【正文】 造成了大多數(shù)中低收入家庭，特別是弱勢群體住房問題長期得不到很好的解決，造成了一個巨大的社會負擔，給政府有很大的壓力。就是說我們從80年代改革開放中期以后，就試圖搞房改，我們曾經(jīng)一度寄希望于市場化來解決所有人的住房問題，不讓各單位蓋房了，一切都靠商品房市場，實踐證明這是錯誤的。由于市場經(jīng)濟的發(fā)展，特別是弱勢群體，窮人越來越買不起房，而作為政府來說，在這方面比較缺失，過去做的不太好，西安還算好，包括我們支持的咸陽，包括陜南的漢中和安康，據(jù)我前幾年去那里調(diào)研，那時候沒有經(jīng)濟適用房、保障房，更沒有廉租房，政府要拿錢辦這事，本身當時房價低，所以這是各方面怨聲載道的原因。　　從09年11月中央經(jīng)濟工作會議以來，國務院一直在關注房地產(chǎn)市場和房價的問題，、國十條以來，雖然出臺了很多政策，去年出臺的大概有二三十個各種有關房地產(chǎn)的有關政策，但是一直沒有遏制房價的過快上漲，廣大人民群眾和社會各界反映強烈，同時樓市的泡沫增大，也對整個國民經(jīng)濟的健康形成了一個嚴重的威脅。所以我從國八條，現(xiàn)在又提房地產(chǎn)新政、樓市萎縮、觀望情緒嚴重，但是大家要看，這個出臺也反映了目前在樓市問題上，在調(diào)控政策上一些存在的問題的擠壓形成的。所以我認為國八條的出臺和相關配套政策的出臺，強令各地政府，特別是省會以上的城市必須出臺限購令也是無奈之舉，否則這個問題就越來越大?！　∽罱荒甓鄟?，中央出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策主要有哪些方面呢？我覺得一個是三次調(diào)控，就是國十條，還有咱們今年1月底的國八條，三大調(diào)控政策，三大調(diào)控措施。從去年到今年，國務院先后出臺了三次調(diào)控政策，應該說這三次調(diào)控措施總體上來說越來越有力，針對性越來越強，房價上漲過快的趨勢有所遏制。這個政策主要就是這么幾個：第一，增加供給。今年各種保障房加起來，包括棚戶區(qū)1千萬套，今后五年計劃再建3600萬套，保障房以公租房和廉租房為主，再加上棚戶區(qū)改造，經(jīng)濟適用房，可以達到20%的改造，這個將會有力緩解中低收入階層，特別是窮人的住房問題，應該說會緩解整個房地產(chǎn)市場住房問題上的壓力?！　≡僖粋€，這次宏觀調(diào)控最大的，和03—07年時候，特別是08年金融危機以后，這次首先是加大保障性住房建設，而且今年的保障房建設力度超過商品房的規(guī)模。第二個就是遏制了投資和投機的需求。采取了經(jīng)濟和法律手段，必要的行政措施，主要是差別化的利率、稅率、土地政策，這方面，這次調(diào)控總的來說經(jīng)濟杠桿，大家看的很明確，土地供應、信貸、稅收，三大經(jīng)濟杠桿三管其下?！　∥矣X得國八條，特別是我們開發(fā)商也有一些看法和怨言，西安市也出臺了實施細則，這個實施細則說老實話也不是市政府愿意出臺的，這是中央有明確規(guī)定，要求2月中旬，實際上大部分2月底出臺，強行的要求出臺，直轄市、計劃單列城市、省會城市必須要出臺的一些政策，西安市政策的出臺，大家在報紙上解讀了很多，我對這個政策的看法是這樣，西安市中央要求出臺，也應該出臺，由于西安市整個從城市來說，目前處在迅速擴張中，它房價的絕對數(shù)字現(xiàn)在看起來，雖然房管局和八百家最近不太公布，但是各方面反映看，雖然在國八條這么嚴厲的政策下，房價還在上漲，基本上均價是7000塊錢。　　前天華商報一個記者找我，說房管局的公布數(shù)字是5400，我說這不可能，他說搜房網(wǎng)的是7100，我說基本上接近，這是我個人的估計。而我們?nèi)ツ昴甑状蟾啪褪?500元左右的均價，所以從這個看，雖然銷售萎縮，市場規(guī)模萎縮，但是價格還是在上漲。這也說明一個是市場需求，第二，整個宏觀經(jīng)濟目前存在的問題，通脹壓力這么大，物價上升這么快，原材料、人力資本都在上升，要叫房價下降難度比較大。當然一線城市兩三萬、三五萬的房子下來是完全有可能的。北京、深圳拆遷戶都成了億萬富翁了，所以這個市場已經(jīng)完全被泡沫包圍了。那么，就我們西安來說，出臺實施細則，出臺是中央政府要求出臺的，但是在有些問題上看來還需要隨著政策的出臺做一些調(diào)整。