【正文】 圖是否一致；⑥正式使用后，各用戶內(nèi)的主要用電設(shè)備數(shù)量、容量及使用規(guī)律與負荷變動情況等。 供電設(shè)備的管理與維護 （1）供電設(shè)備的管理對供電設(shè)備進行管理的目的是保證其正常運行，供電不間斷。用電量大的單位，為監(jiān)視供用電情況，達到安全可靠運行的目的，還必須設(shè)置一些聲、光、指示信號、控制計量儀表、保安防護系統(tǒng)、操作控制系統(tǒng)等輔助設(shè)施。每個用電點又通過一定數(shù)量的閘刀和熔斷器將電能再分配到各個用電器具，如電梯、電燈、插座等處使用。 用戶將低壓電流通過控制閘，根據(jù)需要將“電能”分配到各用電點，這項工作稱為配電；將高壓轉(zhuǎn)換成低壓的工作稱為變電。用電量小的單位一般多選用低壓供電的方式。所為高壓供電，是用戶直接從高壓線路上取得電源，通過自備的降壓變壓器，將高壓轉(zhuǎn)換成低壓（380伏/220伏），再分配給各用電點；低壓供電，是指從供電局已經(jīng)轉(zhuǎn)換成低電壓的線路上直接取得電源。（3）對于儲水池（箱、塔），應(yīng)貯存足夠的水量，并隨時補足；對于離心泵及其電機，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定，定時檢查保養(yǎng)，并應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定設(shè)置備用水泵。對于室內(nèi)外的管道，同樣應(yīng)做好冬季的防凍保溫工作，以確保它們處于良好的工作狀態(tài)。下面分別介紹各種設(shè)備的常見故障、產(chǎn)生原因及修理方法（見表）大便器高低水箱的常見故障、產(chǎn)生原因與修理方法常見故障產(chǎn)生原因修理方法不下水天平架挑桿鐵絲斷漂球定得過低接好調(diào)到合適的高度自 泄漂球失靈，漂桿腐蝕壞漂子門銷子折斷漂球與漂桿連接斷裂漂球被浸在水中漂桿定的過高漂子門不嚴換漂桿修配銷子更換漂球，避免漂球與他物相碰鎖母漏水高水箱不穩(wěn)填料失敗固定高水箱更換填料哈風排水口漏墊料失敗 墊料彈性不夠更換墊料更換墊料高水箱不 穩(wěn)受外力撞擊或拉繩用力大更換鋁墊或開腳螺栓，注意使用高水箱損 壞有細微裂紋嚴重損壞有膠布、外涂環(huán)氧樹脂更換高水箱沖洗管損 壞撞擊或高水箱挪位重新配管大便器的常見故障、產(chǎn)生原因與修理方法常見故障產(chǎn)生原因修理方法大便器堵塞、污水不流或流的很慢、樓板滲水存水彎有堵塞物排水管中有堵塞物用揣子揣或鉤子鉤打開掃除口疏通膠皮腕漏水，致使地面滲漏皮腕或銅絲蝕爛銅絲綁扎不良刨開地面更換刨開地面，重新綁扎大便器裂紋或破碎重物撞擊輕微裂紋嚴重破碎用水泥砂漿糊上更換大便器瓷存水彎損壞，不下水，有滲漏堵塞時用木棍亂捅刨開地面更換存水彎坐便器搖動地面木楔腐爛固定螺釘腐爛更換新木楔更新螺釘，重新固定好小便器的常見故障、產(chǎn)生原因與修理方法常見故障產(chǎn)生原因修理方法不下水尿堿或異物堵塞存水彎用揣子揣，如不見效可打開存水彎活接疏通沖洗底部冒水存水彎損壞修換存水彎存水彎漏承插口漏活接漏絲堵漏更換、增加填料更換墊料卸下纏麻重上或更換直角水門漏皮墊或塑料心碎壞閥體損壞，閥桿滑扣更換更換新直角水門瓷臉盆的常見故障、產(chǎn)生原因與修理方法常見故障產(chǎn)生原因修理方法水嘴處漏水蓋母漏，銷母漏，關(guān)不嚴相應(yīng)更換填材及墊料排水栓漏水根母松，脫架不穩(wěn)擰緊根母或加墊料，穩(wěn)固脫架瓷臉盆損壞有細小裂縫使用不當，嚴重損壞用防水膠粘劑補縫更換臉盆不下水排水栓或存水彎堵塞用橡皮泵撥或疏通存水彎與排水管接口漏水排水管道內(nèi)有異物堵塞疏通消防設(shè)施（1）對于室內(nèi)消防設(shè)施的維修、管道及閥門的維修，與室內(nèi)供水管道部分的維修相同。 （5）高位水箱滲漏及浮球閥的維修（見表）高位水箱滲漏及浮球閥的維修常見毛病產(chǎn)生原因修理辦法水箱滲漏裂縫灌注環(huán)氧樹脂球閥關(guān)不住膠皮磨損換膠皮墊球閥不出水挑桿銹蝕、水眼被堵除修疏眼（6）高水位箱的清洗消毒高位水箱由于多種原因?qū)е庐愇锝攵斐伤|(zhì)污染，從而達不到生活用水標準，故應(yīng)每年進行一次水箱清洗工作，每三年進行一次水箱消毒工作。