùn)行方式；重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)搶修；系統(tǒng)故障及檢修；重要零件更換、修理、加工及改造；成批和大件工具、備件和材料領(lǐng)