比如你把城九區(qū)，連閻良、臨潼、長安都限購，這個不合適?！　?月3號在金花飯店講的時候，我見了王超同志，我說這個有問題。西安不說繞城以內(nèi)，搞城五區(qū)就非?？梢粤?，當然建設不要求，凡是社區(qū)的地方都要限購，建設部這個說法也不準確，因為郊區(qū)太遠，臨潼、閻良限什么購？所以這個政策我們執(zhí)行一段時間，我前兩天打電話問了臨潼和長安的情況，還是都受了一些影響。還有最近藍田、周至、戶縣在當?shù)赜蟹孔拥?，不能在城里面買房子，我說這個也不合適。我說政策的調(diào)控，行政調(diào)控它是一個階段，有規(guī)定，沒辦法，但是我們在調(diào)控的范圍上還是要根據(jù)發(fā)展，過一段時間應該做適當?shù)恼{(diào)整，根據(jù)市場的情況，因為不能叫整個市場冷冷清清。　　這是我對西安市政策的一些看法，總的來說也不是西安市非要出臺的，這是中央政府要求出臺的，但是在調(diào)控范圍上，也是上面的一些條條框框。但是我講從我們經(jīng)濟危機過度救市，到現(xiàn)在過度的先令，我們在調(diào)控政策上需要逐步的成熟。[20110322 10:00:00][ 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)副總經(jīng)理杜雪梅]既然前面我們都指出并談到了城西區(qū)自來起步早卻發(fā)展慢的現(xiàn)實性問題，成為制約區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化的障礙。那么，這個區(qū)域到底發(fā)展前景幾何？讓我們歡迎陜西省房地產(chǎn)研究會會長王圣學為我們揭曉答案。[20110322 09:59:00][ 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)副總經(jīng)理杜雪梅]感謝李總的精辟解讀。從中我們也可清楚的了解到政策消化期中的市場運行狀況是怎樣的，特別是通過多項數(shù)據(jù)頗能說明市場短期內(nèi)所呈現(xiàn)出的明顯變化，這為針對下一階段市場走勢發(fā)展研究提供了參考依據(jù)，也通過此，引起各方的重視和關注?！　≡谧母魑欢贾溃捌鸩皆?、發(fā)展慢”成為多年以來城西區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的典型特征，而這一現(xiàn)狀，也正在隨著關天規(guī)劃、西安城建的實施逐步被改寫，今天的西安城西區(qū)呈現(xiàn)怎樣的發(fā)展態(tài)勢，天朗作為整個區(qū)域的典型代表，扛起著區(qū)域發(fā)展的大旗，那天朗地產(chǎn)是如何引領著城西區(qū)一步步向前前行的呢？我們通過一段VCR了解一下。[20110322 09:56:00][ 西安市房地產(chǎn)專家咨詢委員會秘書長李宇兵]尊敬的各位領導、專家，大家好：春節(jié)前夕，“新國八條”的頒布在樓市產(chǎn)生軒然大波，然而貸款利率上調(diào)緊跟其后，一波未平一波又起；“京十一條”及各地限購令陸續(xù)出臺，讓兔年春節(jié)樓市銷售更加慘淡，全國各地房地產(chǎn)市場均表現(xiàn)出下滑態(tài)勢?！　?月，全國樓市在喜迎兔年春節(jié)的期間均表現(xiàn)出理所應當?shù)南禄?，但在“新國八條”“限購令”政策影響下，一線城市北京、上海商品房銷售環(huán)比，同比均出現(xiàn)較大下滑，而二線城市受行業(yè)季節(jié)性特征影響，環(huán)比上雖表現(xiàn)出較大的下滑，但與去年2月同比均有大幅上漲。從各城市表現(xiàn)來看，“新國八條”“限購令”政策的出臺對一線城市的沖擊更加明顯，而對于二線城市而言，政策出臺僅對當下火熱的市場進行一次降溫，與去年春節(jié)的2月相比，兔年春節(jié)眾多城市在即將限購的預期下，大規(guī)模的搶簽行動促使商品房銷售依然保持高位，傳統(tǒng)的“春節(jié)淡季”在兔年悄然失散?！　?月作為二線城市的西安樓市表現(xiàn)出較為相似的市場走勢　　兔年春節(jié)遭遇限購 西安樓市假象“高位”.在“新國八條”指導下，全國各大城市陸續(xù)出臺“限購令”，在“限購令”如狂風般席卷全國各地的時候，2月25日西安版“限購令”終于浮出水面。