維修方法是按原設(shè)計圖紙和規(guī)范要求返工重做。修理時，可根據(jù)具體情況判斷堵塞物的位置，在靠近的檢查口、清掃口、屋頂通氣管等處，采用人工或機械疏通；如無效時，則采用尖物等疏通，或采用“開天窗”的辦法，進行大開挖，排除堵塞。造成堵塞的原因，多為使用不當。　?、苁彝馀潘疁先?yīng)定期檢查和清掃，清除淤泥和雜物。下水道堵塞應(yīng)及時清通。（2）排水系統(tǒng)的管理 ①定期對排水管道進行養(yǎng)護、清通。（）以上的，其道路和埋設(shè)在道路下的市政排水設(shè)施檢查，井蓋的維護、管理；，由物業(yè)管理公司負責維護、管理。 排水系統(tǒng) （1）管理范圍的界定室內(nèi)排水系統(tǒng)由物業(yè)管理公司維護管理。②換管法 對于銹蝕嚴重的管段則需進行更換。明裝管道沿管線檢查，即可發(fā)現(xiàn)滲漏部分；對于埋地管道，首先進行觀察，對地面長期潮濕、積水、和冒水的管段進行聽漏，同時參考原設(shè)計圖紙和現(xiàn)有閘門箱位，準確地確定滲漏位置，進行開挖修理。馬鐵鑄成的水嘴和閥門若被凍裂，則應(yīng)予以更新。③對凍劣事故的處理對已發(fā)生冰凍的上水管道，宜采用澆以溫水逐步升溫或保溫材料的方法，讓其自然化凍。②保溫防凍工作在每年冬季來臨之前，維修人員應(yīng)注意做好水表箱、閥門井、消防拴、栓井以及室內(nèi)外的管道、閥門、消防栓等的防凍保溫工作。④消防水泵要定期試泵，至少每年進行一次；保持電氣系統(tǒng)正常工作，水泵正常上水，管道節(jié)門水龍帶配套完整，檢查報告應(yīng)送交當?shù)叵啦块T備案。②對供水管道、節(jié)門、水表、水泵、水箱進行經(jīng)常性維護和定期檢查，確保供水安全。界限以外（含計費水表）的供水管線及設(shè)備，有供水部門負責維護、管理，公安消防部門負責監(jiān)督檢查；高、低層消防供水系統(tǒng)，包括泵房、管道室內(nèi)消防拴等，由物業(yè)管理公司負責維護、管理，并接受公安消防部門的監(jiān)督檢查。 （1）管理范圍的界定物業(yè)管理公司對給水系統(tǒng)的管理范圍，各地市政部門都有規(guī)定。是指對設(shè)備進行日常的保養(yǎng)、檢修及排除運行故障而進行修理。是指設(shè)備使用到一定年限后，其效率低、耗能大、年使用維護費提高或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問題嚴重，為使其技術(shù)性能得到改善提高，降低年使用維護成本而進行的更新改造。是指對房屋更換少量零部件、進行正常的和定期的全面檢修。 是指對房屋設(shè)備進行定期的包括更換主要部件的全面檢修工程。強電組主要負責發(fā)電、配電、供電系統(tǒng)及相應(yīng)電器的維修保養(yǎng)；弱電組主要負責電梯、消防系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)及廣播系統(tǒng)的線路和相應(yīng)設(shè)備的維護、修理；水暖組主要負責供水、排水、供暖、供冷及相應(yīng)設(shè)備管理的運行、維護和維修；而綜合組主要負責泥水、水器等綜合維修工作。 房屋設(shè)備的維修管理房屋設(shè)備的維修管理是指根據(jù)設(shè)備的性能，按照一定的科學管理程序和制度，以一定的技術(shù)管理要求，對設(shè)備進行日常養(yǎng)護和維修、更新?！? 房屋設(shè)備的運行管理 房屋設(shè)備運行管理的主要內(nèi)容是：建立合理的運行制度和運行操作規(guī)定、安全操作規(guī)程等運行要求（標準）及文明安全運行的管理，并建立定期檢查運行情況和規(guī)范服務(wù)的制度等?！　　　　　　　、劭荚u材料定期或不定期地檢查記錄獎罰情況、先進班組、個人事跡材料，每年歸納匯總一次并裝訂保存。 ①報修單每次維修填寫的報修單，每月統(tǒng)計一次，每季裝訂一次，物業(yè)修管理部門負責保管以備存查。