，%，%。從本月市場一線反映來看，春節(jié)期間全市各大樓盤銷售案場客流慘淡，隨著“新國八條”的出臺以及有關西安即將加入限購陣容的消息傳出，本月需求市場觀望態(tài)度迅速彌漫。從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，本月西安樓市商品房銷售依然處于高位，但從成交明細來看，上半月受春節(jié)影響，全市銷售慘淡，而下半月開始，在西安即將出臺“限購令”的背景下，大規(guī)模的搶簽購房行為促使整月銷量急速攀升，眾多樓盤大批量的備案，促使2月西安樓市銷量呈現(xiàn)出假象“高位”的表現(xiàn)?！　摹靶聡藯l”、春節(jié)小長假開始，眾多房企就延緩了推盤速度，西安樓市并未出現(xiàn)較大規(guī)模的推盤活動。隨著呼之欲出的西安“限購令”也給房企重磅一擊，為應對調(diào)控政策，不少正在銷售的項目有意控制了推盤的進度，而部分新盤本月紛紛加快上市步伐進行搶簽備案。，%，%。　　“新國八條”中明確指出，2套房貸首付最低60%。受此影響，本月采用按揭方式的西安本市購買人群比例出現(xiàn)較大下滑，%，%的比例相比明顯下滑。盡管具體到改善型人群采用按揭貸款的比例尚不掌握，但從身邊的改善型需求人群付款方式來看，按揭仍然是主要的方式，因此二套房貸首付升至六成，其影響的置業(yè)人群范圍相對較大?！　?，%，%，%%。在西安即將加入限購陣容的2月，眾多即將被限購的置業(yè)者加快購房計劃，其中包括眾多外地置業(yè)者，促使本月外地置業(yè)者比例上升明顯?！　纳蠄D中可以看出， %，依然為本月成交最多的戶型；%。在西安即將出臺限購的預期下，眾多改善型客戶紛紛加快購房計劃，促使大戶型市場需求急劇釋放，本月三室戶型成交比例大幅上漲?！　〈汗?jié)淡季商業(yè)、寫字樓銷量呈現(xiàn)萎靡　　從商服用房成交均價及變動比率走勢圖上看，本月全市商服用房類物業(yè)成交價格為13131元/平方米，%；，%。　　本月寫字樓成交均價及變動比率走勢圖上看，本月寫字樓成交價格為8322元/平方米，%，%；本月寫字樓類物業(yè)依然是以高新區(qū)為主。　　　　雖在“新國八條”“限購令”等政策影響下，住宅市場即將遭受嚴厲的政策限制，對于即將“受寵”的商業(yè)地產(chǎn)以及寫字樓市場，房地產(chǎn)市場依然處于需求旺盛的狀態(tài)。但本月受春節(jié)長假影響，全市商業(yè)地產(chǎn)以及寫字樓市場成交量均表現(xiàn)出大幅縮水的態(tài)勢；但從目前住宅市場限購，貸款利率提高等調(diào)控促使來看，在大西安發(fā)展布局下，未來幾月西安市商業(yè)地產(chǎn)以及寫字樓市場成交量將繼續(xù)走高。寫字樓的成交區(qū)以高新區(qū)為主?！　∵@次“新國八條”政策細則來看，仍然是政府以時間換空間的政策延續(xù)，一方面通過限購令等措施改變市場成交結(jié)構(gòu)，緩沖房價漲速，另一方面加快推進中小型商品住房及保障性住房的供應，健全多層次的住房供應結(jié)構(gòu)。對于后市的交易來看，我們認為交易不容樂觀，但是作為中大房型的成熟型將有所增長。從3月份西安市場表現(xiàn)來看，自3月5號西安商品房交易備案恢復以來，3月5日－11日西安市市場日均住宅交易套數(shù)為29套，3月11日—17日均成交122套，14天以來較上年同比平均跌幅達7成，政策出臺初期市場觀望情包括政策組合的影響，使得購房者對投資預期改變?！　　靶聡藯l”以及西安限購令關于二套房首付提高、營業(yè)稅全額征收、房產(chǎn)稅征收、貸款利率優(yōu)惠停止等等，對樓市投資預期有所改變，西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心認為，在樓市調(diào)控政策的疊加效應影響下，西安樓市銷量仍將進一步有所“萎縮”，而根據(jù)西安樓市歷年對于政策影響的表現(xiàn)以及全國各城市的表現(xiàn)來看，西安商品房交易量在上半年末或?qū)⒁姷祝鶕?jù)目前的市場情況及購房者對于政策的調(diào)查來看，預計上半年市場銷售量較上年預計跌幅在23成?！　⊥瑫r受限購影響，越來越多的購房者一次性到位的置業(yè)態(tài)度將有所增長，對于中大面積成熟型房型需求會有所提升。從市場供應方面來看，政策明確提出了“超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，必須及時收回土地使用權(quán)”，以及結(jié)合以前西安政策中“關于嚴厲打擊房價捂盤惜售”政策的限制，房地產(chǎn)市場開發(fā)供應在政策的干預下，供應量仍將持續(xù)增長；同時從另一方面目前隨著政策的深化落實，上半年市場的觀望以及銷售的階段性回落影響，房企資金壓力逐步加大，在這樣的政策影響下勢必也影響到開發(fā)商需根據(jù)自身資金和產(chǎn)品情況采取“快進快出”的推盤方式，以緩解后市壓力，因此綜合政策影響以及市場運行態(tài)勢的影響，2011年西安商品房市場供應量仍將呈現(xiàn)持續(xù)增長?！　姆績r走勢來看，我們?nèi)匀槐憩F(xiàn)為先期震蕩走勢，雖然在一系列組合政策面前，上半年西安樓市可能呈現(xiàn)的階段性“供大于求”的市場格局，開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品定價方面將趨于謹慎，預計近期房價水平將呈現(xiàn)相對平穩(wěn)的走勢特征，但在國際化大都市發(fā)展定位以及今年4月份的世園會、地鐵2號線開通等帶動下，房價下降可能性不大?！　】傮w我認為今年樓市的價格表現(xiàn)為上半年的震蕩上揚，后期逐漸趨穩(wěn)。限購與西安建設國際化大都市的城市發(fā)展戰(zhàn)略相沖突，這也決定了政策的短期行為以及西安版限購令的“溫和”態(tài)度。受政策密集出臺的影響，近期西安房價會出現(xiàn)一定波動，但總體表現(xiàn)出震蕩上揚的平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。[20110322 09:50:00][ 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)副總經(jīng)理杜雪梅]感謝趙總，正如趙總所言，從2010年到2011年，“史上最嚴厲”這些關鍵詞一直貫穿始終，在2011年度子“新國八條”即將出臺滿2月，而西安的限購政策即將滿一個月的時間點上，市場各方最關心、最關注的也就是西安的樓市它到底表現(xiàn)如何，在這個表現(xiàn)方面，當然數(shù)據(jù)最能說明問題，下面有請西安市房地產(chǎn)專家咨詢委員會的秘書長李宇兵為我們帶來2月份西安房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的解讀。[20110322 09:43:00][ 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)總經(jīng)理趙嚴]尊敬的各位領導、嘉賓，各位媒體界的朋友們，大家上午好！　　　　今天我們齊聚在一起，在新的政策下，對西安區(qū)域房地產(chǎn)政策、現(xiàn)狀、變化以及未來發(fā)展的各種趨勢，向各位業(yè)內(nèi)的開發(fā)商朋友、媒體朋友、專家學者共同進行交流探討。今天我們再度用月度報告會的形式來進行，就是想通過宏觀的背景，在區(qū)域特定的環(huán)境下，并且置身于特定的開發(fā)商的項目中，從而使每一級都落到具體的實處，通過項目它在市場中的感受，在區(qū)域發(fā)展的軌跡，并且對整個形勢做出一個大體的判斷?！　‘斎?，都知道一葉落而知秋天，一滴水就能反映太陽的光芒，所以說這是典型中的典型，所以說通過這樣的形式，我們也在對市場的發(fā)展既做到宏觀的趨向把握，又對具體感受的項目在這個市場中它的典型的判斷和它運作的具體的特點、變化，來找出未來發(fā)展的軌跡和未來的趨勢。通過典型看到一般，這當然是學術性味重了，但實際上宏觀報告它雖然是宏觀報告，但是最終還是由每一個具體的個體的運作組成的。　　所以我們從去年開始，怎么樣宏觀、中觀的信息、資訊、論壇，如何走向具體業(yè)務，走到具體開發(fā)，走到具體實踐中，這是我們的本意。我們也想通過這樣的運作，特別是去年以來，新政策的出臺，當然它的出臺有大的國際的背景，也有國內(nèi)進行沿海地區(qū)30多年房地產(chǎn)以及市場經(jīng)濟的高歌猛進，還有我們西安地區(qū)已經(jīng)進行了接近20年的房地產(chǎn)發(fā)展，在