這類檔案主要有：驗收文件：包括驗收記錄、測試記錄、產(chǎn)品與配套件的合格證、訂貨合同、安裝合同、設(shè)備安裝圖與建筑結(jié)構(gòu)圖、使用維護說明、遺留問題處理協(xié)議與會議記要等；建立設(shè)備卡片：應(yīng)記錄有關(guān)設(shè)備的各項明細資料，如房屋設(shè)備類別、編號、名稱、規(guī)格、技術(shù)特征、附屬物所在地點、建造年份、開始使用日期、中間停用日期、原值和預計使用年限、預提大修更新基金、進行大修理次數(shù)和日期、報廢清理情況等等。 （1）設(shè)備原始資料檔案管理。三、房屋設(shè)備管理的內(nèi)容不同的房屋設(shè)備有不同的特點，因此，房屋設(shè)備管理的內(nèi)容也各不相同。所以，加強對設(shè)備維修工程的管理，將是一個越來越重要的工作環(huán)節(jié)。設(shè)備的維修比起房屋建筑本身的維修，一次性投資大，設(shè)備使用年限短，靈敏度、精確度要求高。 設(shè)備管理主要由維修管理和運行管理兩大部分組成。二、房屋設(shè)備管理的方式 設(shè)備管理工作一般由房管單位和物業(yè)管理公司的工程部門主管，并由專人負責。 房屋設(shè)備管理能強化物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)由于房屋設(shè)備管理是一種開放型管理，因此，它的好與壞直接可以顯示出物業(yè)管理的行風好壞、管理服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣，以及技術(shù)水平的高低，從而反映出物業(yè)管理企業(yè)形象。而這一切都離不開裝置在房屋建筑物內(nèi)的設(shè)備管理，這些不同種類、不同功能的房屋設(shè)備經(jīng)過科學技術(shù)發(fā)展的水平，而且標志著城市文明的程度。這是因為，房屋設(shè)備會因長期使用、自然作用或使用不當?shù)仍蚨l(fā)生磨損、毀壞，如果加強了設(shè)備的日常運行管理，就可以避免因設(shè)備使用不當引起的損壞，并保障其安全運行；加強設(shè)備的維修管理就可以提高設(shè)備性能，排除運行故障，避免事故發(fā)生，從而延長設(shè)備的使用壽命，提高設(shè)備的使用效益，不僅為企業(yè)和業(yè)主節(jié)約了資金，提高了生產(chǎn)經(jīng)營效益和居民的生活居住水平，也為實現(xiàn)物業(yè)的保值、增值打好了基礎(chǔ)。 房屋設(shè)備管理是延長設(shè)備使用壽命，保障設(shè)備安全運行的保證。沒有良好的設(shè)備運行和維修管理，就不可能提供安全、舒適、可靠的生產(chǎn)、生活、學習環(huán)境，就不能使人們安居樂業(yè)。 房屋設(shè)備不僅是人們生產(chǎn)、生活、學習正常進行所必需的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是影響工業(yè)、商業(yè)發(fā)展和人們生活水平提高的制約因素。因此，房屋設(shè)置的運行和維修管理是物業(yè)管理工作的重要內(nèi)容之一。即以一定的科學管理程序和制度，按照一定的技術(shù)管理要求，對各種物業(yè)設(shè)備的日常運行和維修，進行有效的管理。所謂管理，指的是對物的管理，也就是要做好建筑物和設(shè)備等方面的管理、運行、維修和保養(yǎng)工作。 軟件是指電腦程序與數(shù)據(jù)庫，具體有：執(zhí)行管理程序（操作系統(tǒng)）；呼叫處理程序；系統(tǒng)監(jiān)視和故障處理程序；故障診斷程序；維護和運行程序。 用戶程控交換機主要由硬件和軟件兩部分組成。程控交換機把電話的呼叫編成計算機操作的程序，賦予必需的數(shù)據(jù)，由計算機程序逐條操作，把所持續(xù)的呼叫接通。五、電話通信設(shè)備　　電話通訊設(shè)備的主體是電話交換機，電話網(wǎng)內(nèi)各電話總機及各用戶之間的各種信號的交換、接待以及電話總機向用戶提供的各種電信特殊服務(wù)功能（如電話語言系統(tǒng)等），都是通過交換機來完成的。無論是樓宇自動化系統(tǒng)，還是辦公自動化系統(tǒng)，它們都是由許多計算機子系統(tǒng)所組成的。由于通信與計算機的結(jié)合愈來愈密切，而且傳輸?shù)拿襟w也從話音、數(shù)據(jù)發(fā)展到圖像及動畫，因此，計算機網(wǎng)絡(luò)及結(jié)構(gòu)化綜合布線的作用和優(yōu)點就更為突出。計算機網(wǎng)絡(luò)與現(xiàn)代通訊技術(shù)設(shè)備。計算機信息管理技術(shù)設(shè)備。綜合布線系統(tǒng)。這些控制系統(tǒng)通過傳感器對被控制對象進行檢測，然后將檢測到的信號輸入計算機。四、智能化樓宇的技術(shù)設(shè)備系統(tǒng)現(xiàn)在一般以樓宇所配置的自動化設(shè)備來作為智能建筑的定義。避雷針可分為單支、雙支及多支保護等形式?！　。?）防雷等級的劃分　　凡存放爆炸物品，或經(jīng)常發(fā)生瓦斯、蒸汽、塵埃與空氣的混合物，因電火花能發(fā)生爆炸，致使建（構(gòu)）筑物損壞和人員傷亡的為一類建（構(gòu)）筑物；凡貯存大量易燃物品的房屋（構(gòu)筑物）或具有重要政治意義的民用建筑物為二類建（構(gòu)）筑物；凡不屬于一、二類范圍，而需作防雷保護的建筑物為三類建（構(gòu)）筑物。自動扶梯在構(gòu)造上與電梯有些相似，但在許多方面比電梯簡單，它一般由驅(qū)動裝置、運動裝置和支撐裝置組成。按用途分有：客梯、貨梯、客貨梯、消防梯及各種專用電梯； 按速度分有：速度在2米/秒以上的高速電梯、~，目前大多數(shù)住宅客梯選用低速電梯，少數(shù)超高層住宅選用快速電梯；按電機拖動方式分有：交流雙速電梯、直流快速電梯和交流調(diào)速電梯；按控制方式分有：信號控制電梯、集選控制電梯、微機程序控制電梯和簡單手柄控制電梯。即建筑物內(nèi)運載人或物品的垂直運輸設(shè)備，包括電梯和扶梯。包括廣播設(shè)備、電信設(shè)備、電視系統(tǒng)設(shè)備、共用無線及電視監(jiān)控設(shè)備和電腦設(shè)備等。 包括高壓開關(guān)柜、變壓器、低壓開關(guān)柜及各種溫控儀表、計量儀表、配電干線、樓層配電箱、備用電源、電表、各種控制開關(guān)、照明設(shè)施等。三、電氣工程設(shè)備系統(tǒng) 電氣工程設(shè)備系統(tǒng)是指物業(yè)供電、照明及電器控制服務(wù)設(shè)備設(shè)施，房屋運輸設(shè)備，防雷及接地裝置。室內(nèi)通風設(shè)備。供冷設(shè)備。 供暖設(shè)備。二、燃氣系統(tǒng)、空調(diào)通風系統(tǒng)燃氣系統(tǒng) 煤氣系統(tǒng)包括煤氣灶、煤氣表、煤氣管道、天然氣管網(wǎng)等。消防設(shè)備。 熱水供應(yīng)設(shè)備。 房屋衛(wèi)生設(shè)備。它包括：排水管道、排污管道、通氣管、清通設(shè)備、提升設(shè)備、室外排水管道、污水井、化糞池等。 排水設(shè)備、設(shè)施。 是指用人工或自動方法提供水源，以解決市政供水水壓不足，滿足房屋使用人正常用水的設(shè)備和設(shè)施。一、給排水系統(tǒng) 物業(yè)給排水系統(tǒng)是指建筑物內(nèi)部的各種供水、排水、去污等工作設(shè)施的總稱。只有這些配套設(shè)備設(shè)施與其他工程協(xié)調(diào)一致，緊密配合，才能充分發(fā)揮建筑物的整體功能和作用，滿足人們各方面的需要。熱愛本職工作，能熱心為業(yè)主服務(wù)，理解并執(zhí)行公司質(zhì)量方針。本工種工作經(jīng)驗五年以上，有國家認可的專業(yè)工種證書。熱愛本職工作，能熱心為業(yè)主服務(wù)，理解、執(zhí)行公司質(zhì)量方針，能為綜合維修工培訓。第一章 人員素質(zhì)要求 一、工程部經(jīng)理高中以上文化程度，身體健康，年齡不超過五十周歲，懂得工程系統(tǒng)及維運的各項程序，有管理經(jīng)驗，要求男性。因此，物業(yè)的設(shè)備設(shè)施管理是物業(yè)管理的重要工作之一，從事管理的工作人員，必須充分認識它的重要性，熟悉、了解并掌握各種設(shè)備設(shè)施的特性及其管理內(nèi)容和方法。廣東玫瑰物業(yè)管理手冊目 錄第一部分 設(shè)備維修第一章 人員素質(zhì)要